Le dispositif vise les maisons individuelles ainsi que les immeubles collectifs d’habitation en monopropriété. L’audit complète le DPE : il ne le remplace pas et présente à l’acquéreur des scénarios de travaux, leur coût estimatif et les performances pouvant être atteintes après rénovation.

À retenir

• Depuis le 1er avril 2023, l’audit est requis pour la vente des logements classés F ou G.
• Depuis le 1er janvier 2025, l’obligation concerne aussi les logements classés E.
• À compter du 1er janvier 2034, les logements classés D seront également concernés.
• Le bien doit être à usage d’habitation et relever d’une monopropriété, c’est-à-dire appartenir à un seul propriétaire ou à des propriétaires en indivision.
• L’audit doit être remis à l’acquéreur potentiel dès la première visite et annexé au dossier de diagnostic technique avec le DPE.

Quels biens sont concernés par l’obligation

L’audit énergétique réglementaire s’applique à la vente d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment à usage d’habitation composé d’un ou plusieurs logements, lorsque le bien est en monopropriété et que son DPE relève de la classe concernée par le calendrier réglementaire.

Sont notamment visés :

• les maisons individuelles classées dans la catégorie énergétique concernée ;
• les immeubles comprenant plusieurs logements, lorsqu’ils appartiennent à un seul propriétaire ou à des propriétaires en indivision ;
• les parties résidentielles d’un bâtiment mixte, lorsqu’elles comprennent des logements relevant de la classe énergétique concernée ;
• les parties de bâtiment d’habitation qui ne relèvent pas encore du statut de la copropriété ;
• dans une copropriété horizontale, un bâtiment comportant un seul logement, lorsque le lot est indépendant et que les murs appartiennent exclusivement au copropriétaire, sauf disposition particulière du règlement de copropriété.

La monopropriété ne signifie donc pas nécessairement qu’il n’existe qu’un seul logement. Un immeuble collectif appartenant à un propriétaire unique peut être concerné. À l’inverse, le dispositif décrit par les textes ne vise pas les logements situés dans une copropriété classique comme s’il s’agissait d’une monopropriété.

Le calendrier selon la classe du DPE

La classe énergétique indiquée par le DPE et les dates d’entrée en vigueur du dispositif déterminent les logements concernés. L’audit doit être réalisé avant toute proposition à la vente pour un logement entrant dans le périmètre de l’obligation. Le calendrier applicable en France métropolitaine est le suivant :

Le ministère de la Transition écologique précise que l’audit doit être réalisé avant toute proposition à la vente d’un logement appartenant à l’une des classes concernées.

Pour chaque classe, sont visées les ventes qui font l’objet, à compter de la date d’entrée en vigueur propre à cette classe, d’une promesse de vente synallagmatique ou, à défaut d’une telle promesse, d’un acte de vente. La conclusion de l’un de ces actes ne dispense pas de faire réaliser l’audit avant toute proposition à la vente.

Pourquoi le DPE reste indispensable

Le DPE constitue le point de départ. Lorsqu’un propriétaire décide de vendre, il doit disposer d’un DPE valide ou en faire établir un. L’audit réglementaire intervient ensuite en complément, lorsque la classe du logement et l’entrée en vigueur correspondant à cette classe le rendent obligatoire.

Le DPE évalue la performance énergétique et environnementale du bien et lui attribue une classe. L’audit propose, à partir de cet état des lieux, des parcours de rénovation adaptés aux caractéristiques du logement ou de l’immeuble.

L’audit ne remplace donc pas le DPE. Les deux documents ont des fonctions différentes et doivent figurer ensemble dans le dossier de diagnostic technique lorsque l’obligation s’applique.

Un document à remettre dès la première visite

L’audit est réalisé à l’initiative du propriétaire et à ses frais, avant toute proposition à la vente du logement concerné. Le vendeur ou son représentant doit le remettre au futur acquéreur par voie papier ou électronique dès sa première visite du bien.

Il doit ensuite être annexé au dossier de diagnostic technique remis à l’acquéreur avec la promesse de vente. En l’absence de promesse, il est joint à l’acte authentique de vente. Cette remise permet à l’acquéreur de prendre connaissance des travaux envisagés avant de s’engager définitivement.

Le Cabinet Soudey propose à la vente des maisons de pays, longères, chaumières et appartements sur la côte d’Albâtre. Pour connaître les biens actuellement proposés, la page consacrée aux biens à vendre du cabinet présente les offres disponibles, sans préjuger de leur classement énergétique ni de l’application de l’obligation à chaque bien.

Que contient l’audit énergétique

L’audit fournit un état des lieux détaillé du bâtiment. L’auditeur étudie notamment les caractéristiques constructives, architecturales et thermiques, les équipements énergétiques ainsi que les éventuelles pathologies du bâtiment. Une visite sur site est obligatoire.

Le document comprend notamment :

• une estimation de la consommation conventionnelle en énergie primaire et des émissions de gaz à effet de serre avant travaux ;
• des recommandations de rénovation adaptées au bien ;
• au moins deux scénarios de travaux, en une ou plusieurs étapes ;
• le classement énergétique pouvant être obtenu après les travaux ;
• une estimation des économies d’énergie et de l’impact théorique sur la facture ;
• une estimation du coût des travaux ;
• les principales aides financières mobilisables ;
• des informations relatives à l’aération, au confort d’été, aux équipements de pilotage et au traitement des interfaces entre les travaux.

L’auditeur propose au moins deux scénarios de travaux, sauf exceptions. Le premier est un parcours cohérent par étapes dont l’étape finale vise au moins la classe B du DPE (sauf contraintes techniques, architecturales, patrimoniales ou de coût, qui donnent lieu à un parcours aménagé) ; sa première étape doit permettre un gain d’au moins deux classes et le traitement de deux postes d’isolation. Le second est un parcours en une seule étape permettant d’atteindre une rénovation performante.

Qui réalise l’audit et combien de temps reste-t-il valable

L’audit doit être établi par un professionnel indépendant répondant à des conditions de qualification précises et ayant souscrit une assurance couvrant les conséquences de sa responsabilité. Les compétences requises varient selon que le bâtiment comprend un seul logement ou plusieurs.

Pour une maison individuelle, peuvent notamment intervenir des bureaux d’études ou entreprises qualifiés, des entreprises certifiées « RGE offre globale », des sociétés d’architectes et architectes inscrits à l’ordre ayant suivi la formation requise, ainsi que des diagnostiqueurs immobiliers certifiés pour réaliser un DPE et justifiant des compétences requises pour réaliser l’audit énergétique.

Pour un bâtiment comprenant plusieurs logements, les bureaux d’études qualifiés pour l’audit énergétique des bâtiments et certaines sociétés d’architectes ou certains architectes formés peuvent réaliser la mission. Le tarif de l’audit n’est pas réglementé et peut varier d’un professionnel à l’autre. Sa durée de validité est de 5 ans.

Le propriétaire peut consulter la fiche officielle sur l’audit énergétique pour retrouver les catégories de professionnels habilités et les textes applicables. Lorsque la situation du bien est particulière, un notaire ou un professionnel compétent en diagnostics immobiliers peut préciser les documents nécessaires.

Les situations à distinguer avant la vente

Un logement classé A, B ou C

Le calendrier de l’administration vise les logements classés D, E, F ou G, selon les dates d’entrée en vigueur. Un logement classé A, B ou C n’entre donc pas dans les catégories mentionnées pour l’audit énergétique réglementaire obligatoire.

Un logement classé E vendu depuis le 1er janvier 2025

Lorsque la promesse de vente (ou, à défaut, l’acte de vente) intervient à compter de cette date, un logement classé E en monopropriété est soumis à l’audit. Le DPE doit permettre d’établir cette classe et l’audit doit compléter le dossier de vente.

Un immeuble collectif en monopropriété

Un immeuble comprenant plusieurs appartements peut être concerné lorsqu’il appartient à un seul propriétaire ou à des propriétaires en indivision. L’audit peut être réalisé à l’échelle de la partie résidentielle du bâtiment.

Un bien situé en outre-mer

Les règles ne sont pas identiques à celles applicables en France métropolitaine. Dans les départements et régions d’outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte), l’obligation concerne les logements classés F ou G ; elle sera étendue aux logements classés E à compter du 1er janvier 2028.

Questions fréquentes

Le Cabinet Soudey propose des logements à louer à l’année sur la côte d’Albâtre, et une gestion locative à l’année avec sa société sœur PCG Gestion.

À retenir

• Visale est une caution gratuite d’Action Logement : en cas d’impayés, ou de dégradations locatives lorsque le locataire quitte définitivement le logement, le bailleur est payé par Action Logement, puis le locataire rembourse cet organisme.
• La demande doit être faite avant la signature du bail : le locataire obtient un visa, puis le bailleur valide un acte de cautionnement en ligne.
• Dans le secteur privé, la garantie peut couvrir jusqu’à 36 mensualités impayées pendant les 3 premières années du bail (de 1 à 9 mois pour un travailleur saisonnier), et jusqu’à 2 mois de loyer et charges pour les dégradations locatives au départ définitif du locataire.
• Le bailleur doit respecter des délais précis, notamment une mise en demeure dans les 15 jours qui suivent l’impayé et, après récupération du logement, un délai de 60 jours pour demander la prise en charge des dégradations.
• Le logement et le locataire doivent remplir des conditions d’éligibilité, notamment sur l’âge, le statut, le type de bail, la commune du logement et le niveau de loyer admis.

Ce que Visale sécurise concrètement pour le bailleur

Selon Service-Public.fr, la garantie Visale couvre deux risques principaux pour le propriétaire.

• Les loyers et charges impayés.
• Les dégradations locatives constatées lorsque le locataire quitte définitivement le logement.

Le principe est le suivant : lorsque la situation entre dans le cadre prévu, Action Logement règle d’abord le bailleur, puis demande ensuite le remboursement au locataire. Il s’agit d’une caution locative et non d’une aide versée à fonds perdu : le locataire doit rembourser les sommes avancées par Action Logement.

Pour le propriétaire, l’intérêt est aussi pratique. En cas d’impayé déclaré dans les formes requises, Action Logement gère également le recouvrement. Cette démarche peut, si la situation l’exige, aller jusqu’à la résiliation du bail et à l’expulsion du locataire.

Les montants pris en charge

Les limites de prise en charge diffèrent selon que le logement relève du secteur privé ou du secteur social.

Visale n’instaure donc pas une protection sans limite. La durée couverte, les plafonds applicables et les formalités de déclaration restent déterminants pour obtenir le paiement.

Quelles conditions pour que le bailleur puisse en bénéficier

Le premier filtre concerne la situation du locataire. Le visa est délivré par Action Logement à certains publics, avec des règles qui varient selon l’âge, le statut et la localisation du logement. Service-Public.fr distingue notamment :

• les locataires ayant atteint 17 ans et 10 mois et âgés de moins de 30 ans, avec des conditions différentes selon qu’ils sont étudiants, alternants, travailleurs saisonniers ou autres profils ;
• certains locataires de 30 ans ou plus, en particulier des salariés du secteur privé, y compris agricole, dans les cas prévus par la fiche officielle.

Le logement doit également entrer dans le champ du dispositif. La garantie vise certains logements mis en location en métropole, dans les Drom ou à Saint-Martin. Selon les situations, elle peut concerner un logement du secteur privé, certains logements sociaux, une résidence universitaire, un foyer jeune travailleur, un logement-foyer et, pour les travailleurs saisonniers, d’autres formes d’hébergement listées par l’administration.

Pour le bailleur, plusieurs conditions sont essentielles :

• le locataire doit avoir obtenu son visa avant la signature du bail ;
• le bailleur ne doit pas bénéficier déjà d’un cautionnement ou d’une assurance loyers impayés, car il ne peut alors pas bénéficier de la garantie Visale ;
• le bailleur doit accepter l’acte de cautionnement ;
• le locataire et le bailleur ne doivent pas être membres de la même famille (grand-parent, parent ou enfant) ; seule exception, la cohabitation intergénérationnelle solidaire mise en place dans le cadre du réseau Cohabilis.

Le point de vigilance sur le loyer

Visale n’est pas ouverte pour n’importe quel montant de loyer. Le plafond admis dépend de la commune du logement, du profil du locataire et, dans certains cas, de ses ressources.

Comme ces règles changent selon la commune et la situation exacte du candidat, mieux vaut vérifier le plafond applicable sur la fiche officielle de la garantie Visale avant d’accepter le dossier.

Comment la mettre en place sans perdre la garantie

La chronologie a une importance directe. Si le bail est signé avant les démarches requises, la garantie ne s’applique pas.

Étape côté locataire

Le futur locataire fait sa demande en ligne et transmet les justificatifs demandés. Si le dossier est complet et conforme, il reçoit un visa en quelques jours ouvrés.

Étape côté bailleur

Le propriétaire crée son espace personnel sur Visale.fr, y indique le numéro du visa, le nom du locataire et les caractéristiques du logement, puis valide la proposition d’acte de cautionnement créée automatiquement.

Signature du bail

Le bail ne doit être signé qu’après cette validation. Pour une location à l’année soumise à un bail d’habitation, ce point doit être vérifié dès l’examen du dossier, au même titre que les autres pièces du candidat.

Que doit faire le bailleur en cas d’impayé

La garantie fonctionne à condition de suivre la procédure prévue. En cas d’impayé, Service-Public.fr décrit plusieurs démarches successives.

1. Dans les 15 jours qui suivent l’impayé, adresser au locataire une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception.
2. Dès que l’impayé dépasse le total d’un mois de loyer et de charges (après déduction de l’aide au logement), le bailleur peut le déclarer à Action Logement depuis son espace personnel en ligne.
3. Après cette déclaration, valider en ligne la quittance subrogative émise par Action Logement, avec les justificatifs demandés.

Après validation de cette quittance, Action Logement verse au bailleur, dans un délai de 5 jours ouvrés, le montant correspondant, puis en poursuit le remboursement auprès du locataire.

La fiche officielle donne un exemple simple : pour 450 € de loyer mensuel et 50 € de charges mensuelles, la déclaration devient possible dès que l’impayé dépasse 500 € lorsque le locataire ne perçoit pas d’aide au logement. Si une aide est versée, le seuil se calcule après sa déduction.

Tant que la dette du locataire envers Action Logement n’est pas entièrement remboursée, le bailleur doit mettre à jour chaque mois le compte locataire sur son espace en ligne, y compris si le paiement du loyer a repris. Pour compléter ce sujet, vous pouvez consulter les étapes à suivre en cas de loyers impayés.

Et pour les dégradations locatives

La prise en charge des dégradations est possible lorsque le locataire a quitté définitivement le logement. Après récupération du bien, le bailleur dispose de 60 jours pour demander à Action Logement cette prise en charge.

La demande s’effectue depuis l’espace personnel, avec les justificatifs des dégradations, notamment les états des lieux, ainsi que les justificatifs de réparation, notamment la facture. Action Logement émet alors une quittance subrogative à valider en ligne. Après validation, le versement intervient dans un délai de 5 jours ouvrés, dans la limite de 2 mois de loyer et charges inscrits dans le bail.

En quoi cela peut faciliter la mise en location

Pour un propriétaire bailleur, Visale peut rendre recevables des dossiers qui auraient été écartés faute de caution familiale classique. Les jeunes de moins de 30 ans, les alternants, les étudiants et certains salariés de 30 ans ou plus peuvent, lorsque leur situation entre dans les critères d’Action Logement, présenter un visa à la place d’une caution familiale.

L’intérêt n’est pas seulement financier. Le dispositif crée aussi un cadre administratif défini : visa en amont, acte de cautionnement, seuil de déclaration de l’impayé, versement après validation de la quittance subrogative, puis recouvrement conduit par Action Logement.

Il faut néanmoins rester attentif aux conditions exactes : visa obtenu à temps, type de bail accepté, clause résolutoire lorsqu’elle est exigée, loyer admis et respect des délais de déclaration. En cas de doute sur un dossier particulier, l’éclairage de l’ANIL ou de l’ADIL peut être utile.

Questions fréquentes

Pour un meublé de tourisme, une chambre d’hôtes ou un autre hébergement marchand, le point essentiel est de ne pas mélanger la taxe de séjour avec une éventuelle formalité en mairie liée à la mise en location. Les deux sujets sont distincts. Pour comprendre le cadre de la location de courte durée sur le littoral cauchois, vous pouvez aussi lire les règles du meublé de tourisme sur la côte d’Albâtre.

À retenir

• La taxe de séjour n’existe que si elle a été créée par une décision de la commune ou de l’EPCI prise dans les formes prévues.
• Deux régimes existent : la taxe au réel, due par les résidents occasionnels, et la taxe au forfait, due par le logeur ou l’hôtelier.
• En taxe au réel, le loueur doit percevoir la taxe avant le départ des personnes hébergées, même si le loyer est payé plus tard.
• En taxe forfaitaire, une déclaration doit être adressée à la mairie au plus tard 1 mois avant la période de perception.
• Tout retard dans le versement de la taxe donne lieu à un intérêt de retard de 0,20 % par mois.

Quand elle s’applique pour un loueur

La taxe de séjour s’applique aux hébergements touristiques lorsque la collectivité compétente l’a instaurée. Selon l’administration, cette décision doit être prise avant le 1er juillet pour une application à compter du 1er janvier de l’année suivante. La délibération fixe aussi les critères de la taxe, notamment la période de perception et le montant selon la nature et le classement de l’hébergement.

Les hébergements touristiques concernés comprennent notamment les locations meublées de courte durée et d’autres formes d’hébergement marchand. La taxe peut être instituée :

• au réel, lorsqu’elle est due par les personnes hébergées qui ne sont pas domiciliées sur le territoire concerné et qui séjournent dans un hébergement marchand ;
• au forfait, lorsqu’elle est due par le logeur, l’hôtelier ou le propriétaire qui héberge à titre onéreux des personnes de passage.

Autrement dit, votre première vérification consiste à savoir si Veules-les-Roses ou l’EPCI compétent a bien voté la taxe, puis quel régime a été retenu pour votre hébergement. Le tarif applicable résulte de la délibération locale et, le cas échéant, des taxes additionnelles prévues, mais cette délibération doit rester dans les limites légales de tarif plancher et de tarif plafond prévues pour chaque catégorie d’hébergement. L’administration renvoie pour cela au téléservice des tarifs de taxe de séjour.

La différence entre le réel et le forfait

La distinction entre les deux régimes change concrètement vos obligations.

Un loueur peut croire qu’il suffit d’ajouter un montant sur le prix de la nuitée, alors que les obligations de facture et de reversement diffèrent selon le régime adopté localement.

Comment collecter correctement la somme due

En taxe au réel, le loueur doit percevoir la taxe avant le départ des personnes hébergées. Cette règle reste valable même si vous avez accepté un paiement différé du loyer. Il faut donc anticiper votre encaissement et votre facturation.

La facture remise au client doit faire apparaître la taxe de séjour de façon distincte du prix de la chambre ou du prix de l’hébergement. Elle n’est pas incluse dans ce prix. Cette séparation est importante, car l’administration précise aussi que, dans ce régime, la taxe n’entre pas dans la base d’imposition de la TVA.

En taxe forfaitaire, la logique est différente. Si vous répercutez la charge sur le prix de l’hébergement, la facture peut mentionner que la taxe de séjour forfaitaire est comprise. Dans ce cas, elle est intégrée au prix de vente et entre dans la base d’imposition à la TVA du logeur.

Qui peut être exonéré

La taxe de séjour au réel prévoit des exonérations précises. Sont exonérés :

• les personnes âgées de moins de 18 ans ;
• les titulaires d’un contrat de travail saisonnier employés dans la commune ;
• les bénéficiaires d’un hébergement d’urgence ou d’un relogement temporaire ;
• les personnes dont le loyer est inférieur au montant fixé par le conseil municipal.

Ces cas doivent être vérifiés avec attention au moment de l’encaissement. Une exonération oubliée peut conduire à faire payer un client qui n’est pas redevable. À l’inverse, appliquer une exonération sans entrer dans l’un de ces cas vous expose à un écart entre les sommes dues et les sommes reversées.

La collectivité ne peut pas exempter, à titre général, une nature ou une catégorie d’hébergement à titre payant. Le cadre reste donc fixé par les textes et par la délibération locale.

Déclarer et reverser sans se tromper

Les formalités ne sont pas les mêmes selon le régime.

Si la taxe est au réel

En taxe au réel, le montant encaissé doit être reversé au comptable local aux dates arrêtées par la commune ou l’EPCI. Selon l’organisation retenue localement, ce reversement peut être prévu en une seule échéance ou en plusieurs au cours de l’année.

Si la taxe est au forfait

Le logeur ou l’hôtelier doit adresser une déclaration à la mairie au plus tard 1 mois avant la période de perception. Cette déclaration indique :

• la nature de l’hébergement ;
• la période d’ouverture ou de mise en location ;
• la capacité d’accueil servant de base au calcul.

Le montant forfaitisé est ensuite versé au comptable local aux dates fixées localement. Certaines mairies permettent une déclaration en ligne ou mettent les formulaires à disposition sur leur site.

Si vous louez occasionnellement une résidence secondaire sur le littoral, il peut être utile de relire aussi les règles applicables à une résidence secondaire louée en meublé de tourisme.

Ce qu’il ne faut pas confondre avec la déclaration en mairie du meublé

L’administration distingue bien la déclaration liée à la taxe de séjour d’une autre formalité en mairie qui concerne les particuliers mettant en location leur propre logement, en entier ou en partie, pendant la période de taxation, notamment en chambre d’hôtes ou en meublé de tourisme. Pour les meublés de tourisme, l’enregistrement doit devenir obligatoire dans toutes les communes à compter de la mise en service d’un téléservice national, annoncée pour le quatrième trimestre 2026 ; la procédure applicable se vérifie auprès de la mairie.

Avoir effectué une formalité en mairie ne dispense pas des obligations liées à la taxe de séjour : la déclaration d’un meublé et la taxe de séjour répondent à des objectifs distincts. Si votre situation est particulière, l’ADIL, votre mairie ou votre service des impôts peut préciser la démarche attendue.

Les erreurs fréquentes à éviter

Voici les points à vérifier pour éviter les erreurs :

• oublier de vérifier si la taxe est instituée par la commune ou l’EPCI ;
• appliquer un montant sans consulter le tarif local et les éventuelles taxes additionnelles ;
• confondre taxe au réel et taxe au forfait ;
• inclure la taxe au réel dans le prix de la nuitée au lieu de la faire apparaître distinctement ;
• oublier les exonérations prévues, en particulier pour les moins de 18 ans ;
• croire qu’une formalité concernant le meublé de tourisme remplace la déclaration ou le paiement de la taxe de séjour ;
• déclarer ou payer en retard.

Pour les propriétaires qui ne souhaitent pas faire de location de vacances mais louer un logement à l’année, le sujet est différent. Le Cabinet Soudey, installé à Veules-les-Roses depuis plus de 70 ans, propose la vente de biens sur la côte d’Albâtre et la location à l’année ; sa gestion locative avec PCG Gestion concerne les baux d’habitation, non la location saisonnière. Vous pouvez consulter la gestion locative à l’année si votre projet relève d’un bail classique.

Questions fréquentes

À retenir

• Une résidence principale peut être louée en meublé de tourisme si plusieurs conditions sont réunies : usage exclusif du logement par le client, séjour de courte durée et limite de 90 jours consécutifs par année civile pour un même client. Le logement doit aussi comporter au minimum certains meubles et équipements obligatoires.
• Vous devez demander gratuitement votre inscription au répertoire Sirène via le Guichet des formalités des entreprises pour obtenir un numéro SIRET.
• Dans certaines grandes communes, une déclaration en mairie est obligatoire ; ne pas la faire est passible d’une amende. À la mise en service du téléservice national d’enregistrement, prévue au quatrième trimestre 2026, l’enregistrement deviendra obligatoire dans toutes les communes et ne se fera plus auprès de la mairie.
• Le nombre total de jours de location de la résidence principale est plafonné à 120 jours par année civile ; la commune peut abaisser ce plafond par délibération motivée, sans descendre en dessous de 90 jours. Il s’applique aujourd’hui dans les communes qui attribuent un numéro d’enregistrement et concernera toutes les communes avec l’enregistrement national.

Ce qu’est réellement une résidence principale louée en courte durée

Un meublé de tourisme correspond à une maison ou à un appartement loué à des occupants de passage pour un séjour court, à la journée, à la semaine ou au mois. Trois conditions doivent être réunies :

• le client dispose du logement de façon exclusive, sans votre présence sur place pendant la location ;
• le client y séjourne pour une courte durée ;
• un même client ne peut pas cumuler plus de 90 jours consécutifs de location par année civile.

Le logement doit aussi comporter au minimum certains meubles et équipements obligatoires.

Pour être votre résidence principale, le logement doit être occupé au moins 8 mois par an, sauf empêchement lié au travail, à la santé ou à un événement de force majeure, soit par vous, soit par la personne avec laquelle vous vivez, soit par une personne à charge.

Le logement doit notamment comporter une literie avec couette ou couverture, des volets ou rideaux dans les chambres, un congélateur ou un compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°, de la vaisselle en nombre suffisant et un matériel d’entretien adapté au logement.

Les vérifications à faire avant toute démarche

En copropriété

Si le logement se situe dans une copropriété, le règlement peut limiter ou interdire ce type de location. Pour les règlements rédigés à partir du 21 novembre 2024, il est prévu qu’ils indiquent si les meublés de tourisme sont autorisés ou non. Pour les règlements plus anciens, une clause d’habitation exclusivement bourgeoise interdit toute activité professionnelle, notamment la location en meublé de tourisme.

Si vous avez déjà obtenu un numéro d’enregistrement, vous devez aussi le communiquer au syndic dès son obtention. Le syndic devra ensuite signaler aux copropriétaires, à la prochaine assemblée générale, qu’un meublé de tourisme existe dans l’immeuble.

Si vous êtes locataire

Dans le secteur privé, l’accord écrit du propriétaire est nécessaire avant toute sous-location en meublé de tourisme. Service-Public.fr conseille d’envoyer cette demande par lettre recommandée avec accusé de réception.

Une sous-location non autorisée peut entraîner plusieurs conséquences : restitution au propriétaire des sommes perçues, dommages et intérêts en cas de préjudice, résiliation du bail et expulsion du logement.

Dans le logement social, la mise en location en meublé de tourisme est interdite.

Les formalités obligatoires avant de publier l’annonce

Le numéro SIRET

Que vous soyez propriétaire ou locataire, vous devez demander votre inscription au répertoire Sirène de l’Insee via le Guichet des formalités des entreprises. Cette formalité est gratuite. Une fois la démarche effectuée, l’Insee vous attribue un numéro SIRET, qui servira ensuite pour vos démarches fiscales.

La déclaration en mairie

Dans la plupart des communes, il n’y a pas de formalité à accomplir en mairie. En revanche, dans certaines grandes communes, une déclaration préalable est exigée. Ce régime est transitoire : à la mise en service du téléservice national d’enregistrement, prévue au quatrième trimestre 2026, l’enregistrement deviendra obligatoire dans toutes les communes et ne se fera plus auprès de la mairie. Un numéro déjà délivré par la commune devra être renouvelé sur ce téléservice dans un délai de plusieurs mois, après quoi il ne sera plus valable. En attendant, le plus sûr est donc de vous renseigner directement auprès de la mairie du lieu du logement. Pour compléter ce point, vous pouvez consulter cette fiche officielle de Service-Public.fr.

La mairie délivre sans délai un accusé de réception avec le numéro d’enregistrement.

Ce numéro comporte 13 caractères répartis en 3 groupes : le code officiel géographique de la commune sur 5 chiffres, un identifiant unique à 6 chiffres, puis une clé de contrôle à 2 caractères alphanumériques. Si vous souhaitez aller plus loin sur ce point précis, vous pouvez lire le mode d’emploi du numéro d’enregistrement.

Ce que doit contenir l’annonce et les limites de durée

Lorsqu’un numéro d’enregistrement a été attribué, il doit figurer dans chaque annonce d’offre de location, y compris lorsque l’annonce est publiée en ligne. L’annonce doit également comporter la mention « annonce d’un particulier » ou « annonce d’un professionnel », selon votre statut fiscal.

Si vous passez par un intermédiaire, celui-ci doit vous informer de la déclaration préalable et vous demander une attestation sur l’honneur. Vous y indiquez que vous avez accompli les formalités nécessaires, que le logement est votre résidence principale et, s’il existe, son numéro d’enregistrement.

Deux limites à bien distinguer

• Pour chaque client : pas plus de 90 jours consécutifs par année civile.
• Pour le total annuel : 120 jours par année civile au maximum ; la commune peut abaisser ce plafond par délibération motivée, sans descendre en dessous de 90 jours. Ce plafond s’applique aujourd’hui dans les communes qui imposent la déclaration avec numéro d’enregistrement et concernera toutes les communes avec l’enregistrement national.

Ce plafond annuel peut être dépassé si vous ne pouvez pas occuper votre logement en raison de votre activité professionnelle, de votre état de santé ou d’un cas de force majeure. Ne pas respecter cette limite est passible d’une amende.

Si vous hésitez entre résidence principale et résidence secondaire, les règles ne sont pas les mêmes. Le sujet est détaillé dans notre page sur la résidence secondaire louée en meublé de tourisme.

Les obligations pendant chaque location

Taxe de séjour

Lorsque la commune ou l’EPCI applique une taxe de séjour, le client doit la payer. Vous devez alors la percevoir puis la reverser à la commune ou à l’EPCI compétent. Si une plateforme internet encaisse le paiement, c’est elle qui collecte la taxe de séjour au réel et qui la reverse.

Réponse à une demande de la mairie

Dans une commune avec déclaration obligatoire, la mairie peut vous demander, jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle de la mise en location, le nombre de jours pendant lesquels la résidence principale a été louée. Vous devez répondre dans un délai d’un mois en rappelant l’adresse du logement et son numéro d’enregistrement. À défaut, vous vous exposez à une amende.

Si vous utilisez une plateforme internet, la commune peut aussi demander à cette plateforme le nombre de jours pendant lesquels le meublé a été loué. La plateforme doit transmettre ces informations dans un délai d’un mois.

Fiscalité, classement et autres démarches utiles

Le numéro SIRET attribué par l’Insee vous servira pour vous identifier auprès des services fiscaux. Il est notamment utilisé pour la déclaration complémentaire de revenus et, selon votre situation, pour la cotisation foncière des entreprises. Pour la CFE, l’administration invite à interroger le service des impôts des entreprises du lieu où se situe le logement.

Le classement du meublé de tourisme en étoiles reste facultatif et payant. Il existe 5 catégories, de 1 à 5 étoiles. L’organisme évaluateur visite le logement et remet, dans le mois suivant la visite, un certificat de visite avec une proposition de classement. Vous disposez de 15 jours à compter de la réception du certificat pour refuser cette proposition. Sans refus dans ce délai, le classement est acquis pour 5 ans.

Le classement peut avoir un intérêt fiscal et pratique dans certains cas. L’administration fiscale et Service-Public.fr précisent notamment qu’il peut permettre un abattement forfaitaire accru sous le régime de la micro-entreprise, et, dans certaines communes ou certains EPCI, éviter un montant majoré de taxe de séjour applicable aux meublés non classés.

Pour un panorama plus large des obligations du propriétaire, vous pouvez aussi consulter les règles à connaître pour un meublé de tourisme.

Pour les propriétaires qui souhaitent finalement louer leur bien à l’année plutôt qu’en courte durée, le Cabinet Soudey propose une gestion locative à l’année avec sa société sœur PCG Gestion, dans un cadre différent du meublé de tourisme.

Questions fréquentes

Pour bien comprendre les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers, il faut distinguer trois questions : les revenus concernés, le taux réellement applicable selon votre situation, et la façon dont ces sommes sont appelées. Sur la côte d’Albâtre, où de nombreux biens sont détenus comme résidences secondaires ou mis en location à l’année, cette distinction évite des erreurs au moment de déclarer un loyer ou de vendre un bien.

À retenir

• Les revenus fonciers provenant d’une location vide et les plus-values immobilières des particuliers figurent parmi les revenus soumis aux prélèvements sociaux.
• Dans le cas général, les revenus fonciers et les plus-values immobilières supportent 17,2 % de prélèvements sociaux, la location meublée non professionnelle 18,6 %.
• Si vous habitez en France, exercez votre activité dans un pays de l’EEE ou en Suisse et relevez du régime obligatoire de sécurité sociale de cet État, la CSG et la CRDS ne s’appliquent pas ; le prélèvement de solidarité de 7,5 % reste dû.
• Pour les revenus fonciers déclarés dans les délais, l’avis d’imposition est adressé entre août et septembre.

Quels revenus immobiliers sont concernés

Selon Service-Public.fr, les prélèvements sociaux s’appliquent notamment aux revenus suivants lorsqu’il s’agit du patrimoine immobilier des particuliers :

• les revenus fonciers provenant d’une location vide ;
• les revenus d’une location meublée non professionnelle ;
• les plus-values immobilières des particuliers.

Pour les propriétaires bailleurs, la première vigilance consiste donc à bien identifier la nature du revenu déclaré. Un loyer issu d’une location nue entre dans les revenus fonciers. Une cession immobilière avec gain relève, elle, du régime des plus-values immobilières des particuliers.

Cette distinction intéresse surtout les bailleurs qui hésitent entre location vide et meublée. Le Cabinet Soudey propose des logements à louer à l’année sur la côte d’Albâtre, et sa gestion locative avec PCG Gestion concerne précisément les baux d’habitation à l’année, pas la location de courte durée.

Résident ou non-résident : les mêmes revenus visés

Pour ces revenus immobiliers, être résident ou non-résident ne change pas le taux : c’est l’affiliation à un régime de sécurité sociale qui compte.

Si vous êtes fiscalement domicilié hors de France

Certains revenus de source française restent soumis aux prélèvements sociaux, notamment :

• les revenus fonciers perçus en France ;
• les revenus d’une location meublée non professionnelle ;
• les plus-values immobilières.

Pour les propriétaires non-résidents, il est donc imprudent de penser qu’un départ à l’étranger fait disparaître d’emblée toute contribution sociale sur un bien conservé en France. L’administration fiscale invite d’ailleurs à vérifier sa situation auprès du service des impôts compétent, notamment via votre espace sur impots.gouv.fr.

Les taux selon votre situation

Les taux ne se lisent pas de la même manière selon la situation personnelle du contribuable. Pour les cas immobiliers les plus courants, les taux sont les suivants.

Deux points de vigilance méritent d’être soulignés.

• L’allégement à 7,5 % n’est pas lié au seul fait de vivre ou de travailler à l’étranger. Il suppose une affiliation à la sécurité sociale obligatoire d’un pays de l’EEE ou de la Suisse, selon les cas définis par l’administration.
• Pour un non-résident qui souhaite bénéficier de ce régime, Service-Public.fr indique qu’il faut attester sur l’honneur de sa situation et fournir les justificatifs si l’administration les demande.

Si votre situation a changé en cours d’année, ou si vous avez travaillé hors de France tout en conservant un bien en Seine-Maritime, un échange avec le service des impôts ou un professionnel du droit peut éviter une erreur de taux.

Comment les prélèvements sont payés

Le mode de paiement dépend de la nature du revenu.

Pour les revenus fonciers

Si vous avez effectué votre déclaration de revenus dans les délais, vous recevez entre août et septembre un avis d’imposition commun pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Cet avis indique le détail et le calcul des impositions, ainsi que les moyens de paiement utilisables.

Dans ce cas, vous n’avez pas de démarche particulière à accomplir pour payer les contributions sociales sur ces revenus : elles sont appelées avec l’imposition correspondante.

En cours d’année, les revenus fonciers donnent aussi lieu à un acompte de prélèvements sociaux, versé dans les mêmes conditions et selon la même périodicité que l’acompte d’impôt sur le revenu du prélèvement à la source.

Pour les plus-values immobilières

Lors de la vente, le notaire calcule la plus-value imposable et dépose la déclaration, accompagnée du paiement de l’impôt et des prélèvements sociaux dus. Vous devez ensuite reporter le montant de la plus-value sur votre déclaration de revenus.

Pour les non-résidents

Si vous avez déposé votre déclaration dans les délais, le service des impôts des particuliers non-résidents vous envoie lui aussi entre août et septembre un avis d’imposition pour vos prélèvements sociaux, avec le détail du calcul et les moyens de paiement.

Les cas d’allégement ou d’exonération à ne pas confondre

Sur ce sujet, la confusion est fréquente entre exonération d’impôt sur le revenu et exonération de prélèvements sociaux.

Un cas d’allégement est expressément prévu lorsque vous vivez en France, travaillez dans un État de l’EEE ou en Suisse et relevez du régime obligatoire de sécurité sociale de ce pays : dans cette situation, la CSG et la CRDS ne sont pas dues, et le prélèvement de solidarité de 7,5 % reste applicable. Pour les non-résidents, l’administration indique aussi que certains revenus de source française sont soumis aux prélèvements sociaux, tandis que d’autres en sont exonérés.

Exemple courant : pour une plus-value immobilière, l’exonération pour durée de détention est acquise après 22 ans pour l’impôt sur le revenu, mais après 30 ans seulement pour les prélèvements sociaux.

Pour une vente, la prudence consiste à vérifier votre statut avant la signature et avant toute déclaration, en particulier si vous résidez hors de France ou si vous travaillez à l’étranger. Si la valeur d’un bien doit être établie dans un autre contexte, comme une succession, une donation ou un partage, une expertise immobilière en valeur vénale peut aussi répondre à un besoin distinct de la fiscalité de la plus-value.

Les erreurs les plus fréquentes chez les propriétaires et vendeurs

• Confondre résidence fiscale et affiliation sociale. Le taux à 7,5 % ne découle pas du seul lieu de résidence.
• Oublier la différence entre location vide et meublée. Les revenus fonciers visent la location vide, alors que la location meublée non professionnelle relève d’une autre catégorie mentionnée séparément par l’administration.
• Attendre la vente pour vérifier sa situation de non-résident. L’administration demande, dans certains cas, une attestation sur l’honneur et des justificatifs.

Pour un propriétaire qui loue un bien à l’année ou envisage une cession, un contrôle préalable des déclarations et de la qualification du revenu reste souvent plus utile qu’une correction a posteriori. En cas de besoin sur l’évaluation d’un bien avant partage familial, l’expertise en valeur vénale répond à une logique patrimoniale différente de celle du calcul des prélèvements sociaux.

Questions fréquentes

La règle est simple dans son principe, mais plusieurs situations doivent être distinguées : occupation à titre privatif, location meublée, ancien domicile après une entrée en Ehpad, majoration dans certaines communes, ou réclamation si vous estimez être imposé à tort. Selon la fiche officielle sur la THRS, c’est la situation au 1er janvier qui commande l’imposition de l’année entière.

À retenir

• L’imposition est établie pour l’année entière d’après la situation au 1er janvier.
• Le calcul repose sur la valeur locative cadastrale du logement et de ses dépendances, avec un taux fixé localement.
• Certaines communes situées en zone tendue peuvent appliquer une majoration après délibération du conseil municipal.
• En cas d’absence de déclaration d’occupation ou d’erreur, l’amende prévue est de 150 € par local concerné.

Dans quels cas la taxe reste due

Le caractère meublé est déterminant. Sont visés les locaux meublés affectés à l’habitation, avec un ameublement suffisant pour permettre d’y vivre. Les dépendances immédiates sont aussi concernées, même lorsqu’elles ne sont pas meublées et même si elles ne sont pas attenantes au logement, par exemple un garage ou un parking privatif.

• Si vous êtes locataire à l’année d’une résidence secondaire, vous recevez l’avis de taxe d’habitation pour ce logement.
• Si vous occupez un second logement pour des raisons professionnelles, ou si vous bénéficiez d’un logement de fonction en plus du domicile familial, ce logement est regardé comme une résidence secondaire soumise à la THRS ; dans une commune qui applique la majoration, vous pouvez demander sur réclamation le dégrèvement de cette majoration.

La suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales depuis le 1er janvier 2023 ne modifie pas cette règle : une résidence secondaire reste imposable.

Comment savoir si un logement est votre résidence principale

La distinction entre résidence principale et résidence secondaire est essentielle. D’après la définition fiscale de la résidence principale, il s’agit du lieu auquel est établi votre impôt sur le revenu.

• Si vous êtes locataire à l’année d’un autre logement sans en être propriétaire, vous devez l’indiquer dans votre déclaration de revenus.

Comment la taxe est calculée

Le montant n’est pas déterminé à partir d’un loyer réellement perçu, ni d’une valeur de marché. Pour la THRS, l’administration retient la valeur locative cadastrale du logement et de ses dépendances. Cette base est revalorisée chaque année, notamment en fonction de l’évolution des prix.

Le montant obtenu dépend ensuite des taux d’imposition votés localement (commune et intercommunalité). Il varie donc d’une commune à l’autre.

• La valeur locative cadastrale sert de base aux impôts locaux.

L’administration précise d’ailleurs qu’il n’est pas possible d’obtenir soi-même une estimation fiable, car le calcul dépend de nombreux critères liés aux caractéristiques du bien taxé. Si vous souhaitez une estimation, il faut contacter le service des impôts fonciers du secteur où se situe le logement.

Cette distinction compte aussi pour les propriétaires qui envisagent une transmission ou une vente. Une expertise immobilière en valeur vénale peut être utile dans un cadre successoral ou patrimonial, mais elle ne remplace pas la valeur locative cadastrale utilisée pour la THRS.

Déclaration d’occupation : une formalité à ne pas négliger

Les propriétaires de locaux d’habitation doivent déclarer leur situation d’occupation auprès de l’administration fiscale. Cette formalité doit être accomplie avant le 1er juillet dans deux cas :

• le logement n’a pas encore fait l’objet d’une déclaration ;
• des changements sont intervenus depuis la précédente déclaration.

Vous devez notamment indiquer si vous conservez la jouissance du logement.

La déclaration se fait dans l’espace personnel sur impots.gouv.fr, via la rubrique « Gérer mes biens immobiliers ». En l’absence de déclaration ou en cas d’inexactitude, l’amende prévue est de 150 € par local concerné.

Ce point concerne de nombreux propriétaires de résidences secondaires sur la côte d’Albâtre. Lorsqu’un bien est loué à l’année, la déclaration d’occupation doit identifier le locataire (nom, prénom, date et lieu de naissance). Le Cabinet Soudey propose d’ailleurs des logements à louer à l’année et la gestion locative de longue durée avec sa société sœur PCG Gestion, dans un cadre distinct de celui des résidences conservées pour un usage privatif.

Majoration possible dans certaines communes

Certaines communes peuvent appliquer une majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Cette possibilité concerne des communes situées en zone tendue. Sont visées :

• les communes comprises dans une agglomération continue de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements ;
• les communes où la part des logements qui ne constituent pas des résidences principales est particulièrement importante.

Il s’agit des communes où la taxe sur les logements vacants s’applique. La majoration suppose une décision du conseil municipal. Pour les communes caractérisées par une part élevée de logements autres que des résidences principales, cette majoration s’applique depuis le 1er janvier 2024.

Un dégrèvement de la majoration peut être demandé sur réclamation, auprès du centre des impôts dont dépend la résidence secondaire, si votre activité professionnelle vous oblige à occuper ce logement ou un logement de fonction, si votre résidence principale est l’établissement de soins de longue durée où vous êtes hébergé, ou si le logement ne peut pas être affecté à l’habitation principale pour une cause étrangère à votre volonté.

Exonérations et dégrèvements possibles

La THRS reste la règle, mais plusieurs situations ouvrent droit à une exonération ou à un dégrèvement. Elles doivent être lues avec précision, car elles ne visent pas tous les propriétaires de résidences secondaires.

Sur la côte d’Albâtre, tout dépend donc de la commune concernée et de la situation exacte du logement.

Comment contester un avis de taxe d’habitation

L’avis d’imposition, reçu au cours du dernier trimestre de l’année, indique notamment les éléments servant de base au calcul de l’impôt.

Une contestation peut être envisagée, par exemple, si le logement n’était pas imposable comme résidence secondaire dans votre situation au 1er janvier, si une majoration a été appliquée alors que vous relevez de l’un de ces cas de dégrèvement, ou si les éléments d’occupation déclarés ne correspondent pas à votre cas réel.

Le dépôt d’une réclamation ne dispense pas du paiement de la taxe. Vous pouvez toutefois demander un sursis de paiement. La demande s’adresse au centre des finances publiques compétent.

Attention aussi à une confusion fréquente : les taxes sur les logements vacants ne s’appliquent pas à la résidence secondaire, même si elle n’est occupée qu’une partie de l’année, car elles concernent les locaux non meublés.

Si vous envisagez de vendre un bien devenu coûteux à conserver, il peut être utile de distinguer la taxe d’habitation et la fiscalité de cession. Pour ce second point, vous pouvez lire les règles sur la plus-value lors de la vente d’une résidence secondaire.

Questions fréquentes

Pour éviter un désaccord avec le propriétaire ou l’agence, il faut vérifier la durée applicable, la forme du congé et la méthode de calcul du délai. Selon la fiche officielle de Service-Public.fr, une omission du motif ou du justificatif quand ils sont exigés fait passer le délai à 3 mois, et une réception tardive d’une lettre recommandée reporte la fin du préavis d’autant.

À retenir

• Pour un logement vide, le délai est en principe de 3 mois, avec plusieurs cas de réduction à 1 mois et un cas de départ sans préavis lorsque le logement est en péril ou insalubre, après démarches préalables auprès du bailleur.
• Pour un logement meublé constituant la résidence principale, le délai est de 1 mois, y compris pour un bail de 9 mois.
• Les week-ends et jours fériés comptent dans le délai. Un congé reçu le 5 septembre expire le 5 octobre à minuit pour 1 mois, ou le 5 décembre à minuit pour 3 mois.

Quelle durée selon le logement et votre situation

La première distinction à faire concerne le type de bail d’habitation utilisé pour votre résidence principale.

Logement loué vide

Le délai normal est de 3 mois. Il peut être ramené à 1 mois dans des situations précises prévues par l’administration. Il existe aussi un cas de départ sans préavis lorsque le logement est en péril ou insalubre, à condition d’avoir averti le bailleur des désordres constatés et d’avoir engagé les démarches pour l’obliger à réaliser les travaux.

Le délai de 1 mois s’applique notamment :

• si le logement est situé en zone tendue, à condition d’indiquer dans la lettre l’adresse du logement et le bénéfice du délai réduit à 1 mois sur le fondement des textes applicables ;
• si vous obtenez un logement social ;
• si vous percevez le RSA ou l’AAH ;
• si votre état de santé justifie un changement de domicile ;
• si vous obtenez votre 1er emploi ;
• si vous perdez votre emploi, y compris en cas de rupture conventionnelle ou de fin de CDD ;
• si vous êtes salarié ou fonctionnaire et faites l’objet d’une mutation professionnelle récente par rapport à l’envoi du congé ;
• si vous êtes victime de violences dans le couple, ou si l’enfant qui vit avec vous l’est, avec un congé envoyé en lettre recommandée avec avis de réception et accompagné d’une ordonnance de protection ou d’une condamnation pénale de moins de 6 mois ;
• si vous retrouvez un emploi après une perte d’emploi survenue pendant le même bail.

Logement loué meublé

Pour un logement meublé constituant votre résidence principale, le délai est de 1 mois. Il n’est pas nécessaire d’expliquer la raison du départ ni d’ajouter un justificatif. Cette règle vaut aussi lorsque la durée du bail est de 9 mois, par exemple pour un étudiant.

Quand le délai commence réellement

Le congé doit être envoyé par lettre recommandée avec avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre émargement ou récépissé. Le délai court à partir du jour où le destinataire reçoit la lettre recommandée, du jour de la signification de l’acte ou du jour de la remise en main propre. Une lettre recommandée non remise et renvoyée à l’expéditeur ne vaut pas congé. Une lettre recommandée électronique n’est valable que si le destinataire, s’il est un particulier, a accepté ce mode d’envoi au préalable.

En revanche, un simple mail n’est pas valable, même si son destinataire répond par mail qu’il l’accepte.

Comment calculer la fin du préavis

Le calcul se fait de date à date, et non de fin de mois à fin de mois.

• Un congé reçu le 5 septembre avec un préavis de 1 mois court jusqu’au 5 octobre à minuit.
• Un congé reçu le 5 septembre avec un préavis de 3 mois court jusqu’au 5 décembre à minuit.

Lorsque le jour d’arrivée n’existe pas dans le mois d’échéance, le délai se termine le dernier jour de ce mois :

• pour un délai d’1 mois débutant le 30 janvier, l’échéance tombe le dernier jour de février ;
• pour un délai de 3 mois débutant le 30 novembre, l’échéance tombe le dernier jour de février.

Les week-ends et les jours fériés sont inclus. Si la fin du préavis tombe un dimanche, le préavis se termine ce dimanche, et non le vendredi précédent ou le lundi suivant.

Vous pouvez retrouver le détail sur le calcul du délai de préavis.

Les cas où le délai de 1 mois est souvent mal compris

Zone tendue

Pour un logement vide situé en zone tendue, le délai réduit à 1 mois ne s’applique que si la lettre mentionne l’adresse du logement et le bénéfice de ce délai réduit. Si cette mention manque, le délai est de 3 mois.

Perte d’emploi et nouvel emploi

En cas de perte d’emploi, celle-ci doit avoir eu lieu avant l’envoi du congé et rester proche de cet envoi. En cas de litige, le juge des contentieux de la protection apprécie au cas par cas si le congé a été donné trop tard ou non.

Le délai de 1 mois s’applique si le nouvel emploi suit une perte d’emploi intervenue pendant le même bail. En revanche, le délai reste de 3 mois lorsque le nouvel emploi concerne une personne qui était déjà au chômage au moment de la signature du bail du logement quitté.

État de santé

Le délai de 1 mois s’applique lorsque l’état de santé impose un changement de domicile parce que le logement n’est plus adapté à cette situation. Il faut le mentionner dans le congé et joindre un justificatif, par exemple un certificat médical.

RSA et AAH

Le délai réduit concerne la perception effective du RSA ou de l’AAH, avec justificatif.

Peut-on partir avant la fin du préavis

Vous pouvez quitter matériellement le logement avant la fin du délai, mais cela ne met pas fin au préavis. Les loyers et charges restent dus pendant toute cette période, sauf si un nouveau bail est signé avec un autre locataire qui habite le logement avant la fin du préavis.

Pour un logement vide, si vous rendez les clés avant la fin du préavis, celui-ci peut aussi être réduit d’autant lorsque le propriétaire entreprend de lourds travaux de rénovation.

Il existe aussi une situation particulière sans préavis : lorsque le logement est en péril ou insalubre, après avoir averti le bailleur et engagé les démarches nécessaires.

Loyer, charges et dépôt de garantie pendant cette période

Si le préavis se termine en cours de mois, le loyer et les charges du dernier mois sont dus au prorata du nombre de jours pendant lesquels vous avez disposé du logement.

L’administration donne les exemples suivants pour une fin de préavis le 5 :

• 5/30e du montant mensuel si le dernier mois a 30 jours ;
• 5/31e si le dernier mois a 31 jours ;
• 5/28e s’il a 28 jours ;
• 5/29e s’il a 29 jours.

Vous ne pouvez pas déduire le dépôt de garantie de vos derniers loyers. Si les charges sont payées par provision, le calcul définitif de votre dernière année de location ne pourra être fait qu’après la régularisation annuelle des charges.

Le bailleur ou l’agence peut réclamer pendant 3 ans les loyers ou charges impayés. L’exemple donné par l’administration est le suivant : une dette de juillet 2026 peut être réclamée jusqu’en juillet 2029, même si le logement a été quitté en août 2026.

Pour les logements loués à l’année sur la côte d’Albâtre, vous pouvez aussi consulter les biens à louer à l’année. Le Cabinet Soudey et sa société sœur PCG Gestion interviennent en gestion locative sur des baux d’habitation, et non en location saisonnière ; les informations pratiques sur ce service figurent sur la page gestion locative du cabinet.

Questions fréquentes

Sur la côte d'Albâtre, où de nombreux propriétaires louent ponctuellement une résidence secondaire, la vigilance est utile dès la première annonce. Si vous hésitez plus largement sur les démarches préalables, vous pouvez aussi lire les règles applicables au propriétaire d'un meublé de tourisme ou la fiche officielle de Service-Public.fr.

À retenir

• Jusqu'à la mise en service du téléservice national d'enregistrement, prévue au quatrième trimestre 2026, le numéro d'enregistrement est délivré par la mairie après une déclaration avec enregistrement et n'existe pas dans le régime de déclaration simple ; l'enregistrement deviendra ensuite obligatoire dans toutes les communes.
• Selon Service-Public.fr, vous devez interroger votre mairie pour savoir si votre commune impose une déclaration avec enregistrement ou une déclaration simple.
• Le numéro délivré par la commune comporte 13 caractères en 3 groupes : code officiel géographique de la commune sur 5 chiffres, identifiant unique sur 6 chiffres, puis clé de contrôle sur 2 caractères alphanumériques.
• Lorsqu'il a été attribué, ce numéro doit figurer dans chaque annonce d'offre de location, y compris sur les annonces diffusées en ligne.

À quel moment ce numéro devient obligatoire

Le point de départ est simple : il faut d'abord vérifier si votre logement relève bien du meublé de tourisme. D'après l'administration, il s'agit d'une maison ou d'un appartement loué à l'usage exclusif du client, pour un court séjour, et sans qu'un même client dépasse 90 jours consécutifs sur l'année civile.

Ensuite, tout dépend de la commune. Pour une résidence secondaire mise en location de courte durée, la déclaration en mairie est obligatoire. Mais il existe deux régimes distincts :

• la déclaration avec enregistrement, pratiquée dans la plupart des grandes communes ;
• la déclaration simple, pratiquée dans les autres communes.

Le numéro d'enregistrement est obligatoire seulement dans le premier cas, puisqu'il est remis après la déclaration avec enregistrement. Si votre commune relève de la déclaration simple, vous n'obtenez pas ce numéro.

Ce régime est transitoire : à la mise en service du téléservice national d'enregistrement, prévue au quatrième trimestre 2026, l'enregistrement deviendra obligatoire dans toutes les communes et ne se fera plus auprès de la mairie. Un numéro déjà délivré par la commune devra être renouvelé sur ce téléservice dans un délai de plusieurs mois, après quoi il ne sera plus valable.

La première vérification à faire auprès de la mairie

Si la commune relève de la déclaration simple, vous utilisez le formulaire cerfa n°14004 et l'adressez au maire par courrier recommandé avec accusé de réception.

Pour les propriétaires qui ne souhaitent pas louer en courte durée mais confier un logement à l'année, le sujet est différent : la gestion locative à l'année concerne les baux d'habitation, pas les locations de vacances.

Quand l'autorisation de changement d'usage s'ajoute à l'enregistrement

Dans le régime avec enregistrement, la déclaration se compose de deux démarches : demander d'abord l'autorisation de changement d'usage, puis enregistrer le meublé de tourisme. Pour obtenir cette autorisation en métropole, vous devez fournir le DPE du logement, avec un classement de A à E. À partir de 2034, le DPE devra afficher un classement de A à D en métropole, et de A à E dans les Drom.

Selon la commune, l'autorisation accordée peut être :

• définitive et attachée au demandeur, avec une fin lorsque celui-ci cesse définitivement son activité ;
• définitive avec compensation ;
• temporaire, pour moins de 5 ans, sans renouvellement automatique.

En cas de refus, la commune doit vous en indiquer le motif.

Comment obtenir le numéro

Une fois la voie de l'enregistrement confirmée par la mairie, vous devez utiliser le service en ligne mis à votre disposition par la commune. La déclaration consiste à transmettre un ensemble d'informations précises.

Les informations à fournir

• votre identité, votre adresse postale et votre adresse électronique ;
• l'adresse du meublé de tourisme, avec bâtiment, escalier, étage et numéro d'appartement lorsque le logement se situe dans un immeuble comportant plusieurs locaux ;
• ou le numéro invariant du meublé, tel qu'il apparaît sur l'avis de taxe d'habitation ;
• l'indication selon laquelle le logement est ou non votre résidence principale ;
• le nombre de pièces et le nombre de lits ;
• le cas échéant, la date de la décision de classement et son niveau, ou la date d'une autre reconnaissance de qualité.

Ce que vous recevez ensuite

Après cette déclaration, la mairie vous délivre sans délai un accusé de réception mentionnant le numéro d'enregistrement. Si l'une des informations déclarées n'est plus exacte, une nouvelle déclaration doit être faite.

Le numéro délivré par la commune prend une forme normalisée.

Comment utiliser correctement ce numéro

Une fois attribué, le numéro d'enregistrement n'est pas un simple document administratif à conserver dans un dossier. Il doit être utilisé de manière visible dans votre activité de location.

• Il doit figurer dans chaque annonce d'offre de location du meublé de tourisme.
• Cette obligation vaut aussi pour les annonces diffusées en ligne.
• Lorsque le numéro a été attribué, l'annonce doit également comporter la mention « annonce d'un particulier » ou « annonce d'un professionnel », selon votre statut fiscal.

Si vous passez par un intermédiaire, gratuit ou payant, celui-ci doit vous informer des démarches préalables et vous demander une attestation sur l'honneur confirmant que vous les avez accomplies. Vous devez également lui préciser qu'il s'agit de votre résidence secondaire et lui communiquer le numéro d'enregistrement lorsqu'il existe.

Le cas particulier de la copropriété

Depuis les évolutions entrées en vigueur à partir du 21 novembre 2024, la copropriété mérite une attention particulière. Pour les règlements de copropriété établis à partir du 21 novembre 2024, le document mentionne si les meublés de tourisme sont autorisés ou non.

Deux points doivent être vérifiés :

• si un règlement établi avant le 21 novembre 2024 comporte une clause d'habitation exclusivement bourgeoise, toute activité professionnelle, dont le meublé de tourisme, y est interdite ;
• lorsque le règlement exclut les activités commerciales dans des lots qui ne sont pas prévus pour un usage commercial, les copropriétaires réunis en assemblée générale peuvent décider d'interdire les meublés de tourisme.

Si votre logement se situe dans une copropriété, vous devez en outre informer le syndic de votre déclaration et lui communiquer le numéro d'enregistrement dès son obtention. À la prochaine assemblée générale, le syndic signalera aux copropriétaires qu'un meublé de tourisme existe dans l'immeuble.

Les erreurs les plus fréquentes

Dans la pratique, plusieurs erreurs reviennent souvent.

• Publier une annonce avant d'avoir vérifié si la commune impose l'enregistrement.
• Confondre déclaration simple et déclaration avec enregistrement.
• Oublier de refaire une déclaration quand une information transmise n'est plus valable.
• Ne pas reporter le numéro dans toutes les annonces du logement.
• Omettre d'informer le syndic quand le bien est en copropriété.
• Penser que le numéro d'enregistrement remplace le numéro SIRET : ce sont deux démarches différentes.

Le numéro SIRET, attribué après inscription au répertoire Sirène de l'Insee via le Guichet des formalités des entreprises, sert à vous identifier auprès des services fiscaux. Il ne remplace pas le numéro d'enregistrement exigé par certaines communes pour la location touristique.

Pour aller plus loin sur le cas d'une maison ou d'un appartement utilisé ponctuellement par son propriétaire, vous pouvez consulter notre point sur la résidence secondaire louée en meublé de tourisme et l'actualité officielle sur le téléservice national d'enregistrement.

Questions fréquentes

Sur la côte d’Albâtre comme ailleurs, un retard de paiement ne se traite pas de la même façon qu’un conflit installé. L’objectif est double : obtenir la régularisation de la dette et respecter strictement les règles applicables au commandement de payer, à l’assignation au tribunal et, le cas échéant, au commandement de quitter les lieux.

À retenir

• Dès le premier impayé, une solution amiable peut être recherchée : délai supplémentaire, paiement en plusieurs fois, accord écrit et signé.
• Pour un bail signé depuis le 29 juillet 2023, le commandement de payer laisse au locataire 6 semaines pour régler sa dette ; pour un bail déjà en cours à cette date, c’est le délai prévu par sa clause résolutoire qui s’applique.
• Le locataire peut demander au juge, à tout moment, un délai de grâce prévu par l’article 1343-5 du code civil (2 ans maximum). Lors de l’audience, le juge peut accorder jusqu’à 3 ans si le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et peut régler sa dette.
• Après un commandement de quitter les lieux, le délai est en principe de 2 mois, avec des règles particulières pendant la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars inclus et une particularité possible de trêve cyclonique dans les DOM.

Réagir immédiatement, sans attendre plusieurs mois

Le premier réflexe utile est de ne pas laisser la dette s’installer. L’ANIL rappelle qu’il faut agir dès le premier impayé. Pour un bailleur, cela signifie reprendre contact rapidement avec le locataire afin de vérifier s’il s’agit d’un oubli ponctuel, d’un incident bancaire ou d’une difficulté plus durable.

Une solution amiable peut être tentée d’emblée. Selon Service-Public.fr, le locataire peut demander un délai supplémentaire pour payer le loyer ou proposer d’étaler le paiement en plusieurs fois. Si un accord est trouvé, il est préférable de le formaliser par écrit et de le signer ensemble. Cette trace écrite aide à fixer clairement les sommes dues et le rythme de régularisation retenu.

Encourager les démarches qui peuvent débloquer la situation

L’administration cite plusieurs pistes : signalement d’un changement de situation à la Caf ou à la MSA, demande d’aide au logement, sollicitation d’Action logement dans certains cas, recours à une assistante sociale, mobilisation du Fonds de solidarité pour le logement ou dépôt d’un dossier de surendettement lorsqu’il existe au moins une autre dette.

Dans la pratique, demander au locataire quelles démarches ont été entreprises permet d’évaluer sa bonne foi et ses capacités de régularisation. Cela peut aussi aider à savoir si le locataire reconnaît la dette et cherche une solution.

Le service SOS loyers impayés informe gratuitement les propriétaires comme les locataires au 0 805 160 075, du lundi au vendredi. Il est également utile de contacter rapidement l’ADIL de Seine-Maritime, qui informe et conseille gratuitement les particuliers, pour faire le point sur la dette, les aides mobilisables et la procédure.

Passer au commandement de payer lorsque l’amiable ne suffit plus

Lorsque la dette persiste, la procédure entre dans une phase formelle avec le commandement de payer délivré par un commissaire de justice. Ce document réclame le paiement des loyers impayés et, le cas échéant, des charges locatives impayées.

Service-Public.fr précise que le commandement de payer doit contenir certaines mentions, faute de quoi il n’a pas de valeur. Il doit notamment faire apparaître :

• le délai accordé pour payer la dette (6 semaines pour un bail signé depuis le 29 juillet 2023) ;
• le montant mensuel du loyer et des charges ;
• l’information selon laquelle, en l’absence de paiement de la dette ou de demande de délais, le propriétaire peut demander au juge la résiliation du bail et l’expulsion ;
• l’adresse du FSL ;
• l’information selon laquelle le locataire peut demander au juge, à tout moment, un délai de grâce prévu par l’article 1343-5 du code civil.

Pendant ce délai, le locataire peut payer, reprendre partiellement le paiement du loyer, demander des aides ou négocier un accord écrit.

Comprendre ce qui peut se passer pendant le délai laissé au locataire

Le commandement de payer n’entraîne pas automatiquement la fin du bail. Durant le délai laissé au locataire, plusieurs issues restent possibles.

Un règlement partiel ne bloque pas nécessairement la suite de la procédure. Service-Public.fr indique qu’un paiement, même partiel, peut attester de la bonne volonté du locataire. Si la dette n’est pas soldée et qu’aucun accord n’a été conclu à l’issue du délai, la saisine du juge reste possible.

Saisir le juge et préparer l’audience

Lorsque le bailleur est une personne morale autre qu’une SCI constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4e degré, l’assignation ne peut être délivrée qu’au moins 2 mois après la saisine de la CCAPEX (commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives), sous peine d’irrecevabilité.

L’audience doit avoir lieu au moins 6 semaines après la réception de l’assignation. Ce délai laisse au locataire le temps de préparer sa défense, de reprendre le paiement du loyer et, si possible, de rembourser tout ou partie de la dette. Il peut aussi consulter un avocat ou demander l’aide juridictionnelle sous certaines conditions.

Lors de l’audience, le juge peut être saisi d’une demande de délais de remboursement. Si le bail contient une clause résolutoire, le locataire peut aussi demander que ses effets soient suspendus pendant la période de remboursement. D’après Service-Public.fr, le juge peut accorder un échéancier allant jusqu’à 3 ans et suspendre la procédure d’expulsion si deux conditions sont réunies :

• le paiement entier du loyer courant a repris avant l’audience ;
• le locataire est en capacité de rembourser sa dette.

Quand la situation est déjà très tendue, un bailleur peut utilement faire relire ses démarches par un professionnel du droit ou par l’ADIL afin d’éviter une erreur de procédure.

Après la décision du juge : échéancier, résiliation du bail ou expulsion

La décision du juge est signifiée par un commissaire de justice. Deux scénarios sont possibles.

Le juge accorde des délais de remboursement

Dans ce cas, le locataire doit rembourser sa dette selon l’échéancier fixé, en respectant les sommes et les dates prévues. En contrepartie, il peut rester dans le logement.

Si cet échéancier n’est pas respecté, le bail est résilié. Le locataire n’est plus considéré comme locataire, mais comme occupant sans droit ni titre. Le propriétaire ne facture plus un loyer : une indemnité d’occupation, fixée par le juge, prend le relais. Il peut alors poursuivre la procédure d’expulsion par un commandement de quitter le logement.

Le juge ordonne la résiliation du bail et l’expulsion

Le bail est résilié. Là encore, l’occupant devient sans droit ni titre et les loyers laissent place à une indemnité d’occupation fixée par le juge. Le propriétaire peut poursuivre la procédure en faisant délivrer un commandement de quitter les lieux.

Pour un logement loué à l’année, il existe aussi des formules de gestion locative à l’année. Le Cabinet Soudey propose cette activité avec sa société sœur PCG Gestion pour les baux d’habitation, de Dieppe à Saint-Valery-en-Caux.

Le commandement de quitter les lieux et les délais avant expulsion

Le commandement de quitter les lieux est délivré par un commissaire de justice.

En principe, après ce commandement, le locataire dispose de 2 mois pour quitter le logement. Le juge peut toutefois avoir réduit ou supprimé ce délai, notamment s’il considère le locataire de mauvaise volonté.

Pendant ce délai, le locataire peut demander au juge de l’exécution un délai supplémentaire allant de 1 mois à 1 an maximum. Le juge tient compte notamment de la situation personnelle du locataire et de sa bonne volonté.

Si l’occupant reste dans le logement après la fin du délai qui lui est accordé pour partir, hors logement social et hors trêve hivernale, il encourt une amende de 7 500 euros.

La trêve hivernale et l’intervention du commissaire de justice

La trêve hivernale court du 1er novembre au 31 mars inclus de l’année suivante. Dans les DOM, une trêve cyclonique peut s’appliquer. Pendant cette période, l’expulsion ne peut pas avoir lieu si le locataire n’a pas de solution de relogement ; s’il dispose d’un logement correspondant à ses besoins, elle peut avoir lieu toute l’année.

Le commissaire de justice peut prévenir le locataire avant la date retenue pour l’expulsion, sans que cela soit une obligation. Lorsqu’il intervient, il doit se présenter un jour ouvrable, entre 6 heures et 21 heures.

Si le locataire refuse d’ouvrir, le commissaire de justice peut demander le concours de la police ou de la gendarmerie au représentant de l’État dans le département. Si ce concours est accordé, il revient accompagné d’un serrurier et des forces de l’ordre.

Les biens laissés dans le logement suivent eux aussi une procédure précise. Le procès-verbal doit notamment lister les biens, indiquer leur éventuelle valeur marchande, le lieu de stockage, et rappeler qu’ils doivent être retirés dans les 2 mois suivant la remise ou la signification du procès-verbal. Les papiers et documents personnels sont conservés pendant 2 ans par le commissaire de justice.

Questions fréquentes

Pour les acquéreurs de la côte d’Albâtre, ce mécanisme a une conséquence très concrète : il protège contre des offres trop coûteuses, mais il peut aussi bloquer un dossier lorsque l’assurance emprunteur, les garanties ou les frais font dépasser le plafond. Selon la Banque de France, ce seuil est calculé à partir des taux moyens pratiqués au trimestre précédent, puis augmenté d’un tiers.

À retenir

• Le taux de l’usure est le TAEG maximal légal qu’un prêteur peut appliquer à un crédit accordé à un particulier.
• Un prêt devient usuraire si son TAEG dépasse le seuil en vigueur au moment où il est accordé.
• La Banque de France calcule ce seuil chaque trimestre à partir du taux moyen observé le trimestre précédent, augmenté d’un tiers.
• Du 1er février 2023 jusqu’au mois de décembre 2023, la révision a été mensuelle à titre transitoire ; elle est redevenue trimestrielle.
• Pour un crédit immobilier, le TAEG comprend notamment le taux d’intérêt, l’assurance emprunteur, les garanties et certains frais imposés pour obtenir le prêt.

Ce que recouvre exactement ce plafond

Le taux de l’usure est le niveau maximal que les établissements de crédit peuvent appliquer lorsqu’ils accordent un prêt à un particulier, à une association ou à une collectivité locale. Pour un particulier qui emprunte pour acheter un logement, le point de contrôle n’est pas le taux nominal affiché par la banque, mais le TAEG.

La Banque de France rappelle que le TAEG est un taux « tout compris ». Il inclut notamment :

• le taux d’intérêt nominal du prêt ;
• les frais payés ou dus à des intermédiaires intervenus dans l’octroi du prêt, lorsque ces frais conditionnent l’obtention du crédit ou les conditions annoncées ;
• les coûts d’assurance et de garanties obligatoires, selon la même logique.

Service-Public.fr précise aussi que, pour comparer plusieurs offres immobilières, c’est bien le TAEG qu’il faut regarder. Il prend notamment en compte le taux d’intérêt, le coût de l’assurance emprunteur, le coût des garanties, les frais dus à des intermédiaires, le coût de l’évaluation du bien immobilier, à l’exclusion des frais d’enregistrement liés au transfert de propriété, ainsi que les autres frais imposés pour obtenir le crédit.

Deux offres avec un taux nominal proche peuvent donc aboutir à des TAEG différents. C’est souvent à ce niveau que se joue le respect, ou non, du seuil légal.

Pourquoi ce mécanisme existe

Le rôle du taux de l’usure est d’abord protecteur. Selon la Banque de France, il vise à empêcher que des emprunteurs se voient proposer des crédits trop chers et se retrouvent ensuite dans une situation financière difficile.

Ce plafond a donc une double fonction :

• il encadre le coût maximal d’un prêt ;
• il interdit aux prêteurs d’accorder un crédit dont le TAEG serait supérieur au seuil applicable.

Lorsqu’un dossier est refusé pour dépassement du taux de l’usure, cela ne signifie donc pas forcément que l’emprunteur présente un profil fragile. Le dépassement peut venir de l’addition de plusieurs composantes du coût du crédit, notamment l’assurance et les garanties.

Comment la Banque de France calcule le seuil trimestriel

Pour chaque catégorie de prêt, la loi retient comme base le taux moyen pratiqué au cours du trimestre précédent, puis y ajoute un tiers. Pour établir ce taux moyen, la Banque de France interroge chaque trimestre les établissements de crédit et les sociétés de financement.

Le calcul suit donc une logique en deux temps :

1. observer les TAEG moyens pratiqués pendant le trimestre écoulé, pour chaque catégorie de prêt ;
2. augmenter ce taux effectif moyen d’un tiers pour obtenir le seuil applicable au trimestre suivant.

Chaque révision fait l’objet d’une publication au Journal officiel. Les différents seuils peuvent aussi être consultés sur la page de la Banque de France.

Pourquoi on a parlé d’une révision mensuelle en 2023

Le fonctionnement normal est trimestriel. Toutefois, du 1er février 2023 jusqu’au mois de décembre 2023, la révision a été mensuelle. La Banque de France explique que cette adaptation était transitoire, dans une période de hausse des taux, pour éviter qu’un décalage au sein d’un même trimestre ne conduise à reporter des mises en place de prêts au trimestre suivant.

Cette mensualisation exceptionnelle a pris fin. La Banque de France indiquait alors que le retour à une fixation trimestrielle s’explique par l’évolution des taux directeurs de l’Eurosystème, par le maintien du livret A à 3 % à cette date et par le recul des taux longs. L’objectif affiché est aussi de donner une meilleure visibilité aux emprunteurs.

Aujourd’hui, pour comprendre si un financement peut passer, il faut donc regarder le seuil trimestriel applicable à la catégorie du prêt concerné au moment où le crédit est accordé.

Ce qui peut faire dépasser le plafond dans un dossier immobilier

Dans un projet d’achat, beaucoup d’emprunteurs se concentrent d’abord sur le taux d’intérêt. Or le dépassement du taux de l’usure se joue sur le TAEG, pas sur ce seul taux nominal.

Service-Public.fr rappelle que le coût total de l’opération à financer peut inclure notamment :

• le prix de vente du logement ou le coût de la construction, éventuellement le prix du terrain ;
• le coût de la garantie du prêteur ;
• les frais de notaire ;
• les frais de dossier de l’assurance emprunteur ;
• la rémunération du courtier ;
• la rémunération de l’agent immobilier.

Tous ces éléments n’entrent pas automatiquement dans le TAEG de la même manière, mais plusieurs d’entre eux peuvent y contribuer lorsqu’ils sont imposés pour obtenir le crédit ou les conditions annoncées. C’est ce qui explique qu’un dossier apparemment simple puisse être refusé au titre du taux de l’usure alors même que le taux nominal semble raisonnable.

Pour un achat en VEFA, Service-Public.fr précise en outre que les intérêts intercalaires ne sont pas pris en compte dans le calcul du TAEG.

Pourquoi ce seuil peut à la fois bloquer et sécuriser un financement

Le taux de l’usure sécurise le financement parce qu’il fixe une limite légale au coût total du crédit. Il empêche qu’un emprunteur accepte un prêt dont la charge serait excessivement élevée.

Mais ce même plafond peut aussi bloquer un dossier. Si, au moment où le prêt est accordé, le TAEG dépasse le seuil applicable, le prêt est usuraire et il est interdit de l’accorder.

Pour un acquéreur, la vraie question n’est donc pas seulement « à quel taux j’emprunte ? », mais « quel est le coût global retenu dans l’offre ? ».

Que faire si une banque refuse le prêt à cause du seuil

La Banque de France indique plusieurs pistes pratiques. Si vous n’avez fait des simulations qu’avec une seule banque, vous pouvez solliciter d’autres établissements de crédit.

Cette mise en concurrence ne garantit pas l’obtention d’un crédit dont le TAEG resterait sous le seuil. Elle peut toutefois vous permettre de comparer les principales composantes du TAEG, en particulier le taux nominal et l’assurance emprunteur. Service-Public.fr rappelle d’ailleurs que, pour un même projet immobilier, une banque peut faire une proposition différente d’une autre et que l’emprunteur est libre de comparer plusieurs offres.

La banque ne peut pas vous imposer le choix de l’assureur. Elle peut exiger une assurance emprunteur et fixer les risques à couvrir, mais vous pouvez choisir vous-même qui vous assure dans les conditions prévues par la banque.

Lorsque le projet est déjà bien avancé, il est aussi utile de relire la fiche d’information standardisée européenne, remise gratuitement au plus tard lors de l’offre de prêt. Elle facilite la comparaison des offres. Vous pouvez également consulter la fiche de Service-Public.fr pour vérifier les étapes du crédit immobilier, le délai de réflexion de 10 jours calendaires et la durée minimale de validité de l’offre de 30 jours calendaires.

Un point de vigilance concret pour les achats sur la côte d’Albâtre

Lorsque le budget d’acquisition s’ajoute à des frais de garantie, à une assurance plus coûteuse ou à des frais annexes, le risque de dépassement mérite d’être vérifié tôt. C’est particulièrement utile avant de vous engager sur un bien, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison de pays. Pour situer les ordres de grandeur des biens actuellement proposés localement, le Cabinet Soudey présente des maisons et appartements sur la côte d'Albâtre ainsi qu’un service d’estimation gratuite d’un bien pour les vendeurs.

Questions fréquentes

Avant de signer, il faut donc comparer non seulement le niveau de liberté que vous souhaitez conserver, mais aussi la durée d’engagement, l’existence d’une clause pénale et les modalités de reconduction. Pour un propriétaire sur la côte d’Albâtre, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire, ce choix mérite d’être lu ligne par ligne.

À retenir

• Le mandat simple peut être confié à un ou plusieurs agents immobiliers et vous permet de vendre vous-même votre bien.
• Le mandat exclusif confie la vente à un seul agent et vous ne pouvez pas vendre vous-même le bien pendant l’exclusivité.
• Une clause pénale peut prévoir une indemnisation si vous vendez à un acheteur présenté par l’agent, même après la fin du mandat, pendant une période pouvant aller jusqu’à 24 mois.
• Le mandat exclusif comporte obligatoirement une période d’irrévocabilité de 3 mois et ne peut pas être reconduit tacitement.

Trois formules, trois niveaux de liberté

Vous pouvez choisir entre trois formes de mandat : le mandat simple (un ou plusieurs agents, vente par vous-même possible), le mandat exclusif (un seul agent, seul habilité à vendre le bien) et le mandat semi-exclusif (un seul agent, mais vous pouvez trouver vous-même un acheteur).

Le bon choix dépend donc d’une question simple : souhaitez-vous conserver la main pour vendre vous-même, ou préférez-vous confier la commercialisation à un seul professionnel pendant une période définie ?

Ce que permet vraiment chaque mandat

Le mandat simple

Avec un mandat simple, la vente peut être confiée à un ou plusieurs agents immobiliers. Vous pouvez aussi vendre le bien par vos propres moyens. Si plusieurs professionnels sont mandatés, seul celui qui réalise la vente perçoit les honoraires. Vous n’avez pas à dédommager les autres agents.

Ce mandat convient à un vendeur qui veut garder une grande liberté d’action. En contrepartie, il faut bien suivre les engagements pris avec chaque agence, notamment si l’une d’elles vous présente un acheteur.

Le mandat exclusif

Avec un mandat exclusif, vous confiez la vente à un seul agent immobilier. Vous ne pouvez pas vendre le bien vous-même pendant la durée de l’exclusivité. En revanche, vous n’avez pas à dédommager l’agent s’il ne réalise pas la vente.

Le contrat comporte une clause d’exclusivité, écrite de façon très visible. Elle doit indiquer les actions prévues de la part de l’agent immobilier et la façon dont il vous informe des démarches accomplies, selon une périodicité fixée d’un commun accord.

Le mandat semi-exclusif

Le mandat semi-exclusif repose sur un seul agent immobilier, comme le mandat exclusif, mais il vous laisse une marge de manœuvre plus large. Vous ne pouvez pas faire appel à un autre agent.

Deux variantes peuvent être prévues au contrat :

• vous restez libre de vendre de particulier à particulier sans verser d’honoraires ;
• ou vous devez rediriger l’acheteur que vous avez trouvé vers l’agent immobilier, avec des honoraires réduits.

Tout se joue donc dans la rédaction du mandat. Il faut vérifier précisément ce qui se passe si l’acquéreur vient de votre réseau personnel.

Les mentions que le contrat doit contenir

Quel que soit le type choisi, le mandat doit être écrit, daté et signé. Il est établi en 2 exemplaires originaux, l’un pour le vendeur, l’autre pour l’agent immobilier.

Le contrat doit obligatoirement mentionner :

• l’identité du vendeur, appelé le mandant ;
• l’identité de l’agent immobilier, appelé le mandataire ;
• l’objet du mandat et la description du bien vendu ;
• le prix de vente du bien ;
• la durée du mandat ;
• les conditions de résiliation du contrat ;
• la rémunération de l’agent et la partie qui en a la charge, vendeur ou acheteur ;
• dans quel cadre l’agent immobilier peut recevoir, verser ou remettre des sommes d’argent, des biens, des effets ou des valeurs pour l’opération ;
• le numéro d’inscription au registre des mandats de l’agence sur l’exemplaire du vendeur ;
• les moyens employés par l’agent pour diffuser ses annonces commerciales.

Une autre clause doit être très visible : celle qui donne à l’agent immobilier le pouvoir de s’engager pour l’opération prévue. À défaut, il ne peut pas conclure d’acte en votre nom pour la vente.

Durée, reconduction et résiliation : les différences à connaître

Les règles ne sont pas identiques selon le mandat.

Pour le mandat simple

Le mandat doit avoir une durée limitée. Il prévoit souvent une période initiale irrévocable de 3 mois.

Il peut prévoir une reconduction tacite : l’agent doit alors vous rappeler par écrit, entre 3 mois et 1 mois avant la reconduction, que vous pouvez ne pas le reconduire ; sans ce courrier, vous pouvez le résilier à tout moment à compter de la reconduction. Vous pouvez y mettre fin à la fin de la durée initiale, ou à tout moment s’il a été reconduit, en prévenant l’agent 15 jours à l’avance par lettre recommandée avec avis de réception.

Pour le mandat exclusif

Le mandat exclusif doit aussi avoir une durée limitée, mais il contient obligatoirement une clause d’irrévocabilité de 3 mois. Il ne peut pas être reconduit tacitement. Si vous souhaitez poursuivre avec le même professionnel après son terme, il faut signer un nouveau contrat, exclusif, simple ou semi-exclusif.

Une fois passé le délai de 3 mois après la signature, vous pouvez y mettre fin à tout moment, à condition de prévenir l’agent 15 jours à l’avance par lettre recommandée avec avis de réception.

Pour le mandat semi-exclusif

Les règles sont celles du mandat simple : une durée limitée, le plus souvent avec une période initiale irrévocable de 3 mois, une reconduction tacite possible avec le même rappel écrit de l’agent, et une résiliation à la fin de la durée initiale ou, après reconduction, à tout moment, en prévenant l’agent 15 jours à l’avance par lettre recommandée avec avis de réception.

La clause pénale : le point souvent sous-estimé

Dans les trois types de mandat, une clause pénale peut être prévue en caractères très apparents. Elle permet à l’agent immobilier d’être indemnisé si vous vendez votre bien à un acheteur qu’il vous a présenté.

Cette clause peut produire ses effets même après la fin du mandat, pendant une période fixée au contrat, dans la limite de 24 mois. L’indemnité ne peut pas dépasser le montant des honoraires prévus au mandat.

Concrètement, cette clause mérite une lecture attentive si :

• vous signez plusieurs mandats simples ;
• vous pensez vendre à un proche ou à une relation personnelle ;
• vous avez reçu plusieurs visites organisées par un agent ;
• vous changez de formule en cours de commercialisation.

En cas de doute sur la portée exacte d’une clause, un notaire, une ADIL ou un avocat peut utilement relire le contrat.

Comment choisir entre simple, exclusif et semi-exclusif

Le choix dépend moins d’un « meilleur » mandat que de votre façon de vendre.

• Le mandat simple convient si vous voulez conserver la faculté de vendre vous-même et, si vous le souhaitez, missionner plusieurs professionnels.
• Le mandat exclusif convient si vous acceptez qu’un seul agent soit autorisé à vendre et si vous voulez un cadre où les actions prévues et le compte rendu sont formalisés dans une clause d’exclusivité.
• Le mandat semi-exclusif convient si vous voulez un seul interlocuteur professionnel tout en gardant la possibilité de trouver vous-même l’acquéreur, selon les conditions prévues au contrat.

Pour un propriétaire de maison de pays, de longère, de chaumière ou d’appartement sur la côte d’Albâtre, l’essentiel est donc d’aligner le mandat sur votre stratégie réelle. Le Cabinet Soudey propose notamment une estimation gratuite et sans engagement et présente ses biens actuellement à la vente sur son site.

Pour vérifier le détail légal d’un contrat avant signature, vous pouvez aussi consulter la fiche officielle sur les types de mandat de vente.

Questions fréquentes

Pour un logement loué à l’année à Veules-les-Roses, sur la côte d’Albâtre ou ailleurs en Seine-Maritime, il faut donc vérifier plusieurs points avant toute demande au locataire : le type de bail, la présence de la clause, la date de référence, le DPE du logement et le bon calcul. Selon la fiche officielle sur la révision du loyer, la hausse n’est pas automatique et ne produit pas d’effet rétroactif.

À retenir

• Pour les baux d’habitation de droit commun du secteur privé, la révision annuelle est possible 1 fois par an si une clause du bail le prévoit. Des règles spécifiques existent notamment pour les logements régis par la loi de 1948, conventionnés Anah ou sociaux.
• Le montant obtenu doit être arrondi à la 2e décimale la plus proche.
• La demande doit intervenir dans l’année suivant la date de révision, sans rétroactivité.
• Pour un bail mobilité, la révision du loyer en cours de bail est interdite.

Quand la révision annuelle est-elle autorisée

Pour un logement vide ou meublé du secteur privé loué avec un bail d’habitation de droit commun, le propriétaire peut demander une révision du loyer une fois par an lorsque le contrat comporte une clause de révision. C’est la condition de départ. Si cette clause n’existe pas, aucune révision annuelle ne peut être demandée en cours de bail. Les logements régis par la loi de 1948, conventionnés Anah ou sociaux obéissent à des règles spécifiques.

La règle vaut pour les locations de résidence principale. Elle ne se confond pas avec d’autres mécanismes, comme une majoration liée à des travaux. Pour un bail mobilité, la révision du loyer en cours de bail est interdite.

Si vous êtes bailleur d’un logement loué à l’année, il est utile de relire la clause de révision avant d’écrire au locataire. Si vous confiez un bien en gestion locative à l’année, ce contrôle fait partie des vérifications à effectuer au moment de la date de révision.

Les situations où la hausse est interdite

La présence d’une clause de révision ne suffit pas dans tous les cas. La révision est interdite :

• en métropole, pour les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits à compter du 24 août 2022 portant sur un logement classé F ou G au DPE ;
• en Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte, pour les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits à compter du 1er juillet 2024 portant sur un logement classé F ou G au DPE.

Avant d’appliquer l’IRL, il faut donc vérifier la classe énergétique du logement et la date du bail, de son renouvellement ou de sa reconduction. Elle conditionne la validité de la révision. Un logement classé F ou G qui change de classe en cours de bail ne peut pas pour autant voir son loyer révisé avant le renouvellement du contrat, une reconduction tacite ne suffisant pas ; la révision suppose alors une attestation de changement d’étiquette ou un nouveau DPE valide (réponse ministérielle publiée au Journal officiel le 11 août 2026).

Quelle date et quel indice faut-il prendre

La date à retenir est d’abord celle prévue par le bail. Elle peut correspondre à l’échéance annuelle du contrat ou à une autre date arrêtée entre le propriétaire et le locataire.

Si le bail ne précise pas cette date, la révision a lieu à la date anniversaire du contrat. Si le bail ne précise pas le trimestre de référence, il faut retenir le dernier IRL publié par l’Insee au moment de la signature du bail. L’Insee rappelle aussi qu’il faut utiliser le bon indice selon la localisation du logement : France continentale, Corse ou départements et régions d’outre-mer. Depuis le troisième trimestre 2022, ces indices sont distincts selon le territoire.

Vous pouvez consulter les valeurs de l’IRL et, si besoin, les repères publiés par l’Insee pour identifier le trimestre de référence.

Si le bail ne mentionne pas clairement le trimestre

Dans ce cas, il ne faut pas choisir un trimestre plus favorable. La règle est précise : on prend le dernier indice publié à la date de signature du bail. L’Insee donne un exemple simple : pour un contrat conclu le 1er mars, l’indice utilisé est celui du 4e trimestre de l’année précédente, puisqu’il s’agit du dernier trimestre connu à cette date.

En présence d’un complément de loyer

Lorsque le logement est concerné par un complément de loyer, le montant à réviser correspond au total du loyer de base et du complément de loyer.

Comment faire le calcul correctement

Le calcul repose sur 3 éléments :

• le montant actuel du loyer mensuel ;
• l’IRL du trimestre de référence de l’année en cours ;
• l’IRL du même trimestre de l’année précédente (le trimestre de référence est celui prévu dans le bail ou, si le contrat ne dit rien, celui du dernier indice publié au moment de la signature).

Le montant obtenu doit être arrondi à la 2e décimale la plus proche.

Cette méthode permet de déterminer le loyer maximal révisé. Il ne faut ni ajouter un pourcentage librement, ni cumuler plusieurs années d’indices en une seule fois.

À quel moment envoyer la demande

La demande doit être adressée dans l’année qui suit la date de révision du loyer. En revanche, elle ne s’applique pas rétroactivement : la hausse prend effet à partir de la date de la demande.

L’exemple officiel est très clair. Si la date de révision est le 13 mars 2025, la révision peut être demandée jusqu’au 12 mars 2026. Une fois le délai d’un an écoulé, la révision non appliquée est perdue pour le propriétaire.

Les erreurs les plus fréquentes à éviter

Voici les erreurs à éviter.

Oublier de vérifier la clause du bail

Une révision sans clause de révision annuelle n’est pas valable. Il ne suffit pas que le bail soit un bail d’habitation.

Utiliser le mauvais IRL

Il faut employer l’indice correspondant au bon territoire et au bon trimestre. Depuis le troisième trimestre 2022, la France continentale, la Corse et les départements et régions d’outre-mer n’utilisent pas le même IRL.

Réviser un logement F ou G alors que c’est interdit

En métropole, cette interdiction vise les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits à compter du 24 août 2022 pour un logement classé F ou G. Un logement qui n’est plus classé F ou G en cours de bail reste concerné jusqu’au renouvellement du contrat. C’est un point de contrôle indispensable avant toute demande.

Appliquer la hausse avec retard en réclamant les mois passés

La révision n’a pas d’effet rétroactif. Si vous demandez l’augmentation plusieurs mois après la date prévue, vous ne pouvez pas rattraper les loyers déjà encaissés.

Faire un calcul sans arrondi correct

Le résultat doit être arrondi à la 2e décimale la plus proche. Quelques centimes d’écart peuvent suffire à créer une contestation.

Confondre location annuelle et autres formules

Les règles concernent le bail d’habitation. Le Cabinet Soudey propose des logements à louer à l’année et de la gestion locative avec PCG Gestion pour ce type de bail, pas la location saisonnière.

Que faire en cas de contestation

En cas d’erreur de calcul, le locataire peut contester l’augmentation demandée. Il est possible d’envoyer d’abord un courrier recommandé avec accusé de réception pour exposer précisément les faits et joindre les pièces utiles, comme le bail et les quittances.

Pour un litige inférieur ou égal à 5 000 €, une démarche amiable est obligatoire avant de saisir le juge. Elle peut passer par la commission départementale de conciliation, un conciliateur de justice ou un médiateur civil. En cas d’échec, le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement peut être saisi dans les 3 ans qui suivent la date de révision du loyer qui pose problème.

Si votre situation présente une difficulté particulière, l’ADIL ou un professionnel du droit peut vous aider à relire le bail et le calcul.

Questions fréquentes

Pour un achat sur la côte d’Albâtre, suivre cette évolution ne consiste pas à deviner un point bas parfait. Il s’agit plutôt de comprendre ce que mesure le chiffre officiel, de repérer une tendance, puis de rapprocher cette tendance de votre budget, de votre apport et des critères d’octroi encore prudents observés sur le marché français.

À retenir

• En août 2026, le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat hors renégociations s’établit à 3,32 %, après 3,30 % en juillet et 3,27 % en juin.
• La production mensuelle de crédits à l’habitat hors renégociations atteint 12,2 Md€ en août 2026, après 11,1 Md€ en juillet et 13,2 Md€ en juin.
• Depuis fin 2025, la production mensuelle oscille entre 10,9 et 13,2 Md€.
• Après la baisse engagée mi-2024, un palier apparaît vers le milieu de 2025, avec un taux moyen de 3,08 % en décembre 2025, puis une légère remontée au début de 2026.
• Le crédit à l’habitat reste très majoritairement à taux fixe, avec près de 99,6 % de la production en 2025.

Ce que mesure vraiment le chiffre publié chaque mois

Quand on parle des taux des crédits immobiliers, le chiffre mensuel le plus utile est celui des nouveaux crédits à l’habitat. La Banque de France précise qu’il s’agit d’un taux effectif au sens étroit, c’est-à-dire la composante intérêt du TEG. Autrement dit, ce n’est pas un coût total incluant tous les frais annexes et l’assurance.

Ce point est essentiel pour comparer les mois sans confusion. Le taux publié sert à suivre une orientation générale du crédit, pas à reconstituer le coût complet d’un dossier individuel. Deux ménages peuvent donc obtenir des conditions globales différentes, même pendant un mois où le taux moyen national évolue peu.

La Banque de France distingue aussi la production de nouveaux crédits et les encours. La production correspond aux crédits octroyés, même s’ils ne sont pas encore versés. Les variations d’encours, elles, dépendent du décaissement effectif et des remboursements des anciens prêts. Pour suivre le marché mois après mois, la production est souvent l’indicateur le plus parlant.

Comment lire une variation mensuelle sans en tirer une conclusion trop rapide

Une hausse sur un mois n’indique pas forcément un retournement durable. Entre mai et juin 2026, le taux moyen passe de 3,21 % à 3,27 %, tandis que la production de crédits à l’habitat hors renégociations augmente de 11,4 Md€ à 13,2 Md€. Cette évolution décrit le mois de juin 2026 et ne suffit pas, à elle seule, à tirer une conclusion générale sur l’effet d’une remontée de taux sur la demande. En juillet, le taux continue de monter, à 3,30 %, alors que la production retombe à 11,1 Md€, avant de remonter à 12,2 Md€ en août.

La lecture doit se faire sur plusieurs mois. Dans sa publication sur juin 2026, la Banque de France indique que la production oscille entre 10,9 et 13,2 Md€ depuis fin 2025. Ce corridor donne un repère plus solide qu’un seul point mensuel.

Il faut également vérifier si l’on regarde :

• les crédits à l’habitat hors renégociations, pour suivre la demande nouvelle ;
• les taux hors frais et assurance, pour comparer les mois sur une base homogène ;
• des données corrigées des variations saisonnières pour la production, afin d’éviter des effets calendaires.

Si vous comparez deux mois sans tenir compte de ces définitions, vous risquez de mélanger des indicateurs qui ne racontent pas la même chose.

Le point de repère utile entre fin 2025 et août 2026

L’évolution récente se comprend mieux avec trois jalons : la phase de baisse amorcée mi-2024, le moment où ce mouvement s’interrompt vers la mi-2025, puis la légère remontée observée au début de 2026. L’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution indique qu’en décembre 2025, le taux moyen atteint 3,08 %, avant un léger rebond au début de 2026.

Sur une année entière, l’ACPR note aussi que la production de crédits atteint 171,3 Md€ en 2025, en hausse de 29,3 %. Au premier trimestre 2026, la croissance devient plus modérée, à +3 % par rapport au premier trimestre 2025. Pour un acheteur, cela signifie qu’il faut surveiller à la fois le prix de l’argent et le volume de crédit distribué : les deux ensemble donnent une image plus fidèle du marché.

Ce que ces chiffres changent pour votre capacité d’emprunt

Suivre les taux des crédits immobiliers mois après mois vous aide surtout à mesurer votre marge de manœuvre. Quand le taux remonte, une part plus importante de la mensualité sert à payer les intérêts. À budget constant, cela peut réduire le montant empruntable. Quand le taux se stabilise ou recule, la capacité d’emprunt respire un peu.

Le sujet ne se résume pourtant pas au seul taux. L’ACPR souligne que le marché reste encadré par des critères d’octroi prudents. En 2025, le taux d’effort moyen est stable à 30,4 %, tandis que les prêts au-delà de 35 % représentent 16,2 % de la production. La marge de flexibilité utilisée par les banques s’établit à 16,6 % en moyenne en 2025, soit en dessous du plafond autorisé de 20 % de la production.

En pratique, cela veut dire qu’un mouvement mensuel des taux doit être interprété avec les autres contraintes du dossier :

• le niveau de revenus ;
• les charges déjà supportées ;
• la durée du prêt ;
• l’apport disponible ;
• la place du projet dans les critères d’octroi.

Pour approfondir le cadre du taux d’effort, vous pouvez consulter les règles du HCSF pour emprunter. Si votre situation est atypique, un court échange avec votre banque ou un professionnel du chiffre permet de vérifier ce qu’un changement de taux modifie réellement pour vous.

Pourquoi la structure du marché compte autant que le niveau du taux

Les mouvements de taux sont plus faciles à interpréter quand on regarde aussi la structure de la production. En 2025, les renégociations représentent 14,4 % en moyenne sur l’année, tandis que la production hors renégociations progresse de 33,2 %. Le marché est donc porté d’abord par de nouveaux projets, et moins par la révision d’anciens prêts.

L’ACPR relève aussi plusieurs signaux utiles :

• la part des primo-accédants monte à 43,7 % en 2025 ;
• l’investissement locatif recule à 12,0 % ;
• la production reste orientée très majoritairement vers l’ancien, à 77,6 % ;
• les prêts relais représentent 6,4 % de la production ;
• les prêts à taux fixe pèsent près de 99,6 % de la production en 2025.

Pour un ménage qui cherche son rythme d’achat, ces données sont utiles. Elles montrent un marché où le crédit reste largement construit autour de financements classiques, à taux fixe, pour des acquisitions dans l’ancien. Sur la côte d’Albâtre, où de nombreux projets concernent des maisons de pays, longères, chaumières ou appartements, cette stabilité du modèle de financement aide à comparer son projet à un cadre national lisible. Si vous regardez déjà des biens, les annonces actuellement proposées sur la côte d’Albâtre donnent un ordre d’idée des budgets rencontrés au Cabinet Soudey, sans préjuger du marché local dans son ensemble.

Les primo-accédants donnent un bon thermomètre de la reprise

La Banque de France publie des données complémentaires sur l’accès au crédit immobilier des primo-accédants à partir d’informations recueillies auprès de 12 banques résidentes, couvrant 90 % de l’encours total de prêts. Elle observe que le nombre de prêts accordés aux primo-accédants, comme celui des ventes de logements et des prêts à l’ensemble des emprunteurs hors renégociations, se stabilise depuis le printemps 2026.

Autre repère : la durée initiale moyenne des nouveaux prêts à l’habitat pour l’acquisition d’une résidence principale s’élève à 23 ans et 4 mois pour l’ensemble des emprunteurs, et à 23 ans et 10 mois pour les primo-accédants, selon la publication sur août 2026.

Ces chiffres n’indiquent pas ce que vous obtiendrez personnellement, mais ils montrent que le marché du crédit n’est pas figé. Si vous êtes en phase de préparation, une stabilisation des volumes et des durées aide à construire un projet plus réaliste qu’en période de brusque changement.

Suivre les bons indicateurs, au bon rythme

Le plus simple est de regarder chaque nouvelle publication mensuelle de la Banque de France en conservant toujours les mêmes repères. Deux liens publics suffisent pour ne pas se perdre : la page des crédits aux particuliers pour le suivi mois par mois, et l’analyse annuelle de l’ACPR sur le financement de l’habitat en 2025 pour remettre les chiffres en perspective.

Pour ne pas surinterpréter une publication, gardez la même grille de lecture :

• le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat hors renégociations ;
• la production mensuelle ;
• la place des renégociations ;
• la part du taux fixe ;
• la tendance sur plusieurs mois, et non sur un seul relevé.

Cette discipline est souvent plus utile que la recherche d’un moment idéal. Un bon timing est d’abord celui où votre budget est clair, votre projet cohérent et votre financement compatible avec les conditions du moment.

Questions fréquentes

La taxe foncière sur les propriétés bâties, ou TFPB, concerne d’abord les maisons, appartements et autres constructions relevant des propriétés bâties. Selon Service-Public.fr, des exonérations, réductions ou dégrèvements existent dans certains cas, mais ils répondent à des conditions précises liées soit au bien, soit à la situation du propriétaire.

À retenir

• La TFPB est due si vous êtes propriétaire ou usufruitier d’un bien bâti au 1er janvier de l’année d’imposition.
• Elle s’applique notamment aux maisons, appartements, bâtiments professionnels, installations industrielles ou commerciales et à certaines dépendances immédiates et indispensables.
• L’avis réunit la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM).
• Un logement loué reste imposé au nom du propriétaire ou de l’usufruitier redevable au 1er janvier, même si la TEOM peut être remboursée par le locataire au titre des charges récupérables.
• Selon les cas, l’exonération peut durer 2 ans, 5 ans ou 15 ans, avec des formalités et délais propres à chaque situation.

Qui paie la taxe foncière

La taxe foncière sur les propriétés bâties est due par la personne qui détient le bien au 1er janvier. Il peut s’agir du propriétaire ou de l’usufruitier.

Pour un logement loué, le redevable reste le propriétaire ou l’usufruitier au 1er janvier. Le fait qu’un locataire occupe les lieux ne transfère pas la taxe foncière. En revanche, la TEOM figurant sur le même avis peut être récupérée auprès du locataire, puisqu’elle fait partie des charges récupérables.

Autre situation à connaître : lorsqu’un logement a été vendu en viager avec réserve d’usage au profit du vendeur, l’administration indique que la taxe foncière est due chaque année par l’acheteur.

Quels biens sont concernés

La taxe vise les propriétés bâties. Pour relever de cette catégorie, la propriété doit remplir 2 conditions :

• être attachée au sol de telle manière qu’un déplacement supposerait sa destruction ;
• avoir les caractéristiques d’un véritable bâtiment, y compris ses éléments indissociables.

Entrent notamment dans le champ de la taxe foncière :

• les habitations, comme une maison ou un appartement ;
• le sol des bâtiments et les terrains formant une dépendance indispensable et immédiate d’une construction ;
• un bateau installé de façon fixe et aménagé pour l’habitation, le commerce ou l’industrie, y compris s’il est seulement maintenu par des amarres ;
• les bâtiments commerciaux, industriels ou professionnels ;
• les installations industrielles ou commerciales, comme un hangar, un atelier ou une cuve ;
• certains terrains à usage commercial ou industriel, ou utilisés, dans certaines conditions, pour la publicité.

À l’inverse, les baraquements mobiles et les caravanes sont exonérés, sauf lorsqu’ils sont fixés par des attaches en maçonnerie.

Comment la taxe foncière est calculée

La base d’imposition de la TFPB est égale à la moitié de la valeur locative cadastrale du bien : cette valeur est diminuée d’un abattement de 50 %. Le montant de la taxe s’obtient en appliquant à cette base les taux votés par les collectivités locales. Des exonérations, réductions ou dégrèvements peuvent ensuite s’appliquer selon le bien ou la situation du propriétaire.

Ce que l’avis d’imposition comprend vraiment

Ce point compte pour les bailleurs. Dans une location à l’année, la TEOM peut être refacturée au locataire dans le cadre des charges. Le Cabinet Soudey propose des logements à louer à l’année et, avec sa société sœur PCG Gestion, de la gestion locative de Dieppe à Saint-Valery-en-Caux pour les baux d’habitation.

Les principales exonérations liées au bien

Construction nouvelle, reconstruction ou ajout de construction

Pour un bâtiment à usage d’habitation, l’exonération est de 2 ans à partir du 1er janvier de l’année qui suit la fin des travaux. Elle ne s’applique pas à la TEOM. La commune ou l’EPCI peuvent toutefois réduire cette exonération par une délibération spéciale. La déclaration doit être faite dans l’espace « Biens immobiliers » dans les 90 jours suivant la fin des travaux, ou déposée au centre des impôts si la déclaration en ligne n’est pas possible.

Pour un bâtiment autre qu’à usage d’habitation, l’exonération est partielle pendant 2 ans à partir du 1er janvier de l’année qui suit la fin des travaux. L’administration invite à vérifier auprès du centre des impôts si la construction est concernée.

Logement neuf à haut niveau de performance énergétique

Dans certaines communes, une exonération de 50 à 100 % peut être accordée pour 5 ans à partir de l’année qui suit l’achèvement de la construction. Elle dépend d’une délibération de la commune ou de l’EPCI, et une déclaration doit être déposée au centre des impôts avec les justificatifs de performance énergétique et environnementale.

Autres situations prévues par l’administration

La fiche officielle mentionne aussi :

• le logement en location-accession, avec une exonération possible pendant 15 ans à partir de l’année suivant l’achèvement ;
• le logement acquis au moyen d’un bail réel solidaire, avec un abattement possible pendant la durée du bail si la commune ou l’EPCI l’a décidé.

Les exonérations et réductions liées à la situation du propriétaire

Pour l’habitation principale, l’administration vise plusieurs situations précises. Il peut s’agir d’une exonération pour une personne qui perçoit l’Aspa ou l’Asi, d’une exonération possible pour une personne qui perçoit l’AAH si son revenu fiscal de référence après correctifs reste sous les plafonds applicables, d’une réduction de 100 € pour certaines personnes ayant plus de 65 ans et moins de 75 ans au 1er janvier 2026 sous condition de revenus, ou d’une exonération possible pour certaines personnes ayant plus de 75 ans au 1er janvier 2026 sous condition de revenus.

Les plafonds dépendent de la composition du foyer fiscal et diffèrent selon que le logement est situé en métropole ou outre-mer. Le plus sûr est de vérifier votre situation sur la fiche officielle de la taxe foncière ou auprès de votre service des impôts.

Dans plusieurs de ces cas, si le droit à exonération ou à réduction est perdu, il peut être prolongé pendant 2 ans, puis remplacé pendant les 2 années suivantes par un abattement sur la valeur locative, des 2 tiers pour 1 an puis d’un tiers la dernière année.

Les démarches à ne pas oublier

• Après une construction nouvelle ou un ajout de construction à usage d’habitation : déclaration dans les 90 jours suivant la fin des travaux.
• Pour un bail réel solidaire : envoi d’une déclaration et de la copie du bail avant le 1er janvier de l’année qui suit la signature du BRS.
• En cas de changement concernant vos biens immobiliers : mise à jour dans votre espace sur impots.gouv.fr afin d’éviter les erreurs d’imposition.

En cas de doute sur la consistance du bien, sa qualification fiscale ou sa valeur dans le cadre d’une succession, d’une donation ou d’un partage, une expertise immobilière en valeur vénale peut aussi être utile en complément des démarches fiscales.

Pour retrouver les références locales utiles en Seine-Maritime, vous pouvez aussi consulter notre page sur les taux de taxe foncière en Seine-Maritime.

Questions fréquentes

En location à l’année, il est utile de relire avec attention l’écrit contractuel proposé par le professionnel. Sur la côte d’Albâtre, où de nombreux propriétaires louent un logement qu’ils n’occupent pas au quotidien, ces vérifications complètent celles liées aux obligations du bailleur et aux contrôles que l’agent est en mesure d’assurer.

À retenir

• La gestion immobilière est une activité réglementée : le professionnel doit détenir une carte professionnelle portant la mention de l’activité exercée.
• En gestion immobilière, la garantie financière est obligatoire ; le minimum est de 30 000 € pendant les 2 premières années d’activité, puis de 110 000 € minimum.
• Le seuil de 30 000 € ne s’applique pas à certaines personnes morales lorsqu’un représentant légal ou statutaire a déjà été soumis auparavant à cette obligation.
• L’assurance de responsabilité civile professionnelle est obligatoire ; elle couvre les dommages corporels, matériels et immatériels, y compris ceux causés par les salariés.
• Pour l’achat, la vente ou la location d’un immeuble, l’intervention d’un agent immobilier comme intermédiaire suppose un mandat écrit.

Vérifier d’abord le droit d’exercer la gestion immobilière

La gestion locative n’est pas une simple prestation administrative. Selon la fiche officielle sur l’agent immobilier, il s’agit d’une profession réglementée. Pour exercer, le professionnel doit détenir une carte professionnelle.

Cette carte doit correspondre à l’activité réellement exercée. Pour un propriétaire qui confie un logement à louer à l’année, le point essentiel est la mention liée à la gestion immobilière. L’administration rappelle aussi que l’aptitude professionnelle, l’honorabilité, la garantie financière et l’assurance RCP sont contrôlées pour la délivrance ou le renouvellement de la carte.

Pour un bailleur, le réflexe utile consiste donc à demander l’identification du titulaire de la carte et l’activité couverte.

La garantie financière, point clé quand l’agence reçoit vos loyers

En gestion immobilière, la garantie financière est obligatoire. Pour un bailleur, elle compte particulièrement, car le gestionnaire peut recevoir des sommes pour votre compte : loyer, dépôt de garantie ou autres fonds liés au bail.

L’administration précise que cette garantie prend la forme d’un engagement écrit ou d’une attestation délivrée par :

• une entreprise d’assurance agréée,
• un établissement de crédit,
• une société de financement,
• ou la Caisse des dépôts et consignations.

Son rôle est de sécuriser les fonds versés par les clients et de permettre leur remboursement en cas de défaillance financière de l’agence.

Les montants minimaux à connaître

Le montant minimal de la garantie est de 30 000 € pendant les 2 premières années d’activité, puis de 110 000 € minimum. Cette somme garantie s’applique à chaque activité immobilière exercée, par exemple transaction, gestion ou syndic.

La fiche officielle ajoute une précision utile : le seuil de 30 000 € ne concerne pas les personnes morales lorsqu’un de leurs représentants légaux ou statutaires a déjà été soumis auparavant à cette obligation de garantie.

Ce qu’il faut regarder concrètement

Si l’agence reçoit des fonds, l’attestation de garantie financière mérite d’être vérifiée avec attention. Quand cette garantie est apportée par une banque ou par un assureur, un compte dédié doit être ouvert pour recevoir les versements ou remises liés au mandat d’intermédiaire. La règle officielle précise qu’un seul compte de ce type peut être ouvert par titulaire de la carte professionnelle.

Pour la gestion immobilière, cette exigence compte particulièrement, car l’administration indique qu’aucune déclaration de non-détention de fonds n’est possible pour cette activité.

L’assurance RCP, la garantie contre les erreurs et les dommages

L’assurance de responsabilité civile professionnelle est obligatoire pour l’agent immobilier. Elle ne protège pas seulement le professionnel : elle sert aussi à indemniser ses clients en cas de dommage.

D’après l’administration, cette assurance couvre trois catégories de risques :

• les dommages corporels, par exemple une blessure lors d’une visite ;
• les dommages matériels, par exemple une perte de clés ;
• les dommages immatériels, par exemple un oubli de diagnostic ou une opération menée sur la base d’informations erronées.

La couverture s’étend aussi aux dommages causés par les salariés de l’agence. Pour un propriétaire, cette garantie compte autant que la garantie financière : l’une protège les fonds détenus, l’autre répond des fautes et incidents pouvant causer un préjudice.

L’attestation d’assurance RCP fait d’ailleurs partie des pièces exigées pour la délivrance et le renouvellement de la carte professionnelle.

Les vérifications techniques et financières que le professionnel peut réaliser

Au-delà des attestations, la fiche officielle sur l’agent immobilier décrit des missions qu’un professionnel peut être amené à accomplir : rédiger et signer un mandat, définir avec le propriétaire le prix de location et le coût des charges, faire visiter le bien, rédiger un état des lieux et vérifier les éléments techniques et financiers de la transaction.

Parmi ces éléments, l’administration cite notamment :

• les revenus des clients,
• le rapport énergétique d’un bien,
• la surface.

Confier la gestion ne remplace pas les obligations du bailleur

Signer avec un professionnel n’efface pas les obligations attachées au logement lui-même. Selon les obligations du propriétaire bailleur, vous devez délivrer un logement décent, sans danger pour la sécurité ou la santé du locataire.

Enfin, les travaux qui ne relèvent pas des réparations locatives restent à votre charge exclusive pendant toute la durée du bail.

Avant toute mise en location, une question simple s’impose : l’état réel du logement permet-il de respecter ces obligations ? Si un doute subsiste sur la décence, les documents à remettre ou les travaux à votre charge, l’ADIL, un avocat ou un professionnel du droit peut vous éclairer.

Un dernier contrôle souvent négligé : l’honorabilité du professionnel

Pour obtenir et conserver sa carte, le professionnel ne doit pas faire l’objet de certaines condamnations ou mesures, par exemple une condamnation définitive pour crime depuis moins de 10 ans, une faillite personnelle ou une interdiction de gérer. Exercer malgré ces interdictions constitue une infraction pénale punie de 5 ans d’emprisonnement et de 375 000 € d’amende. Le bailleur ne peut pas vérifier lui-même ces condamnations : la carte professionnelle, délivrée par le président de la CCI aux personnes qui remplissent ces conditions, reste donc le repère à contrôler.

Questions fréquentes

Le DPE ne résume pas à lui seul la valeur d’un bien, mais il est devenu un repère central pour les acquéreurs. Depuis le 1er juillet 2021, il est pleinement opposable. Pour les biens concernés, l’étiquette figure dans les annonces, avec une mention particulière pour les logements classés F ou G.

À retenir

• En 2024, selon les Notaires de France, les logements performants se vendent plus cher et les logements très énergivores se vendent moins cher.
• La part des ventes de logements anciens classés F et G en France métropolitaine hors Corse s’établit à 15 % en 2024, après une baisse de 2 points.
• Pour les maisons anciennes, la part des ventes en classes F et G est passée de 20 % en 2023 à 17 % en 2024.
• Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable et un DPE sans numéro d’identification ADEME à 13 chiffres n’est pas valable.
• Depuis le 1er juillet 2024, les logements de moins de 40 m² bénéficient de seuils adaptés, avec un effet significatif sur certaines étiquettes.

Le DPE influence bien le prix, mais pas comme un barème automatique

Le constat national est net : la performance énergétique a un effet sur les prix. Les Notaires de France indiquent qu’en 2024 les logements anciens les plus économes se vendent plus cher, alors que les biens très énergivores se vendent moins cher.

En revanche, cette tendance ne se transforme pas en formule unique. Les données disponibles donnent le sens du marché, pas un pourcentage de décote ou de surcote valable pour chaque vente. Deux logements classés F ne feront pas forcément l’objet de la même négociation, car l’acheteur tient aussi compte de la nature du bien, des travaux déjà réalisés et de la qualité des justificatifs.

La valeur verte est donc un facteur parmi d’autres, mais un facteur visible très tôt, dès l’annonce et avant même la visite.

Pourquoi l’étiquette énergétique pèse davantage qu’avant

Plusieurs évolutions expliquent ce poids croissant.

Un diagnostic devenu opposable

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE n’est plus seulement informatif : il est pleinement opposable. Il a ainsi une portée juridique comparable à celle des autres diagnostics immobiliers, sauf pour les recommandations de travaux, qui restent indicatives.

Une information visible dans les annonces concernées

Dès la mise en vente ou en location, le DPE doit pouvoir être communiqué à toute personne intéressée qui en fait la demande. Pour les biens soumis à ce diagnostic, les annonces doivent faire apparaître les étiquettes énergie et climat, ainsi que la mention signalant une consommation énergétique excessive lorsque le logement est classé F ou G. Depuis le 1er janvier 2022, elles doivent aussi comporter une fourchette d’estimation de la facture énergétique théorique.

Cette présentation change la négociation. L’acheteur compare plus facilement deux biens proches et anticipe mieux le coût d’usage, même si l’administration rappelle que cette estimation ne doit pas être rapprochée des factures réelles des occupants.

Des contraintes qui dépassent la seule consommation

Le DPE renseigne à la fois sur la consommation d’énergie et sur les émissions de gaz à effet de serre. Pour obtenir une étiquette de A à G, le logement doit atteindre un niveau minimal sur chacun des deux critères. Le classement est donc un signal plus complet qu’auparavant.

Les classes F et G sont particulièrement exposées à la négociation

Les logements classés F ou G sont identifiés comme des passoires énergétiques. Cette catégorie est devenue prioritaire dans les politiques publiques de rénovation, et cela se ressent sur le marché.

En France métropolitaine hors Corse, la proportion de ventes de logements anciens classés F et G a progressé en 2022 puis en 2023. En 2024, elle recule de 2 points pour atteindre 15 %. D’après les Notaires de France, ce repli concerne seulement le marché des maisons individuelles anciennes, où la part des ventes en classes F et G passe de 20 % en 2023 à 17 % en 2024.

Pour un acheteur bailleur, le sujet est plus sensible en raison des règles de décence énergétique applicables à la location.

Ce que le vendeur peut faire pour mieux valoriser son bien

Le premier levier n’est pas forcément de lancer des travaux immédiatement. Il consiste d’abord à vérifier que le DPE reflète correctement le logement.

Préparer des justificatifs complets

L’administration souligne que, depuis l’opposabilité du DPE, les données utilisées pour l’établir doivent pouvoir être justifiées. Il est donc important de garder les documents relatifs aux travaux pour qu’ils soient pris en compte dans le diagnostic.

Un vendeur a intérêt à réunir avant la visite les éléments relatifs à l’isolation, aux menuiseries, au chauffage, à la ventilation ou à la production d’eau chaude. Sans justificatif, certaines améliorations peuvent être insuffisamment prises en compte.

Vérifier le document

Le rapport doit aussi comporter un numéro d’identification ADEME à 13 chiffres. Sans ce numéro, le DPE n’est pas valable. Avant une mise en vente, mieux vaut donc contrôler la date, la validité et l’identification du document.

Regarder de près les petites surfaces

Depuis le 1er juillet 2024, les logements de moins de 40 m² bénéficient de seuils plus adaptés. L’effet peut être important : environ 140 000 logements ne sont plus classés F ou G après cette évolution. Pour un bien déjà diagnostiqué avant cette date, une attestation de nouvelle étiquette peut être téléchargée gratuitement sur l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME et jointe au DPE initial.

Pour un studio ou un petit appartement, cette vérification peut changer la perception du bien dès l’annonce.

Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité utilisé dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9. Un logement chauffé à l’électricité peut ainsi obtenir une meilleure étiquette sans travaux. Un DPE réalisé en 2025 ou avant, toujours valable, peut être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite du diagnostiqueur, lorsque l’étiquette s’améliore.

Travaux, recommandations et audit : ce qui peut réellement aider à la vente

Un mauvais DPE n’impose pas automatiquement de travaux avant de vendre. Les scénarios mentionnés dans le rapport ne sont pas obligatoires. En revanche, ils donnent un cadre utile pour comprendre ce qui freine le classement et ce qui peut améliorer la valeur perçue du bien.

Les recommandations du DPE

Le rapport comporte des recommandations portant sur l’usage, l’entretien des équipements et les travaux. Il distingue des travaux essentiels et d’autres travaux, avec des gains chiffrés en consommation d’énergie et en émissions de gaz à effet de serre.

Pour une passoire énergétique, deux bouquets doivent être proposés :

• un bouquet de travaux prioritaires pour sortir de l’état de passoire énergétique ;
• un bouquet pour atteindre un niveau performant, en classe A ou B, sauf si des contraintes techniques ou architecturales s’y opposent.

Ces éléments sont utiles lors d’une vente, car ils donnent à l’acheteur une vision plus concrète du potentiel d’amélioration.

En copropriété, un DPE collectif ne reflète pas toujours les travaux réalisés dans un lot

Dans l’ancien collectif, un point mérite une attention particulière. Lorsqu’un DPE d’immeuble est réalisé, il peut, sous certaines conditions, générer les DPE individuels des appartements sans visite de chaque logement. Cette simplification est utile, mais elle n’intègre pas forcément toutes les particularités d’un lot.

L’administration précise qu’un copropriétaire ayant réalisé des travaux dans son appartement peut remplacer ce DPE généré à partir des données collectives par un DPE individuel classique, établi après visite du logement. Cela permet de mieux restituer la performance réelle du bien.

Pour un vendeur d’appartement, c’est un levier important. Si vous avez changé les menuiseries, amélioré l’isolation ou remplacé certains équipements, un DPE individuel peut mieux traduire ces investissements qu’un document construit à partir de données collectives.

Comment traduire le DPE dans une stratégie de prix réaliste

Le bon réflexe consiste à distinguer trois situations.

• Si l’étiquette est bonne et récente, il faut la rendre lisible et cohérente avec les autres informations de l’annonce.
• Si l’étiquette est moyenne, il faut montrer ce qu’elle signifie réellement en termes d’usage, de coûts estimés et de potentiel d’amélioration.
• Si l’étiquette est faible, il faut éviter de laisser un diagnostic imprécis ou ancien créer une décote plus forte que nécessaire.

La performance énergétique ne remplace pas une estimation sérieuse du bien. Elle l’influence. Pour établir un prix cohérent, il peut être utile de rapprocher le contenu du DPE d’une estimation gratuite et sans engagement, surtout sur des maisons de pays, longères ou chaumières dont les caractéristiques techniques sont parfois très différentes d’un bien à l’autre.

Du côté des acquéreurs, consulter des biens comparables avec une étiquette clairement affichée permet aussi de mieux comprendre les écarts observés parmi les maisons et appartements proposés sur la côte d’Albâtre.

Pour aller plus loin, le ministère détaille le fonctionnement du diagnostic de performance énergétique, et les Notaires de France publient régulièrement leurs analyses sur la valeur verte des logements.

Questions fréquentes

À retenir

• Le site public de fiscalité locale des particuliers affiche les taux votés par les communes et les intercommunalités.
• Pour la taxe foncière sur les propriétés bâties, le taux affiché est un taux global, pas le seul taux communal.
• La TEOM est présentée à part et figure sur le même avis d’imposition que la taxe foncière sur les propriétés bâties.
• En cas de commune nouvelle ou de restructuration intercommunale, le taux visible sur la plateforme peut différer temporairement du taux figurant sur l’avis d’imposition.
• La taxe foncière sur les propriétés bâties est due, en principe, par le propriétaire ou l’usufruitier du bien au 1er janvier de l’année d’imposition, avec une règle particulière en cas de vente en viager avec réserve d’usage.

Où consulter le taux de votre commune

Cette plateforme présente les taux de fiscalité directe locale votés par les communes et les intercommunalités. Pour un propriétaire en Seine-Maritime, elle permet de rechercher sa commune et de visualiser plusieurs impôts locaux dans une même logique de lecture.

Vous pouvez également y voir, lorsque l’information existe, le taux de TEOM, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et le taux de taxe d’habitation.

Cette consultation en ligne est particulièrement pratique si vous comparez plusieurs communes de la côte d’Albâtre, par exemple avant un achat de maison de pays ou dans le cadre d’une expertise en valeur vénale liée à une succession ou à un partage.

Ce que le taux affiché comprend réellement

Le point le plus important est le suivant : le taux visible sur la plateforme publique est présenté en vision globale contribuable. Pour la taxe foncière sur les propriétés bâties, il résulte du cumul de plusieurs composantes.

• le taux communal ;
• le taux intercommunal ;
• les taux des syndicats de communes ;
• les taux de taxes spéciales, notamment celle perçue au profit des établissements publics fonciers et d’aménagement ;
• pour l’Île-de-France, la taxe additionnelle spéciale annuelle ;
• le taux de la taxe GEMAPI, lorsqu’elle est instituée par l’intercommunalité.

Autrement dit, la plateforme ne montre pas un chiffre isolé de la commune, mais un taux global censé refléter ce que supporte le contribuable sur le territoire concerné.

La même logique vaut pour d’autres taxes locales. Les taux des chambres d’agriculture, des chambres de commerce et d’industrie et des chambres de métiers et de l’artisanat ne font pas partie de ce calcul.

Pourquoi le taux en ligne peut différer de votre avis d’imposition

Un écart entre la plateforme publique et l’avis d’imposition ne signifie pas forcément qu’il y a une erreur. La fiche de la DGFiP précise qu’en cas de création d’une commune nouvelle ou de restructuration intercommunale, une harmonisation progressive des taux peut être décidée.

Pendant cette période de convergence, le taux appliqué peut donc différer temporairement du taux voté par la commune ou le groupement à fiscalité propre. Dans ce cas, le taux indiqué sur la plateforme n’est pas le même que celui figurant sur l’avis d’imposition.

Comment lire la TEOM sans la confondre avec la taxe foncière

Beaucoup de propriétaires regardent un montant global sans distinguer la taxe foncière elle-même de la TEOM. Pourtant, l’administration les sépare clairement.

Selon Service-Public.fr, vous trouvez sur le même avis d’imposition :

• la taxe foncière sur les propriétés bâties ;
• la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

La TEOM est affichée à part sur la plateforme publique afin de ne pas fausser les comparaisons entre territoires. Cette séparation est logique, car elle finance la collecte des déchets. Le taux de TEOM correspond au taux voté par la commune ou l’intercommunalité, hors zones à tarification spécifique.

Il faut aussi savoir que plusieurs taux de TEOM peuvent s’appliquer dans une même commune, selon les zonages définis. Une collectivité peut voter des taux différents selon l’importance du service rendu, par exemple la fréquence de ramassage, ou prévoir une zone avec un taux spécifique en présence d’une installation de transfert ou d’élimination des déchets.

Enfin, si aucun taux de TEOM n’apparaît sur la plateforme, il est possible que la collecte soit financée par une REOM, c’est-à-dire une redevance d’enlèvement des ordures ménagères. Cette redevance n’apparaît pas dans ce jeu de données, car elle ne fait pas partie de la fiscalité directe locale.

Ce que le taux ne suffit pas à expliquer

Le taux est une information utile, mais il ne permet pas à lui seul de reconstituer exactement votre imposition. Le montant final dépend aussi de la situation du bien et, le cas échéant, d’éventuelles exonérations, réductions ou dégrèvements.

Quelques règles générales aident à mieux lire votre situation :

• la taxe foncière sur les propriétés bâties est due, en principe, si vous êtes propriétaire ou usufruitier d’un bien immobilier bâti au 1er janvier de l’année d’imposition ; en cas de viager avec réserve d’usage par le vendeur, la taxe foncière est due chaque année par l’acquéreur ;
• elle concerne notamment les habitations, bâtiments commerciaux, industriels ou professionnels, ainsi que certaines installations fixées au sol ;
• les baraquements mobiles et les caravanes ne sont pas imposés, sauf lorsqu’ils sont fixés au sol par des attaches en maçonnerie.

Service-Public.fr rappelle aussi que, même si le logement est loué, la TFPB et la TEOM restent dues par le propriétaire. En revanche, la TEOM fait partie des charges récupérables, ce qui permet d’en demander le remboursement au locataire.

Pour un bailleur qui loue à l’année sur la côte d’Albâtre, cette distinction est utile à la lecture de l’avis. Le Cabinet Soudey propose d’ailleurs des logements à louer à l’année et une gestion locative avec PCG Gestion pour les baux d’habitation, ce qui suppose de bien identifier la part récupérable de TEOM sur l’avis fiscal.

Les situations qui peuvent alléger l’imposition

Si vous anticipez votre taxe foncière, il faut garder à l’esprit que le taux affiché pour la commune ne dit rien, à lui seul, de vos droits à exonération ou à réduction. L’administration prévoit plusieurs cas, avec des conditions propres à chaque situation.

Par exemple, Service-Public.fr mentionne :

• des exonérations ou réductions liées à l’âge, à certaines allocations ou au revenu fiscal de référence ;
• une exonération de 2 ans pour certaines constructions nouvelles, reconstructions et ajouts de construction d’un bâtiment à usage d’habitation, à partir du 1er janvier de l’année qui suit la fin des travaux, sous réserve de déclaration dans les 90 jours après la fin des travaux ; la commune ou l’EPCI peut toutefois réduire cette exonération par une délibération spéciale ;
• un dégrèvement possible pour un logement destiné à la location mais vacant, si la vacance est indépendante de votre volonté, dure au moins 3 mois consécutifs et concerne l’ensemble du logement ou une partie pouvant être louée séparément ; pour en bénéficier, une réclamation doit être déposée auprès du centre des impôts du lieu de situation du logement ; les locations saisonnières et les locations meublées sont exclues de ce dégrèvement.

Ces mécanismes n’effacent pas forcément la TEOM. À plusieurs reprises, la fiche officielle précise que certaines exonérations de TFPB ne s’appliquent pas à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Si vous hésitez entre simple consultation du taux communal et analyse complète d’un bien avant vente, donation ou succession, une évaluation immobilière en valeur vénale peut aussi aider à replacer la fiscalité locale dans l’ensemble des charges attachées au bien.

Une méthode simple pour anticiper le montant à payer

1. Recherchez la commune sur la base publique des taux locaux.
2. Repérez le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties.
3. Vérifiez séparément la présence d’un taux de TEOM.
4. Gardez en tête que le taux affiché additionne plusieurs composantes locales.
5. Contrôlez ensuite votre avis d’imposition, qui reste la référence pour le montant effectivement réclamé.
6. Examinez enfin si votre situation peut ouvrir droit à une exonération, une réduction ou un dégrèvement.

Lorsque vous voulez vérifier vos droits, la fiche officielle de taxe foncière sur les propriétés bâties est le bon point d’appui. Si votre cas est particulier, le centre des impôts du lieu de situation du bien peut préciser la règle applicable.

Tableau de lecture rapide des informations officielles

Questions fréquentes

Sur la côte d’Albâtre, où de nombreux logements sont occupés seulement une partie de l’année, la vigilance doit porter à la fois sur les formalités administratives, la copropriété et les obligations fiscales. Pour un panorama plus large des règles applicables au propriétaire, vous pouvez aussi consulter les règles du meublé de tourisme sur la côte d'Albâtre.

À retenir

• Un meublé de tourisme est loué pour un court séjour, à l’usage exclusif du client, sans présence du propriétaire, et un même client ne peut pas y séjourner plus de 90 jours consécutifs par année civile.
• La mairie doit être interrogée pour savoir si le logement relève d’une déclaration simple ou d’une déclaration avec enregistrement, tant que le téléservice national d’enregistrement n’est pas en service.
• En cas d’enregistrement, la procédure comprend notamment une demande d’autorisation de changement d’usage, avec un DPE classé de A à E en métropole.
• Louer sans l’autorisation de changement d’usage requise expose à une amende pouvant aller jusqu’à 100 000 € et à une astreinte pouvant aller jusqu’à 1 000 € par jour et par m².
• La déclaration au répertoire Sirène via le Guichet des formalités est gratuite et permet d’obtenir un numéro SIRET indispensable pour les démarches fiscales.

Ce qu’est vraiment un meublé de tourisme

Selon l’administration, il s’agit d’un logement, maison ou appartement, loué à des personnes de passage pour un séjour bref, à la journée, à la semaine ou au mois, sans qu’elles y établissent leur domicile. Trois critères cumulatifs doivent être respectés :

• le locataire dispose de l’usage exclusif du logement ;
• la location est de courte durée ;
• sur une année civile, le séjour d’un même client ne peut pas dépasser 90 jours consécutifs.

Le logement doit aussi comporter au minimum certains équipements, notamment une literie avec couette ou couverture, des volets ou rideaux dans les chambres, un congélateur ou un compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°, de la vaisselle en nombre suffisant et du matériel d’entretien adapté au logement.

Autrement dit, louer quelques week-ends ou pendant vos vacances ne dispense pas de respecter ce cadre. Si le bien n’entre pas dans cette définition, le régime du meublé de tourisme ne s’applique pas de la même manière.

La première vérification à faire : mairie et copropriété

À Veules-les-Roses, vous devez d’abord interroger la mairie pour connaître la démarche applicable. Selon les communes, la location d’une résidence secondaire en meublé de tourisme relève :

• soit d’une déclaration simple ;
• soit d’une déclaration avec enregistrement.

La fiche officielle de Service-Public.fr précise que cette vérification auprès de la commune est indispensable. Le formulaire de déclaration en mairie des meublés de tourisme n’est utilisé que dans les communes qui pratiquent la déclaration simple.

Ce régime est transitoire : à la mise en service du téléservice national d’enregistrement, annoncée pour le quatrième trimestre 2026, l’enregistrement deviendra obligatoire dans toutes les communes et ne se fera plus auprès de la mairie. Un numéro déjà délivré par la commune devra être renouvelé sur ce téléservice dans un délai de plusieurs mois, après quoi il ne sera plus valable.

Si le logement est en copropriété, un second contrôle s’impose. La portée du règlement dépend de sa date d’établissement. Pour les règlements établis à partir du 21 novembre 2024, le document doit indiquer si la location en meublé de tourisme est admise ou non. Pour les règlements plus anciens, une clause d’habitation exclusivement bourgeoise interdit toute activité professionnelle, notamment le meublé de tourisme. Par ailleurs, lorsque le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale, les copropriétaires réunis en assemblée générale peuvent voter l’interdiction des meublés de tourisme.

Ce point mérite une lecture attentive du règlement et, en cas de doute, un échange avec le syndic ou un professionnel du droit.

Déclaration simple ou enregistrement : quelles différences

En pratique, la commune vous dira quelle voie suivre. Il ne faut pas choisir vous-même la procédure la plus simple : c’est la règle locale qui s’impose.

Quand l’autorisation de changement d’usage s’ajoute

Dans le régime avec enregistrement, la déclaration se compose de deux démarches : demander d’abord l’autorisation de changement d’usage, puis enregistrer le meublé de tourisme.

Pour obtenir cette autorisation en métropole, vous devez fournir le DPE du logement, avec un classement de A à E sur l’étiquette énergie. À partir de 2034, le DPE devra faire apparaître une classe de A à D en métropole, et de A à E dans les Drom. La commune pourra également demander le DPE d’un meublé de tourisme déjà existant.

Selon la commune, l’autorisation peut prendre trois formes :

• une autorisation définitive, attachée à la personne, qui prend fin lorsque l’activité cesse définitivement ;
• une autorisation définitive soumise à compensation, attachée au meublé de tourisme ;
• une autorisation temporaire, pour moins de 5 ans, non renouvelable automatiquement.

En cas de refus, la commune doit indiquer son motif. L’absence de demande d’autorisation de changement d’usage peut être lourdement sanctionnée : amende pouvant aller jusqu’à 100 000 €, remise en l’état initial du logement et astreinte pouvant aller jusqu’à 1 000 € par jour et par m².

Le numéro d’enregistrement et les mentions à faire figurer

Lorsque la commune applique l’enregistrement, la mairie attribue un numéro composé de 13 caractères, en 3 groupes : le code officiel géographique de la commune à 5 chiffres, un identifiant unique à 6 chiffres et une clé de contrôle à 2 caractères alphanumériques.

Ce numéro doit apparaître dans chaque annonce d’offre de location du bien. L’annonce doit aussi comporter la mention « annonce d’un particulier » ou « annonce d’un professionnel », selon votre statut fiscal de loueur en meublé de tourisme.

Si le logement se situe en copropriété, ce numéro d’enregistrement doit être communiqué au syndic dès son obtention. Lors de la prochaine assemblée générale, le syndic informe les copropriétaires de l’existence du meublé de tourisme.

Si vous passez par un intermédiaire, même à titre gratuit, celui-ci doit vous informer des démarches préalables et vous demander une attestation sur l’honneur confirmant que vous les avez accomplies, avec l’indication qu’il s’agit de votre résidence secondaire et, le cas échéant, votre numéro d’enregistrement.

Le SIRET, les impôts et les obligations pendant la location

La déclaration au répertoire Sirène auprès de l’Insee est obligatoire. Elle se fait gratuitement sur le Guichet des formalités des entreprises et aboutit à l’attribution d’un numéro SIRET. Ce numéro sert ensuite à vous identifier auprès des services fiscaux.

D’après l’administration, ce numéro est utilisé pour :

• la déclaration complémentaire de revenus, les revenus de location meublée étant soumis à l’impôt sur le revenu lorsque vous êtes loueur non professionnel ;
• le règlement de cotisations sociales lorsque les revenus tirés de la location dépassent le montant prévu par les textes ;
• le paiement éventuel de la cotisation foncière des entreprises, selon la situation du logement et son utilisation personnelle.

Pour la CFE, le service des impôts des entreprises du lieu où se situe le bien est l’interlocuteur à consulter. L’administration précise aussi que la taxe d’habitation sur les résidences secondaires reste due si vous conservez la jouissance du logement pendant quelques jours dans l’année.

Pendant chaque location, deux obligations pratiques méritent une attention particulière :

• si la commune ou l’EPCI applique une taxe de séjour, vous devez la collecter auprès du client puis la reverser, sauf si vous utilisez une plateforme internet comme intermédiaire de paiement ;
• si le client n’est pas de nationalité française, vous devez lui faire remplir une fiche de police et la conserver pendant 6 mois, afin de la transmettre à la police ou à la gendarmerie sur demande.

Le classement du logement : facultatif, mais utile dans certains cas

Le classement en meublé de tourisme n’est pas obligatoire. Il s’agit d’une démarche payante, réalisée auprès d’un organisme évaluateur accrédité ou agréé, avec 5 catégories possibles, de 1 à 5 étoiles.

L’organisme visite le logement puis remet, dans le mois suivant, un certificat de visite comprenant notamment une proposition de décision de classement. Vous disposez de 15 jours à compter de la réception du certificat pour refuser cette proposition. À défaut de refus dans ce délai, le classement est acquis. La décision est valable 5 ans.

Ce classement permet notamment :

• d’indiquer au client un niveau de confort et d’équipement ;
• d’utiliser le panonceau et le logo correspondant au nombre d’étoiles attribué ;
• dans certaines situations, de bénéficier d’avantages fiscaux ou d’éviter un montant majoré de taxe de séjour pour les meublés non classés.

Le meublé classé doit afficher la décision de classement de manière visible.

L’administration mentionne aussi, sous certaines conditions, une exonération de taxe foncière et de taxe d’habitation pour un meublé de tourisme classé situé dans une ZFRR ou ZFRR+ concernée, à l’aide des formulaires cerfa n°15532 et n°13567, adressés au centre des finances publiques.

Ce sujet ne doit pas être confondu avec la location à l’année. Le Cabinet Soudey propose des logements à louer à l’année et, avec sa société sœur PCG Gestion, une gestion locative à l'année, qui relève d’un bail d’habitation et non de la location de vacances.

Questions fréquentes

Pour un propriétaire, la question n’est donc pas seulement de savoir si l’agence facture des honoraires, mais quelles prestations sont concernées, comment elles doivent être affichées, et jusqu’où la part du locataire peut aller. Pour une location à l’année sur la côte d’Albâtre, le Cabinet Soudey propose la gestion locative avec sa société sœur PCG Gestion, dans un cadre réglementé lui aussi.

À retenir

• Les frais de rédaction et diffusion de l’annonce, et plus largement tous les frais autres que dossier, visite, bail et état des lieux d’entrée, sont payés par le propriétaire.
• Pour les frais de visite, de dossier et de rédaction du bail, la part du locataire ne peut pas dépasser à la fois la moitié des honoraires facturés et un plafond par m² de surface habitable.
• À partir du 1er janvier 2026, ce plafond est de 12,10 € par m² en zone très tendue, 10,09 € par m² en zone tendue et 8,07 € par m² hors zones tendues.
• Pour l’état des lieux d’entrée, lorsque celui-ci est fait par le locataire et l’agent immobilier, la part du locataire ne peut pas dépasser la moitié des frais et 3,03 € TTC par m² de surface habitable à partir du 1er janvier 2026.
• L’état des lieux de sortie amiable et contradictoire ne peut pas être facturé au locataire.

Ce que le propriétaire paie seul

La règle de base est simple : la rémunération du professionnel mandaté pour mettre un logement en location est supportée par le bailleur, sauf pour quelques prestations précisément désignées par les textes.

En pratique, cela signifie que le propriétaire prend en charge tous les honoraires qui ne correspondent pas :

• à la constitution du dossier du locataire ;
• à la visite du logement ;
• à la rédaction du bail ;
• à l’état des lieux d’entrée.

L’administration cite expressément parmi les frais restant au bailleur la rédaction et la diffusion de l’annonce. Cette logique vaut plus largement pour les prestations d’entremise ou de négociation liées à la mise en location. L’ANIL rappelle d’ailleurs que les frais d’entremise sont à la charge exclusive du bailleur.

Ce qui peut être partagé avec le locataire

Le partage n’est autorisé que pour certains postes déterminés :

• la visite du logement ;
• la constitution du dossier du locataire ;
• la rédaction du bail ;
• l’état des lieux d’entrée, lorsque celui-ci est fait par le locataire et l’agent immobilier.

Encore faut-il respecter deux limites cumulatives pour la part demandée au locataire :

• elle ne peut pas être supérieure à la moitié des honoraires facturés par l’agence pour la prestation concernée ;
• elle doit aussi rester sous un plafond calculé au m² de surface habitable.

La conséquence est importante pour le propriétaire : même lorsque les honoraires sont partageables, une partie plus importante peut finalement lui revenir si le plafond applicable au locataire est atteint avant la moitié des frais.

Vous pouvez retrouver le détail officiel sur les frais d’agence à la location.

Les plafonds applicables en 2026

Pour les frais de visite, de dossier et de rédaction du bail, le plafond de la part imputable au locataire dépend de la zone géographique du logement. Pour l’état des lieux d’entrée, un plafond unique s’applique sur tout le territoire.

Ces montants valent à partir du 1er janvier 2026. L’ANIL précise qu’il s’agit de montants maximums par type de prestation, et non d’un forfait librement imputable au locataire.

Comment calculer la part du locataire, et donc le reste à payer par le bailleur

Le calcul se fait toujours en deux temps pour les frais partageables :

1. on prend la moitié des honoraires facturés pour la prestation concernée ;
2. on compare ce montant au plafond légal par m².

Le locataire paie le plus petit des deux montants. Le propriétaire paie le solde.

Exemple en zone très tendue

Pour un logement de 25 m², si l’agence facture 500 € TTC pour les frais de dossier, de visite et de rédaction du bail, la moitié représente 250 €. Le plafond locataire est de 25 x 12,10 €, soit 302,50 €. Le locataire paie donc 250 € et le propriétaire 250 €.

Exemple en zone tendue

Pour un logement de 25 m² et 400 € TTC d’honoraires, la moitié représente 200 €. Le plafond locataire est de 25 x 10,09 €, soit 252,25 €. Le locataire paie 200 € et le propriétaire 200 €.

Exemple hors zones tendues

Pour un logement de 25 m² et 300 € TTC d’honoraires, la moitié représente 150 €. Le plafond locataire est de 25 x 8,07 €, soit 201,75 €. Le locataire paie 150 € et le propriétaire 150 €.

Le cas particulier de l’état des lieux d’entrée et de sortie

L’état des lieux d’entrée suit une règle proche, avec son propre plafond. Lorsque l’état des lieux d’entrée est réalisé par le locataire et l’agent immobilier, la part du locataire ne peut pas dépasser :

• la moitié des frais facturés ;
• et 3,03 € TTC par m² de surface habitable à partir du 1er janvier 2026.

Exemple : pour un logement de 25 m², avec un état des lieux d’entrée facturé 170 € TTC, la moitié des honoraires atteint 85 €, tandis que le plafond applicable au locataire s’établit à 75,75 €. Le locataire paie donc 75,75 € et le propriétaire 94,25 €.

Pour l’état des lieux de sortie amiable et contradictoire, la règle est différente : le locataire n’a pas à payer de frais. Une clause du bail mettant cet état des lieux amiable de sortie à sa charge est abusive et doit être tenue pour non écrite.

Si un état des lieux amiable et contradictoire ne peut pas être réalisé, l’intervention d’un commissaire de justice est prévue. À l’entrée comme à la sortie, les frais demandés par le commissaire de justice sont alors partagés par moitié entre le locataire et le propriétaire.

Le renouvellement du bail et la gestion locative

Un nouveau partage des frais peut aussi intervenir au renouvellement du bail si l’agence rédige un nouveau bail. L’administration vise ce cas lorsque le loyer est augmenté parce qu’il était sous-évalué, ou lorsque les conditions du bail initial sont modifiées.

Dans cette hypothèse, les frais de rédaction du nouveau bail se partagent selon la même double limite que lors de la première mise en location :

• pas plus de la moitié des frais pour le locataire ;
• et pas plus du plafond par m² applicable à la zone.

En revanche, la gestion locative n’obéit pas à ces plafonds locataire. Lorsqu’un propriétaire confie la gestion de son logement à une agence au moyen d’un mandat de gestion, les frais correspondants sont à sa charge. Service-Public.fr cite par exemple la recherche d’un locataire ou l’envoi des quittances de loyer. Les tarifs de gestion locative sont librement fixés par l’agence.

Pour un bail d’habitation loué à l’année, vous pouvez aussi consulter ce point sur la gestion locative à Veules-les-Roses.

Les obligations d’affichage de l’agence

L’agence fixe librement ses tarifs, mais elle doit les rendre visibles et compréhensibles. Le prix maximum de chaque prestation doit apparaître :

• à l’entrée des locaux ;
• depuis l’extérieur, sur la vitrine de l’agence ;
• sur chaque vitrine publicitaire située hors de l’agence ;
• sur les sites d’annonces en ligne.

Ces prix maximums doivent être affichés TTC. Pour chaque prestation, l’agence doit également indiquer qui en supporte le paiement. Quand le prix maximum dépend du loyer, l’affichage doit permettre de le calculer, notamment par tranches de prix.

L’ANIL rappelle en outre que le professionnel doit distinguer chaque prestation, notamment la mise en location d’un côté et l’état des lieux de l’autre.

Un éclairage complémentaire figure dans l’analyse de l’ANIL.

La surface retenue pour le calcul

Les plafonds se calculent à partir de la surface habitable. Cette surface correspond à la surface au sol, après déduction des murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Certains espaces ne sont pas comptés, notamment :

• les combles non aménagés ;
• les caves ;
• les sous-sols ;
• les remises ;
• les garages ;
• les terrasses ;
• les loggias ;
• les balcons ;
• les séchoirs extérieurs ;
• les vérandas ;
• les locaux communs ;
• les dépendances ;
• les espaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre.

Questions fréquentes

Les difficultés viennent souvent d’un contrat incomplet, d’une annexe manquante ou d’une clause illicite. Selon la fiche officielle sur le contrat de location, certaines informations doivent figurer dans le bail. D’après Service-Public.fr sur les clauses interdites, d’autres stipulations sont réputées non écrites.

À retenir

• Le contrat doit être écrit, établi en un exemplaire par partie et conforme au modèle de bail réglementaire.
• Le bail mentionne notamment l’identité des parties, les caractéristiques du logement, la surface habitable, le loyer, les charges, le dépôt de garantie s’il est prévu, ainsi que la date d’effet.
• Une clause interdite ne s’applique pas, par exemple des frais d’envoi de quittance.

Un écrit conforme est la base du contrat

Pour un logement loué au titre de résidence principale, le bail doit être formalisé par écrit. Il peut prendre la forme d’un acte sous signature privée ou d’un acte authentique. Un exemplaire doit être prévu pour chaque partie.

Le contenu doit respecter le modèle réglementaire en vigueur à la date de signature. Certaines mentions sont imposées et certaines clauses ne peuvent pas être ajoutées.

Pour des logements loués à l’année, les propriétaires qui souhaitent déléguer le suivi administratif peuvent aussi se renseigner sur la gestion locative à l’année avec PCG Gestion, société sœur du Cabinet Soudey. Cela ne concerne pas la location de vacances.

Les mentions qui doivent figurer dans le bail

Identité des parties

Le contrat doit préciser, pour le propriétaire, ses nom et prénom ou sa dénomination, son adresse ou son siège social, ainsi que sa qualité de personne physique ou de personne morale. Le numéro de téléphone portable et l’adresse mail sont facultatifs.

Si le propriétaire est représenté par un mandataire, le bail doit aussi indiquer le nom ou la raison sociale de ce mandataire, son adresse et son activité professionnelle. Pour le ou les locataires, le bail mentionne le nom et le prénom. L’adresse mail peut être ajoutée à titre facultatif.

Description du logement

Le bail doit comporter plusieurs informations sur le logement :

• son identifiant fiscal, hors Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte ;
• la destination de l’immeuble et, lorsqu’elle existe, la mention de la servitude de résidence principale ;
• les caractéristiques du bien, notamment maison ou appartement, en copropriété ou non, avec le nombre de pièces ;
• les équipements à usage privatif et commun ;
• la nature et le montant des travaux réalisés depuis le dernier bail ou son dernier renouvellement ;
• la classe du DPE, hors Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte ;
• la surface habitable.

La servitude de résidence principale répond à un cadre précis. Elle résulte d’une décision du maire, dans une commune où la taxe sur les logements vacants s’applique ou où les résidences secondaires dépassent 20 % des immeubles d’habitation. Elle vise les logements neufs et ceux créés par transformation d’un local.

Loyer, charges et dépôt de garantie

Le bail doit aussi indiquer les éléments financiers du contrat :

• le montant du loyer ;
• ses modalités de paiement, avec la date et la fréquence, généralement mensuelle ;
• les règles de révision éventuelle ;
• le dernier loyer demandé au précédent locataire lorsqu’il a quitté le logement depuis moins de 18 mois ;
• les modalités de paiement des charges ;
• le montant du dépôt de garantie s’il est prévu ;
• le montant estimé des dépenses de chauffage, avec l’année de référence des prix de l’énergie utilisée pour cette estimation.

Dans certains territoires soumis à encadrement, le bail doit aussi mentionner le loyer de référence, le loyer de référence majoré et, si besoin, le complément de loyer avec ses justifications. L’administration cite notamment Est Ensemble, Plaine Commune, le Pays basque et une partie du territoire de Grenoble-Alpes Métropole.

Les clauses interdites à ne pas laisser passer

Une clause interdite doit être considérée comme non écrite. Même si elle figure dans le bail, elle ne doit pas être appliquée.

Clauses qui imposent des frais ou des modes de paiement abusifs

• imposer le prélèvement automatique ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre comme mode de paiement du loyer ;
• autoriser un prélèvement direct sur le salaire ;
• prévoir des amendes ou pénalités en cas d’infraction au bail ou au règlement intérieur ;
• faire payer l’état des lieux de sortie au locataire lorsqu’il n’est pas réalisé par un commissaire de justice ;
• imposer des sommes à l’entrée dans les lieux en plus du dépôt de garantie et des frais de mise en location ;
• facturer des frais de relance, d’envoi de quittance ou des frais de justice en plus des dépens et frais irrépétibles ;
• imposer par avance le remboursement de réparations locatives sur la seule base d’une estimation du propriétaire.

Lorsque l’état des lieux ne peut pas être établi à l’amiable, il est dressé par un commissaire de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire, à un coût fixé par décret.

Clauses qui limitent anormalement l’usage du logement

• interdire au locataire une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle ;
• obliger le locataire à prendre son assurance habitation auprès d’un assureur choisi par le propriétaire.

Clauses qui déséquilibrent les responsabilités

• prévoir la responsabilité collective des locataires pour des dégradations dans les parties communes ;
• interdire au locataire de rechercher la responsabilité du propriétaire ;
• dégager le propriétaire de toute responsabilité ;
• rendre le locataire automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement.

Clauses liées à la résiliation

• permettre au propriétaire d’obtenir la résiliation par une simple ordonnance de référé que le locataire ne pourrait pas contester.

Le cas particulier de la surface habitable

La surface habitable n’est pas une mention secondaire. Si elle n’apparaît pas dans le bail, le locataire peut mettre en demeure le propriétaire de la préciser dans le mois qui suit la prise d’effet du bail, par courrier recommandé avec avis de réception. Le propriétaire dispose alors d’un mois pour compléter cette information.

Si la surface indiquée dans le bail est supérieure de plus de 5 % à la surface réelle, le locataire peut demander une réduction de loyer proportionnelle à l’écart constaté.

La date d’effet de la diminution dépend du moment où la demande est faite : si elle intervient dans les 6 mois suivant la prise d’effet du bail, la baisse s’applique à partir de la date de signature ; au-delà, elle prend effet à compter de la date de la demande.

Bien relire avant de signer

Avant la signature, bailleur et locataire ont intérêt à vérifier le contenu du contrat, les annexes remises, les modalités de paiement, la durée et les clauses particulières. Un bail précis réduit le risque de malentendu.

Pour voir des logements proposés en location à l’année sur la côte d’Albâtre, il est possible de consulter les biens actuellement à louer. En cas de doute sur une clause précise ou sur une situation particulière, l’ADIL ou un professionnel du droit peut utilement vérifier le contrat avant signature.

Questions fréquentes