Expertise immobilière
Une expertise en valeur vénale pour faire valoir la valeur de votre bien lors d’un divorce, d’une donation, d’une succession ou d’un partage.
Nous pouvons réaliser pour vous une expertise en valeur vénale de votre bien immobilier : lors d’un divorce, d’une donation, d’une succession, d’un partage, ou quand les estimations qui vous sont proposées ne vous semblent pas fiables.
- Divorce
- Donation
- Succession
- Partage
- Estimations à vérifier
Elle s’appuie sur plusieurs méthodes d’évaluation et son résultat peut différer d’une simple estimation : elle est beaucoup plus fouillée et détaillée que l’avis de valeur donné par l’agent immobilier. Les expertises peuvent être produites en justice et sont parfois demandées par le juge.
Elles sont réalisées par Michel LECAT, expert immobilier diplômé du Centre National de l’Expertise, qui possède une assurance de responsabilité civile adaptée à cette activité.
Quatre approches complémentaires
L’analyse comparative
La valeur du bien est déterminée à partir de la valeur de cession de biens comparables dans le secteur, voire, pour les copropriétés, dans le même immeuble. L’expert collecte ces valeurs auprès de l’Administration, du cadastre ou des notaires, élimine les valeurs hors normes et applique un prix moyen au mètre carré. Efficace, mais à manier avec précaution quand le marché fluctue beaucoup ou que le bien est atypique ; la qualité des références est déterminante.
La méthode hédoniste
À partir d’un prix moyen constaté dans la commune, on applique des plus-values ou des moins-values selon de nombreux critères : qualité de l’immeuble, charges, moyen de chauffage, étage, exposition, environnement. La pondération de chaque critère est déterminante et varie selon les régions.
La méthode par capitalisation
On compare la rentabilité du logement à la rentabilité moyenne du secteur, qui fait l’objet de publications : l’expert estime la valeur locative, puis détermine le prix de vente conforme à cette rentabilité. Particulièrement adaptée aux biens d’investissement, mais risquée seule : la rentabilité peut aussi découler du potentiel de plus-value.
La reconstruction
La valeur vénale est calculée à partir du prix du terrain et du coût de reconstruction de ce qui est édifié dessus, avec un coefficient de vétusté lié à l’âge de la construction. Le terrain demande de la prudence : certaines maisons sont bâties sur des terrains d’agrément, sans vocation à être construits.
Le coût de l’expertise
Une expertise immobilière peut être simple à réaliser ou au contraire très complexe. Il n’est donc pas possible d’avoir une grille tarifaire standard : chaque situation donne lieu à un devis qui tient compte du temps passé par l’expert sur le dossier. La majorité des expertises sont tarifées entre 700 € TTC et 2 000 € TTC.
La plupart des expertises
Sur devis, selon la complexité du dossier et le temps passé par l’expert.