Audit énergétique à la vente : quels logements sont concernés ?

L’audit énergétique à la vente concerne progressivement les logements à usage d’habitation classés D, E, F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE), lorsqu’ils appartiennent à un seul propriétaire ou à des propriétaires en indivision. L’obligation dépend de la classe énergétique, de la date à laquelle le bien est proposé à la vente et, pour l’entrée en vigueur du dispositif, de la conclusion de certains actes de vente.

Le dispositif vise les maisons individuelles ainsi que les immeubles collectifs d’habitation en monopropriété. L’audit complète le DPE : il ne le remplace pas et présente à l’acquéreur des scénarios de travaux, leur coût estimatif et les performances pouvant être atteintes après rénovation.

À retenir

• Depuis le 1er avril 2023, l’audit est requis pour la vente des logements classés F ou G.
• Depuis le 1er janvier 2025, l’obligation concerne aussi les logements classés E.
• À compter du 1er janvier 2034, les logements classés D seront également concernés.
• Le bien doit être à usage d’habitation et relever d’une monopropriété, c’est-à-dire appartenir à un seul propriétaire ou à des propriétaires en indivision.
• L’audit doit être remis à l’acquéreur potentiel dès la première visite et annexé au dossier de diagnostic technique avec le DPE.

Quels biens sont concernés par l’obligation

L’audit énergétique réglementaire s’applique à la vente d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment à usage d’habitation composé d’un ou plusieurs logements, lorsque le bien est en monopropriété et que son DPE relève de la classe concernée par le calendrier réglementaire.

Sont notamment visés :

• les maisons individuelles classées dans la catégorie énergétique concernée ;
• les immeubles comprenant plusieurs logements, lorsqu’ils appartiennent à un seul propriétaire ou à des propriétaires en indivision ;
• les parties résidentielles d’un bâtiment mixte, lorsqu’elles comprennent des logements relevant de la classe énergétique concernée ;
• les parties de bâtiment d’habitation qui ne relèvent pas encore du statut de la copropriété ;
• dans une copropriété horizontale, un bâtiment comportant un seul logement, lorsque le lot est indépendant et que les murs appartiennent exclusivement au copropriétaire, sauf disposition particulière du règlement de copropriété.

La monopropriété ne signifie donc pas nécessairement qu’il n’existe qu’un seul logement. Un immeuble collectif appartenant à un propriétaire unique peut être concerné. À l’inverse, le dispositif décrit par les textes ne vise pas les logements situés dans une copropriété classique comme s’il s’agissait d’une monopropriété.

Le calendrier selon la classe du DPE

La classe énergétique indiquée par le DPE et les dates d’entrée en vigueur du dispositif déterminent les logements concernés. L’audit doit être réalisé avant toute proposition à la vente pour un logement entrant dans le périmètre de l’obligation. Le calendrier applicable en France métropolitaine est le suivant :

Le ministère de la Transition écologique précise que l’audit doit être réalisé avant toute proposition à la vente d’un logement appartenant à l’une des classes concernées.

Pour chaque classe, sont visées les ventes qui font l’objet, à compter de la date d’entrée en vigueur propre à cette classe, d’une promesse de vente synallagmatique ou, à défaut d’une telle promesse, d’un acte de vente. La conclusion de l’un de ces actes ne dispense pas de faire réaliser l’audit avant toute proposition à la vente.

Pourquoi le DPE reste indispensable

Le DPE constitue le point de départ. Lorsqu’un propriétaire décide de vendre, il doit disposer d’un DPE valide ou en faire établir un. L’audit réglementaire intervient ensuite en complément, lorsque la classe du logement et l’entrée en vigueur correspondant à cette classe le rendent obligatoire.

Le DPE évalue la performance énergétique et environnementale du bien et lui attribue une classe. L’audit propose, à partir de cet état des lieux, des parcours de rénovation adaptés aux caractéristiques du logement ou de l’immeuble.

L’audit ne remplace donc pas le DPE. Les deux documents ont des fonctions différentes et doivent figurer ensemble dans le dossier de diagnostic technique lorsque l’obligation s’applique.

Un document à remettre dès la première visite

L’audit est réalisé à l’initiative du propriétaire et à ses frais, avant toute proposition à la vente du logement concerné. Le vendeur ou son représentant doit le remettre au futur acquéreur par voie papier ou électronique dès sa première visite du bien.

Il doit ensuite être annexé au dossier de diagnostic technique remis à l’acquéreur avec la promesse de vente. En l’absence de promesse, il est joint à l’acte authentique de vente. Cette remise permet à l’acquéreur de prendre connaissance des travaux envisagés avant de s’engager définitivement.

Le Cabinet Soudey propose à la vente des maisons de pays, longères, chaumières et appartements sur la côte d’Albâtre. Pour connaître les biens actuellement proposés, la page consacrée aux biens à vendre du cabinet présente les offres disponibles, sans préjuger de leur classement énergétique ni de l’application de l’obligation à chaque bien.

Que contient l’audit énergétique

L’audit fournit un état des lieux détaillé du bâtiment. L’auditeur étudie notamment les caractéristiques constructives, architecturales et thermiques, les équipements énergétiques ainsi que les éventuelles pathologies du bâtiment. Une visite sur site est obligatoire.

Le document comprend notamment :

• une estimation de la consommation conventionnelle en énergie primaire et des émissions de gaz à effet de serre avant travaux ;
• des recommandations de rénovation adaptées au bien ;
• au moins deux scénarios de travaux, en une ou plusieurs étapes ;
• le classement énergétique pouvant être obtenu après les travaux ;
• une estimation des économies d’énergie et de l’impact théorique sur la facture ;
• une estimation du coût des travaux ;
• les principales aides financières mobilisables ;
• des informations relatives à l’aération, au confort d’été, aux équipements de pilotage et au traitement des interfaces entre les travaux.

L’auditeur propose au moins deux scénarios de travaux, sauf exceptions. Le premier est un parcours cohérent par étapes dont l’étape finale vise au moins la classe B du DPE (sauf contraintes techniques, architecturales, patrimoniales ou de coût, qui donnent lieu à un parcours aménagé) ; sa première étape doit permettre un gain d’au moins deux classes et le traitement de deux postes d’isolation. Le second est un parcours en une seule étape permettant d’atteindre une rénovation performante.

Qui réalise l’audit et combien de temps reste-t-il valable

L’audit doit être établi par un professionnel indépendant répondant à des conditions de qualification précises et ayant souscrit une assurance couvrant les conséquences de sa responsabilité. Les compétences requises varient selon que le bâtiment comprend un seul logement ou plusieurs.

Pour une maison individuelle, peuvent notamment intervenir des bureaux d’études ou entreprises qualifiés, des entreprises certifiées « RGE offre globale », des sociétés d’architectes et architectes inscrits à l’ordre ayant suivi la formation requise, ainsi que des diagnostiqueurs immobiliers certifiés pour réaliser un DPE et justifiant des compétences requises pour réaliser l’audit énergétique.

Pour un bâtiment comprenant plusieurs logements, les bureaux d’études qualifiés pour l’audit énergétique des bâtiments et certaines sociétés d’architectes ou certains architectes formés peuvent réaliser la mission. Le tarif de l’audit n’est pas réglementé et peut varier d’un professionnel à l’autre. Sa durée de validité est de 5 ans.

Le propriétaire peut consulter la fiche officielle sur l’audit énergétique pour retrouver les catégories de professionnels habilités et les textes applicables. Lorsque la situation du bien est particulière, un notaire ou un professionnel compétent en diagnostics immobiliers peut préciser les documents nécessaires.

Les situations à distinguer avant la vente

Un logement classé A, B ou C

Le calendrier de l’administration vise les logements classés D, E, F ou G, selon les dates d’entrée en vigueur. Un logement classé A, B ou C n’entre donc pas dans les catégories mentionnées pour l’audit énergétique réglementaire obligatoire.

Un logement classé E vendu depuis le 1er janvier 2025

Lorsque la promesse de vente (ou, à défaut, l’acte de vente) intervient à compter de cette date, un logement classé E en monopropriété est soumis à l’audit. Le DPE doit permettre d’établir cette classe et l’audit doit compléter le dossier de vente.

Un immeuble collectif en monopropriété

Un immeuble comprenant plusieurs appartements peut être concerné lorsqu’il appartient à un seul propriétaire ou à des propriétaires en indivision. L’audit peut être réalisé à l’échelle de la partie résidentielle du bâtiment.

Un bien situé en outre-mer

Les règles ne sont pas identiques à celles applicables en France métropolitaine. Dans les départements et régions d’outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte), l’obligation concerne les logements classés F ou G ; elle sera étendue aux logements classés E à compter du 1er janvier 2028.

Questions fréquentes