Audit energetico per la vendita: quali abitazioni sono interessate?
L'audit energetico per la vendita si applica progressivamente alle abitazioni classificate F o G, poi E e D nell'APE. Riguarda le case unifamiliari e gli edifici collettivi in monoproprietà, con scenari di ristrutturazione e il relativo costo.
L'audit energetico per la vendita riguarda progressivamente le abitazioni a uso abitativo classificate D, E, F o G nella diagnosi della prestazione energetica (APE), quando appartengono a un unico proprietario o a proprietari in comunione indivisa. L'obbligo dipende dalla classe energetica, dalla data in cui l'immobile viene proposto in vendita e, per l'entrata in vigore del dispositivo, dalla conclusione di determinati atti di vendita.
Il dispositivo riguarda le case unifamiliari e gli edifici residenziali collettivi in monoproprietà. L'audit integra l'APE: non lo sostituisce e presenta all'acquirente scenari di lavori, il loro costo stimato e le prestazioni raggiungibili dopo la ristrutturazione.
Da ricordare
- Dal 1° aprile 2023, l'audit è richiesto per la vendita delle abitazioni classificate F o G.
- Dal 1° gennaio 2025, l'obbligo riguarda anche le abitazioni classificate E.
- A decorrere dal 1° gennaio 2034, saranno interessate anche le abitazioni classificate D.
- L'immobile deve essere destinato a uso abitativo e rientrare in una monoproprietà, cioè appartenere a un unico proprietario o a proprietari in comunione indivisa.
- L'audit deve essere consegnato al potenziale acquirente già alla prima visita e allegato al fascicolo di diagnosi tecnica insieme all'APE.
Quali immobili sono interessati dall’obbligo
L'audit energetico regolamentare si applica alla vendita di un edificio o di una parte di edificio a uso abitativo composto da una o più abitazioni, quando l'immobile è in monoproprietà e il suo APE rientra nella classe interessata dal calendario regolamentare.
Sono interessati in particolare:
- le case indipendenti classificate nella categoria energetica interessata ;
- gli edifici comprendenti più abitazioni, quando appartengono a un unico proprietario o a proprietari in comunione indivisa ;
- le parti residenziali di un edificio misto, quando comprendono abitazioni appartenenti alla classe energetica interessata ;
- le parti di edificio residenziale che non sono ancora soggette allo status di condominio ;
- in un condominio orizzontale, un edificio comprendente una sola abitazione, quando l’unità è indipendente e i muri appartengono esclusivamente al condomino, salvo disposizioni specifiche del regolamento condominiale.
La monoproprietà non significa quindi necessariamente che esista una sola abitazione. Un edificio condominiale appartenente a un unico proprietario può essere interessato. Al contrario, il dispositivo descritto dai testi non riguarda le abitazioni situate in un condominio ordinario come se si trattasse di una monoproprietà.
Il calendario secondo la classe dell'APE
La classe energetica indicata dall'APE e le date di entrata in vigore del dispositivo determinano le abitazioni interessate. L'audit deve essere effettuato prima di qualsiasi proposta di vendita per un'abitazione rientrante nell'ambito dell'obbligo. Il calendario applicabile nella Francia metropolitana è il seguente:
| Data di entrata in vigore | Classi interessate | Immobili interessati |
|---|---|---|
| A decorrere dal 1° aprile 2023 | F o G | Abitazioni a uso abitativo in monoproprietà |
| A decorrere dal 1° gennaio 2025 | E, F o G | Abitazioni a uso abitativo in monoproprietà |
| A decorrere dal 1° gennaio 2034 | D, E, F o G | Abitazioni a uso abitativo in monoproprietà |
Il Ministero della Transizione ecologica precisa che l'audit deve essere effettuato prima di qualsiasi proposta di vendita di un'abitazione appartenente a una delle classi interessate.
Per ogni classe, sono interessate le vendite che, a decorrere dalla data di entrata in vigore propria di tale classe, sono oggetto di una promessa sinallagmatica di vendita o, in assenza di tale promessa, di un atto di vendita. La conclusione di uno di questi atti non esonera dall’effettuare l’audit prima di qualsiasi proposta di vendita.
Perché la DPE resta indispensabile
L'APE costituisce il punto di partenza. Quando un proprietario decide di vendere, deve disporre di un APE valido o farne redigere uno. L'audit regolamentare interviene poi come integrazione, quando la classe dell'abitazione e l'entrata in vigore corrispondente a tale classe lo rendono obbligatorio.
L'APE valuta la prestazione energetica e ambientale dell'immobile e gli assegna una classe. L'audit propone, a partire da questa valutazione, percorsi di ristrutturazione adeguati alle caratteristiche dell'abitazione o dell'edificio.
L'audit non sostituisce quindi l'APE. I due documenti hanno funzioni diverse e devono figurare insieme nel fascicolo di diagnosi tecnica quando si applica l'obbligo.
Un documento da consegnare già alla prima visita
L'audit viene effettuato su iniziativa e a spese del proprietario, prima di qualsiasi proposta di vendita dell'abitazione interessata. Il venditore o il suo rappresentante deve consegnarlo al futuro acquirente in formato cartaceo o elettronico già alla prima visita dell'immobile.
Deve poi essere allegato al fascicolo di diagnosi tecnica consegnato all'acquirente insieme alla promessa di vendita. In assenza di promessa, viene allegato all'atto autentico di vendita. Tale consegna consente all'acquirente di conoscere i lavori previsti prima di impegnarsi definitivamente.
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Cosa contiene l’audit energetico
L'audit fornisce una valutazione dettagliata dell'edificio. L'auditor esamina in particolare le caratteristiche costruttive, architettoniche e termiche, gli impianti energetici nonché eventuali patologie dell'edificio. È obbligatoria una visita in loco.
Il documento comprende in particolare:
- una stima del consumo convenzionale di energia primaria e delle emissioni di gas a effetto serra prima dei lavori ;
- raccomandazioni di ristrutturazione adeguate all’immobile ;
- almeno due scenari di lavori, in una o più fasi ;
- la classe energetica che può essere ottenuta dopo i lavori ;
- una stima dei risparmi energetici e dell’impatto teorico sulla bolletta ;
- una stima del costo dei lavori ;
- le principali agevolazioni finanziarie attivabili ;
- informazioni relative all’aerazione, al comfort estivo, alle apparecchiature di gestione e al trattamento delle interfacce tra i lavori.
L'auditor propone almeno due scenari di lavori, salvo eccezioni. Il primo è un percorso coerente per fasi, la cui fase finale mira almeno alla classe B dell'APE (salvo vincoli tecnici, architettonici, patrimoniali o di costo, che danno luogo a un percorso adattato); la prima fase deve consentire un miglioramento di almeno due classi e il trattamento di due elementi di isolamento. Il secondo è un percorso in un'unica fase che consente di raggiungere una ristrutturazione efficiente.
Chi realizza l’audit e per quanto tempo rimane valido
L'audit deve essere redatto da un professionista indipendente che soddisfi precise condizioni di qualificazione e abbia sottoscritto un'assicurazione a copertura delle conseguenze della propria responsabilità. Le competenze richieste variano a seconda che l'edificio comprenda una o più abitazioni.
Per una casa indipendente, possono intervenire in particolare studi tecnici o imprese qualificati, imprese certificate « RGE offerta globale », società di architettura e architetti iscritti all’ordine che abbiano seguito la formazione richiesta, nonché diagnosticatori immobiliari certificati per realizzare una diagnosi energetica (DPE) e che dimostrino le competenze richieste per effettuare l’audit energetico.
Per un edificio comprendente più abitazioni, possono svolgere l’incarico gli studi tecnici qualificati per l’audit energetico degli edifici e alcune società di architettura o alcuni architetti formati. La tariffa dell’audit non è regolamentata e può variare da un professionista all’altro. La sua validità è di 5 anni.
Il proprietario può consultare la scheda ufficiale sull'audit energetico per trovare le categorie di professionisti abilitati e i testi applicabili. Quando la situazione dell'immobile è particolare, un notaio o un professionista competente in materia di diagnosi immobiliari può precisare i documenti necessari.
Le situazioni da distinguere prima della vendita
Un’abitazione classificata A, B o C
Il calendario dell'amministrazione riguarda le abitazioni classificate D, E, F o G, secondo le date di entrata in vigore. Un'abitazione classificata A, B o C non rientra quindi nelle categorie menzionate per l'audit energetico regolamentare obbligatorio.
Un’abitazione classificata E venduta dal 1° gennaio 2025
Quando la promessa di vendita (o, in mancanza, l'atto di vendita) interviene a partire da questa data, un'abitazione classificata E in monoproprietà è soggetta all'audit. L'APE deve consentire di stabilire questa classe e l'audit deve integrare il fascicolo di vendita.
Un edificio condominiale in monoproprietà
Un edificio comprendente più appartamenti può essere interessato quando appartiene a un unico proprietario o a proprietari in comunione indivisa. L’audit può essere realizzato a livello della parte residenziale dell’edificio.
Un immobile situato nei territori d’oltremare
Le regole non sono identiche a quelle applicabili nella Francia metropolitana. Nei dipartimenti e nelle regioni d'oltremare (Guadalupa, Martinica, Guyana, La Riunione, Mayotte), l'obbligo riguarda le abitazioni classificate F o G; sarà esteso alle abitazioni classificate E a partire dal 1° gennaio 2028.
Domande frequenti
Un audit energetico sostituisce la DPE in caso di vendita ?
No. L'audit energetico regolamentare integra l'APE e non lo sostituisce. L'APE stabilisce la classe di prestazione dell'abitazione, mentre l'audit presenta scenari di lavori e i relativi risultati previsionali.
Una casa classificata F deve avere un audit per essere venduta ?
Sì, quando è destinata a uso abitativo, proposta in vendita e situata nell'ambito della monoproprietà. Le case classificate F o G sono interessate dal 1° aprile 2023, secondo il calendario indicato dal ministero.
Un appartamento classificato E è interessato dall’audit energetico ?
Un appartamento situato in un edificio in monoproprietà può essere interessato quando è classificato E e la promessa di vendita (o, in mancanza, l’atto di vendita) interviene a decorrere dal 1° gennaio 2025. Il regime non si deduce dalla sola classe dell’abitazione : contano anche la struttura proprietaria e la data di entrata in vigore applicabile.
Quando consegnare l’audit all’acquirente ?
Il venditore o il suo rappresentante deve consegnarlo al futuro acquirente già alla prima visita dell'immobile, su supporto cartaceo o elettronico. Viene poi allegato al fascicolo di diagnosi tecnica insieme alla promessa di vendita o, in mancanza, all'atto autentico.
Qual è la durata di validità di un audit energetico regolamentare ?
La validità è di 5 anni. Il proprietario deve tuttavia verificare che il documento corrisponda effettivamente all'immobile venduto e al quadro normativo applicabile alla data della vendita.
Chi paga l’audit energetico obbligatorio ?
L'audit viene effettuato su iniziativa e a spese del proprietario. La sua tariffa non è regolamentata: l'importo può quindi variare a seconda del professionista scelto e delle caratteristiche dell'edificio.
Fonti
- Audit energetico regolamentare | Ministeri della Transizione ecologica, della Pianificazione territoriale, dei Trasporti, della Città e dell'Edilizia abitativa, Ministero della Transizione ecologica
- Home | Servizio Pubblico, service-public.gouv.fr
- Ministero della Transizione ecologica e della Coesione territoriale: Vendita immobiliare: l'audit energetico regolamentare diventa obbligatorio!, portail.documentation.developpement-durable.gouv.fr
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