Energieaudit beim Verkauf: Welche Wohnungen sind betroffen?
Der Auditor schlägt mindestens zwei Arbeitsszenarien vor, mit Ausnahme bestimmter Fälle. Das erste ist ein kohärenter, schrittweiser Weg, dessen letzte Stufe mindestens die Klasse B des DPE anstrebt (außer bei technischen, architektonischen, denkmalpflegerischen oder kostenseitigen Einschränkungen, die zu einem angepassten Weg führen); seine erste Stufe muss eine Verbesserung um mindestens zwei Klassen und die Bearbeitung von zwei Dämmungsbereichen ermöglichen. Das zweite ist ein einstufiger Weg, der eine leistungsfähige Renovierung ermöglicht.
L’energetisches Gutachten beim Verkauf betrifft schrittweise zu Wohnzwecken genutzte Wohnungen der Klassen D, E, F oder G im Energieausweis (DPE), wenn sie einem einzigen Eigentümer oder mehreren Eigentümern in ungeteilter Eigentümergemeinschaft gehören. Die Verpflichtung hängt von der Energieklasse, dem Datum, an dem die Immobilie zum Verkauf angeboten wird, und für das Inkrafttreten der Regelung vom Abschluss bestimmter Kaufverträge ab.
Die Regelung betrifft Einfamilienhäuser sowie Mehrfamilienhäuser im Alleineigentum. Das Audit ergänzt den DPE: Es ersetzt ihn nicht und legt dem Käufer Arbeitsszenarien, deren geschätzte Kosten sowie die nach der Renovierung erreichbaren Leistungswerte vor.
Das Wichtigste
- Seit dem 1. April 2023 ist das Audit für den Verkauf von Wohnungen der Klassen F oder G erforderlich.
- Seit dem 1. Januar 2025 betrifft die Pflicht auch Wohnungen der Klasse E.
- Ab dem 1. Januar 2034[", auch Wohnungen der Klasse D werden betroffen sein.
- Die Immobilie muss zu Wohnzwecken genutzt werden und Alleineigentum sein, das heißt, einem einzigen Eigentümer oder mehreren Eigentümern als ungeteiltes Eigentum gehören.
- Das Audit muss von einem unabhängigen Fachmann erstellt werden, der genau festgelegte Qualifikationsanforderungen erfüllt und eine Versicherung zur Deckung der Folgen seiner Haftung abgeschlossen hat. Die erforderlichen Kenntnisse unterscheiden sich danach, ob das Gebäude eine oder mehrere Wohnungen umfasst.
Welche Immobilien sind von der Pflicht betroffen
Das Energieaudit beim Verkauf wird schrittweise für Wohnungen der Klassen F oder G, anschließend E und D gemäß DPE verpflichtend. Es betrifft Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser im Alleineigentum, einschließlich Renovierungsszenarien und deren Kosten.
Insbesondere betroffen sind:
- Einfamilienhäuser, die der betreffenden Energieklasse zugeordnet sind;
- Gebäude mit mehreren Wohnungen, wenn sie einem einzigen Eigentümer oder mehreren Eigentümern in ungeteilter Eigentümerschaft gehören;
- Wohnteile eines gemischt genutzten Gebäudes, wenn sie Wohnungen der betreffenden Energieklasse umfassen;
- Teile von Wohngebäuden, die noch nicht dem Status einer Eigentümergemeinschaft unterliegen;
- in einer horizontalen Eigentümergemeinschaft ein Gebäude mit nur einer Wohnung, wenn das Sondereigentum unabhängig ist und die Wände ausschließlich dem Miteigentümer gehören, sofern die Gemeinschaftsordnung keine besondere Regelung enthält.
Alleineigentum bedeutet daher nicht unbedingt, dass es nur eine einzige Wohnung gibt. Ein Mehrfamiliengebäude im Eigentum eines einzigen Eigentümers kann betroffen sein. Umgekehrt erfasst die in den Vorschriften beschriebene Regelung keine Wohnungen in einer gewöhnlichen Wohnungseigentümergemeinschaft, als handele es sich um Alleineigentum.
Der Zeitplan nach DPE-Klasse
Die im Energieausweis (DPE) angegebene Energieklasse und die Inkrafttretensdaten der Regelung bestimmen, welche Wohnungen betroffen sind. Das Audit muss vor jedem Verkaufsangebot für eine Wohnung durchgeführt werden, die in den Anwendungsbereich der Pflicht fällt. Der in Frankreich ohne Überseegebiete geltende Zeitplan ist folgender:
| Inkrafttreten | Betroffene Klassen | Betroffene Immobilien |
|---|---|---|
| Ab dem 1. April 2023 | F oder G | Wohnungen zu Wohnzwecken im Alleineigentum |
| Ab dem 1. Januar 2025 | E, F oder G | Wohnungen zu Wohnzwecken im Alleineigentum |
| Ab dem 1. Januar 2034 | D, E, F oder G | Wohnungen zu Wohnzwecken im Alleineigentum |
Das Ministerium für ökologischen Wandel präzisiert, dass das Audit vor jedem Verkaufsangebot für eine Wohnung durchgeführt werden muss, die einer der betroffenen Klassen angehört.
Für jede Klasse sind Verkäufe betroffen, bei denen ab dem für diese Klasse geltenden Inkrafttreten ein synallagmatischer Kaufvorvertrag oder, falls ein solcher nicht vorliegt, ein Kaufvertrag geschlossen wird. Der Abschluss eines dieser Verträge entbindet nicht davon, das Audit vor jedem Verkaufsangebot durchführen zu lassen.
Warum das DPE weiterhin unverzichtbar ist
Der DPE bildet den Ausgangspunkt. Wenn ein Eigentümer beschließt zu verkaufen, muss er über einen gültigen DPE verfügen oder einen erstellen lassen. Das gesetzlich vorgeschriebene Audit ergänzt diesen anschließend, wenn die Energieklasse der Wohnung und das für diese Klasse geltende Inkrafttreten es erforderlich machen.
Der DPE bewertet die energetische und ökologische Leistungsfähigkeit der Immobilie und weist ihr eine Klasse zu. Das Audit schlägt auf Grundlage dieser Bestandsaufnahme Renovierungswege vor, die an die Merkmale der Wohnung oder des Gebäudes angepasst sind.
Das gesetzlich vorgeschriebene Energieaudit gilt für den Verkauf eines Gebäudes oder Gebäudeteils zu Wohnzwecken mit einer oder mehreren Wohnungen, wenn die Immobilie Alleineigentum ist und ihr DPE gemäß dem gesetzlichen Zeitplan der betroffenen Klasse entspricht.
Ein Dokument, das bereits beim ersten Besichtigungstermin zu übergeben ist
Das Audit wird auf Initiative und Kosten des Eigentümers durchgeführt. Sein Preis ist nicht gesetzlich geregelt; der Betrag kann daher je nach gewähltem Fachmann und den Merkmalen des Gebäudes variieren.
Es muss anschließend der technischen Diagnoseakte beigefügt werden, die dem Käufer zusammen mit dem Vorvertrag übergeben wird. Gibt es keinen Vorvertrag, wird es der notariellen Verkaufsurkunde beigefügt. Dadurch kann der Käufer die vorgesehenen Arbeiten zur Kenntnis nehmen, bevor er sich endgültig verpflichtet.
Das Cabinet Soudey bietet Landhäuser, Langhäuser, Reetdachhäuser und Wohnungen an der Alabasterküste zum Verkauf an. Die Seite zu den zum Verkauf stehenden Immobilien der Kanzlei zeigt die verfügbaren Angebote, ohne deren Energieklasse oder die Anwendung der Pflicht auf die jeweilige Immobilie vorwegzunehmen.
Was enthält das Energieaudit
Das Audit ersetzt den DPE daher nicht. Die beiden Dokumente haben unterschiedliche Funktionen und müssen gemeinsam in der technischen Diagnoseakte enthalten sein, wenn die Pflicht gilt.
Das Dokument umfasst insbesondere:
- eine Schätzung des normierten Primärenergieverbrauchs und der Treibhausgasemissionen vor den Arbeiten;
- auf die Immobilie abgestimmte Sanierungsempfehlungen;
- mindestens zwei Sanierungsszenarien, in einem oder mehreren Schritten;
- die nach Abschluss der Arbeiten erreichbare Energieklasse;
- eine Schätzung der Energieeinsparungen und der theoretischen Auswirkungen auf die Rechnung;
- eine Schätzung der Kosten der Arbeiten;
- die wichtigsten in Anspruch nehmbaren finanziellen Förderungen;
- Informationen zur Belüftung, zum sommerlichen Komfort, zu Steuerungseinrichtungen und zur Behandlung der Schnittstellen zwischen den Arbeiten.
Nein. Das gesetzlich vorgeschriebene Energieaudit ergänzt den DPE und ersetzt ihn nicht. Der DPE stellt die Leistungsklasse der Wohnung fest, während das Audit Arbeitsszenarien und deren voraussichtliche Ergebnisse darstellt.
Wer führt das Audit durch und wie lange ist es gültig
Das Audit wird auf Initiative und Kosten des Eigentümers vor jedem Verkaufsangebot für die betroffene Wohnung durchgeführt. Der Verkäufer oder sein Vertreter muss es dem künftigen Käufer bei dessen erster Besichtigung der Immobilie in Papierform oder elektronisch übergeben.
Bei einem Einfamilienhaus können insbesondere qualifizierte Planungsbüros oder Unternehmen, zertifizierte Unternehmen mit dem Gütesiegel „RGE offre globale“, im Berufsregister eingetragene Architektengesellschaften und Architekten mit der erforderlichen Ausbildung sowie zertifizierte Immobiliengutachter tätig werden, die ein DPE erstellen und die erforderlichen Kompetenzen für die Durchführung des Energieaudits nachweisen.
Für ein Gebäude mit mehreren Wohnungen können die für die energetische Prüfung von Gebäuden qualifizierten Planungsbüros sowie bestimmte Architekturbüros oder bestimmte entsprechend geschulte Architekten den Auftrag ausführen. Der Preis des Gutachtens ist nicht gesetzlich geregelt und kann von einem Fachmann zum anderen variieren. Seine Gültigkeitsdauer beträgt 5 Jahre.
Der Eigentümer kann das offizielle Merkblatt zum Energieaudit einsehen, um die Kategorien zugelassener Fachleute und die geltenden Vorschriften zu finden. Bei einer besonderen Situation kann ein Notar oder ein auf Immobiliendiagnosen spezialisierter Fachmann die erforderlichen Unterlagen präzisieren.
Vor dem Verkauf zu unterscheidende Situationen
Eine Wohnung der Klasse A, B oder C
Der Zeitplan der Verwaltung betrifft je nach Inkrafttretensdaten Wohnungen der Klassen D, E, F oder G. Eine Wohnung der Klasse A, B oder C fällt daher nicht in die für das obligatorische gesetzliche Energieaudit genannten Kategorien.
Eine seit dem 1. Januar 2025 verkaufte Wohnung der Klasse E
Wenn der Vorvertrag (oder andernfalls der Kaufvertrag) ab diesem Datum geschlossen wird, unterliegt eine Wohnung der Klasse E im Alleineigentum dem Gutachten. Der DPE muss die Ermittlung dieser Klasse ermöglichen, und das Gutachten muss die Verkaufsunterlagen ergänzen.
Ein Mehrfamilienhaus im Alleineigentum
Ein Gebäude mit mehreren Wohnungen kann betroffen sein, wenn es einem einzigen Eigentümer oder mehreren Eigentümern in ungeteilter Eigentümerschaft gehört. Das Audit kann auf Ebene des Wohnteils des Gebäudes durchgeführt werden.
Eine Immobilie in den Überseegebieten
Die Regeln sind nicht identisch mit denen, die im französischen Mutterland gelten. In den Übersee-Départements und -Regionen (Guadeloupe, Martinique, Französisch-Guayana, Réunion, Mayotte) betrifft die Pflicht Wohnungen der Klassen F oder G; ab dem 1. Januar 2028 wird sie auf Wohnungen der Klasse E ausgeweitet.
Häufig gestellte Fragen
Ersetzt ein Energieaudit bei einem Verkauf das DPE?
Ja, wenn sie zu Wohnzwecken genutzt wird, zum Verkauf angeboten wird und in den Bereich des Alleineigentums fällt. Häuser der Klassen F oder G sind seit dem 1. April 2023 gemäß dem vom Ministerium angegebenen Zeitplan betroffen.
Muss für den Verkauf eines Hauses der Klasse F ein Audit vorliegen?
Ja, wenn sie zu Wohnzwecken genutzt, zum Verkauf angeboten wird und im Bereich des Alleineigentums liegt. Häuser der Klassen F oder G sind seit dem 1. April 2023 betroffen, gemäß dem vom Ministerium angegebenen Zeitplan.
Ist eine Wohnung der Klasse E vom Energieaudit betroffen?
Eine Wohnung in einem Gebäude im Alleineigentum kann betroffen sein, wenn sie der Klasse E zugeordnet ist und der Kaufvorvertrag (oder, falls dieser nicht vorliegt, der Kaufvertrag) ab dem 1. Januar 2025 geschlossen wird. Die Anwendung der Regelung ergibt sich nicht allein aus der Klasse der Wohnung: Auch die Eigentumsstruktur und das jeweils geltende Inkrafttreten sind maßgeblich.
Wann muss das Audit dem Käufer übergeben werden?
Der Verkäufer oder sein Vertreter muss es dem künftigen Käufer bereits beim ersten Besichtigungstermin in Papierform oder elektronisch übergeben. Anschließend wird es zusammen mit dem Vorvertrag oder, falls dieser fehlt, der notariellen Verkaufsurkunde der technischen Diagnoseakte beigefügt.
Wie lange ist ein gesetzlich vorgeschriebenes Energieaudit gültig?
Die Gültigkeitsdauer beträgt 5 Jahre. Der Eigentümer muss jedoch prüfen, ob das Dokument tatsächlich der verkauften Immobilie und dem am Verkaufsdatum geltenden Rechtsrahmen entspricht.
Wer bezahlt das verpflichtende Energieaudit?
Das Audit liefert eine detaillierte Bestandsaufnahme des Gebäudes. Der Auditor untersucht insbesondere die baulichen, architektonischen und thermischen Eigenschaften, die Energieanlagen sowie mögliche Bauschäden. Eine Besichtigung vor Ort ist obligatorisch.
Quellen
- Gesetzlich vorgeschriebenes Energieaudit | Ministerien für ökologischen Wandel, Raumplanung, Verkehr, Stadt und Wohnungswesen, Ministerium für ökologischen Wandel
- Startseite | Service Public, service-public.gouv.fr
- Ministerium für ökologischen Wandel und territorialen Zusammenhalt: Immobilienverkauf: Das gesetzlich vorgeschriebene Energieaudit wird obligatorisch!, portail.documentation.developpement-durable.gouv.fr
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