Verkaufsmandat: einfach, exklusiv oder halbexklusiv?

Der Immobilienverkaufsauftrag legt fest, wer Ihre Immobilie verkaufen darf, unter welchen Bedingungen und für wie lange. Bei einem einfachen, exklusiven oder semi-exklusiven Auftrag besteht der wesentliche Unterschied in Ihrer Freiheit, selbst zu verkaufen, in der Anzahl der Immobilienmakler, die Sie beauftragen können, und in den im Vertrag vorgesehenen Kündigungsregeln.

Vor der Unterzeichnung müssen Sie daher nicht nur den Umfang der Freiheit vergleichen, die Sie behalten möchten, sondern auch die Bindungsdauer, das Vorhandensein einer Vertragsstrafe und die Modalitäten der Verlängerung. Für einen Eigentümer an der Alabasterküste, unabhängig davon, ob es sich um einen Haupt- oder Zweitwohnsitz handelt, sollte diese Wahl Zeile für Zeile gelesen werden.

Das Wichtigste

• Der einfache Auftrag kann einem oder mehreren Immobilienmaklern anvertraut werden und ermöglicht es Ihnen, Ihre Immobilie selbst zu verkaufen.
• Der exklusive Auftrag überträgt den Verkauf einem einzigen Makler, und Sie dürfen die Immobilie während der Exklusivitätsfrist nicht selbst verkaufen.
• Eine Vertragsstrafe kann eine Entschädigung vorsehen, wenn Sie an einen vom Makler vorgestellten Käufer verkaufen, auch nach dem Ende des Mandats, für einen Zeitraum von bis zu 24 Monaten.
• Enthält der exklusive Auftrag zwingend eine Unwiderruflichkeitsfrist von 3 Monaten und kann er stillschweigend verlängert werden?

Drei Formeln, drei Freiheitsgrade

Sie können zwischen drei Mandatsformen wählen: dem einfachen Mandat (ein oder mehrere Makler, Verkauf durch Sie selbst möglich), dem Exklusivmandat (ein einziger Makler, der allein zum Verkauf der Immobilie berechtigt ist) und dem teilexklusiven Mandat (ein einziger Makler, aber Sie können selbst einen Käufer finden).

Die richtige Wahl hängt daher von einer einfachen Frage ab: Möchten Sie die Kontrolle behalten und selbst verkaufen, oder ziehen Sie es vor, die Vermarktung für einen bestimmten Zeitraum einem einzigen Fachmann anzuvertrauen ?

Was jedes Mandat tatsächlich ermöglicht

Der einfache Auftrag

Bei einem einfachen Maklerauftrag kann der Verkauf einem oder mehreren Immobilienmaklern anvertraut werden. Sie können die Immobilie auch selbst verkaufen. Wenn mehrere Fachleute beauftragt sind, erhält nur derjenige, der den Verkauf zustande bringt, die Maklerprovision. Die anderen Makler müssen Sie nicht entschädigen.

Dieser Auftrag eignet sich für einen Verkäufer, der sich große Handlungsfreiheit bewahren möchte. Im Gegenzug müssen die mit jeder Agentur eingegangenen Verpflichtungen genau eingehalten werden, insbesondere wenn eine von ihnen Ihnen einen Käufer vorstellt.

Der exklusive Auftrag

Bei einem exklusiven Maklerauftrag beauftragen Sie nur einen Immobilienmakler mit dem Verkauf. Während der Exklusivitätsdauer dürfen Sie die Immobilie nicht selbst verkaufen. Der Makler hat jedoch keinen Anspruch auf Entschädigung, wenn er den Verkauf nicht zustande bringt.

Der Vertrag enthält eine sehr deutlich formulierte Exklusivitätsklausel. Sie muss laut Vereinbarung angeben, welche Maßnahmen der Immobilienmakler ergreifen soll und wie er Sie über die durchgeführten Schritte informiert, und zwar in einer gemeinsam festgelegten Häufigkeit.

Der semi-exklusive Auftrag

Der semi-exklusive Auftrag beruht wie der exklusive Auftrag auf einem einzigen Immobilienmakler, lässt Ihnen jedoch einen größeren Handlungsspielraum. Sie dürfen keinen anderen Makler beauftragen.

Im Vertrag können zwei Varianten vorgesehen werden:

• Sie bleiben frei, von privat an privat zu verkaufen, ohne Maklergebühren zu zahlen;
• oder Sie müssen den von Ihnen gefundenen Käufer mit reduzierten Honoraren an den Immobilienmakler verweisen.

Alles hängt also von der Formulierung des Maklerauftrags ab. Es muss genau geprüft werden, was passiert, wenn der Käufer aus Ihrem persönlichen Netzwerk kommt.

Die Angaben, die der Vertrag enthalten muss

Unabhängig von der gewählten Art muss der Auftrag schriftlich, datiert und unterschrieben sein. Er wird in zwei Originalausfertigungen erstellt, eine für den Verkäufer und eine für den Immobilienmakler.

Der Vertrag muss zwingend Folgendes enthalten:

• die Identität des Verkäufers, genannt Vollmachtgeber;
• die Identität des Immobilienmaklers, genannt Bevollmächtigter;
• der Gegenstand des Maklerauftrags und die Beschreibung der verkauften Immobilie;
• der Verkaufspreis der Immobilie ;
• die Laufzeit des Auftrags;
• die Kündigungsbedingungen des Vertrags;
• die Vergütung des Maklers und die Partei, die sie trägt, Verkäufer oder Käufer;
• in welchem Rahmen der Immobilienmakler für den Vorgang Geldbeträge, Güter, Wertpapiere oder andere Werte entgegennehmen, zahlen oder übergeben darf;
• die Eintragungsnummer im Maklerregister der Agentur auf dem Exemplar des Verkäufers ;
• die vom Makler eingesetzten Mittel zur Verbreitung seiner kommerziellen Anzeigen.

Eine weitere Klausel muss gut sichtbar sein: diejenige, die dem Immobilienmakler die Befugnis erteilt, sich für das geplante Geschäft zu verpflichten. Andernfalls kann er in Ihrem Namen keinen Vertrag über den Verkauf abschließen.

Laufzeit, Verlängerung und Kündigung: die wichtigsten Unterschiede

Die Regeln sind je nach Maklerauftrag nicht identisch.

Für den einfachen Maklerauftrag

Der Auftrag muss befristet sein. Häufig sieht er eine unwiderrufliche Anfangsfrist von 3 Monaten vor.

Er kann eine stillschweigende Verlängerung vorsehen: Der Makler muss Sie dann zwischen 3 und 1 Monat vor der Verlängerung schriftlich daran erinnern, dass Sie der Verlängerung widersprechen können ; ohne dieses Schreiben können Sie den Vertrag ab der Verlängerung jederzeit kündigen. Sie können ihn am Ende der ursprünglichen Laufzeit oder jederzeit nach einer Verlängerung beenden, indem Sie den Makler 15 Tage im Voraus per Einschreiben mit Rückschein informieren.

Für den exklusiven Maklerauftrag

Der exklusive Auftrag muss ebenfalls befristet sein, enthält jedoch zwingend eine Unwiderruflichkeitsklausel von 3 Monaten. Er kann nicht stillschweigend verlängert werden. Wenn Sie nach Ablauf mit demselben Fachmann weiterarbeiten möchten, müssen Sie einen neuen, exklusiven, einfachen oder semi-exklusiven Vertrag unterzeichnen.

Nach Ablauf der Frist von 3 Monaten ab der Unterzeichnung können Sie jederzeit kündigen, sofern Sie den Makler 15 Tage im Voraus per Einschreiben mit Rückschein informieren.

Für den halbexklusiven Maklerauftrag

Es gelten die Regeln des einfachen Maklerauftrags: eine begrenzte Laufzeit, meist mit einer zunächst unwiderruflichen Laufzeit von 3 Monaten, eine mögliche stillschweigende Verlängerung mit derselben schriftlichen Erinnerung des Maklers sowie eine Kündigung am Ende der ursprünglichen Laufzeit oder nach der Verlängerung jederzeit unter Einhaltung einer Frist von 15 Tagen gegenüber dem Makler per Einschreiben mit Rückschein.

Die Vertragsstrafe: der oft unterschätzte Punkt

Bei allen drei Arten von Maklerauftrag kann eine Vertragsstrafenklausel in besonders hervorgehobener Schrift vorgesehen werden. Sie ermöglicht es dem Immobilienmakler, entschädigt zu werden, wenn Sie Ihre Immobilie an einen von ihm vorgestellten Käufer verkaufen.

Diese Klausel kann auch nach Beendigung des Mandats wirksam werden, und zwar für einen im Vertrag festgelegten Zeitraum von höchstens 24 Monaten. Die Entschädigung darf den im Mandat vorgesehenen Honorarbetrag nicht überschreiten.

Konkret verdient diese Klausel eine aufmerksame Lektüre, wenn:

• Sie unterzeichnen mehrere einfache Maklermandate;
• Sie beabsichtigen, an einen Angehörigen oder eine persönliche Bekanntschaft zu verkaufen;
• Sie haben mehrere von einem Makler organisierte Besichtigungen erhalten;
• Sie wechseln während der Vermarktung das Angebot.

Bei Zweifeln über die genaue Tragweite einer Klausel kann ein Notar, eine ADIL oder ein Rechtsanwalt den Vertrag sinnvollerweise prüfen.

Wie wählt man zwischen einfachem, exklusivem und teilexklusivem Mandat?

Die Wahl hängt weniger von einem „besseren“ Maklerauftrag ab als von Ihrer Art zu verkaufen.

• Der einfache Maklerauftrag eignet sich, wenn Sie sich die Möglichkeit vorbehalten möchten, selbst zu verkaufen und gegebenenfalls mehrere Makler zu beauftragen.
• Der Alleinauftrag eignet sich, wenn Sie akzeptieren, dass nur ein Makler zum Verkauf berechtigt ist, und wenn Sie einen Rahmen wünschen, in dem die vorgesehenen Maßnahmen und der Bericht in einer Exklusivitätsklausel festgehalten werden.
• Der teil-exklusive Maklerauftrag eignet sich, wenn Sie einen einzigen professionellen Ansprechpartner wünschen, sich aber die Möglichkeit vorbehalten möchten, selbst einen Käufer zu finden, entsprechend den Vertragsbedingungen.

Für einen Eigentümer eines Landhauses, eines Langhauses, eines Reetdachhauses oder einer Wohnung an der Alabasterküste besteht das Wesentliche daher darin, den Maklerauftrag an Ihrer tatsächlichen Strategie auszurichten. Cabinet Soudey bietet insbesondere eine kostenlose und unverbindliche Schätzung an und präsentiert auf seiner Website seine derzeit zum Verkauf stehenden Immobilien.

Um die rechtlichen Einzelheiten eines Vertrags vor der Unterzeichnung zu überprüfen, können Sie auch das offizielle Merkblatt zu den Arten von Verkaufsmandaten konsultieren.

Häufig gestellte Fragen