Contrato de venta: ¿simple, exclusivo o semiexclusivo?

El mandato de venta inmobiliaria determina quién puede vender su inmueble, en qué condiciones y durante cuánto tiempo. Entre el mandato simple, exclusivo y semi exclusivo, la diferencia esencial radica en su libertad para venderlo usted mismo, en el número de agentes inmobiliarios que puede designar y en las normas de resolución previstas en el contrato.

Antes de firmar, hay que comparar no solo el grado de libertad que desea conservar, sino también la duración del compromiso, la existencia de una cláusula penal y las condiciones de renovación. Para un propietario en la costa de Albâtre, ya se trate de una residencia principal o secundaria, conviene leer esta elección línea por línea.

A tener en cuenta

• El mandato simple puede confiarse a uno o varios agentes inmobiliarios y le permite vender su inmueble por su cuenta.
• El mandato exclusivo confía la venta a un solo agente y usted no puede vender el inmueble por su cuenta durante el período de exclusividad.
• Una cláusula penal puede prever una indemnización si vende a un comprador presentado por el agente, incluso después de finalizar el mandato, durante un periodo de hasta 24 meses.
• El mandato exclusivo incluye obligatoriamente un período de irrevocabilidad de 3 meses y no puede renovarse tácitamente.

Tres fórmulas, tres niveles de libertad

Puede elegir entre tres formas de mandato: el mandato simple (uno o varios agentes, con posibilidad de vender por su cuenta), el mandato exclusivo (un solo agente, el único autorizado para vender el inmueble) y el mandato semi-exclusivo (un solo agente, pero usted puede encontrar por su cuenta a un comprador).

Por tanto, la elección correcta depende de una pregunta sencilla: ¿desea conservar el control para vender usted mismo o prefiere confiar la comercialización a un único profesional durante un periodo definido ?

Lo que permite realmente cada mandato

El mandato simple

Con un mandato simple, la venta puede confiarse a uno o varios agentes inmobiliarios. También puede vender el inmueble por sus propios medios. Si se encarga a varios profesionales, solo el que realiza la venta percibe los honorarios. No tiene que indemnizar a los demás agentes.

Este mandato es adecuado para un vendedor que desea conservar una gran libertad de acción. Como contrapartida, es necesario seguir correctamente los compromisos adquiridos con cada agencia, especialmente si una de ellas le presenta a un comprador.

El mandato exclusivo

Con un mandato exclusivo, confía la venta a un único agente inmobiliario. No puede vender el inmueble por su cuenta durante el periodo de exclusividad. En cambio, no tiene que indemnizar al agente si no realiza la venta.

El contrato incluye una cláusula de exclusividad, redactada de forma muy visible. Debe indicar las acciones previstas por parte del agente inmobiliario y la forma en que le informa de las gestiones realizadas, con una periodicidad fijada de común acuerdo.

El mandato semi exclusivo

El mandato semi exclusivo se basa en un solo agente inmobiliario, como el mandato exclusivo, pero le deja un margen de maniobra más amplio. No puede recurrir a otro agente.

El contrato puede prever dos variantes:

• sigue teniendo libertad para vender de particular a particular sin pagar honorarios;
• o debe redirigir al comprador que ha encontrado hacia el agente inmobiliario, con unos honorarios reducidos.

Por tanto, todo depende de la redacción del mandato. Hay que comprobar con precisión qué ocurre si el comprador procede de su red personal.

Las menciones que debe contener el contrato

Sea cual sea el tipo elegido, el mandato debe constar por escrito, estar fechado y firmado. Se redacta en 2 ejemplares originales, uno para el vendedor y otro para el agente inmobiliario.

El contrato debe mencionar obligatoriamente:

• la identidad del vendedor, llamado mandante;
• la identidad del agente inmobiliario, llamado mandatario;
• el objeto del mandato y la descripción del bien vendido;
• el precio de venta del inmueble;
• la duración del mandato;
• las condiciones de rescisión del contrato;
• la remuneración del agente y la parte que debe asumirla, vendedor o comprador ;
• en qué marco el agente inmobiliario puede recibir, pagar o entregar sumas de dinero, bienes, efectos o valores para la operación ;
• el número de inscripción en el registro de mandatos de la agencia en el ejemplar del vendedor;
• los medios empleados por el agente para difundir sus anuncios comerciales.

Otra cláusula debe ser muy visible: la que otorga al agente inmobiliario el poder de comprometerse para la operación prevista. En su defecto, no puede formalizar ningún acto en su nombre para la venta.

Duración, renovación y rescisión: las diferencias que hay que conocer

Las normas no son idénticas según el mandato.

Para el mandato simple

El mandato debe tener una duración limitada. A menudo prevé un período inicial irrevocable de 3 meses.

Puede prever una renovación tácita: en ese caso, el agente debe recordarle por escrito, entre 3 meses y 1 mes antes de la renovación, que puede no renovarlo ; sin esta comunicación, puede rescindirlo en cualquier momento a partir de la renovación. Puede ponerle fin al término de la duración inicial o en cualquier momento si se ha renovado, avisando al agente con 15 días de antelación mediante carta certificada con acuse de recibo.

Para el mandato exclusivo

El mandato exclusivo también debe tener una duración limitada, pero contiene obligatoriamente una cláusula de irrevocabilidad de 3 meses. No puede renovarse tácitamente. Si desea continuar con el mismo profesional después de su vencimiento, debe firmar un nuevo contrato, exclusivo, simple o semi exclusivo.

Una vez transcurrido el plazo de 3 meses desde la firma, puede ponerle fin en cualquier momento, siempre que avise al agente con 15 días de antelación mediante carta certificada con acuse de recibo.

Para el mandato semi-exclusivo

Las normas son las del mandato simple: una duración limitada, generalmente con un período inicial irrevocable de 3 meses, una posible renovación tácita con el mismo recordatorio escrito del agente y una rescisión al final de la duración inicial o, tras la renovación, en cualquier momento, avisando al agente con 15 días de antelación mediante carta certificada con acuse de recibo.

La cláusula penal: el aspecto que suele subestimarse

En los tres tipos de mandato, puede incluirse una cláusula penal en caracteres muy visibles. Permite que el agente inmobiliario sea indemnizado si vende su bien a un comprador que él le haya presentado.

Esta cláusula puede surtir efecto incluso después de la finalización del mandato, durante un período fijado en el contrato, con un límite de 24 meses. La indemnización no puede superar el importe de los honorarios previstos en el mandato.

En concreto, esta cláusula merece una lectura atenta si:

• firma varios mandatos simples;
• cree que va a vender a un allegado o a una relación personal;
• ha recibido varias visitas organizadas por un agente;
• cambia de fórmula durante la comercialización.

En caso de duda sobre el alcance exacto de una cláusula, un notario, una ADIL o un abogado puede revisar útilmente el contrato.

Cómo elegir entre simple, exclusivo y semi-exclusivo

La elección depende menos de un mandato «mejor» que de su forma de vender.

• El mandato simple es adecuado si desea conservar la posibilidad de vender usted mismo y, si lo desea, encargar la venta a varios profesionales.
• El mandato exclusivo es adecuado si acepta que un solo agente esté autorizado para vender y desea un marco en el que las acciones previstas y el informe queden formalizados en una cláusula de exclusividad.
• El mandato semi-exclusivo es adecuado si desea un único interlocutor profesional, conservando al mismo tiempo la posibilidad de encontrar usted mismo al comprador, según las condiciones previstas en el contrato.

Para el propietario de una casa tradicional, una casa alargada, una casa de campo o un apartamento en la costa de Albâtre, lo esencial es adaptar el mandato a su estrategia real. Cabinet Soudey ofrece, en particular, una valoración gratuita y sin compromiso y presenta en su sitio sus propiedades actualmente en venta.

Para verificar los detalles legales de un contrato antes de firmar, también puede consultar la ficha oficial sobre los tipos de mandato de venta.

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