Auditoría energética para la venta: ¿qué viviendas están afectadas?

La auditoría energética para la venta afecta progresivamente a las viviendas de uso residencial clasificadas D, E, F o G en el diagnóstico de rendimiento energético (DPE), cuando pertenecen a un único propietario o a propietarios en proindiviso. La obligación depende de la clase energética, de la fecha en que el inmueble se ofrece a la venta y, para la entrada en vigor del dispositivo, de la formalización de determinados actos de compraventa.

El dispositivo se aplica a las viviendas unifamiliares y a los edificios residenciales colectivos en propiedad unitaria. La auditoría complementa el DPE: no lo sustituye y presenta al comprador escenarios de obras, su coste estimado y las prestaciones que pueden alcanzarse tras la renovación.

A tener en cuenta

• Desde el 1 de abril de 2023, la auditoría es obligatoria para la venta de viviendas clasificadas F o G.
• Desde el 1 de enero de 2025, la obligación también afecta a las viviendas clasificadas E.
• A partir del 1 de enero de 2034, las viviendas clasificadas como D también estarán sujetas a ella.
• La vivienda debe destinarse a uso residencial y pertenecer a una propiedad unitaria, es decir, a un único propietario o a varios propietarios en proindiviso.
• La auditoría debe entregarse al comprador potencial desde la primera visita y adjuntarse al expediente de diagnóstico técnico junto con el DPE.

Qué inmuebles están sujetos a la obligación

La auditoría energética reglamentaria se aplica a la venta de un edificio o de una parte de edificio de uso residencial compuesto por una o varias viviendas, cuando el inmueble es de propiedad unitaria y su DPE corresponde a la clase incluida en el calendario reglamentario.

Se contemplan, en particular:

• las viviendas unifamiliares clasificadas en la categoría energética correspondiente ;
• los edificios que comprenden varias viviendas, cuando pertenecen a un único propietario o a propietarios en proindiviso ;
• las partes residenciales de un edificio de uso mixto, cuando comprenden viviendas pertenecientes a la clase energética correspondiente ;
• las partes de edificios residenciales que todavía no están sujetas al régimen de copropiedad ;
• en una copropiedad horizontal, un edificio que comprenda una sola vivienda, cuando la finca es independiente y los muros pertenecen exclusivamente al copropietario, salvo disposición particular del reglamento de copropiedad.

Por tanto, la propiedad unitaria no significa necesariamente que solo exista una vivienda. Un edificio colectivo perteneciente a un único propietario puede estar afectado. Por el contrario, el dispositivo descrito por los textos no se aplica a las viviendas situadas en una comunidad de propietarios clásica como si se tratara de una propiedad unitaria.

El calendario según la clase del DPE

La clase energética indicada por el DPE y las fechas de entrada en vigor del dispositivo determinan las viviendas afectadas. La auditoría debe realizarse antes de cualquier oferta de venta de una vivienda incluida en el ámbito de la obligación. El calendario aplicable en la Francia metropolitana es el siguiente:

El Ministerio de Transición Ecológica precisa que la auditoría debe realizarse antes de cualquier oferta de venta de una vivienda perteneciente a una de las clases afectadas.

Para cada clase, se contemplan las ventas que sean objeto, a partir de la fecha de entrada en vigor específica de dicha clase, de una promesa sinalagmática de compraventa o, a falta de tal promesa, de una escritura de compraventa. La formalización de uno de estos actos no exime de realizar la auditoría antes de cualquier oferta de venta.

Por qué el DPE sigue siendo indispensable

El DPE constituye el punto de partida. Cuando un propietario decide vender, debe disponer de un DPE válido o solicitar su realización. A continuación, la auditoría reglamentaria lo complementa cuando la clase de la vivienda y la entrada en vigor correspondiente a dicha clase la hacen obligatoria.

El DPE evalúa el rendimiento energético y medioambiental del inmueble y le asigna una clase. La auditoría propone, a partir de este diagnóstico, itinerarios de renovación adaptados a las características de la vivienda o del edificio.

Por tanto, la auditoría no sustituye al DPE. Ambos documentos tienen funciones diferentes y deben figurar juntos en el expediente de diagnóstico técnico cuando se aplica la obligación.

Un documento que debe entregarse desde la primera visita

La auditoría se realiza por iniciativa y a cargo del propietario, antes de cualquier oferta de venta de la vivienda afectada. El vendedor o su representante debe entregarla al futuro comprador en papel o formato electrónico desde su primera visita al inmueble.

A continuación, debe adjuntarse al expediente de diagnóstico técnico entregado al comprador junto con el contrato de compraventa. Si no existe contrato de compraventa, se adjunta a la escritura pública de compraventa. Esta entrega permite al comprador conocer las obras previstas antes de comprometerse definitivamente.

Le Cabinet Soudey ofrece a la venta casas rurales, casas alargadas, casas con tejado de paja y apartamentos en la costa de Alabastro. Para conocer los inmuebles actualmente ofrecidos, la página dedicada a los inmuebles en venta del despacho presenta las ofertas disponibles, sin prejuzgar su clasificación energética ni la aplicación de la obligación a cada inmueble.

Qué contiene la auditoría energética

La auditoría proporciona un diagnóstico detallado del edificio. El auditor estudia, en particular, las características constructivas, arquitectónicas y térmicas, los equipos energéticos y las posibles patologías del edificio. Es obligatoria una visita in situ.

El documento incluye, en particular:

• una estimación del consumo convencional de energía primaria y de las emisiones de gases de efecto invernadero antes de las obras ;
• recomendaciones de rehabilitación adaptadas al inmueble ;
• al menos dos escenarios de obras, en una o varias etapas ;
• la clasificación energética que puede obtenerse después de las obras ;
• una estimación del ahorro energético y del impacto teórico en la factura ;
• una estimación del coste de las obras ;
• las principales ayudas financieras que pueden movilizarse ;
• información relativa a la ventilación, al confort en verano, a los equipos de control y al tratamiento de las interfaces entre las obras.

El auditor propone al menos dos escenarios de obras, salvo excepciones. El primero es un itinerario coherente por etapas cuya etapa final pretende alcanzar al menos la clase B del DPE (salvo limitaciones técnicas, arquitectónicas, patrimoniales o de coste, que dan lugar a un itinerario adaptado); su primera etapa debe permitir una mejora de al menos dos clases y el tratamiento de dos elementos de aislamiento. El segundo es un itinerario en una sola etapa que permita alcanzar una renovación eficiente.

Quién realiza la auditoría y cuánto tiempo sigue siendo válida

La auditoría debe ser elaborada por un profesional independiente que cumpla condiciones precisas de cualificación y haya contratado un seguro que cubra las consecuencias de su responsabilidad. Las competencias exigidas varían según que el edificio comprenda una sola vivienda o varias.

Para una vivienda unifamiliar, pueden intervenir, en particular, consultoras o empresas cualificadas, empresas certificadas «RGE oferta global », sociedades de arquitectos y arquitectos inscritos en el colegio profesional que hayan realizado la formación requerida, así como técnicos inmobiliarios certificadores para realizar un DPE y que acrediten las competencias requeridas para realizar la auditoría energética.

Para un edificio que comprenda varias viviendas, pueden realizar la misión las consultoras cualificadas para la auditoría energética de edificios y determinadas sociedades de arquitectos o determinados arquitectos formados. La tarifa de la auditoría no está regulada y puede variar de un profesional a otro. Su periodo de validez es de 5 años.

El propietario puede consultar la ficha oficial sobre la auditoría energética para encontrar las categorías de profesionales autorizados y los textos aplicables. Cuando la situación del inmueble sea particular, un notario o un profesional competente en diagnósticos inmobiliarios puede precisar los documentos necesarios.

Las situaciones que deben distinguirse antes de la venta

Una vivienda clasificada como A, B o C

El calendario de la Administración se refiere a las viviendas clasificadas D, E, F o G, según las fechas de entrada en vigor. Por tanto, una vivienda clasificada A, B o C no entra en las categorías mencionadas para la auditoría energética reglamentaria obligatoria.

Una vivienda clasificada como E vendida desde el 1 de enero de 2025

Cuando el contrato de compraventa (o, en su defecto, la escritura de compraventa) se formalice a partir de esta fecha, una vivienda clasificada E en propiedad unitaria estará sujeta a la auditoría. El DPE debe permitir establecer esta clase y la auditoría debe completar el expediente de venta.

Un edificio colectivo en propiedad única

Un edificio que comprende varios apartamentos puede estar sujeto a ella cuando pertenece a un único propietario o a propietarios en proindiviso. La auditoría puede realizarse a escala de la parte residencial del edificio.

Un inmueble situado en ultramar

Las normas no son idénticas a las aplicables en la Francia metropolitana. En los departamentos y regiones de ultramar (Guadalupe, Martinica, Guayana, La Reunión, Mayotte), la obligación afecta a las viviendas clasificadas F o G; se extenderá a las viviendas clasificadas E a partir del 1 de enero de 2028.

Preguntas frecuentes