Vender su casa en Veules-les-Roses : los pasos hasta la escritura
Documentos que reunir, elección del precontrato, plazos que respetar, comprobaciones del notario: cada etapa de la venta se prepara, y algunos puntos pueden retrasar la escritura definitiva.
La venta de una casa sigue un proceso jurídico preciso, desde la preparación del expediente hasta la firma de la escritura auténtica ante notario. Para vender su casa en Veules-les-Roses en buenas condiciones, sobre todo hay que anticipar los documentos del expediente, elegir el contrato preliminar adecuado e identificar pronto los puntos que puedan retrasar la venta.
En la Côte d’Albâtre, muchas propiedades son antiguas, a veces modificadas con el paso del tiempo, situadas en urbanizaciones, gravadas con servidumbres o dotadas de una instalación de saneamiento cuyo estado debe justificarse. Estos elementos no impiden la venta, pero deben tratarse con rigor para que el notario pueda preparar la escritura definitiva sin dificultades evitables.
A tener en cuenta
- La escritura de compraventa de una vivienda existente debe redactarse y firmarse obligatoriamente ante notario.
- Si ya se ha firmado un acuerdo o una promesa, el comprador no profesional ya se ha beneficiado en principio de un plazo de desistimiento de 10 días.
- A falta de contrato preliminar, el comprador no profesional dispone de un plazo de reflexión de 10 días naturales antes de firmar la escritura pública, y no se puede reclamar ninguna cantidad durante dicho plazo.
- Una promesa unilateral bajo firma privada debe registrarse en los 10 días y este registro cuesta 125 €.
- Después de la firma, el notario normalmente transfiere el precio al vendedor en un plazo no superior a 1 mes, y el comprador recibe su título de propiedad aproximadamente 6 meses después de la venta.
Preparar el expediente de venta antes de firmar nada
El primer paso consiste en reunir los documentos que describen la casa y su situación. Un expediente completo agiliza la promesa, el contrato privado y después la escritura definitiva.
Para una vivienda unifamiliar, generalmente hay que prever:
- un documento de identidad y, según el caso, el contrato de matrimonio o el acuerdo de unión civil (Pacs);
- la copia del título de propiedad;
- los planos, referencias catastrales, licencias de construcción, autorizaciones de obras y certificado de conformidad, si existen;
- los documentos relativos a las servidumbres;
- si el bien está ocupado por un tercero, los contratos de arrendamiento vigentes o los justificantes de la salida de los antiguos arrendatarios ;
- los elementos relativos al saneamiento;
- el seguro de daños de obra cuando aún sea válido;
- el expediente de diagnósticos técnicos vigente en la fecha de la promesa o del contrato preliminar.
En Veules-les-Roses y en los municipios cercanos, es prudente solicitar pronto las autorizaciones urbanísticas, especialmente para una ampliación, una dependencia transformada o unas obras antiguas. Lo mismo se aplica a los documentos sobre el saneamiento y las servidumbres de paso o de vistas.
Si se pregunta por el valor de la propiedad, especialmente en caso de sucesión, donación o partición, una tasación inmobiliaria a valor de mercado puede ser útil. Para una primera aproximación, puede solicitar una valoración gratuita y sin compromiso.
Comprobar la información que debe comunicarse al comprador
El vendedor no solo entrega documentos: también debe poner en conocimiento del comprador la información que conoce y que puede ser determinante para su consentimiento. Según Service Public, puede referirse al contenido del contrato, a la condición de las partes o a las características de la vivienda.
Puede tratarse, por ejemplo:
- de grietas importantes ;
- un problema estructural;
- un riesgo de inundación;
- un proyecto de obras costosas en la comunidad de propietarios.
El incumplimiento de este deber de información puede dar lugar a la anulación del contrato. Por tanto, es preferible señalar claramente una dificultad conocida que dejar que persista una duda hasta la firma.
Esta prudencia resulta útil para las casas antiguas, los bienes recibidos por sucesión o las casas situadas en una urbanización o vinculadas a una asociación sindical de propietarios. Si la casa es una segunda residencia, tómese el tiempo de recopilar los archivos con antelación.
Elegir el precontrato: promesa unilateral o contrato privado de compraventa
Antes del acto definitivo, es posible firmar una promesa unilateral de compraventa o un contrato privado de compraventa. Ambas fórmulas no producen los mismos efectos.
| Punto comparado | Promesa unilateral de compraventa | Acuerdo de compraventa |
|---|---|---|
| Compromiso principal | El vendedor se compromete a vender a una persona determinada, que sigue siendo libre de comprar o no durante un plazo fijado | El vendedor se compromete a vender y el comprador se compromete a comprar |
| Desistimiento del vendedor | En principio, imposible desde la firma, salvo cláusula de desistimiento o de penalización | En principio, imposible desde la firma, salvo cláusula de desistimiento o de penalización |
| Forma posible | Escritura pública o documento privado | Documento privado, documento firmado conjuntamente por un abogado o escritura pública |
| Escritura pública obligatoria | Cuando el vendedor es una persona física, si la duración supera los 18 meses, o si una prórroga lleva la duración total más allá de 18 meses | Cuando el vendedor es una persona física, si la duración supera los 18 meses, o si una prórroga lleva la duración total más allá de 18 meses |
| Importe abonado al firmar | No es obligatorio en principio ; es frecuente una indemnización de inmovilización, y obligatoria (al menos el 5 % del precio) si la promesa dura más de 18 meses | No es obligatorio ; es frecuente un depósito de garantía |
| Destino del importe si se realiza la venta | Deducida del precio de venta | Deducida del precio de venta |
En la promesa unilateral, el vendedor inmoviliza su bien en beneficio de un beneficiario que conserva una opción de compra durante el plazo acordado. Si esta promesa se formaliza mediante firma privada, debe registrarse en los 10 días siguientes a su aceptación por el comprador. El coste del registro es de 125 €. En su defecto, la promesa es nula.
El precontrato de compraventa constata el acuerdo recíproco del vendedor y del comprador sobre la venta. La promesa o el precontrato de compraventa deben precisar, en particular, los elementos esenciales: identidad de las partes, descripción del inmueble, origen de la propiedad, posible hipoteca o servidumbre, precio, condiciones de pago, fecha límite para firmar la escritura definitiva, disponibilidad del inmueble y, si interviene un profesional, el importe de sus honorarios y la parte que debe pagarlos.
Plazos, desistimiento y condiciones suspensivas: lo que realmente importa
Después de firmar el precontrato, se superponen varios plazos. Es importante distinguirlos bien.
El plazo de desistimiento del comprador
El adquirente no profesional de una vivienda dispone de un plazo de desistimiento de 10 días naturales tras la notificación de la promesa o del contrato privado de compraventa. Este plazo comienza al día siguiente de la primera entrega de la carta certificada que notifica el contrato. La renuncia debe notificarse al vendedor mediante carta certificada con acuse de recibo.
El vendedor, por su parte, no dispone de este derecho: tanto en la promesa unilateral como en el contrato privado de compraventa, queda definitivamente obligado a vender desde la firma y no puede, en principio, retractarse, salvo que la escritura prevea una cláusula de retractación o de desistimiento.
Las condiciones suspensivas
El precontrato puede prever condiciones suspensivas, por ejemplo:
- la obtención de un préstamo hipotecario;
- la obtención de un certificado urbanístico;
- de trabajos que debe realizar el vendedor ;
- la cancelación de un derecho de tanteo.
Las partes fijan libremente el plazo para la realización de estas condiciones. Única excepción: para la condición de obtención de un préstamo hipotecario, se impone un plazo mínimo de 1 mes.
Las cantidades abonadas antes de la escritura
En una promesa unilateral, puede preverse una indemnización de inmovilización. Cuando la duración de la promesa supera los 18 meses, esta indemnización pasa a ser obligatoria y su importe mínimo es del 5 % del precio de venta. En la práctica, su importe oscila entre el 5 % y el 10 % del precio, y es habitual ingresarlo en la cuenta de depósito en garantía del notario en lugar de entregarlo directamente al vendedor.
En un contrato preliminar, el depósito de garantía suele corresponder al 10 % del precio de venta. Tanto si se trata de una indemnización de inmovilización como de un depósito de garantía, el destino de la suma depende de lo que suceda con el precontrato:
- si una condición suspensiva no se cumple sin que el comprador sea responsable de ello, se le devuelve íntegramente la cantidad ;
- si el comprador no profesional se retracta dentro del plazo de 10 días, se le devuelve la cantidad en un plazo máximo de 21 días a contar desde el día siguiente a su desistimiento; durante este plazo de 10 días, además, solo se permite un pago si el precontrato se celebra por mediación de un profesional autorizado y la cantidad se entrega a un profesional que disponga de una garantía financiera ;
- si el comprador renuncia a la compra después de este plazo, cuando las condiciones suspensivas se hayan cumplido y sin un motivo legítimo como una culpa del vendedor, el vendedor la conserva en principio ;
- si la venta se formaliza, se imputa al precio.
El trabajo del notario antes de la escritura definitiva
Entre el precontrato y la venta, el notario verifica la situación jurídica de las personas y del inmueble. Esta etapa es esencial para garantizar la seguridad de la escritura pública.
El notario comprueba, en particular:
- la identidad de las partes;
- su capacidad para firmar;
- la conformidad de un posible poder;
- los antecedentes penales del comprador para comprobar que no está sujeto a una prohibición de adquirir una vivienda ;
- el origen de la propiedad del vendedor;
- el estado hipotecario;
- las normas urbanísticas aplicables;
- los posibles derechos de tanteo y retracto;
- el derecho de tanteo de los copropietarios indivisos en caso de indivisión.
La escritura definitiva debe incluir después la información útil sobre las partes, el bien, las condiciones de pago, la fecha de disponibilidad, las condiciones suspensivas cuando existan, así como el importe de los honorarios de la persona encargada de la venta y la parte que debe abonarlos.
Es a menudo en esta fase cuando salen a la luz las dificultades concretas: patio común, paso en beneficio de un vecino, casa procedente de una herencia, urbanización o expediente de saneamiento incompleto. En caso de duda, un notario o, según la situación, la ADIL puede ayudarle a valorar el punto en cuestión.
La firma de la escritura y lo que ocurre justo después
El contrato de compraventa debe ser firmado por el vendedor y el comprador ante notario. Si alguno de ellos está ausente, puede estar representado mediante poder notarial. El contrato puede formalizarse en papel o en formato electrónico. En cualquier caso, el notario lo lee antes de la firma.
El día de la venta, el comprador paga la totalidad del precio y de los gastos notariales. Estas cantidades, tanto el precio como los gastos, deben pagarse obligatoriamente mediante transferencia cuando superan 3.000 €. El notario entrega un recibo al comprador.
El vendedor no dispone de ningún plazo de reflexión. En cambio, cuando no se ha firmado ningún precontrato, el comprador no profesional dispone antes de la escritura de un plazo de reflexión de 10 días naturales. Durante este plazo, no se puede solicitar ninguna cantidad y no se puede firmar la escritura. Si el último día cae en sábado, domingo o festivo, el plazo se prorroga hasta el primer día laborable siguiente.
Después de la firma :
- el notario entrega al comprador un certificado de propiedad;
- registra una copia de la escritura de compraventa ante el servicio de publicidad inmobiliaria y en el catastro;
- a continuación transfiere el precio al vendedor, en principio en un plazo no superior a 1 mes.
El título de propiedad se entrega al comprador aproximadamente 6 meses después de la firma. Para una escritura en papel, el original, llamado la minuta, se conserva durante 75 años en la notaría antes de transferirse a los archivos públicos.
Si recurre a un profesional, compruebe que el importe de los honorarios y la persona responsable de pagarlos figuren claramente en el contrato preliminar y posteriormente en la escritura. En Veules-les-Roses, Cabinet Soudey acompaña ventas de casas tradicionales, casas rurales alargadas, casas con techo de paja y apartamentos en la costa de Alabastro; también puede consultar los inmuebles actualmente ofrecidos en venta para conocer el tipo de propiedades gestionadas por la agencia.
Preguntas frecuentes
¿Qué documentos hay que preparar primero para vender una casa en Veules-les-Roses ?
Empiece por los documentos de identidad, el título de propiedad, las referencias catastrales, las autorizaciones de obras si las tiene, los documentos sobre las servidumbres, los justificantes de saneamiento y los diagnósticos. Para una casa antigua o una segunda residencia, a menudo es esta recopilación la que requiere más anticipación.
Acuerdo o promesa de compraventa : ¿qué compromete más al vendedor ?
Ambos comprometen al vendedor de la misma manera: desde la firma, queda definitivamente obligado a vender y no puede, en principio, retractarse, salvo que el acto prevea una cláusula de retractación o de desistimiento. La diferencia se refiere al comprador: en la promesa unilateral, sigue siendo libre de ejercer la opción o renunciar a ella durante el plazo acordado; en el contrato privado de compraventa, también se compromete a comprar.
¿Puede el comprador retractarse todavía antes de la escritura definitiva?
No, una vez expirado el plazo de desistimiento. El adquirente no profesional de una vivienda para uso residencial dispone de 10 días para desistir tras la notificación de la promesa o del contrato preliminar. Transcurrido ese plazo, si renuncia a la compra sin causa legítima, la cantidad abonada normalmente la conserva el vendedor; en cambio, se devuelve al comprador si una condición suspensiva no se cumple sin culpa suya. Si no hubo contrato preliminar, dispone de un plazo de reflexión de 10 días antes de la escritura pública.
¿Qué ocurre si mi casa está en copropiedad ?
Para vender la casa completa, en principio todos los copropietarios deben dar su consentimiento : la venta de un bien indiviso se decide por unanimidad. En su defecto, los copropietarios que posean al menos dos tercios de los derechos indivisos pueden solicitar una venta judicial, salvo excepciones (desmembración de la propiedad o copropietario sujeto a una medida de protección, por ejemplo). Si un copropietario vende únicamente su parte a una persona ajena, los demás disponen de un derecho de tanteo : tienen prioridad para recomprarla. Es mejor señalar la copropiedad indivisa desde el inicio del expediente.
¿Cuándo recibe el vendedor el dinero de la venta ?
El notario transfiere el importe de la operación al vendedor después de registrar la escritura ante el servicio de publicidad registral inmobiliaria. En principio, este plazo no supera 1 mes. Si se depositó una cantidad en garantía durante el contrato preliminar, se deduce del precio.
¿Se puede firmar la escritura si el vendedor está ausente el día de la cita?
Sí, si ha otorgado un poder a un tercero y dicho poder es válido. La representación de la persona ausente se menciona entonces en la escritura de compraventa.
¿Impide siempre vender un problema de servidumbre o de saneamiento?
No, no por sí sola. La existencia de una servidumbre debe mencionarse en el contrato preliminar y posteriormente en la escritura, y los justificantes del estado del inmueble respecto al saneamiento forman parte de los documentos que deben presentarse. Por tanto, estos elementos deben identificarse, documentarse y ponerse en conocimiento del comprador y posteriormente del notario. Cuando algún punto siga siendo incierto, es preferible solicitar asesoramiento antes de firmar el contrato preliminar.
Fuentes
- Contrato de compraventa de una vivienda existente | Service Public, service-public.gouv.fr
- Promesa de compraventa de una vivienda existente: promesa unilateral o contrato privado | Service Public, service-public.gouv.fr
- Sucesión: copropiedad entre los herederos | Service Public, service-public.gouv.fr
- Compra de una vivienda en régimen de copropiedad | Service Public, service-public.gouv.fr
- ¿Qué es una condición suspensiva de obtención de un préstamo inmobiliario en una promesa de compraventa? | Service Public, service-public.gouv.fr
- CF - Obligaciones de los contribuyentes destinadas a prevenir el fraude - Prohibición del pago en efectivo o mediante dinero electrónico de determinados créditos, bofip.impots.gouv.fr
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