Ein Haus in Veules-les-Roses verkaufen : die Schritte bis zur Urkunde
Zusammenzustellende Unterlagen, Wahl des Vorvertrags, einzuhaltende Fristen, Prüfungen des Notars: Jeder Schritt des Verkaufs muss vorbereitet werden, und bestimmte Punkte können den endgültigen Vertragsabschluss verzögern.
Der Verkauf eines Hauses folgt einem genauen rechtlichen Ablauf, von der Vorbereitung der Unterlagen bis zur Unterzeichnung der notariellen Urkunde beim Notar. Um sein Haus in Veules-les-Roses zu verkaufen, sollte man vor allem die Unterlagen frühzeitig vorbereiten, den richtigen Vorvertrag wählen und mögliche Punkte, die den Verkauf verzögern könnten, rechtzeitig erkennen.
An der Alabasterküste sind viele Immobilien alt, im Laufe der Zeit teilweise verändert, in Wohnsiedlungen gelegen, mit Dienstbarkeiten belastet oder mit einer Abwasseranlage ausgestattet, deren Zustand nachgewiesen werden muss. Diese Punkte verhindern den Verkauf nicht, müssen aber sorgfältig behandelt werden, damit der Notar den endgültigen Vertrag ohne vermeidbare Schwierigkeiten vorbereiten kann.
Das Wichtigste
- Der Kaufvertrag über eine bestehende Wohnung muss zwingend vor einem Notar erstellt und unterzeichnet werden.
- Wenn ein Vorvertrag oder ein Kaufversprechen bereits unterzeichnet wurde, hat der nicht gewerblich handelnde Käufer grundsätzlich bereits von einer 10-tägigen Widerrufsfrist profitiert.
- Fehlt ein Vorvertrag, verfügt der nicht gewerblich handelnde Käufer vor der Unterzeichnung der notariellen Urkunde über eine zehntägige Bedenkzeit, und während dieser Frist darf kein Betrag verlangt werden.
- Ein privatschriftliches einseitiges Kaufversprechen muss innerhalb von 10 Tagen registriert werden; diese Registrierung kostet 125 €.
- Nach der Unterzeichnung überweist der Notar den Kaufpreis grundsätzlich innerhalb von 1 Monat an den Verkäufer; anschließend erhält der Käufer etwa 6 Monate nach dem Verkauf seinen Eigentumstitel.
Die Verkaufsunterlagen vor jeder Unterzeichnung vorbereiten
Zunächst müssen die Unterlagen zusammengetragen werden, die das Haus und Ihre Situation beschreiben. Eine vollständige Akte erleichtert die Abgabe des Kaufversprechens, den Vorvertrag und anschließend die endgültige Urkunde.
Für ein Einfamilienhaus ist in der Regel Folgendes einzuplanen:
- ein Ausweisdokument und gegebenenfalls der Ehevertrag oder die PACS-Vereinbarung;
- die Kopie des Eigentumstitels;
- die Pläne, Katasterangaben, Baugenehmigungen, Genehmigungen für Bauarbeiten und gegebenenfalls die Konformitätsbescheinigung;
- die Unterlagen zu Dienstbarkeiten;
- wenn die Immobilie von einem Dritten bewohnt wird, die laufenden Mietverträge oder die Nachweise über den Auszug der früheren Mieter;
- die Elemente zur Abwasserentsorgung;
- die Bauleistungsversicherung, sofern sie noch gültig ist;
- die zum Zeitpunkt des Vorvertrags oder der Kaufzusage gültige technische Diagnosedokumentation.
In Veules-les-Roses und den umliegenden Gemeinden ist es ratsam, die Baugenehmigungen frühzeitig zu prüfen, insbesondere für einen Anbau, ein umgebautes Nebengebäude oder ältere Arbeiten. Gleiches gilt für Unterlagen zur Abwasserentsorgung und zu Wegerechten oder Sichtrechten.
Wenn Sie sich über den Wert der Immobilie Gedanken machen, insbesondere im Fall einer Erbschaft, Schenkung oder Teilung, kann ein Immobiliengutachten zum Verkehrswert hilfreich sein. Für eine erste Einschätzung können Sie eine kostenlose und unverbindliche Bewertung anfordern.
Die Informationen überprüfen, die dem Käufer mitgeteilt werden müssen
Der Verkäufer übergibt nicht nur Unterlagen: Er muss dem Käufer auch die ihm bekannten Informationen zur Kenntnis bringen, die für dessen Einwilligung entscheidend sein können. Laut Service Public können sie den Vertragsinhalt, die Eigenschaften der Parteien oder die Merkmale der Wohnung betreffen.
Dies kann beispielsweise Folgendes umfassen:
- erhebliche Risse;
- eines strukturellen Problems;
- eines Überschwemmungsrisikos;
- eines kostspieligen Bauvorhabens in der Eigentümergemeinschaft.
Ein Verstoß gegen diese Informationspflicht kann zur Aufhebung des Vertrags führen. Es ist daher besser, eine bekannte Schwierigkeit klar anzugeben, als bis zur Unterzeichnung Zweifel bestehen zu lassen.
Diese Vorsicht ist bei alten Häusern, geerbten Immobilien oder Häusern in einer Siedlung beziehungsweise im Zuständigkeitsbereich einer Eigentümervereinigung sinnvoll. Wenn das Haus als Zweitwohnsitz genutzt wird, sollten Sie sich die Zeit nehmen, die Unterlagen frühzeitig zusammenzustellen.
Vorvertrag auswählen: einseitiges Verkaufsversprechen oder Kaufvorvertrag
Vor dem endgültigen Vertrag kann ein einseitiges Verkaufsversprechen oder ein Vorvertrag unterzeichnet werden. Beide Formen haben nicht dieselben Rechtsfolgen.
| Vergleichspunkt | Einseitiges Verkaufsversprechen | Vorvertrag über den Verkauf |
|---|---|---|
| Hauptverpflichtung | Der Verkäufer verpflichtet sich, an eine bestimmte Person zu verkaufen, die während einer festgelegten Frist frei bleibt, ob sie kauft oder nicht | Der Verkäufer verpflichtet sich zum Verkauf und der Käufer zum Kauf |
| Rücktritt des Verkäufers | Grundsätzlich ab der Unterzeichnung unmöglich, außer bei einer Rücktritts- oder Reugeldklausel | Grundsätzlich ab der Unterzeichnung unmöglich, außer bei einer Rücktritts- oder Reugeldklausel |
| Mögliche Form | Notariell beurkundete Urkunde oder privatschriftliche Urkunde | Privatschriftliche Urkunde, von einem Rechtsanwalt gegengezeichnete Urkunde oder notariell beurkundete Urkunde |
| Notariell beurkundete Urkunde zwingend erforderlich | Wenn der Verkäufer eine natürliche Person ist, die Laufzeit mehr als 18 Monate beträgt oder eine Verlängerung die Gesamtlaufzeit über 18 Monate hinaus verlängert | Wenn der Verkäufer eine natürliche Person ist, die Laufzeit mehr als 18 Monate beträgt oder eine Verlängerung die Gesamtlaufzeit über 18 Monate hinaus verlängert |
| Bei der Unterzeichnung gezahlter Betrag | Grundsätzlich nicht verpflichtend; eine Bindungsentschädigung ist üblich und verpflichtend (mindestens 5 % des Preises), wenn das Versprechen länger als 18 Monate gilt | Nicht verpflichtend; eine Kaution ist üblich |
| Verbleib des Betrags bei Zustandekommen des Verkaufs | Vom Verkaufspreis abgezogen | Vom Verkaufspreis abgezogen |
Beim einseitigen Kaufversprechen bindet der Verkäufer seine Immobilie zugunsten eines Begünstigten, der während der vereinbarten Frist eine Kaufoption behält. Wird dieses Versprechen privatschriftlich erstellt, muss es innerhalb von 10 Tagen ab seiner Annahme durch den Käufer registriert werden. Die Registrierungsgebühr beträgt 125 €. Andernfalls ist das Versprechen nichtig.
Der Vorvertrag stellt seinerseits die gegenseitige Zustimmung des Verkäufers und des Käufers zum Verkauf fest. Das Verkaufsversprechen oder der Vorvertrag muss insbesondere die wesentlichen Elemente angeben: Identität der Parteien, Beschreibung der Immobilie, Eigentumsherkunft, gegebenenfalls Hypothek oder Dienstbarkeit, Preis, Zahlungsmodalitäten, Frist für die Unterzeichnung des endgültigen Vertrags, Verfügbarkeit der Immobilie sowie, wenn ein Fachmann beteiligt ist, die Höhe seiner Vergütung und die Partei, die diese trägt.
Fristen, Widerruf und aufschiebende Bedingungen: Worauf es wirklich ankommt
Nach der Unterzeichnung des Vorvertrags laufen mehrere Fristen parallel. Sie müssen klar unterschieden werden.
Die Widerrufsfrist des Käufers
Der nicht gewerblich handelnde Erwerber einer zu Wohnzwecken genutzten Immobilie verfügt nach der Zustellung des Versprechens oder Vorvertrags über eine zehntägige Frist nach Kalendertagen zum Widerruf. Diese Frist beginnt am Tag nach der ersten Zustellung des Einschreibens, mit dem der Vertrag mitgeteilt wird. Der Rücktritt muss dem Verkäufer per Einschreiben mit Rückschein mitgeteilt werden.
Der Verkäufer verfügt seinerseits nicht über dieses Recht: Sowohl beim einseitigen Verkaufsversprechen als auch beim Vorvertrag ist er ab der Unterzeichnung endgültig zum Verkauf verpflichtet und kann grundsätzlich nicht zurücktreten, es sei denn, die Urkunde sieht eine Rücktritts- oder Rücktrittsklausel vor.
Die aufschiebenden Bedingungen
Der Vorvertrag kann aufschiebende Bedingungen vorsehen, zum Beispiel:
- die Bewilligung eines Immobiliendarlehens;
- die Erlangung einer städtebaulichen Bescheinigung;
- vom Verkäufer auszuführende Arbeiten;
- die Löschung eines Vorkaufsrechts.
Die Parteien legen die Frist für die Erfüllung dieser Bedingungen frei fest. Einzige Ausnahme: Für die Bedingung der Bewilligung eines Immobiliendarlehens ist eine Mindestfrist von 1 Monat vorgeschrieben.
Vor der Beurkundung gezahlte Beträge
Bei einem einseitigen Kaufversprechen kann eine Bindungsentschädigung vorgesehen werden. Überschreitet die Laufzeit des Versprechens 18 Monate, wird diese Entschädigung verpflichtend; ihr Mindestbetrag beträgt 5 % des Verkaufspreises. In der Praxis liegt ihr Betrag zwischen 5 % und 10 % des Preises, und üblicherweise wird sie auf das Treuhandkonto des Notars statt direkt an den Verkäufer gezahlt.
Bei einem Vorvertrag entspricht die Sicherheitsleistung in der Regel 10 % des Verkaufspreises. Unabhängig davon, ob es sich um eine Bindungsentschädigung oder eine Sicherheitsleistung handelt, hängt das Schicksal des Betrags davon ab, wie mit dem Vorvertrag weiter verfahren wird:
- wenn eine aufschiebende Bedingung nicht eintritt, ohne dass der Käufer dafür verantwortlich ist, wird ihm der Betrag vollständig zurückerstattet;
- wenn der nicht gewerblich handelnde Käufer innerhalb der Frist von 10 Tagen vom Vertrag zurücktritt, wird ihm der Betrag innerhalb einer Höchstfrist von 21 Tagen ab dem Tag nach seinem Rücktritt zurückerstattet; während dieser 10-tägigen Frist ist eine Zahlung außerdem nur zulässig, wenn der Vorvertrag über einen beauftragten Gewerbetreibenden geschlossen wird und der Betrag einem Gewerbetreibenden mit einer finanziellen Garantie übergeben wird;
- wenn der Käufer nach Ablauf dieser Frist vom Kauf zurücktritt, obwohl die aufschiebenden Bedingungen eingetreten sind, und ohne berechtigten Grund wie etwa ein Verschulden des Verkäufers, wird sie grundsätzlich vom Verkäufer einbehalten;
- wenn der Verkauf zustande kommt, wird sie auf den Preis angerechnet.
Die Arbeit des Notars vor der endgültigen Urkunde
Zwischen dem Vorvertrag und dem Verkauf prüft der Notar die rechtliche Situation der Personen und der Immobilie. Dieser Schritt ist entscheidend, um die notarielle Urkunde abzusichern.
Der Notar prüft insbesondere:
- die Identität der Parteien;
- ihre Fähigkeit, zu unterzeichnen;
- die Ordnungsmäßigkeit einer etwaigen Vollmacht;
- das Strafregister des Käufers, um zu prüfen, dass gegen ihn kein Verbot des Erwerbs einer zu Wohnzwecken bestimmten Immobilie besteht;
- die Eigentumsherkunft des Verkäufers;
- der Grundbuchauszug;
- die geltenden städtebaulichen Vorschriften;
- etwaige Vorkaufsrechte;
- das Vorkaufsrecht der Miteigentümer im Fall einer ungeteilten Eigentümergemeinschaft.
Der endgültige Vertrag muss anschließend die sachdienlichen Angaben zu den Parteien, zur Immobilie, zu den Zahlungsmodalitäten, zum Verfügbarkeitsdatum, zu den gegebenenfalls bestehenden aufschiebenden Bedingungen sowie zur Höhe der Honorare der mit dem Verkauf beauftragten Person und zu der Partei, die diese trägt, enthalten.
Oft treten in dieser Phase die konkreten Schwierigkeiten zutage: gemeinsamer Hof, Durchgang zugunsten eines Nachbarn, Haus aus einer Erbschaft, Wohnsiedlung oder unvollständige Unterlagen zur Abwasserentsorgung. Im Zweifelsfall kann Ihnen ein Notar oder je nach Situation die ADIL helfen, den betreffenden Punkt einzuschätzen.
Die Unterzeichnung der Urkunde und was unmittelbar danach geschieht
Der Kaufvertrag muss vom Verkäufer und Käufer vor einem Notar unterzeichnet werden. Ist einer von ihnen abwesend, kann er sich durch eine Vollmacht vertreten lassen. Der Vertrag kann auf Papier oder in elektronischer Form erstellt werden. In jedem Fall verliest der Notar ihn vor der Unterzeichnung.
Am Tag des Verkaufs bezahlt der Käufer den gesamten Kaufpreis und die Notarkosten. Diese Beträge, sowohl der Kaufpreis als auch die Kosten, müssen per Überweisung beglichen werden, sobald sie 3.000 € übersteigen. Der Notar stellt dem Käufer eine Quittung aus.
Der Verkäufer hat keine Bedenkzeit. Wenn hingegen kein Vorvertrag unterzeichnet wurde, verfügt der nicht gewerblich handelnde Käufer vor der Urkunde über eine Bedenkzeit von 10 Kalendertagen. Während dieser Frist darf kein Betrag verlangt und die Urkunde nicht unterzeichnet werden. Fällt der letzte Tag auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag beziehungsweise arbeitsfreien Tag, wird die Frist bis zum nächsten Werktag verlängert.
Nach der Unterzeichnung:
- der Notar stellt dem Käufer eine Eigentumsbescheinigung aus ;
- sie hinterlegt eine Kopie des Kaufvertrags beim Grundbuchamt und beim Kataster;
- sie überweist den Kaufpreis anschließend an den Verkäufer, grundsätzlich innerhalb einer Frist von höchstens 1 Monat.
Die Eigentumsurkunde wird dem Käufer etwa 6 Monate nach der Unterzeichnung zugesandt. Bei einer Urkunde auf Papier wird das Original, die sogenannte Urschrift, aufbewahrt für 75 Jahre im Notariat aufbewahrt, bevor sie in die öffentlichen Archive überführt wird.
Wenn Sie einen Fachmann beauftragen, vergewissern Sie sich, dass der Betrag der Gebühren und die dafür verantwortliche Person sowohl im Vorvertrag als auch in der Urkunde angegeben sind. In Veules-les-Roses begleitet Cabinet Soudey Verkäufe von Landhäusern, Langhäusern, Reetdachhäusern und Wohnungen an der Alabasterküste; außerdem können Sie die derzeit zum Verkauf angebotenen Immobilien ansehen, um sich ein Bild von den vom Büro betreuten Immobilientypen zu machen.
Häufig gestellte Fragen
Welche Unterlagen müssen für den Verkauf eines Hauses in Veules-les-Roses zuerst vorbereitet werden ?
Beginnen Sie mit den Ausweisdokumenten, dem Eigentumsnachweis, den Katasterangaben, den Baugenehmigungen, falls vorhanden, den Unterlagen zu Dienstbarkeiten, den Nachweisen zur Abwasserentsorgung und den Diagnosen. Bei einem älteren Haus oder einem Zweitwohnsitz ist es häufig diese Zusammenstellung, die die meiste Vorbereitung erfordert.
Vorvertrag oder Verkaufsversprechen : Was bindet den Verkäufer stärker ?
Beide verpflichten den Verkäufer auf dieselbe Weise: Ab der Unterzeichnung ist er endgültig zum Verkauf verpflichtet und kann grundsätzlich nicht zurücktreten, es sei denn, die Urkunde enthält eine Rücktritts- oder Rücktrittsklausel. Der Unterschied betrifft den Käufer: Beim einseitigen Verkaufsversprechen bleibt es ihm während der vereinbarten Frist freigestellt, die Option auszuüben oder darauf zu verzichten; beim Vorvertrag verpflichtet er sich ebenfalls zum Kauf.
Kann der Käufer vor dem endgültigen Vertrag noch zurücktreten?
Nein, sobald die Widerrufsfrist abgelaufen ist. Der nicht gewerblich handelnde Käufer einer zu Wohnzwecken genutzten Wohnung hat nach der Zustellung des Versprechens oder Vorvertrags 10 Tage Zeit zum Widerruf. Nach Ablauf dieser Frist wird der gezahlte Betrag grundsätzlich vom Verkäufer einbehalten, wenn der Käufer ohne berechtigten Grund vom Kauf zurücktritt; er wird dem Käufer hingegen zurückerstattet, wenn eine aufschiebende Bedingung ohne sein Verschulden nicht eintritt. Gab es keinen Vorvertrag, hat er vor der notariellen Urkunde eine Bedenkzeit von 10 Tage.
Was passiert, wenn mein Haus im Miteigentum steht ?
Für den Verkauf des gesamten Hauses müssen grundsätzlich alle Miteigentümer zustimmen: Der Verkauf einer gemeinschaftlich gehaltenen Immobilie wird einstimmig beschlossen. Andernfalls können Miteigentümer, die mindestens zwei Drittel der Miteigentumsrechte halten, bei Gericht einen Verkauf beantragen, vorbehaltlich bestimmter Ausnahmen (beispielsweise Aufspaltung des Eigentums oder ein unter Schutzmaßnahme stehender Miteigentümer). Verkauft ein Miteigentümer nur seinen Anteil an eine außenstehende Person, haben die anderen ein Vorkaufsrecht: Sie bleiben beim Rückkauf vorrangig. Es ist besser, die Miteigentumsgemeinschaft von Beginn der Akte an anzugeben.
Wann erhält der Verkäufer das Geld aus dem Verkauf ?
Der Notar überweist den Transaktionsbetrag nach der Eintragung der Urkunde bei der Grundbuchwerbestelle an den Verkäufer. Grundsätzlich dauert dies nicht länger als 1 Monat. Wurde beim Vorvertrag ein Betrag treuhänderisch hinterlegt, wird er vom Kaufpreis abgezogen.
Kann man den Vertrag unterzeichnen, wenn der Verkäufer am Tag des Termins abwesend ist?
Ja, wenn er einem Dritten eine ordnungsgemäße Vollmacht erteilt hat. Die Vertretung der abwesenden Person wird dann im Kaufvertrag erwähnt.
Verhindert ein Problem mit einer Dienstbarkeit oder der Abwasserentsorgung immer den Verkauf ?
Nein, nicht an sich. Das Bestehen einer Dienstbarkeit muss im Vorvertrag und anschließend in der Urkunde erwähnt werden; Nachweise über den Zustand der Immobilie im Hinblick auf die Abwasserentsorgung gehören zu den vorzulegenden Unterlagen. Diese Punkte müssen daher identifiziert, dokumentiert und dem Käufer und anschließend dem Notar zur Kenntnis gebracht werden. Wenn ein Punkt unklar bleibt, ist es besser, vor der Unterzeichnung des Vorvertrags eine Auskunft einzuholen.
Quellen
- Verkaufsurkunde für eine bestehende Wohnung | Service Public, service-public.gouv.fr
- Verkaufsversprechen für eine bestehende Wohnung: einseitiges Verkaufsversprechen oder Vorvertrag | Service Public, service-public.gouv.fr
- Erbschaft: Miteigentum unter den Erben | Service Public, service-public.gouv.fr
- Eine Wohnung in einer Miteigentümergemeinschaft kaufen | Service Public, service-public.gouv.fr
- Was ist eine aufschiebende Bedingung für die Bewilligung eines Immobilienkredits in einem Verkaufsversprechen? | Service Public, service-public.gouv.fr
- CF – Pflichten der Steuerpflichtigen zur Betrugsprävention – Verbot der Barzahlung oder Zahlung mit elektronischem Geld für bestimmte Forderungen, bofip.impots.gouv.fr
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