Vendere la propria casa a Veules-les-Roses : le tappe fino all’atto
Documenti da raccogliere, scelta del preliminare, termini da rispettare, verifiche del notaio: ogni fase della vendita va preparata e alcuni aspetti possono ritardare l’atto definitivo.
La vendita di una casa segue un percorso giuridico preciso, dalla preparazione del fascicolo fino alla firma dell’atto autentico presso il notaio. Per vendere la propria casa a Veules-les-Roses in buone condizioni, occorre soprattutto anticipare i documenti del fascicolo, scegliere il giusto preliminare e individuare tempestivamente i punti suscettibili di ritardare la vendita.
Sulla costa d’Albâtre, molti immobili sono vecchi, talvolta modificati nel tempo, situati in lottizzazioni, gravati da servitù o dotati di un impianto di trattamento delle acque reflue il cui stato deve essere documentato. Questi elementi non impediscono la vendita, ma devono essere trattati con rigore per consentire al notaio di preparare l'atto definitivo senza difficoltà evitabili.
Da ricordare
- L’atto di vendita di un’abitazione esistente deve essere obbligatoriamente redatto e firmato davanti a un notaio.
- Se un compromesso o una promessa è già stata firmata, l’acquirente non professionista ha in linea di principio già beneficiato di un periodo di recesso di 10 giorni.
- In assenza di un preliminare, l'acquirente non professionista dispone di un periodo di riflessione di 10 giorni di calendario prima di firmare l'atto definitivo, e durante tale periodo non può essere richiesta alcuna somma.
- Una promessa unilaterale con firma privata deve essere registrata entro 10 giorni e tale registrazione costa 125 €.
- Dopo la firma, il notaio versa in linea di principio il prezzo al venditore entro un termine non superiore a 1 mese, poi l’acquirente riceve il titolo di proprietà circa 6 mesi dopo la vendita.
Preparare il fascicolo di vendita prima di qualsiasi firma
Il primo passo consiste nel raccogliere i documenti che descrivono la casa e la propria situazione. Una pratica completa rende più fluido il percorso dalla promessa al compromesso e poi all’atto definitivo.
Per una casa indipendente, generalmente occorre prevedere:
- un documento d’identità e, a seconda dei casi, il contratto di matrimonio o la convenzione PACS;
- la copia del titolo di proprietà ;
- le planimetrie, i riferimenti catastali, i permessi di costruire, le autorizzazioni ai lavori e il certificato di conformità, se esistenti;
- i documenti relativi alle servitù;
- se l’immobile è occupato da un terzo, i contratti di locazione in corso o i giustificativi della partenza dei precedenti locatari ;
- gli elementi relativi al risanamento;
- l’assicurazione per danni all’opera quando è ancora valida;
- il fascicolo delle diagnosi tecniche in corso di validità alla data della promessa o del compromesso.
A Veules-les-Roses e nei comuni vicini, è prudente informarsi per tempo sulle autorizzazioni urbanistiche, in particolare per un ampliamento, una pertinenza trasformata o lavori datati. Lo stesso vale per i documenti relativi al sistema di smaltimento delle acque reflue e alle servitù di passaggio o di veduta.
Se vi interrogate sul valore dell’immobile, in particolare in caso di successione, donazione o divisione, una perizia immobiliare al valore di mercato può essere utile. Per un primo approccio, potete richiedere una stima gratuita e senza impegno.
Verificare le informazioni che devono essere comunicate all’acquirente
Il venditore non consegna soltanto documenti: deve anche comunicare all’acquirente le informazioni che conosce e che possono essere determinanti per il suo consenso. Secondo Service Public, possono riguardare il contenuto del contratto, la qualità delle parti o le caratteristiche dell’alloggio.
Può trattarsi, ad esempio :
- di crepe importanti ;
- di un problema strutturale ;
- di un rischio di inondazione ;
- di un progetto di lavori costosi nel condominio.
Una violazione di questo obbligo di informazione può portare all’annullamento del contratto. È quindi preferibile segnalare chiaramente una difficoltà nota piuttosto che lasciare sussistere un dubbio fino alla firma.
Questa prudenza è utile per le case antiche, gli immobili ricevuti per successione o le case situate in un complesso residenziale o collegate a un’associazione sindacale di proprietari. Se la casa è una residenza secondaria, prendetevi il tempo di raccogliere preventivamente gli archivi.
Scegliere il preliminare: promessa unilaterale o compromesso di vendita
Prima dell'atto definitivo, è possibile firmare una promessa unilaterale di vendita o un compromesso di vendita. Le due formule non producono gli stessi effetti.
| Punto di confronto | Promessa unilaterale di vendita | Compromesso di vendita |
|---|---|---|
| Impegno principale | Il venditore si impegna a vendere a una persona determinata, che resta libera di acquistare o meno durante un periodo stabilito | Il venditore si impegna a vendere e l’acquirente si impegna ad acquistare |
| Recesso del venditore | In linea di principio impossibile già dalla firma, salvo clausola di recesso o di caparra penitenziale | In linea di principio impossibile già dalla firma, salvo clausola di recesso o di caparra penitenziale |
| Forma possibile | Atto pubblico o scrittura privata | Scrittura privata, atto controfirmato da un avvocato o atto pubblico |
| Atto pubblico obbligatorio | Quando il venditore è una persona fisica, se la durata supera 18 mesi o se una proroga porta la durata complessiva oltre 18 mesi | Quando il venditore è una persona fisica, se la durata supera 18 mesi o se una proroga porta la durata complessiva oltre 18 mesi |
| Somma versata alla firma | In linea di principio non obbligatoria; è frequente un’indennità di immobilizzazione, obbligatoria (almeno il 5 % del prezzo) se la promessa dura più di 18 mesi | Non obbligatorio; è frequente una cauzione |
| Che fine fa la somma se la vendita va a buon fine | Detratta dal prezzo di vendita | Detratta dal prezzo di vendita |
Nella promessa unilaterale, il venditore vincola il proprio bene a favore di un beneficiario che conserva un’opzione di acquisto per il periodo concordato. Se tale promessa è redatta con scrittura privata, deve essere registrata entro 10 giorni dalla sua accettazione da parte dell’acquirente. Il costo di registrazione è di 125 €. In mancanza, la promessa è nulla.
Il compromesso, invece, attesta l’accordo reciproco del venditore e dell’acquirente sulla vendita. La promessa o il compromesso devono precisare in particolare gli elementi essenziali: identità delle parti, descrizione del bene, provenienza della proprietà, eventuale ipoteca o servitù, prezzo, modalità di pagamento, termine ultimo per la firma dell’atto definitivo, disponibilità del bene e, se interviene un professionista, l’importo dei suoi onorari e la parte che se ne fa carico.
Termini, recesso e condizioni sospensive: ciò che conta davvero
Dopo la firma del preliminare, si sovrappongono diverse scadenze. È importante distinguerle bene.
Il termine per il recesso dell’acquirente
L’acquirente non professionista di un immobile a uso abitativo dispone di un periodo di recesso di 10 giorni di calendario dopo la notifica della promessa o del compromesso. Il termine decorre dal giorno successivo alla prima presentazione della raccomandata che notifica l’atto. La rinuncia deve essere notificata al venditore tramite raccomandata con ricevuta di ritorno.
Il venditore, invece, non dispone di questo diritto: nella promessa unilaterale come nel compromesso, è definitivamente impegnato a vendere fin dalla firma e non può, in linea di principio, recedere, salvo che l’atto preveda una clausola di recesso o di caparra penitenziale.
Le condizioni sospensive
Il contratto preliminare può prevedere condizioni sospensive, ad esempio:
- l’ottenimento di un mutuo immobiliare;
- l’ottenimento di un certificato urbanistico;
- di lavori da eseguire a cura del venditore ;
- l’estinzione di un diritto di prelazione.
Le parti stabiliscono liberamente il termine per la realizzazione di tali condizioni. Unica eccezione: per la condizione relativa all'ottenimento di un mutuo immobiliare, è imposto un termine minimo di 1 mese.
Le somme versate prima dell'atto
Nella promessa unilaterale, può essere prevista un’indennità di immobilizzazione. Quando la durata della promessa supera 18 mesi, tale indennità diventa obbligatoria e il suo importo minimo è pari al 5 % del prezzo di vendita. In pratica, il suo importo è compreso tra il 5 % e il 10 % del prezzo, e di norma viene versata sul conto vincolato del notaio anziché direttamente al venditore.
In un compromesso, il deposito cauzionale corrisponde generalmente al 10 % del prezzo di vendita. Che si tratti di un’indennità di immobilizzazione o di un deposito cauzionale, la sorte della somma dipende dall’esito del preliminare:
- se una condizione sospensiva non si realizza senza che l’acquirente ne sia responsabile, la somma gli viene restituita integralmente ;
- se l’acquirente non professionista recede entro il termine di 10 giorni, la somma gli viene restituita entro un termine massimo di 21 giorni a decorrere dal giorno successivo al recesso; durante questo termine di 10 giorni, un versamento è peraltro consentito solo se il preliminare è concluso tramite un professionista incaricato e la somma è consegnata a un professionista dotato di garanzia finanziaria ;
- se l’acquirente rinuncia all’acquisto dopo tale termine, mentre le condizioni sospensive si sono realizzate, e senza un motivo legittimo quale una colpa del venditore, essa viene in linea di principio trattenuta dal venditore ;
- se la vendita si conclude, viene imputata sul prezzo.
Il lavoro del notaio prima dell’atto definitivo
Tra il preliminare e la vendita, il notaio verifica la situazione giuridica delle persone e del bene. Questa fase è essenziale per garantire la sicurezza dell’atto autentico.
Il notaio verifica in particolare:
- l’identità delle parti;
- la loro capacità di firmare;
- la conformità di un’eventuale procura ;
- il casellario giudiziale dell’acquirente per verificare che non sia colpito da un divieto di acquistare un’abitazione;
- l’origine della proprietà del venditore;
- lo stato ipotecario;
- le norme urbanistiche applicabili;
- gli eventuali diritti di prelazione;
- il diritto di prelazione dei comproprietari in caso di comunione.
L’atto definitivo deve poi riportare le informazioni utili sulle parti, sul bene, sulle modalità di pagamento, sulla data di disponibilità, sulle condizioni sospensive quando presenti, nonché sull’importo degli onorari della persona incaricata della vendita e sulla parte che se ne fa carico.
È spesso in questa fase che emergono le difficoltà concrete: corte comune, passaggio a favore di un vicino, casa proveniente da una successione, lottizzazione o pratica di risanamento incompleta. In caso di dubbio, un notaio o, a seconda della situazione, l’ADIL può aiutarla a valutare la questione in causa.
La firma dell’atto e ciò che accade subito dopo
L’atto di vendita deve essere firmato dal venditore e dall’acquirente davanti a un notaio. Se uno dei due è assente, può farsi rappresentare tramite delega. L’atto può essere redatto su carta o in formato elettronico. In ogni caso, il notaio ne dà lettura prima della firma.
Il giorno della vendita, l’acquirente paga l’intero prezzo e le spese notarili. Tali somme, sia il prezzo sia le spese, devono essere obbligatoriamente pagate tramite bonifico non appena superano 3.000 €. Il notaio consegna una ricevuta all'acquirente.
Il venditore non beneficia di alcun periodo di ripensamento. Invece, quando non è stato firmato alcun preliminare, l’acquirente non professionista dispone, prima dell’atto, di un periodo di ripensamento di 10 giorni di calendario. Durante tale periodo non può essere richiesta alcuna somma e l’atto non può essere firmato. Se l’ultimo giorno cade di sabato, domenica o in un giorno festivo o non lavorativo, il termine è prorogato fino al primo giorno lavorativo successivo.
Dopo la firma :
- il notaio consegna all’acquirente un attestato di proprietà ;
- registra una copia dell’atto di vendita presso il servizio della pubblicità fondiaria e al catasto ;
- trasferisce quindi il prezzo al venditore, in linea di principio entro un termine non superiore a 1 mese.
Il titolo di proprietà viene inviato all’acquirente circa 6 mesi dopo la firma. Per un atto cartaceo, l’originale, chiamato minuta, viene conservato per 75 anni presso lo studio notarile prima di essere trasferito agli archivi pubblici.
Se ti rivolgi a un professionista, verifica che l’importo degli onorari e la persona tenuta a sostenerli siano indicati correttamente nel preliminare e poi nell’atto. A Veules-les-Roses, Cabinet Soudey accompagna le vendite di case tradizionali, case lunghe, case con tetto di paglia e appartamenti sulla côte d’Albâtre; puoi anche consultare gli immobili attualmente proposti in vendita per farti un’idea del tipo di immobili seguiti dallo studio.
Domande frequenti
Quali documenti bisogna preparare per primi per vendere una casa a Veules-les-Roses ?
Iniziate dai documenti d’identità, dal titolo di proprietà, dai riferimenti catastali, dalle autorizzazioni ai lavori se le avete, dai documenti sulle servitù, dalle attestazioni di conformità degli impianti di scarico e dalle diagnosi. Per una casa antica o una seconda casa, è spesso questa raccolta a richiedere la maggiore anticipazione.
Compromesso o promessa di vendita : che cosa impegna maggiormente il venditore ?
Entrambi impegnano il venditore allo stesso modo: dalla firma, è definitivamente impegnato a vendere e non può, in linea di principio, recedere, salvo una clausola di recesso o di caparra penitenziale prevista nell’atto. La differenza riguarda l’acquirente: nella promessa unilaterale, resta libero di esercitare l’opzione o rinunciarvi durante il periodo concordato; nel compromesso, si impegna anch’egli ad acquistare.
L’acquirente può ancora recedere prima dell’atto definitivo ?
No, una volta scaduto il termine di recesso. L’acquirente non professionista di un alloggio a uso abitativo dispone di 10 giorni per recedere dopo la notifica della promessa o del compromesso. Decorso tale termine, se rinuncia all’acquisto senza giusta causa, la somma versata viene in linea di principio trattenuta dal venditore ; viene invece restituita all’acquirente se una condizione sospensiva non si realizza senza sua colpa. Se non vi è stato un contratto preliminare, beneficia di un termine di riflessione di 10 giorni prima dell’atto autentico.
Cosa succede se la mia casa è in comproprietà indivisa ?
Per vendere l’intera casa, in linea di principio tutti i comproprietari indivisi devono dare il loro consenso: la vendita di un bene indiviso viene decisa all’unanimità. In mancanza, i comproprietari che detengono almeno i due terzi dei diritti indivisi possono chiedere la vendita tramite il tribunale, salvo eccezioni (separazione della proprietà o comproprietario sottoposto a una misura di protezione, ad esempio). Se un comproprietario vende soltanto la propria quota a una persona esterna, gli altri dispongono di un diritto di prelazione: restano prioritari per riacquistarla. È preferibile segnalare la comproprietà indivisa fin dall’inizio della pratica.
Quando riceve il denaro della vendita il venditore ?
Il notaio trasferisce l’importo della transazione al venditore dopo la registrazione dell’atto presso il servizio della pubblicità fondiaria. In linea di principio, questo termine non supera 1 mese. Se una somma è stata depositata in garanzia al momento del preliminare, viene detratta dal prezzo.
Si può firmare l’atto se il venditore è assente il giorno dell’appuntamento ?
Sì, se ha conferito una procura a terzi e tale procura è valida. La rappresentanza della persona assente viene allora menzionata nell’atto di vendita.
Un problema di servitù o di smaltimento delle acque reflue impedisce sempre di vendere ?
No, non di per sé. L’esistenza di una servitù deve essere menzionata nel contratto preliminare e poi nell’atto, e i documenti relativi allo stato dell’immobile sotto il profilo del trattamento delle acque reflue fanno parte dei documenti da fornire. Questi elementi devono quindi essere individuati, documentati e portati a conoscenza dell’acquirente e poi del notaio. Quando un punto resta incerto, è preferibile chiedere un parere prima della firma del contratto preliminare.
Fonti
- Atto di vendita di un'abitazione esistente | Service Public, service-public.gouv.fr
- Promessa di vendita di un’abitazione esistente: promessa unilaterale o compromesso | Service Public, service-public.gouv.fr
- Successione: comproprietà indivisa tra gli eredi | Service Public, service-public.gouv.fr
- Acquistare un'abitazione in condominio | Service Public, service-public.gouv.fr
- Che cos’è una condizione sospensiva per l’ottenimento di un mutuo in una promessa di vendita? | Service Public, service-public.gouv.fr
- CF - Obblighi dei contribuenti volti alla prevenzione delle frodi - Divieto di pagamento in contanti o mediante moneta elettronica di determinati crediti, bofip.impots.gouv.fr
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