Mandato di vendita: semplice, esclusivo o semi-esclusivo ?

Il mandato di vendita immobiliare stabilisce chi può vendere il vostro bene, a quali condizioni e per quanto tempo. Tra mandato semplice, esclusivo e semi-esclusivo, la differenza essenziale riguarda la vostra libertà di vendere personalmente, il numero di agenti immobiliari che potete incaricare e le regole di recesso previste dal contratto.

Prima di firmare, occorre quindi confrontare non solo il livello di libertà che desiderate conservare, ma anche la durata dell'impegno, l'esistenza di una clausola penale e le modalità di rinnovo. Per un proprietario sulla Côte d’Albâtre, che si tratti di una residenza principale o secondaria, questa scelta merita di essere letta riga per riga.

Da ricordare

• Il mandato semplice può essere affidato a uno o più agenti immobiliari e vi consente di vendere personalmente il vostro bene.
• Il mandato esclusivo affida la vendita a un solo agente e non potete vendere personalmente il bene durante il periodo di esclusiva.
• Una clausola penale può prevedere un’indennità se vendete a un acquirente presentato dall’agente, anche dopo la scadenza del mandato, per un periodo che può arrivare fino a 24 mesi.
• Il mandato esclusivo comporta obbligatoriamente un periodo di irrevocabilità di 3 mesi e non può essere rinnovato tacitamente.

Tre formule, tre livelli di libertà

Puoi scegliere tra tre forme di mandato: il mandato semplice (uno o più agenti, con possibilità di vendere personalmente), il mandato esclusivo (un solo agente, unico autorizzato a vendere l’immobile) e il mandato semi-esclusivo (un solo agente, ma puoi trovare personalmente un acquirente).

La scelta giusta dipende quindi da una semplice domanda : desiderate mantenere il controllo per vendere voi stessi o preferite affidare la commercializzazione a un solo professionista per un periodo definito ?

Ciò che consente realmente ciascun mandato

Il mandato semplice

Con un mandato semplice, la vendita può essere affidata a uno o più agenti immobiliari. Potete anche vendere l'immobile autonomamente. Se sono incaricati più professionisti, solo quello che conclude la vendita percepisce gli onorari. Non dovete risarcire gli altri agenti.

Questo mandato è adatto a un venditore che vuole mantenere una grande libertà d’azione. In cambio, è necessario rispettare scrupolosamente gli impegni presi con ogni agenzia, soprattutto se una di esse vi presenta un acquirente.

Il mandato esclusivo

Con un mandato in esclusiva, affidate la vendita a un solo agente immobiliare. Non potete vendere l'immobile autonomamente durante il periodo di esclusiva. Tuttavia, non dovete risarcire l'agente se non conclude la vendita.

Il contratto contiene una clausola di esclusiva, redatta in modo molto visibile. Deve indicare le azioni previste da parte dell’agente immobiliare e le modalità con cui vi informa delle attività svolte, secondo una periodicità stabilita di comune accordo.

Il mandato semi-esclusivo

Il mandato semi-esclusivo si basa su un solo agente immobiliare, come il mandato esclusivo, ma vi lascia un margine di manovra più ampio. Non potete rivolgervi a un altro agente.

Nel contratto possono essere previste due varianti:

• restate liberi di vendere da privato a privato senza versare provvigioni;
• oppure dovete indirizzare l’acquirente che avete trovato all’agente immobiliare, con onorari ridotti.

Tutto si gioca quindi nella redazione del mandato. Occorre verificare con precisione cosa succede se l’acquirente proviene dalla vostra rete personale.

Le indicazioni che il contratto deve contenere

Qualunque sia il tipo scelto, il mandato deve essere scritto, datato e firmato. Viene redatto in 2 copie originali, una per il venditore e l’altra per l’agente immobiliare.

Il contratto deve obbligatoriamente menzionare:

• l’identità del venditore, chiamato mandante;
• l’identità dell’agente immobiliare, chiamato mandatario;
• l’oggetto del mandato e la descrizione del bene venduto;
• il prezzo di vendita dell’immobile ;
• la durata del mandato ;
• le condizioni di risoluzione del contratto;
• il compenso dell’agente e la parte che se ne fa carico, venditore o acquirente;
• in quale contesto l’agente immobiliare può ricevere, versare o consegnare somme di denaro, beni, effetti o valori per l’operazione ;
• il numero di iscrizione nel registro dei mandati dell’agenzia sull’esemplare del venditore ;
• i mezzi utilizzati dall'agente per diffondere i suoi annunci commerciali.

Un’altra clausola deve essere ben visibile: quella che conferisce all’agente immobiliare il potere di impegnarsi per l’operazione prevista. In mancanza, non può concludere un atto in vostro nome per la vendita.

Durata, rinnovo e disdetta: le differenze da conoscere

Le regole non sono identiche a seconda del mandato.

Per il mandato semplice

Il mandato deve avere una durata limitata. Spesso prevede un periodo iniziale irrevocabile di 3 mesi.

Può prevedere un rinnovo tacito: l'agente deve allora ricordarvi per iscritto, tra 3 mesi e 1 mese prima del rinnovo, che potete non rinnovarlo ; in assenza di questa comunicazione, potete disdirlo in qualsiasi momento a decorrere dal rinnovo. Potete porvi fine alla scadenza della durata iniziale, o in qualsiasi momento se è stato rinnovato, informando l'agente con 15 giorni di anticipo tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno.

Per il mandato esclusivo

Anche il mandato esclusivo deve avere una durata limitata, ma contiene obbligatoriamente una clausola di irrevocabilità di 3 mesi. Non può essere rinnovato tacitamente. Se desiderate proseguire con lo stesso professionista dopo la sua scadenza, dovete firmare un nuovo contratto, esclusivo, semplice o semi-esclusivo.

Trascorso il termine di 3 mesi dalla firma, potete porvi fine in qualsiasi momento, a condizione di avvisare l’agente con 15 giorni di anticipo tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno.

Per il mandato semi-esclusivo

Le regole sono quelle del mandato semplice: una durata limitata, il più delle volte con un periodo iniziale irrevocabile di 3 mesi, una possibile proroga tacita con lo stesso richiamo scritto dell'agente e una risoluzione alla fine della durata iniziale o, dopo la proroga, in qualsiasi momento, informando l'agente con 15 giorni di preavviso tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno.

La clausola penale: il punto spesso sottovalutato

Nei tre tipi di mandato, può essere prevista una clausola penale in caratteri molto evidenti. Essa consente all’agente immobiliare di essere risarcito se vendete il vostro bene a un acquirente che vi ha presentato.

Questa clausola può produrre i suoi effetti anche dopo la fine del mandato, per un periodo stabilito nel contratto, entro il limite di 24 mesi. L’indennità non può superare l’importo degli onorari previsti dal mandato.

Concretamente, questa clausola merita una lettura attenta se:

• firmate diversi mandati semplici;
• pensate di vendere a una persona vicina o a un conoscente;
• avete ricevuto diverse visite organizzate da un agente;
• cambiate formula durante la commercializzazione.

In caso di dubbi sulla portata esatta di una clausola, un notaio, un'ADIL o un avvocato può utilmente rileggere il contratto.

Come scegliere tra semplice, esclusivo e semi-esclusivo

La scelta dipende meno da un mandato «migliore» che dal vostro modo di vendere.

• Il mandato semplice è adatto se desiderate conservare la possibilità di vendere voi stessi e, se lo desiderate, incaricare più professionisti.
• Il mandato esclusivo è adatto se accettate che un solo agente sia autorizzato a vendere e se desiderate un quadro in cui le azioni previste e il resoconto siano formalizzati in una clausola di esclusiva.
• Il mandato semi-esclusivo è adatto se desiderate un solo interlocutore professionale mantenendo al contempo la possibilità di trovare voi stessi l’acquirente, secondo le condizioni previste dal contratto.

Per il proprietario di una casa tradizionale, di una casa lunga, di una casa con tetto di paglia o di un appartamento sulla côte d’Albâtre, l’essenziale è quindi allineare il mandato alla propria strategia reale. Cabinet Soudey propone in particolare una valutazione gratuita e senza impegno e presenta sul proprio sito i suoi immobili attualmente in vendita.

Per verificare i dettagli legali di un contratto prima della firma, potete anche consultare la scheda ufficiale sui tipi di mandato di vendita.

Domande frequenti