Valeur verte d'un logement : l'étiquette DPE pèse-t-elle sur le prix ?

La valeur verte d’un logement pèse sur le prix de vente, et l’impact du DPE sur le prix est désormais un élément concret du marché. En 2024, les Notaires de France constatent que les logements anciens les plus performants se vendent plus cher, tandis que les logements très énergivores se vendent moins cher.

Le DPE ne résume pas à lui seul la valeur d’un bien, mais il est devenu un repère central pour les acquéreurs. Depuis le 1er juillet 2021, il est pleinement opposable. Pour les biens concernés, l’étiquette figure dans les annonces, avec une mention particulière pour les logements classés F ou G.

À retenir

• En 2024, selon les Notaires de France, les logements performants se vendent plus cher et les logements très énergivores se vendent moins cher.
• La part des ventes de logements anciens classés F et G en France métropolitaine hors Corse s’établit à 15 % en 2024, après une baisse de 2 points.
• Pour les maisons anciennes, la part des ventes en classes F et G est passée de 20 % en 2023 à 17 % en 2024.
• Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable et un DPE sans numéro d’identification ADEME à 13 chiffres n’est pas valable.
• Depuis le 1er juillet 2024, les logements de moins de 40 m² bénéficient de seuils adaptés, avec un effet significatif sur certaines étiquettes.

Le DPE influence bien le prix, mais pas comme un barème automatique

Le constat national est net : la performance énergétique a un effet sur les prix. Les Notaires de France indiquent qu’en 2024 les logements anciens les plus économes se vendent plus cher, alors que les biens très énergivores se vendent moins cher.

En revanche, cette tendance ne se transforme pas en formule unique. Les données disponibles donnent le sens du marché, pas un pourcentage de décote ou de surcote valable pour chaque vente. Deux logements classés F ne feront pas forcément l’objet de la même négociation, car l’acheteur tient aussi compte de la nature du bien, des travaux déjà réalisés et de la qualité des justificatifs.

La valeur verte est donc un facteur parmi d’autres, mais un facteur visible très tôt, dès l’annonce et avant même la visite.

Pourquoi l’étiquette énergétique pèse davantage qu’avant

Plusieurs évolutions expliquent ce poids croissant.

Un diagnostic devenu opposable

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE n’est plus seulement informatif : il est pleinement opposable. Il a ainsi une portée juridique comparable à celle des autres diagnostics immobiliers, sauf pour les recommandations de travaux, qui restent indicatives.

Une information visible dans les annonces concernées

Dès la mise en vente ou en location, le DPE doit pouvoir être communiqué à toute personne intéressée qui en fait la demande. Pour les biens soumis à ce diagnostic, les annonces doivent faire apparaître les étiquettes énergie et climat, ainsi que la mention signalant une consommation énergétique excessive lorsque le logement est classé F ou G. Depuis le 1er janvier 2022, elles doivent aussi comporter une fourchette d’estimation de la facture énergétique théorique.

Cette présentation change la négociation. L’acheteur compare plus facilement deux biens proches et anticipe mieux le coût d’usage, même si l’administration rappelle que cette estimation ne doit pas être rapprochée des factures réelles des occupants.

Des contraintes qui dépassent la seule consommation

Le DPE renseigne à la fois sur la consommation d’énergie et sur les émissions de gaz à effet de serre. Pour obtenir une étiquette de A à G, le logement doit atteindre un niveau minimal sur chacun des deux critères. Le classement est donc un signal plus complet qu’auparavant.

Les classes F et G sont particulièrement exposées à la négociation

Les logements classés F ou G sont identifiés comme des passoires énergétiques. Cette catégorie est devenue prioritaire dans les politiques publiques de rénovation, et cela se ressent sur le marché.

En France métropolitaine hors Corse, la proportion de ventes de logements anciens classés F et G a progressé en 2022 puis en 2023. En 2024, elle recule de 2 points pour atteindre 15 %. D’après les Notaires de France, ce repli concerne seulement le marché des maisons individuelles anciennes, où la part des ventes en classes F et G passe de 20 % en 2023 à 17 % en 2024.

Pour un acheteur bailleur, le sujet est plus sensible en raison des règles de décence énergétique applicables à la location.

Ce que le vendeur peut faire pour mieux valoriser son bien

Le premier levier n’est pas forcément de lancer des travaux immédiatement. Il consiste d’abord à vérifier que le DPE reflète correctement le logement.

Préparer des justificatifs complets

L’administration souligne que, depuis l’opposabilité du DPE, les données utilisées pour l’établir doivent pouvoir être justifiées. Il est donc important de garder les documents relatifs aux travaux pour qu’ils soient pris en compte dans le diagnostic.

Un vendeur a intérêt à réunir avant la visite les éléments relatifs à l’isolation, aux menuiseries, au chauffage, à la ventilation ou à la production d’eau chaude. Sans justificatif, certaines améliorations peuvent être insuffisamment prises en compte.

Vérifier le document

Le rapport doit aussi comporter un numéro d’identification ADEME à 13 chiffres. Sans ce numéro, le DPE n’est pas valable. Avant une mise en vente, mieux vaut donc contrôler la date, la validité et l’identification du document.

Regarder de près les petites surfaces

Depuis le 1er juillet 2024, les logements de moins de 40 m² bénéficient de seuils plus adaptés. L’effet peut être important : environ 140 000 logements ne sont plus classés F ou G après cette évolution. Pour un bien déjà diagnostiqué avant cette date, une attestation de nouvelle étiquette peut être téléchargée gratuitement sur l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME et jointe au DPE initial.

Pour un studio ou un petit appartement, cette vérification peut changer la perception du bien dès l’annonce.

Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité utilisé dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9. Un logement chauffé à l’électricité peut ainsi obtenir une meilleure étiquette sans travaux. Un DPE réalisé en 2025 ou avant, toujours valable, peut être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite du diagnostiqueur, lorsque l’étiquette s’améliore.

Travaux, recommandations et audit : ce qui peut réellement aider à la vente

Un mauvais DPE n’impose pas automatiquement de travaux avant de vendre. Les scénarios mentionnés dans le rapport ne sont pas obligatoires. En revanche, ils donnent un cadre utile pour comprendre ce qui freine le classement et ce qui peut améliorer la valeur perçue du bien.

Les recommandations du DPE

Le rapport comporte des recommandations portant sur l’usage, l’entretien des équipements et les travaux. Il distingue des travaux essentiels et d’autres travaux, avec des gains chiffrés en consommation d’énergie et en émissions de gaz à effet de serre.

Pour une passoire énergétique, deux bouquets doivent être proposés :

• un bouquet de travaux prioritaires pour sortir de l’état de passoire énergétique ;
• un bouquet pour atteindre un niveau performant, en classe A ou B, sauf si des contraintes techniques ou architecturales s’y opposent.

Ces éléments sont utiles lors d’une vente, car ils donnent à l’acheteur une vision plus concrète du potentiel d’amélioration.

En copropriété, un DPE collectif ne reflète pas toujours les travaux réalisés dans un lot

Dans l’ancien collectif, un point mérite une attention particulière. Lorsqu’un DPE d’immeuble est réalisé, il peut, sous certaines conditions, générer les DPE individuels des appartements sans visite de chaque logement. Cette simplification est utile, mais elle n’intègre pas forcément toutes les particularités d’un lot.

L’administration précise qu’un copropriétaire ayant réalisé des travaux dans son appartement peut remplacer ce DPE généré à partir des données collectives par un DPE individuel classique, établi après visite du logement. Cela permet de mieux restituer la performance réelle du bien.

Pour un vendeur d’appartement, c’est un levier important. Si vous avez changé les menuiseries, amélioré l’isolation ou remplacé certains équipements, un DPE individuel peut mieux traduire ces investissements qu’un document construit à partir de données collectives.

Comment traduire le DPE dans une stratégie de prix réaliste

Le bon réflexe consiste à distinguer trois situations.

• Si l’étiquette est bonne et récente, il faut la rendre lisible et cohérente avec les autres informations de l’annonce.
• Si l’étiquette est moyenne, il faut montrer ce qu’elle signifie réellement en termes d’usage, de coûts estimés et de potentiel d’amélioration.
• Si l’étiquette est faible, il faut éviter de laisser un diagnostic imprécis ou ancien créer une décote plus forte que nécessaire.

La performance énergétique ne remplace pas une estimation sérieuse du bien. Elle l’influence. Pour établir un prix cohérent, il peut être utile de rapprocher le contenu du DPE d’une estimation gratuite et sans engagement, surtout sur des maisons de pays, longères ou chaumières dont les caractéristiques techniques sont parfois très différentes d’un bien à l’autre.

Du côté des acquéreurs, consulter des biens comparables avec une étiquette clairement affichée permet aussi de mieux comprendre les écarts observés parmi les maisons et appartements proposés sur la côte d’Albâtre.

Pour aller plus loin, le ministère détaille le fonctionnement du diagnostic de performance énergétique, et les Notaires de France publient régulièrement leurs analyses sur la valeur verte des logements.

Questions fréquentes