Valore verde di un alloggio : l’etichetta DPE incide sul prezzo ?

Il valore verde di un’abitazione incide sul prezzo di vendita e l’impatto dell’APE sul prezzo è ormai un elemento concreto del mercato. Nel 2024, i Notai di Francia hanno constatato che gli immobili più efficienti tra quelli datati vengono venduti a un prezzo maggiore, mentre quelli molto energivori vengono venduti a un prezzo inferiore.

L’APE non riassume da solo il valore di un immobile, ma è diventato un punto di riferimento centrale per gli acquirenti. Dal 1° luglio 2021 è pienamente opponibile. Per gli immobili interessati, l’etichetta figura negli annunci, con una menzione particolare per gli alloggi classificati F o G.

Da ricordare

• Nel 2024, secondo i Notai di Francia, gli immobili più efficienti si vendono a un prezzo più alto e quelli molto energivori a un prezzo più basso.
• La quota delle vendite di abitazioni usate classificate F e G nella Francia metropolitana esclusa la Corsica si attesta al 15 % nel 2024, dopo una diminuzione di 2 punti.
• Per le case datate, la quota delle vendite nelle classi F e G è passata dal 20 % nel 2023 al 17 % nel 2024.
• Dal 1° luglio 2021, il DPE è opponibile e un DPE privo di numero di identificazione ADEME a 13 cifre non è valido.
• Dal 1° luglio 2024, le abitazioni di meno di 40 m² beneficiano di soglie adeguate, con un effetto significativo su alcune classi.

L’APE influenza effettivamente il prezzo, ma non come un tariffario automatico

Il dato nazionale è chiaro: la prestazione energetica incide sui prezzi. I Notai di Francia indicano che nel 2024 gli alloggi più efficienti dal punto di vista energetico si vendono a un prezzo più alto, mentre gli immobili ad alto consumo energetico si vendono a un prezzo più basso.

Tuttavia, questa tendenza non si traduce in una formula unica. I dati disponibili indicano l’orientamento del mercato, non una percentuale di sconto o di maggiorazione valida per ogni vendita. Due abitazioni classificate F non saranno necessariamente oggetto della stessa trattativa, poiché l’acquirente tiene conto anche della natura del bene, dei lavori già eseguiti e della qualità dei documenti giustificativi.

Il valore verde è quindi uno dei fattori, ma un fattore visibile molto presto, già dall’annuncio e prima ancora della visita.

Perché l’etichetta energetica pesa più di prima

Diverse evoluzioni spiegano questo peso crescente.

Una diagnosi diventata opponibile

Dal 1° luglio 2021, il DPE non è più soltanto informativo: è pienamente opponibile. Ha quindi una portata giuridica paragonabile a quella delle altre diagnosi immobiliari, ad eccezione delle raccomandazioni sui lavori, che restano indicative.

Un’informazione visibile negli annunci interessati

Dalla messa in vendita o in locazione, il DPE deve poter essere comunicato a chiunque sia interessato e ne faccia richiesta. Per gli immobili soggetti a questa diagnosi, gli annunci devono riportare le classi energetica e climatica, nonché la dicitura che segnala un consumo energetico eccessivo quando l’abitazione è classificata F o G. Dal 1° gennaio 2022 devono inoltre contenere una fascia di stima della bolletta energetica teorica.

Questa presentazione modifica la trattativa. L’acquirente confronta più facilmente due immobili simili e prevede meglio il costo d’uso, anche se l’amministrazione ricorda che tale stima non deve essere confrontata con le bollette effettive degli occupanti.

Vincoli che vanno oltre il solo consumo

L’APE informa sia sul consumo energetico sia sulle emissioni di gas a effetto serra. Per ottenere un’etichetta da A a G, l’alloggio deve raggiungere un livello minimo per ciascuno dei due criteri. La classificazione è quindi un indicatore più completo rispetto al passato.

Le classi F e G sono particolarmente esposte alla negoziazione

Gli alloggi classificati F o G sono identificati come edifici energivori. Questa categoria è diventata prioritaria nelle politiche pubbliche di ristrutturazione, e ciò si riflette sul mercato.

Nella Francia metropolitana esclusa la Corsica, la proporzione delle vendite di immobili residenziali usati classificati F e G è aumentata nel 2022 e poi nel 2023. Nel 2024 è diminuita di 2 punti, raggiungendo il 15 %. Secondo i Notai di Francia, questa contrazione riguarda solo il mercato delle case unifamiliari usate, dove la quota delle vendite nelle classi F e G passa dal 20 % nel 2023 al 17 % nel 2024.

Per un acquirente locatore, la questione è più delicata a causa delle norme di decenza energetica applicabili alla locazione.

Ciò che il venditore può fare per valorizzare meglio il suo immobile

La prima leva non consiste necessariamente nell’avviare subito dei lavori. Consiste innanzitutto nel verificare che l’APE rifletta correttamente l’alloggio.

Preparare documenti giustificativi completi

L’amministrazione sottolinea che, da quando il DPE è opponibile, i dati utilizzati per redigerlo devono poter essere giustificati. È quindi importante conservare i documenti relativi ai lavori affinché siano presi in considerazione nella diagnosi.

Il venditore ha interesse a raccogliere prima della visita gli elementi relativi all’isolamento, agli infissi, al riscaldamento, alla ventilazione o alla produzione di acqua calda. In assenza di documentazione giustificativa, alcuni miglioramenti potrebbero essere presi in considerazione in modo insufficiente.

Verificare il documento

Il rapporto deve contenere anche un numero di identificazione ADEME di 13 cifre. Senza tale numero, l’APE non è valido. Prima di mettere in vendita l’immobile, è quindi preferibile controllare la data, la validità e l’identificazione del documento.

Osservare da vicino le piccole superfici

Dal 1° luglio 2024, le abitazioni di meno di 40 m² beneficiano di soglie più adeguate. L’effetto può essere significativo: circa 140.000 abitazioni non sono più classificate F o G dopo questa modifica. Per un immobile già sottoposto a diagnosi prima di tale data, è possibile scaricare gratuitamente un’attestazione della nuova classe sull’Osservatorio DPE-Audit dell’ADEME e allegarla al DPE iniziale.

Per un monolocale o un piccolo appartamento, questa verifica può cambiare la percezione dell’immobile già a partire dall’annuncio.

Dal 1° gennaio 2026, il coefficiente di conversione dell’elettricità utilizzato nel calcolo del DPE è passato da 2,3 a 1,9. Un’abitazione riscaldata elettricamente può così ottenere una classe migliore senza lavori. Un DPE effettuato nel 2025 o prima, ancora valido, può essere aggiornato gratuitamente, senza una nuova visita del tecnico incaricato della diagnosi, quando la classe migliora.

Lavori, raccomandazioni e audit: ciò che può realmente aiutare nella vendita

Un cattivo DPE non impone automaticamente lavori prima della vendita. Gli scenari menzionati nel rapporto non sono obbligatori. D’altra parte, forniscono un quadro utile per comprendere cosa penalizza la classificazione e cosa può migliorare il valore percepito dell’immobile.

Le raccomandazioni dell'APE

Il rapporto contiene raccomandazioni sull’uso, la manutenzione degli impianti e i lavori. Distingue tra lavori essenziali e altri lavori, con risparmi quantificati nei consumi energetici e nelle emissioni di gas a effetto serra.

Per un immobile ad alta inefficienza energetica, devono essere proposti due pacchetti:

• un pacchetto di interventi prioritari per uscire dalla condizione di abitazione-colabrodo energetica;
• un pacchetto di interventi per raggiungere un livello efficiente, in classe A o B, salvo che vi si oppongano vincoli tecnici o architettonici.

Questi elementi sono utili in occasione di una vendita, poiché forniscono all’acquirente una visione più concreta del potenziale di miglioramento.

In condominio, un DPE collettivo non riflette sempre i lavori eseguiti in un'unità

Nel patrimonio edilizio collettivo più datato, un aspetto merita particolare attenzione. Quando viene realizzato un APE dell’edificio, in determinate condizioni può generare gli APE individuali degli appartamenti senza visitare ogni alloggio. Questa semplificazione è utile, ma non tiene necessariamente conto di tutte le caratteristiche specifiche di un’unità.

L’amministrazione precisa che un comproprietario che abbia realizzato lavori nel proprio appartamento può sostituire questo DPE generato a partire dai dati collettivi con un normale DPE individuale, redatto dopo la visita dell’abitazione. Ciò consente di rappresentare meglio la reale prestazione energetica dell’immobile.

Per un venditore di appartamento, è una leva importante. Se avete cambiato gli infissi, migliorato l’isolamento o sostituito alcune apparecchiature, un DPE individuale può tradurre meglio questi investimenti rispetto a un documento costruito sulla base di dati collettivi.

Come tradurre la prestazione energetica in una strategia di prezzo realistica

La cosa giusta da fare è distinguere tre situazioni.

• Se la classe è buona e recente, bisogna renderla leggibile e coerente con le altre informazioni dell’annuncio.
• Se la classe è media, bisogna mostrare cosa significhi realmente in termini di utilizzo, costi stimati e potenziale di miglioramento.
• Se la classe è bassa, bisogna evitare che una diagnosi imprecisa o datata crei una svalutazione maggiore del necessario.

La prestazione energetica non sostituisce una valutazione seria dell’immobile. La influenza. Per stabilire un prezzo coerente, può essere utile confrontare il contenuto dell’APE con una valutazione gratuita e senza impegno, soprattutto per case di campagna, casali o case con tetto di paglia le cui caratteristiche tecniche sono talvolta molto diverse da un immobile all’altro.

Per gli acquirenti, consultare immobili comparabili con una classe chiaramente indicata consente inoltre di comprendere meglio le differenze osservate tra le case e gli appartamenti proposti sulla costa d’Albâtre.

Per approfondire, il ministero illustra il funzionamento della diagnosi delle prestazioni energetiche e i Notai di Francia pubblicano regolarmente le loro analisi sul valore verde degli alloggi.

Domande frequenti