Tasso d’usura : definizione e calcolo della soglia trimestrale

Il tasso d’usura fissa il limite legale del costo complessivo di un credito concesso a un privato, a un’associazione o a un ente locale. Per un finanziamento immobiliare, non conta solo il tasso nominale, ma il TAEG, ossia il tasso annuo effettivo globale che include gli interessi e alcune spese obbligatorie. Se tale TAEG supera la soglia pubblicata per la categoria di prestito interessata, la banca non ha il diritto di concedere il credito.

Per gli acquirenti della costa d’Albâtre, questo meccanismo ha una conseguenza molto concreta: protegge da offerte troppo costose, ma può anche bloccare una pratica quando l’assicurazione sul prestito, le garanzie o le spese fanno superare il limite. Secondo la Banque de France, questa soglia è calcolata sulla base dei tassi medi applicati nel trimestre precedente, poi aumentata di un terzo.

Da ricordare

• Il tasso d’usura è il TAEG massimo legale che un finanziatore può applicare a un credito concesso a un privato.
• Un prestito diventa usurario se il suo TAEG supera la soglia in vigore al momento della concessione.
• La Banque de France calcola questa soglia ogni trimestre sulla base del tasso medio osservato nel trimestre precedente, aumentato di un terzo.
• Dal 1° febbraio 2023 fino al mese di dicembre 2023, la revisione è stata mensile in via transitoria; è tornata a essere trimestrale.
• Per un mutuo immobiliare, il TAEG comprende in particolare il tasso d’interesse, l’assicurazione del mutuatario, le garanzie e alcune spese imposte per ottenere il prestito.

Ciò che comprende esattamente questo massimale

Il tasso d’usura è il livello massimo che gli istituti di credito possono applicare quando concedono un prestito a un privato, a un’associazione o a un ente locale. Per un privato che prende in prestito denaro per acquistare un’abitazione, il parametro di controllo non è il tasso nominale indicato dalla banca, ma il TAEG.

La Banque de France ricorda che il TAEG è un tasso « tutto compreso ». Include in particolare:

• il tasso d’interesse nominale del prestito ;
• le spese pagate o dovute agli intermediari intervenuti nella concessione del prestito, quando tali spese condizionano l'ottenimento del credito o le condizioni annunciate;
• i costi dell'assicurazione e delle garanzie obbligatorie, secondo la stessa logica.

Service-Public.fr precisa inoltre che, per confrontare diverse offerte immobiliari, bisogna guardare proprio il TAEG. Tiene conto in particolare del tasso d’interesse, del costo dell’assicurazione del mutuatario, del costo delle garanzie, delle spese dovute agli intermediari, del costo della valutazione del bene immobiliare, escluse le spese di registrazione legate al trasferimento di proprietà, nonché delle altre spese imposte per ottenere il credito.

Due offerte con un tasso nominale simile possono quindi portare a TAEG diversi. Spesso è a questo livello che si determina il rispetto o meno della soglia legale.

Perché esiste questo meccanismo

Il ruolo del tasso d’usura è innanzitutto tutelare. Secondo la Banque de France, mira a impedire che ai mutuatari vengano proposti crediti troppo costosi, ritrovandosi poi in una situazione finanziaria difficile.

Questo tetto ha quindi una duplice funzione:

• esso disciplina il costo massimo di un prestito ;
• vieta ai mutuanti di concedere un credito il cui TAEG sarebbe superiore alla soglia applicabile.

Quando una pratica viene rifiutata per il superamento del tasso d’usura, ciò non significa necessariamente che il mutuatario presenti un profilo fragile. Il superamento può derivare dalla somma di diverse componenti del costo del credito, in particolare l’assicurazione e le garanzie.

Come calcola la Banque de France la soglia trimestrale

Per ogni categoria di prestito, la legge assume come base il tasso medio applicato nel trimestre precedente e vi aggiunge un terzo. Per stabilire questo tasso medio, ogni trimestre la Banque de France interroga gli istituti di credito e le società finanziarie.

Il calcolo segue quindi una logica in due fasi :

1. osservare i TAEG medi applicati durante il trimestre trascorso, per ogni categoria di prestito;
2. aumentare di un terzo questo tasso medio effettivo per ottenere la soglia applicabile al trimestre successivo.

Ogni revisione è oggetto di una pubblicazione sul Journal officiel. Le diverse soglie possono essere consultate anche sulla pagina della Banque de France.

Perché si è parlato di una revisione mensile nel 2023

Il funzionamento normale è trimestrale. Tuttavia, dal 1° febbraio 2023 fino a dicembre 2023, la revisione è stata mensile. La Banca di Francia spiega che questo adeguamento era transitorio, in un periodo di aumento dei tassi, per evitare che uno sfasamento all’interno dello stesso trimestre portasse a rinviare l’erogazione dei prestiti al trimestre successivo.

Questa mensilizzazione eccezionale è terminata. La Banque de France indicava allora che il ritorno a una fissazione trimestrale si spiegava con l’evoluzione dei tassi ufficiali dell’Eurosistema, con il mantenimento del Livret A al 3 % a quella data e con il calo dei tassi a lungo termine. L’obiettivo dichiarato è anche offrire maggiore visibilità ai mutuatari.

Oggi, per capire se un finanziamento può essere concesso, occorre quindi esaminare la soglia trimestrale applicabile alla categoria del prestito interessato al momento della concessione del credito.

Ciò che può far superare il massimale in una pratica immobiliare

In un progetto di acquisto, molti mutuatari si concentrano innanzitutto sul tasso d’interesse. Tuttavia, il superamento del tasso soglia si determina in base al TAEG, non al solo tasso nominale.

Service-Public.fr ricorda che il costo totale dell’operazione da finanziare può includere in particolare:

• il prezzo di vendita dell’alloggio o il costo della costruzione, eventualmente il prezzo del terreno ;
• il costo della garanzia del prestatore;
• le spese notarili;
• le spese di istruttoria dell'assicurazione del mutuatario;
• il compenso del mediatore;
• il compenso dell’agente immobiliare.

Tutti questi elementi non rientrano automaticamente nel TAEG allo stesso modo, ma diversi di essi possono contribuirvi quando sono obbligatori per ottenere il credito o le condizioni annunciate. È questo che spiega perché una pratica apparentemente semplice possa essere rifiutata ai fini del tasso d’usura, anche quando il tasso nominale sembra ragionevole.

Per un acquisto in VEFA, Service-Public.fr precisa inoltre che gli interessi intercalari non sono presi in considerazione nel calcolo del TAEG.

Perché questa soglia può sia bloccare sia rendere più sicuro un finanziamento

Il tasso d’usura rende più sicuro il finanziamento perché stabilisce un limite legale al costo complessivo del credito. Impedisce che un mutuatario accetti un prestito il cui onere sarebbe eccessivamente elevato.

Ma questo stesso limite può anche bloccare una pratica. Se, al momento della concessione del prestito, il TAEG supera la soglia applicabile, il prestito è usurario e non può essere concesso.

Per un acquirente, quindi, la vera domanda non è soltanto «a quale tasso prendo in prestito?», ma «qual è il costo complessivo considerato nell’offerta?».

Cosa fare se una banca rifiuta il prestito a causa della soglia

La Banque de France indica diverse soluzioni pratiche. Se avete effettuato simulazioni con una sola banca, potete rivolgervi ad altri istituti di credito.

Questa concorrenza tra offerte non garantisce l’ottenimento di un credito il cui TAEG resti sotto la soglia. Può tuttavia consentirvi di confrontare le principali componenti del TAEG, in particolare il tasso nominale e l’assicurazione sul mutuatario. Service-Public.fr ricorda inoltre che, per lo stesso progetto immobiliare, una banca può presentare un’offerta diversa da un’altra e che il mutuatario è libero di confrontare più proposte.

La banca non può imporvi la scelta dell’assicuratore. Può richiedere un’assicurazione sul mutuo e stabilire i rischi da coprire, ma potete scegliere voi stessi chi vi assicura alle condizioni previste dalla banca.

Quando il progetto è già in fase avanzata, è inoltre utile rileggere il prospetto informativo standardizzato europeo, consegnato gratuitamente al più tardi al momento dell’offerta di mutuo. Facilita il confronto tra le offerte. Potete inoltre consultare la scheda di Service-Public.fr per verificare le fasi del credito immobiliare, il periodo di riflessione di 10 giorni di calendario e la durata minima di validità dell’offerta di 30 giorni di calendario.

Un punto di attenzione concreto per gli acquisti sulla Côte d’Albâtre

Quando al budget di acquisto si aggiungono costi di garanzia, un’assicurazione più costosa o spese accessorie, il rischio di superamento merita di essere verificato tempestivamente. È particolarmente utile farlo prima di impegnarsi per un immobile, che si tratti di un appartamento o di una casa locale. Per avere un’idea degli ordini di grandezza degli immobili attualmente proposti localmente, Cabinet Soudey presenta case e appartamenti sulla costa d'Albâtre e un servizio di stima gratuita di un immobile per i venditori.

Domande frequenti