Prestito a tasso zero : condizioni per acquistare la propria abitazione principale

Il prestito a tasso zero può contribuire a finanziare l’acquisto della vostra abitazione principale se soddisfate i requisiti previsti, legati alla vostra situazione di primo acquirente, al vostro reddito, al tipo di alloggio e al suo uso futuro. Questo prestito agevolato dallo Stato non comporta interessi, interessi intercalari, spese di istruttoria né spese di perizia, ma copre solo una parte dell’operazione e si aggiunge a un altro mutuo immobiliare.

Per un acquisto sulla costa d’Albâtre, a Veules-les-Roses o altrove nella Senna Marittima, il punto essenziale è semplice: il PTZ è destinato all’accesso alla proprietà della residenza principale, non all’acquisto di una seconda casa. Prima di impegnarvi per un immobile, potete quindi verificare rapidamente quattro punti: il vostro status di primo acquirente, il livello dei vostri redditi, la natura e la zona dell’alloggio acquistato e la vostra capacità di occuparlo come residenza principale.

Da ricordare

• Il PTZ serve a sostenere l’acquisto o la costruzione della vostra futura abitazione principale, integrando un altro mutuo immobiliare.
• In linea di principio, non dovete essere stati proprietari della vostra abitazione principale nei 2 anni precedenti il PTZ, salvo eccezioni previste in particolare in caso di invalidità o di abitazione divenuta inagibile dopo una calamità.
• L’abitazione deve in linea di principio diventare la vostra residenza principale entro 1 anno dopo l’acquisto o il completamento dei lavori, e deve essere occupata per almeno 8 mesi all'anno.
• Per le offerte di prestito emesse da aprile 2025, il PTZ per il nuovo è aperto a tutti i tipi di alloggi, comprese le case, sull’intero territorio, e non è più limitato agli alloggi collettivi delle zone soggette a tensione abitativa.
• Per l’acquisto di un alloggio datato, escluso l’alloggio sociale acquistato dal suo occupante, il PTZ è possibile solo se il comune si trova in zona B2 o C e se i lavori rappresentano almeno il 25 % del costo totale dell’operazione.
• Le vostre risorse devono rimanere al di sotto di un massimale che dipende dalla zona dell’alloggio e dal numero di persone destinate a occuparlo: ad esempio 49.000 € nella zona A o A bis per 1 persona, oppure 42.750 € nella zona C per 2 persone.

Chi può beneficiare del PTZ

Il PTZ è destinato ai primi acquirenti. Concretamente, secondo Service Public e il Ministero dell’Edilizia abitativa, ciò significa che, salvo casi derogatori, non dovete essere stati proprietari della vostra abitazione principale negli ultimi 2 anni. Questa condizione si valuta per le persone che richiedono il prestito, cioè il mutuatario e il co-mutuatario.

Il PTZ non è un prestito autonomo. Integra un altro finanziamento immobiliare. Può esserci un solo PTZ per la stessa operazione immobiliare e deve essere sottoscritto presso un istituto di credito autorizzato dallo Stato.

Altro punto pratico: il PTZ non serve ad acquistare una seconda casa, un pied-à-terre o un immobile destinato a un uso occasionale. Sulla Côte d’Albâtre, dove molti progetti riguardano case di famiglia o residenze per i fine settimana, questa distinzione è determinante fin dall'inizio.

La condition centrale : acheter votre résidence principale

L’alloggio finanziato deve diventare la vostra residenza principale:

• oppure entro il termine massimo di 1 anno dall’acquisto o dal completamento dei lavori ;
• oppure al momento del pensionamento, se questo interviene entro i 6 anni successivi all’acquisto o alla fine dei lavori.

Per essere considerato abitazione principale, l’alloggio deve essere occupato per almeno 8 mesi all’anno. Esistono tuttavia eccezioni, il cui elenco varia in base al tipo di acquisto, in particolare in caso di forza maggiore, motivi di salute, obblighi professionali che comportano spostamenti regolari, necessità assoluta di servizio, allontanamento temporaneo dal luogo di lavoro per un massimo di 3 anni o locazione in attesa del pensionamento.

Questa condizione di occupazione è decisiva. Se intendete acquistare prima un immobile per utilizzarlo occasionalmente prima di stabilirvici in seguito, occorre verificare con estrema precisione se la vostra situazione rientra nei casi ammessi.

Quali alloggi possono essere finanziati

Il PTZ può finanziare in parte le seguenti operazioni :

• l’acquisto di un alloggio nuovo;
• la costruzione di un alloggio ;
• l’acquisto di un alloggio vecchio nelle zone B2 o C, a condizione che i lavori di miglioramento rappresentino almeno il 25 % del costo totale dell’operazione;
• l’acquisto dell’alloggio sociale che abitate;
• la trasformazione di un locale in abitazione;
• un acquisto in PSLA;
• un acquisto con un contratto di locazione reale solidale ;
• un accesso sociale alla proprietà con IVA ad aliquota ridotta.

Per le nuove costruzioni, la regola è cambiata: secondo il Ministero dell’Edilizia abitativa, dal 1° aprile 2025 il PTZ è aperto a tutti i tipi di alloggi nuovi, comprese le case unifamiliari, su tutto il territorio. Fino a marzo 2025 era riservato agli alloggi nuovi collettivi situati in zona tesa (zona A, A bis o B1).

Service Public ricorda inoltre che un alloggio nuovo può essere un bene ultimato da meno di 5 anni destinato a una prima occupazione, oppure un alloggio occupato per la prima volta dopo i lavori indispensabili alla sua realizzazione o consegna.

Per il vecchio, Service Public stabilisce 3 condizioni cumulative: il comune deve trovarsi in zona B2 o C, i lavori di miglioramento o di risparmio energetico devono rappresentare almeno il 25 % del costo totale dell’operazione e l’alloggio deve diventare la vostra residenza principale. In linea di principio, questi lavori devono iniziare dopo l’ottenimento del PTZ ed essere ultimati entro un termine massimo di 3 anni dall’emissione dell’offerta di prestito, salvo un termine aggiuntivo in alcuni casi. Per conoscere la zona di un comune, Service Public propone un simulatore: verificare se il PTZ è possibile nel vostro comune.

Il PTZ può inoltre coprire l’acquisto simultaneo di pertinenze, come un garage o un posto auto, quando fanno parte dell’operazione finanziata.

Come vengono esaminati i vostri redditi

L’ammissibilità dipende anche da un limite di risorse. L’importo preso in considerazione non è semplicemente il vostro reddito fiscale di riferimento: occorre confrontare 2 importi e prendere quello più elevato:

• il reddito fiscale di riferimento complessivo dell’anno N-2 di tutte le persone destinate a occupare l’alloggio ;
• il costo totale IVA inclusa dell’operazione immobiliare diviso per 9.

Se avete redditi provenienti dall’estero, devono anch’essi essere presi in considerazione e giustificati. Il limite applicabile dipende poi da 2 criteri: la zona in cui si trova l’alloggio e il numero di persone che lo occuperanno.

I massimali di reddito da conoscere

Ecco i massimali indicati dal Ministero dell’Edilizia per verificare la vostra idoneità al PTZ, in base al numero di persone che occupano l’alloggio e alla zona dell’immobile. I vostri redditi, calcolati come indicato sopra, devono essere inferiori all’importo corrispondente.

Questi importi forniscono già un primo riferimento, anche se da soli non consentono di stimare il prestito possibile. Per l’acquisto di un’abitazione esistente con lavori, si applicano solo le colonne B2 e C, poiché il PTZ è possibile in questo caso solo nelle zone B2 o C. Se siete vicini al massimale, fate confermare il numero degli occupanti e la zona dalla vostra banca o dall’ADIL.

Le eccezioni alla regola del nuovo acquirente

Non essere stati proprietari della propria abitazione principale per 2 anni è la regola generale, ma prevede diverse eccezioni utili.

Non sei pienamente proprietario

Secondo Service Public, il divieto non si applica se detenete soltanto l’usufrutto o la nuda proprietà della vostra abitazione principale. Il ministero precisa inoltre che una persona usufruttuaria o nuda proprietaria non è considerata pienamente proprietaria.

Invalidità o disabilità

Puoi essere idoneo se tu, o uno degli occupanti dell’alloggio, possiedi una carta di mobilità inclusiva con menzione di invalidità, una carta di invalidità di 2ª o 3ª categoria, oppure percepisci l’AAH o l’AEEH. In tal caso, devi fornire un documento giustificativo valido alla data dell’offerta di prestito.

Alloggio reso inabitabile

Se una calamità naturale o tecnologica ha reso la vostra abitazione definitivamente inabitabile, potete richiedere un PTZ senza che si applichi la regola abituale dei 2 anni. La richiesta deve allora essere presentata entro 2 anni dalla pubblicazione del decreto che riconosce ufficialmente la calamità.

Alcuni casi particolari spesso fraintesi

Anche il ministero fornisce precisazioni utili:

• se detenete una quota indivisa della vostra abitazione principale, in linea di principio non siete considerati acquirenti per la prima volta ;
• se questa comunione indivisa deriva da una successione, esiste una tolleranza a condizione di richiedere il PTZ entro 4 mesi dal trasferimento della proprietà ;
• se eravate proprietari della vostra abitazione principale e avete ceduto integralmente i vostri diritti, potete tornare a essere acquirenti per la prima volta 2 anni dopo la cessione ;
• in caso di affidamento alternato, il figlio viene conteggiato nei 2 nuclei familiari se è fiscalmente a carico.

Verificare la propria idoneità prima di firmare

Prima di fare un'offerta, potete procedere con un metodo semplice:

1. Verifica che l’immobile sarà effettivamente la tua residenza principale e non una seconda casa.
2. Verifichi di non aver posseduto la sua abitazione principale negli ultimi 2 anni, salvo eccezioni.
3. Elencate tutte le persone che occuperanno l’alloggio, perché influiscono sul limite delle risorse.
4. Individua la zona dell’alloggio: i limiti variano a seconda del comune e, per un alloggio vecchio con lavori, solo le zone B2 e C danno diritto al PTZ, con almeno il 25 % di lavori.
5. Somma il reddito fiscale di riferimento N-2 di tutti i futuri occupanti, confronta questo totale con il costo IVA inclusa dell’operazione diviso per 9, considera l’importo più elevato e verifica che sia inferiore al limite della tabella corrispondente alla tua zona e al numero di occupanti.

Per approfondire, puoi consultare la scheda ufficiale del PTZ su service-public.gouv.fr e chiedere un parere neutrale ad ANIL e alla rete ADIL. Se cerchi un immobile destinato a diventare la tua residenza principale, puoi anche consultare le case e gli appartamenti in vendita sulla côte d’Albâtre proposti da Cabinet Soudey, con sede a Veules-les-Roses da oltre 70 anni.

Ciò che il PTZ non consente di concludere da solo

Essere idonei al PTZ non significa automaticamente che il vostro piano di finanziamento sia definitivo. L’importo del prestito dipende poi da diversi elementi, tra cui la natura dell’immobile, il prezzo di acquisto, la zona, il numero di persone nel nucleo familiare e la vostra fascia di reddito.

Il ministero ricorda inoltre che la durata del prestito varia in media da 20-25 anni, con un differimento del rimborso che può arrivare fino a 15 anni a determinate condizioni. Se in seguito rivendete per acquistare una nuova abitazione, potete chiedere il trasferimento del vostro PTZ.

Infine, se vendete un’abitazione prima di acquistarne una, verificate innanzitutto il suo status : se si tratta della vostra abitazione principale, in linea di principio tornate a essere acquirenti per la prima volta solo 2 anni dopo la cessione, salvo eccezioni. Se si tratta di un altro bene, una stima gratuita e senza impegno può aiutare a definire il vostro budget, a integrazione dell’analisi bancaria.

Domande frequenti