Préstamo a tipo cero : condiciones para comprar la vivienda habitual

El préstamo a tipo cero puede ayudarle a financiar la compra de su residencia habitual si cumple sus condiciones, relacionadas con su situación de comprador por primera vez, sus ingresos, el tipo de vivienda y su uso futuro. Este préstamo con ayuda estatal no genera intereses, intereses intercalarios, gastos de expediente ni gastos de tasación, pero solo cubre una parte de la operación y se añade a otro préstamo hipotecario.

Para una compra en la costa de Alabastro, en Veules-les-Roses o en cualquier otro lugar de Sena Marítimo, lo esencial es sencillo: el PTZ está destinado al acceso a la vivienda habitual, no a la compra de una segunda residencia. Antes de comprometerse con un inmueble, puede comprobar rápidamente cuatro puntos: su condición de comprador primerizo, el nivel de sus ingresos, la naturaleza y la zona de la vivienda adquirida y su capacidad para ocuparla como residencia principal.

A tener en cuenta

• El PTZ sirve para apoyar la adquisición o construcción de su futura vivienda principal, complementando otro crédito inmobiliario.
• En principio, no debe haber sido propietario de su residencia principal durante los 2 años anteriores al PTZ, salvo las excepciones previstas, especialmente en caso de invalidez o de que la vivienda haya quedado inhabitable tras una catástrofe.
• En principio, la vivienda debe convertirse en su residencia principal en un plazo de 1 año después de la compra o de la finalización de las obras, y estar ocupada al menos 8 meses al año.
• Para las ofertas de préstamo emitidas desde abril de 2025, el PTZ para viviendas nuevas está abierto a todo tipo de viviendas, incluidas las casas, en todo el territorio, y ya no se limita a las viviendas colectivas de las zonas tensionadas.
• Para la compra de una vivienda antigua, salvo una vivienda social comprada por su ocupante, el PTZ solo es posible si el municipio está en zona B2 o C y si las obras representan al menos el 25 % del coste total de la operación.
• Sus recursos deben mantenerse por debajo de un límite que depende de la zona de la vivienda y del número de personas que vayan a ocuparla: por ejemplo, 49.000 € en la zona A o A bis para 1 persona, o 42.750 € en la zona C para 2 personas.

¿Quién puede beneficiarse del PTZ?

El PTZ está destinado a los primeros compradores. En concreto, según Service Public y el Ministerio de Vivienda, esto significa que, salvo en casos excepcionales, no debe haber sido propietario de su vivienda principal durante los 2 últimos años. Esta condición se aplica a las personas que solicitan el préstamo, es decir, al prestatario y al coprestatario.

El PTZ no es un préstamo autónomo. Complementa otra financiación inmobiliaria. Solo puede haber un único PTZ para una misma operación inmobiliaria, y debe contratarse con una entidad de crédito autorizada por el Estado.

Otro aspecto práctico: el PTZ no sirve para comprar una segunda residencia, un pied-à-terre o un inmueble destinado a un uso ocasional. En la costa de Albâtre, donde muchos proyectos se refieren a casas familiares o residencias de fin de semana, esta distinción es determinante desde el principio.

La condición central: comprar su residencia principal

La vivienda financiada debe convertirse en su residencia principal:

• ya sea dentro del plazo máximo de 1 año después de la compra o de la finalización de las obras ;
• ya sea en el momento de su jubilación, si esta se produce dentro de los 6 años siguientes a la compra o a la finalización de las obras.

Para ser considerada residencia principal, la vivienda debe estar ocupada al menos 8 meses al año. No obstante, existen excepciones, cuya lista varía según el tipo de compra, especialmente en caso de fuerza mayor, motivo de salud, obligación profesional que implique desplazamientos habituales, necesidad absoluta del servicio, alejamiento temporal del lugar de actividad durante un máximo de 3 años, o puesta en alquiler a la espera de la jubilación.

Esta condición de ocupación es decisiva. Si está pensando en comprar primero una propiedad para utilizarla ocasionalmente antes de instalarse en ella más adelante, debe comprobar con precisión si su situación entra en los casos admitidos.

Qué viviendas pueden financiarse

El PTZ puede financiar parcialmente las siguientes operaciones:

• la compra de una vivienda nueva;
• la construcción de una vivienda;
• la compra de una vivienda antigua en la zona B2 o C, siempre que las obras de mejora representen al menos el 25 % del coste total de la operación;
• la compra de la vivienda social que habita;
• la transformación de un local en vivienda ;
• una compra en PSLA;
• una compra con un arrendamiento real solidario ;
• una adquisición social de vivienda con IVA a tipo reducido.

Para las viviendas de nueva construcción, la norma ha evolucionado: según el Ministerio de Vivienda, desde el 1 de abril de 2025, el PTZ está abierto a todos los tipos de viviendas nuevas, incluidas las casas individuales, en todo el territorio. Hasta marzo de 2025, estaba reservado a las viviendas nuevas colectivas situadas en zonas tensionadas (zona A, A bis o B1).

Service Public recuerda también que una vivienda nueva puede ser un inmueble terminado desde hace menos de 5 años destinado a una primera ocupación, o una vivienda ocupada por primera vez después de las obras indispensables para su construcción o entrega.

Para las viviendas antiguas, Service Public establece 3 condiciones acumulativas: el municipio debe estar situado en zona B2 o C, las obras de mejora o de ahorro energético deben representar al menos el 25 % del coste total de la operación y la vivienda debe convertirse en su residencia principal. En principio, estas obras deben comenzar después de obtener el PTZ y finalizar en un plazo máximo de 3 años desde la emisión de la oferta de préstamo, salvo que se conceda un plazo adicional en determinados casos. Para conocer la zona de un municipio, Service Public ofrece un simulador: averiguar si el PTZ es posible en su municipio.

El PTZ también puede cubrir la compra simultánea de dependencias, como un garaje o una plaza de aparcamiento, cuando forman parte de la operación financiada.

Cómo se examinan sus ingresos

La elegibilidad también depende de un límite de recursos. El importe considerado no es simplemente su renta fiscal de referencia: hay que comparar 2 importes y elegir el más elevado:

• el total de la renta fiscal de referencia del año N-2 de todas las personas destinadas a ocupar la vivienda;
• el coste total, IVA incluido, de la operación inmobiliaria dividido por 9.

Si tiene ingresos procedentes del extranjero, también deben tenerse en cuenta y justificarse. El límite aplicable depende después de 2 criterios: la zona donde se encuentra la vivienda y el número de personas que la ocuparán.

Los límites de recursos que debe conocer

Estos son los límites indicados por el Ministerio de Vivienda para comprobar su elegibilidad para el PTZ, según el número de personas que ocupan la vivienda y la zona de la propiedad. Sus ingresos, calculados como se ha indicado anteriormente, deben ser inferiores al importe correspondiente.

Estas cantidades ya ofrecen una primera referencia, aunque por sí solas no permiten estimar el préstamo posible. Para la compra de una vivienda antigua con obras, solo se aplican las columnas B2 y C, ya que el PTZ solo es posible en las zonas B2 o C. Si se acerca al límite, confirme el número de ocupantes y la zona con su banco o con la ADIL.

Las excepciones a la regla del comprador de primera vivienda

No haber sido propietario de su vivienda habitual durante 2 años es la regla general, pero existen varias excepciones importantes.

No es plenamente propietario

Según Service Public, la prohibición no se aplica si solo tiene el usufructo o la nuda propiedad de su vivienda habitual. El ministerio también precisa que una persona usufructuaria o nuda propietaria no se considera plenamente propietaria.

Invalidez o discapacidad

Puede ser elegible si usted, o uno de los ocupantes de la vivienda, dispone de una tarjeta de movilidad inclusiva con mención de discapacidad, de una tarjeta de discapacidad de 2.º o 3.º grado, o percibe la AAH o la AEEH. En ese caso, debe aportar un justificante válido en la fecha de la oferta de préstamo.

Vivienda inhabitable

Si una catástrofe natural o tecnológica ha hecho que su vivienda sea definitivamente inhabitable, puede solicitar un PTZ sin que se aplique la regla habitual de los 2 años. La solicitud deberá presentarse entonces dentro de los 2 años posteriores a la publicación de la orden que reconoce oficialmente la catástrofe.

Algunos casos particulares que a menudo se malinterpretan

El ministerio también aporta precisiones útiles:

• si posee una cuota indivisa de su residencia habitual, en principio no se le considera comprador por primera vez ;
• si esta copropiedad indivisa resulta de una sucesión, existe una tolerancia siempre que se solicite el PTZ en los 4 meses siguientes a la transmisión de la propiedad ;
• si era propietario de su residencia habitual y ha cedido íntegramente sus derechos, puede volver a ser comprador por primera vez 2 años después de la cesión ;
• en caso de custodia compartida, el menor se contabiliza en los 2 hogares si está vinculado fiscalmente.

Comprobar su elegibilidad antes de firmar

Antes de hacer una oferta, puede avanzar siguiendo un método sencillo:

1. Compruebe que el inmueble será realmente su residencia principal y no una residencia secundaria.
2. Compruebe que no ha sido propietario de su vivienda habitual durante los 2 últimos años, salvo excepción.
3. Enumere a todas las personas que ocuparán la vivienda, ya que influyen en el límite de ingresos.
4. Identifique la zona de la vivienda: los límites varían según el municipio y, para una vivienda antigua con obras, solo las zonas B2 y C dan derecho al PTZ, con al menos un 25 % de obras.
5. Sume la renta fiscal de referencia N-2 de todos los futuros ocupantes, compare este total con el coste total con IVA de la operación dividido por 9, tome el importe más elevado y compruebe que sea inferior al límite de la tabla correspondiente a su zona y al número de ocupantes.

Para obtener más información, puede consultar la ficha oficial del PTZ en service-public.gouv.fr y solicitar una opinión imparcial a la ANIL y la red ADIL. Si busca una propiedad destinada a convertirse en su residencia principal, también puede consultar las casas y apartamentos en venta en la costa de Albâtre ofrecidos por Cabinet Soudey, establecido en Veules-les-Roses desde hace más de 70 años.

Lo que el PTZ no permite concluir por sí solo

Ser elegible para el PTZ no significa automáticamente que su plan de financiación esté finalizado. El importe del préstamo depende posteriormente de varios elementos, especialmente de la naturaleza del bien, el precio de compra, la zona, el número de personas en el hogar y su tramo de ingresos.

El ministerio recuerda también que el plazo del préstamo se extiende de media de 20 a 25 años, con un período de carencia del reembolso de hasta 15 años en determinadas condiciones. Si posteriormente vende para comprar otra vivienda, puede solicitar la transferencia de su PTZ.

Por último, si vende una vivienda antes de comprar, compruebe primero su situación: si se trata de su residencia principal, en principio no volverá a ser considerado comprador por primera vez hasta 2 años después de su venta, salvo excepciones. Si se trata de otro inmueble, una valoración gratuita y sin compromiso puede ayudar a precisar su presupuesto, como complemento del estudio bancario.

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