Prêt à taux zéro : conditions pour acheter sa résidence principale

Le prêt à taux zéro peut aider à financer l’achat de votre résidence principale si vous remplissez ses conditions, liées à votre situation de primo-accédant, à vos revenus, au type de logement et à son usage futur. Ce prêt aidé par l’État ne porte ni intérêts, ni intérêts intercalaires, ni frais de dossier, ni frais d’expertise, mais il ne couvre qu’une partie de l’opération et s’ajoute à un autre emprunt immobilier.

Pour un achat sur la côte d’Albâtre, à Veules-les-Roses ou ailleurs en Seine-Maritime, le point essentiel est simple : le PTZ vise l’accession à la résidence principale, pas l’achat d’une résidence secondaire. Avant de vous engager sur un bien, vous pouvez donc vérifier rapidement quatre points : votre statut de primo-accédant, le niveau de vos revenus, la nature et la zone du logement acheté, et votre capacité à l’occuper comme résidence principale.

À retenir

• Le PTZ sert à soutenir l’acquisition ou l’édification de votre futur logement principal, en venant compléter un autre crédit immobilier.
• En principe, vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 années précédant le PTZ, sauf exceptions prévues notamment en cas d’invalidité ou de logement devenu inhabitable après une catastrophe.
• Le logement doit en principe devenir votre résidence principale dans un délai de 1 an après l’achat ou l’achèvement des travaux, et être occupé au moins 8 mois par an.
• Pour les offres de prêt émises depuis avril 2025, le PTZ dans le neuf est ouvert à tous les types de logements, maisons comprises, sur l’ensemble du territoire, et ne se limite plus aux logements collectifs des zones tendues.
• Pour l’achat d’un logement ancien, hors logement social acheté par son occupant, le PTZ n’est possible que si la commune est en zone B2 ou C et si les travaux représentent au moins 25 % du coût total de l’opération.
• Vos ressources doivent rester sous un plafond qui dépend de la zone du logement et du nombre de personnes destinées à l’occuper : par exemple 49 000 € en zone A ou A bis pour 1 personne, ou 42 750 € en zone C pour 2 personnes.

Qui peut bénéficier du PTZ

Le PTZ est destiné aux primo-accédants. Concrètement, selon Service Public et le ministère du Logement, cela signifie que, sauf cas dérogatoire, vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre logement principal durant les 2 dernières années. Cette condition s’apprécie pour les personnes qui demandent le prêt, c’est-à-dire l’emprunteur et le co-emprunteur.

Le PTZ n’est pas un prêt autonome. Il vient en complément d’un autre financement immobilier. Il ne peut y avoir qu’un seul PTZ pour une même opération immobilière, et il doit être souscrit auprès d’un organisme de crédit agréé par l’État.

Autre point pratique : le PTZ ne sert pas à acheter une résidence secondaire, un pied-à-terre ou un bien destiné à un usage occasionnel. Sur la côte d’Albâtre, où beaucoup de projets concernent des maisons de famille ou des résidences de week-end, cette distinction est déterminante dès le départ.

La condition centrale : acheter votre résidence principale

Le logement financé doit devenir votre résidence principale :

• soit dans le délai maximal de 1 an après l’achat ou l’achèvement des travaux ;
• soit au moment de votre départ à la retraite, si celui-ci intervient dans les 6 ans suivant l’achat ou la fin des travaux.

Pour être considéré comme résidence principale, le logement doit être occupé au moins 8 mois par an. Il existe toutefois des exceptions, dont la liste varie selon le type d’achat, notamment en cas de force majeure, de raison de santé, d’obligation professionnelle impliquant des déplacements réguliers, de nécessité absolue de service, d’éloignement temporaire du lieu d’activité pendant au maximum 3 ans, ou de mise en location dans l’attente du départ à la retraite.

Cette condition d’occupation est décisive. Si vous envisagez d’acheter d’abord un bien pour l’utiliser ponctuellement avant de vous y installer plus tard, il faut vérifier très précisément si votre situation entre dans les cas admis.

Quels logements peuvent être financés

Le PTZ peut financer en partie les opérations suivantes :

• l’achat d’un logement neuf ;
• la construction d’un logement ;
• l’achat d’un logement ancien en zone B2 ou C, à condition que les travaux d’amélioration représentent au moins 25 % du coût total de l’opération ;
• l’achat du logement social que vous habitez ;
• la transformation d’un local en logement ;
• un achat en PSLA ;
• un achat avec un bail réel solidaire ;
• une accession sociale à la propriété en TVA à taux réduit.

Pour le neuf, la règle a évolué : d’après le ministère du Logement, depuis le 1er avril 2025, le PTZ est ouvert à tous les types de logements neufs, maisons individuelles comprises, sur l’ensemble du territoire. Jusqu’en mars 2025, il était réservé aux logements neufs collectifs situés en zone tendue (zone A, A bis ou B1).

Service Public rappelle aussi qu’un logement neuf peut être un bien achevé depuis moins de 5 ans destiné à une première occupation, ou un logement occupé pour la première fois après les travaux indispensables à sa réalisation ou à sa livraison.

Pour l’ancien, Service Public pose 3 conditions cumulatives : la commune doit être située en zone B2 ou C, les travaux d’amélioration ou d’économies d’énergie doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération, et le logement doit devenir votre résidence principale. Ces travaux doivent en principe commencer après l’obtention du PTZ et être achevés dans un délai de 3 ans au plus à compter de l’émission de l’offre de prêt, sauf délai supplémentaire dans certains cas. Pour connaître la zone d’une commune, Service Public propose un simulateur : savoir si le PTZ est possible dans votre commune.

Le PTZ peut également couvrir l’achat simultané de dépendances, comme un garage ou une place de stationnement, lorsqu’elles font partie de l’opération financée.

Comment vos revenus sont examinés

L’éligibilité dépend aussi d’un plafond de ressources. Le montant retenu n’est pas simplement votre revenu fiscal de référence : il faut comparer 2 montants et retenir le plus élevé :

• le total du revenu fiscal de référence de l’année N-2 de toutes les personnes destinées à occuper le logement ;
• le coût total TTC de l’opération immobilière divisé par 9.

Si vous avez des revenus provenant de l’étranger, ils doivent aussi être pris en compte et justifiés. Le plafond applicable dépend ensuite de 2 critères : la zone du logement et le nombre de personnes qui l’occuperont.

Les plafonds de ressources à connaître

Voici les plafonds rappelés par le ministère du Logement pour vérifier votre éligibilité au PTZ, selon le nombre de personnes occupant le logement et la zone du bien. Vos revenus, calculés comme indiqué plus haut, doivent être inférieurs au montant correspondant.

Ces montants donnent déjà un premier repère, même s’ils ne permettent pas à eux seuls d’estimer le prêt possible. Pour l’achat d’un logement ancien avec travaux, seules les colonnes B2 et C s’appliquent, puisque le PTZ n’y est possible qu’en zone B2 ou C. Si vous êtes proche du plafond, faites confirmer le nombre d’occupants et la zone par votre banque ou par l’ADIL.

Les exceptions à la règle du primo-accédant

Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale pendant 2 ans est la règle générale, mais elle connaît plusieurs exceptions utiles.

Vous n’êtes pas pleinement propriétaire

Selon Service Public, l’interdiction ne s’applique pas si vous détenez seulement l’usufruit ou la nue-propriété de votre résidence principale. Le ministère précise aussi qu’une personne usufruitière ou nue-propriétaire n’est pas considérée comme pleinement propriétaire.

Invalidité ou handicap

Vous pouvez être éligible si vous, ou l’un des occupants du logement, disposez d’une carte mobilité inclusion avec mention invalidité, d’une carte d’invalidité de 2e ou 3e catégorie, ou percevez l’AAH ou l’AEEH. Dans ce cas, il faut fournir un justificatif valable à la date de l’offre de prêt.

Logement rendu inhabitable

Si une catastrophe naturelle ou technologique a rendu votre logement définitivement inhabitable, vous pouvez demander un PTZ sans que la règle habituelle des 2 ans s’applique. La demande doit alors être présentée dans les 2 ans après la publication de l’arrêté qui reconnaît officiellement la catastrophe.

Quelques cas particuliers souvent mal compris

Le ministère apporte aussi des précisions utiles :

• si vous détenez une quote-part en indivision sur votre résidence principale, vous n’êtes en principe pas considéré comme primo-accédant ;
• si cette indivision résulte d’une succession, une tolérance existe à condition de demander le PTZ dans les 4 mois après le transfert de propriété ;
• si vous étiez propriétaire de votre résidence principale et avez entièrement cédé vos droits, vous pouvez redevenir primo-accédant 2 ans après la cession ;
• en garde alternée, l’enfant est compté dans les 2 ménages s’il est fiscalement rattaché.

Vérifier votre éligibilité avant de signer

Avant de faire une offre, vous pouvez avancer avec une méthode simple :

1. Vérifiez que le bien sera bien votre résidence principale et non une résidence secondaire.
2. Contrôlez que vous n’avez pas détenu votre résidence principale en propriété durant les 2 dernières années, sauf exception.
3. Recensez toutes les personnes qui occuperont le logement, car elles influencent le plafond de ressources.
4. Identifiez la zone du logement : les plafonds varient selon la commune et, pour un logement ancien avec travaux, seules les zones B2 et C ouvrent droit au PTZ, avec au moins 25 % de travaux.
5. Additionnez le revenu fiscal de référence N-2 de tous les futurs occupants, comparez ce total au coût TTC de l’opération divisé par 9, retenez le montant le plus élevé et vérifiez qu’il est inférieur au plafond du tableau correspondant à votre zone et à votre nombre d’occupants.

Pour aller plus loin, vous pouvez consulter la fiche officielle du PTZ sur service-public.gouv.fr et demander un avis neutre auprès de l’ANIL et du réseau ADIL. Si vous cherchez un bien destiné à devenir votre résidence principale, vous pouvez aussi parcourir les maisons et appartements à vendre sur la côte d’Albâtre proposés par le Cabinet Soudey, installé à Veules-les-Roses depuis plus de 70 ans.

Ce que le PTZ ne permet pas de conclure à lui seul

Être éligible au PTZ ne signifie pas automatiquement que votre plan de financement est finalisé. Le montant du prêt dépend ensuite de plusieurs éléments, notamment de la nature du bien, du prix d’achat, de la zone, du nombre de personnes dans le ménage et de votre tranche de revenus.

Le ministère rappelle aussi que le délai du prêt s’étend en moyenne de 20 à 25 ans, avec un différé de remboursement pouvant aller jusqu’à 15 ans sous conditions. Si vous revendez ensuite pour acheter un nouveau logement, vous pouvez demander le transfert de votre PTZ.

Enfin, si vous vendez un logement avant d’acheter, vérifiez d’abord son statut : s’il s’agit de votre résidence principale, vous ne redevenez en principe primo-accédant que 2 ans après sa cession, sauf exceptions. S’il s’agit d’un autre bien, une estimation gratuite et sans engagement peut aider à préciser votre budget, en complément de l’étude bancaire.

Questions fréquentes