Zinsloses Darlehen : Voraussetzungen für den Kauf des Hauptwohnsitzes

Das zinslose Darlehen kann die Finanzierung des Kaufs Ihrer selbst bewohnten Hauptwohnung unterstützen, wenn Sie die Voraussetzungen erfüllen, die mit Ihrer Situation als Ersterwerber, Ihrem Einkommen, der Art der Wohnung und ihrer künftigen Nutzung zusammenhängen. Dieses staatlich geförderte Darlehen umfasst weder Zinsen noch Bereitstellungszinsen, Bearbeitungsgebühren oder Gutachterkosten, deckt jedoch nur einen Teil des Vorhabens ab und wird durch ein weiteres Immobiliendarlehen ergänzt.

Bei einem Kauf an der Alabasterküste, in Veules-les-Roses oder anderswo im Département Seine-Maritime ist der wesentliche Punkt einfach: Der PTZ dient dem Erwerb eines Hauptwohnsitzes, nicht dem Kauf eines Zweitwohnsitzes. Bevor Sie sich für eine Immobilie entscheiden, können Sie daher schnell vier Punkte prüfen: Ihren Status als Ersterwerber, die Höhe Ihres Einkommens, die Art und Zone der gekauften Wohnung sowie Ihre Fähigkeit, sie als Hauptwohnsitz zu nutzen.

Das Wichtigste

• Der PTZ unterstützt den Erwerb oder den Bau Ihrer künftigen Hauptwohnung, indem er einen weiteren Immobilienkredit ergänzt.
• Grundsätzlich dürfen Sie in den 2 Jahren vor dem PTZ nicht Eigentümer Ihres Hauptwohnsitzes gewesen sein, außer in den vorgesehenen Ausnahmefällen, insbesondere bei Invalidität oder wenn die Wohnung nach einer Katastrophe unbewohnbar geworden ist.
• Die Wohnung muss grundsätzlich innerhalb von 1 Jahr nach dem Kauf oder Abschluss der Arbeiten zu Ihrem Hauptwohnsitz werden und mindestens 8 Monate pro Jahr bewohnt werden.
• Für Darlehensangebote ab April 2025 steht der PTZ beim Neubau im gesamten Staatsgebiet für alle Wohnungsarten offen, einschließlich Häusern, und ist nicht mehr auf Mehrfamilienwohnungen in angespannten Gebieten beschränkt.
• Beim Kauf einer älteren Wohnung, ausgenommen vom Bewohner erworbener Sozialwohnraum, ist der PTZ nur möglich, wenn die Gemeinde in der Zone B2 oder C liegt und die Arbeiten mindestens 25 % der Gesamtkosten des Vorhabens ausmachen.
• Ihre finanziellen Mittel müssen unter einer Obergrenze bleiben, die von der Lage der Wohnung und der Anzahl der Personen abhängt, die darin wohnen sollen: zum Beispiel 49.000 € in Zone A oder A bis für 1 Person oder 42.750 € in Zone C für 2 Personen.

Wer kann den zinsfreien Kredit PTZ erhalten?

Der zinsfreie Kredit PTZ ist für Erstkäufer bestimmt. Konkret bedeutet dies laut Service Public und dem Wohnungsbauministerium, dass Sie – außer in Ausnahmefällen – in den letzten 2 Jahren nicht Eigentümer Ihrer Hauptwohnung gewesen sein dürfen. Diese Voraussetzung gilt für die Personen, die den Kredit beantragen, also für den Kreditnehmer und den Mitkreditnehmer.

Der PTZ ist kein eigenständiger Kredit. Er ergänzt eine andere Immobilienfinanzierung. Für ein und denselben Immobilienvorgang darf es nur einen einzigen PTZ geben, und er muss bei einem staatlich zugelassenen Kreditinstitut aufgenommen werden.

Ein weiterer praktischer Punkt: Der zinsfreie Kredit (PTZ) dient nicht zum Kauf eines Zweitwohnsitzes, einer Nebenwohnung oder einer Immobilie zur gelegentlichen Nutzung. An der Alabasterküste, wo viele Vorhaben Familienhäuser oder Wochenendresidenzen betreffen, ist diese Unterscheidung von Anfang an entscheidend.

Die zentrale Voraussetzung: den Hauptwohnsitz kaufen

Die finanzierte Wohnung muss zu Ihrem Hauptwohnsitz werden:

• entweder innerhalb der Höchstfrist von 1 Jahr nach dem Kauf oder dem Abschluss der Arbeiten;
• entweder zum Zeitpunkt Ihres Renteneintritts, wenn dieser innerhalb von 6 Jahren nach dem Kauf oder dem Abschluss der Arbeiten erfolgt.

Damit eine Wohnung als Hauptwohnsitz gilt, muss sie mindestens 8 Monate im Jahr bewohnt werden. Es gibt jedoch Ausnahmen, deren Liste je nach Art des Kaufs variiert, insbesondere bei höherer Gewalt, aus gesundheitlichen Gründen, aufgrund beruflicher Verpflichtungen mit regelmäßigen Reisen, bei absoluter dienstlicher Notwendigkeit, einer vorübergehenden Entfernung vom Arbeitsort von höchstens 3 Jahren oder bei Vermietung bis zum Eintritt in den Ruhestand.

Diese Nutzungsbedingung ist entscheidend. Wenn Sie zunächst eine Immobilie kaufen möchten, um sie gelegentlich zu nutzen und später dort einzuziehen, müssen Sie genau prüfen, ob Ihre Situation unter die zulässigen Fälle fällt.

Welche Wohnungen können finanziert werden

Der PTZ kann folgende Vorhaben teilweise finanzieren:

• der Kauf einer Neubauwohnung;
• der Bau einer Wohnung;
• der Kauf einer Altbauwohnung in der Zone B2 oder C, sofern die Verbesserungsarbeiten mindestens 25 % der Gesamtkosten des Vorhabens ausmachen;
• der Kauf der von Ihnen bewohnten Sozialwohnung;
• die Umwandlung eines Gewerberaums in Wohnraum;
• ein Kauf im Rahmen des PSLA;
• ein Kauf mit einem solidarischen Erbbaurecht;
• ein sozialer Erwerb von Wohneigentum mit Mehrwertsteuer zum ermäßigten Satz.

Bei Neubauten hat sich die Regel geändert: Nach Angaben des Wohnungsbauministeriums steht der PTZ seit dem 1. April 2025 allen Arten von Neubauten offen, einschließlich Einfamilienhäusern, im gesamten Staatsgebiet. Bis März 2025 war er auf neue Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in angespannten Gebieten (Zone A, A bis oder B1) beschränkt.

Service Public weist außerdem darauf hin, dass eine neue Wohnung eine Immobilie sein kann, die seit weniger als 5 Jahren fertiggestellt ist und erstmals bezogen wird, oder eine Wohnung, die nach den für ihre Fertigstellung oder Übergabe erforderlichen Arbeiten erstmals bewohnt wird.

Für Bestandsimmobilien nennt Service Public 3 kumulative Voraussetzungen: Die Gemeinde muss in Zone B2 oder C liegen, Verbesserungs- oder Energiespararbeiten müssen mindestens 25 % der Gesamtkosten des Vorhabens ausmachen, und die Wohnung muss zu Ihrem Hauptwohnsitz werden. Diese Arbeiten müssen grundsätzlich nach Erhalt des PTZ beginnen und spätestens innerhalb von 3 Jahren ab Ausstellung des Darlehensangebots abgeschlossen sein, außer in bestimmten Fällen bei einer zusätzlichen Frist. Um die Zone einer Gemeinde zu erfahren, bietet Service Public einen Rechner an: prüfen, ob der PTZ in Ihrer Gemeinde möglich ist.

Der PTZ kann auch den gleichzeitigen Kauf von Nebenanlagen wie einer Garage oder eines Stellplatzes abdecken, wenn diese Teil des finanzierten Vorhabens sind.

Wie Ihr Einkommen geprüft wird

Die Förderfähigkeit hängt auch von einer Einkommensgrenze ab. Der berücksichtigte Betrag ist nicht einfach Ihr Referenzsteuereinkommen: Sie müssen 2 Beträge vergleichen und den höheren auswählen:

• die Summe des Referenzsteuereinkommens des Jahres N-2 aller Personen, die die Wohnung bewohnen sollen ;
• die gesamten Kosten des Immobiliengeschäfts einschließlich Mehrwertsteuer, geteilt durch 9.

Wenn Sie Einkünfte aus dem Ausland haben, müssen diese ebenfalls berücksichtigt und nachgewiesen werden. Die geltende Grenze hängt anschließend von 2 Kriterien ab: dem Gebiet, in dem sich die Wohnung befindet, und der Anzahl der Personen, die sie bewohnen werden.

Die maßgeblichen Einkommensgrenzen

Hier finden Sie die vom Wohnungsbauministerium genannten Einkommensobergrenzen, anhand derer Sie Ihre Berechtigung für den PTZ je nach Anzahl der Bewohner und Lage der Immobilie prüfen können. Ihr Einkommen, das wie oben angegeben berechnet wird, muss unter dem entsprechenden Betrag liegen.

Diese Beträge geben bereits einen ersten Anhaltspunkt, auch wenn sie allein keine Einschätzung des möglichen Darlehens erlauben. Für den Kauf einer Bestandswohnung mit Renovierungsarbeiten gelten nur die Spalten B2 und C, da der PTZ dort nur in den Zonen B2 oder C möglich ist. Wenn Sie nahe an der Obergrenze liegen, lassen Sie die Zahl der Bewohner und die Zone von Ihrer Bank oder der ADIL bestätigen.

Die Ausnahmen von der Regel für Ersterwerber

In den letzten 2 Jahren nicht Eigentümer des Hauptwohnsitzes gewesen zu sein, ist die allgemeine Regel, sie kennt jedoch einige wichtige Ausnahmen.

Sie sind nicht vollständiger Eigentümer

Laut Service Public gilt das Verbot nicht, wenn Sie lediglich den Nießbrauch oder das bloße Eigentum an Ihrem Hauptwohnsitz besitzen. Das Ministerium stellt außerdem klar, dass ein Nießbraucher oder bloßer Eigentümer nicht als vollständig Eigentümer gilt.

Invalidität oder Behinderung

Sie können anspruchsberechtigt sein, wenn Sie oder einer der Bewohner der Wohnung über eine Mobilitäts- und Inklusionskarte mit dem Vermerk „Invalidität“, eine Invaliditätskarte der 2. oder 3. Kategorie verfügen oder AAH oder AEEH beziehen. In diesem Fall müssen Sie zum Zeitpunkt des Darlehensangebots einen gültigen Nachweis vorlegen.

Unbewohnbar gewordene Wohnung

Wenn eine Natur- oder Technologiekatastrophe Ihre Wohnung dauerhaft unbewohnbar gemacht hat, können Sie ein zinsloses Darlehen (PTZ) beantragen, ohne dass die übliche Regel von 2 Jahren gilt. Der Antrag muss dann innerhalb von 2 Jahren nach der Veröffentlichung des Erlasses gestellt werden, mit dem die Katastrophe offiziell anerkannt wird.

Einige oft missverstandene Sonderfälle

Das Ministerium gibt ebenfalls nützliche Erläuterungen:

• wenn Sie einen Miteigentumsanteil an Ihrer Hauptwohnung halten, gelten Sie grundsätzlich nicht als Ersterwerber;
• wenn diese Miteigentumsgemeinschaft aus einer Erbschaft hervorgegangen ist, besteht eine Ausnahmeregelung, sofern der Antrag auf den PTZ innerhalb von 4 Monaten nach der Eigentumsübertragung gestellt wird;
• wenn Sie Eigentümer Ihrer Hauptwohnung waren und Ihre Rechte vollständig übertragen haben, können Sie 2 Jahre nach der Übertragung wieder als Ersterwerber gelten;
• bei abwechselnder Betreuung wird das Kind in den 2 Haushalten gezählt, wenn es steuerlich zugeordnet ist.

Ihre Anspruchsberechtigung vor der Unterzeichnung überprüfen

Bevor Sie ein Angebot abgeben, können Sie mit einer einfachen Methode vorgehen:

1. Überprüfen Sie, dass die Immobilie tatsächlich Ihr Hauptwohnsitz und kein Zweitwohnsitz sein wird.
2. Prüfen Sie, dass Sie in den letzten 2 Jahren keinen Hauptwohnsitz als Eigentum besessen haben, außer in Ausnahmefällen.
3. Erfassen Sie alle Personen, die die Wohnung bewohnen werden, da sie die Einkommensobergrenze beeinflussen.
4. Ermitteln Sie die Zone der Wohnung: Die Obergrenzen variieren je nach Gemeinde, und bei einer älteren Wohnung mit Renovierungsarbeiten berechtigen nur die Zonen B2 und C zum PTZ, wobei mindestens 25 % der Arbeiten ausmachen müssen.
5. Addieren Sie das Referenzsteuereinkommen N-2 aller künftigen Bewohner, vergleichen Sie diese Summe mit den durch 9 geteilten Gesamtkosten der Transaktion inklusive Steuern, berücksichtigen Sie den höheren Betrag und prüfen Sie, dass er unter der Tabelle entsprechenden Obergrenze für Ihre Zone und die Anzahl der Bewohner liegt.

Für weitere Informationen können Sie die offizielle Seite zum PTZ auf service-public.gouv.fr konsultieren und eine neutrale Auskunft bei ANIL und dem ADIL-Netzwerk einholen. Wenn Sie eine Immobilie suchen, die zu Ihrem Hauptwohnsitz werden soll, können Sie auch die vom Cabinet Soudey, der seit über 70 Jahren in Veules-les-Roses ansässig ist, angebotenen Häuser und Wohnungen zum Verkauf an der Alabasterküste durchsehen.

Was der PTZ allein nicht schlussfolgern lässt

Die Förderfähigkeit für den PTZ bedeutet nicht automatisch, dass Ihr Finanzierungsplan abgeschlossen ist. Die Darlehenshöhe hängt anschließend von mehreren Faktoren ab, insbesondere von der Art der Immobilie, dem Kaufpreis, dem Gebiet, der Anzahl der Personen im Haushalt und Ihrer Einkommensklasse.

Das Ministerium erinnert außerdem daran, dass sich die Laufzeit des Darlehens im Durchschnitt auf 20 bis 25 Jahre erstreckt, wobei unter bestimmten Voraussetzungen eine Rückzahlungsaussetzung von bis zu 15 Jahren möglich ist. Wenn Sie anschließend verkaufen, um eine neue Wohnung zu kaufen, können Sie die Übertragung Ihres PTZ beantragen.

Wenn Sie schließlich eine Wohnung vor dem Kauf einer anderen verkaufen, prüfen Sie zunächst deren Status: Handelt es sich um Ihren Hauptwohnsitz, gelten Sie grundsätzlich erst 2 Jahre nach dessen Verkauf wieder als Ersterwerber, abgesehen von Ausnahmen. Handelt es sich um eine andere Immobilie, kann eine kostenlose und unverbindliche Schätzung helfen, Ihr Budget genauer festzulegen, ergänzend zur Bankprüfung.

Häufig gestellte Fragen