Verschuldungsgrad von 35 % : Die HCSF-Regeln für die Kreditaufnahme

Die Verschuldungsquote von 35 % entspricht in der Praxis der vom Hohen Rat für Finanzstabilität festgelegten Belastungsgrenze für die Vergabe eines Immobiliendarlehens. Diese Grenze bezieht sich auf sämtliche Kredite des Haushalts, wird anhand des Nettoeinkommens vor Steuern berechnet und schließt die Darlehensversicherung ein. Für einen Haushalt mit einem monatlichen Einkommen von 3.000 € entspricht dies maximalen monatlichen Raten von 1.050 €, einschließlich aller Kredite und der Versicherung.

Diese Regel bedeutet nicht, dass keine Akte diesen Schwellenwert überschreiten darf. Der französische Rahmen sieht einen den Banken eingeräumten Flexibilitätsspielraum vor und behält zugleich eine vorsichtige Regulierung bei. Wenn Sie den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung an der Alabasterküste erwägen, ist es daher sinnvoll zu verstehen, was diese Obergrenze genau umfasst, für wen sie gilt und in welchen Fällen ein Darlehen darüber hinaus noch gewährt werden kann.

Das Wichtigste

• Die HCSF-Regelung legt eine Belastungsquote von höchstens 35 % des Nettoeinkommens des Haushalts vor Steuern fest, wobei alle Kredite und die Kreditnehmerversicherung berücksichtigt werden.
• Berechnungsbeispiel: Bei 3.000 € monatlichem Einkommen dürfen die gesamten Kreditraten 1.050 € nicht überschreiten.
• Zwischenfinanzierungen werden bei dieser Berechnung ausgeschlossen, wenn ihr Betrag 80 % des Werts der zum Verkauf stehenden Immobilie nicht übersteigt, gegebenenfalls abzüglich des auf dieser Immobilie noch ausstehenden Kapitals des laufenden Darlehens.
• Die Kreditlaufzeit ist auf 25 Jahre begrenzt; sie kann bis zu 27 Jahre betragen, wenn der Einzug in die Wohnung verschoben ist: Kauf im Rahmen eines Bauträgerprojekts, Bau oder Kauf einer Bestandsimmobilie mit Arbeiten, die mindestens 10 % der Gesamtkosten des Vorhabens ausmachen.
• Den Banken steht ein auf 20 % ihrer Produktion begrenzter Flexibilitätsspielraum zur Verfügung; 2025 lag seine durchschnittliche Nutzung bei 16,6 %.

Was die 35-%-Regel genau umfasst

Die bekannteste Regel ist im Grundsatz einfach: Die gesamten Rückzahlungsverpflichtungen des Haushalts (der neue Immobilienkredit und die bereits laufenden Kredite, unabhängig von ihrer Art), einschließlich der Kreditnehmerversicherung, dürfen 35 % seines Nettoeinkommens vor Steuern nicht überschreiten. Mit anderen Worten: Es wird nicht nur die monatliche Rate für Tilgung und Zinsen betrachtet, sondern die vollständige monatliche Belastung.

Diese Grenze wird im allgemeinen Sprachgebrauch häufig als „Verschuldungsquote“ bezeichnet. Die Banque de France verwendet in ihrer Analyse zur Wohnraumfinanzierung im Jahr 2025 auch den Ausdruck „Belastungsquote bei der Kreditvergabe“. Die Idee bleibt dieselbe: zu verhindern, dass ein Haushalt einen zu großen Teil seines Einkommens für die Rückzahlung seiner Kredite aufwendet.

Nach Angaben der Banque de France bleibt dieser aufsichtsrechtliche Rahmen für die Wohnraumfinanzierung zentral. Im Jahr 2025 lag die durchschnittliche Belastungsquote bei der Kreditvergabe bei 30,4 %, was zeigt, dass die vergebenen Darlehen im Durchschnitt unter dem Höchstwert bleiben.

Welche Darlehen und welche Haushalte sind betroffen

Die Regel betrifft die Vergabe von Immobilienkrediten. Sie ist in den allgemeinen Rahmen der Wohnraumfinanzierung in Frankreich eingebettet. Für Privatpersonen betrifft dies daher meist ein Vorhaben, das durch einen in diesen Bereich fallenden Kredit finanziert wird.

Die Berechnung erfolgt auf Ebene des kreditnehmenden Haushalts, ausgehend von seinen Nettoeinkünften vor Steuern; außergewöhnliche Einkünfte, die keine stabile und regelmäßige Ressource darstellen, werden ausgeschlossen. Die Bank prüft außerdem die Zahlungsfähigkeit des Kreditnehmers insgesamt. Deshalb können zwei Anträge mit demselben Gesamteinkommen je nach ihrer Struktur, ihren Belastungen und der Stabilität ihrer Situation unterschiedlich bewertet werden.

Die 35-%-Grenze ist eine Norm, die für Banken im gesamten französischen Staatsgebiet gilt; sie dürfen lediglich im Rahmen ihres Flexibilitätsspielraums davon abweichen. Ihre konkrete Anwendung hängt anschließend vom vorgelegten Antrag und der Prüfung durch das Kreditinstitut ab.

Wie lässt sich diese Obergrenze konkret lesen

Eine einfache Berechnung veranschaulicht dies: Bei 3.000 € monatlichem Einkommen entsprechen 35 % 1.050 € pro Monat. Dieser Betrag deckt sämtliche monatlichen Kreditraten des Haushalts einschließlich der Kreditnehmerversicherung ab.

Diese Obergrenze sagt allein nicht aus, wie viel Sie aufnehmen können. Der finanzierbare Betrag hängt auch ab von:

• von der Kreditlaufzeit,
• dem von der Bank angewandten Zinssatz,
• die Versicherungskosten,
• und der umfassenden Prüfung Ihrer Zahlungsfähigkeit.

Mit anderen Worten: Zwei Haushalte mit derselben theoretisch maximalen Monatsrate erhalten nicht zwangsläufig dasselbe Darlehensangebot. Die 35-%-Regel legt eine Grenze fest, die die Bank vorbehaltlich ihres Flexibilitätsspielraums einhalten muss; sie ersetzt jedoch nicht die vollständige Prüfung der Unterlagen durch das Kreditinstitut.

Die Fälle, in denen die Obergrenze überschritten werden kann

Die 35-%-Grenze verbietet eine Überschreitung nicht absolut. Die Banque de France weist darauf hin, dass Banken über einen Flexibilitätsspielraum verfügen. Dieser ist auf 20 % ihrer Kreditvergabe begrenzt.

Im Jahr 2025 lag die durchschnittliche Nutzung dieser Marge bei 16,6 % und damit unter dem zulässigen Höchstwert. Gleichzeitig blieb der Anteil der Darlehen mit einer Belastungsquote von über 35 % bei 16,2 %, gegenüber 27,9 % im Jahr 2020. Diese Zahlen zeigen zwei Dinge:

• das Überschreiten des Schwellenwerts kommt in der Praxis tatsächlich vor;
• sie bleibt reglementiert und betrifft nicht die Mehrheit der Fälle.

Diese auf der vierteljährlichen Produktion neuer Kredite jeder Bank berechnete Marge muss zu mindestens 70 % für Käufer ihres Hauptwohnsitzes reserviert werden. Außerdem sollte man einen häufigen Irrtum vermeiden: Ein Überschreiten von 35 % begründet keinen Anspruch auf ein Darlehen. Es bedeutet lediglich, dass die Bank noch innerhalb eines begrenzten Anteils ihrer Produktion Kredite vergeben kann, wenn sie die Akte im Hinblick auf ihre Vergabepolitik für akzeptabel hält.

In einem Grenzfall kann ein Gespräch mit der Bank oder, falls erforderlich, mit einem Rechts- oder Steuerberater dabei helfen, die tatsächliche Machbarkeit des Vorhabens einzuschätzen.

Die besondere Behandlung von Zwischenfinanzierungen

Ein häufig missverstandener Punkt betrifft Zwischenfinanzierungen. Nach dem HCSF werden sie unter einer präzisen Bedingung bei der Berechnung der Belastungsquote von 35 % nicht berücksichtigt: Ihr Finanzierungsanteil, also das Verhältnis zwischen der Höhe der Zwischenfinanzierung und dem Wert der zum Verkauf stehenden Immobilie (gegebenenfalls abzüglich der noch ausstehenden Darlehenssumme für diese Immobilie), darf 80 % nicht überschreiten.

Diese Ausnahme ist für Eigentümer wichtig, die kaufen, bevor sie den Verkauf ihrer derzeitigen Wohnung abgeschlossen haben. Wenn der Zwischenkredit innerhalb der Grenze von 80 % des Wertes der zum Verkauf stehenden Immobilie bleibt, wird er nicht in die Berechnung der Belastungsquote von 35 % einbezogen.

Im umgekehrten Fall kann dieser Ausschluss nicht automatisch angewendet werden, wenn diese Voraussetzung nicht erfüllt ist. Dies ist daher ein Punkt, der bei der Zusammenstellung der Unterlagen sehr früh geprüft werden sollte, da er die Beurteilung Ihrer Kreditaufnahmekapazität erheblich verändern kann.

Die maximale Laufzeit und die Möglichkeit von 27 Jahren

Der HCSF-Rahmen begrenzt auch die Kreditlaufzeit auf 25 Jahre. Wenn der Einzug in die Wohnung verzögert erfolgt (Kauf einer Immobilie im Bau, Bau oder Kauf einer Bestandsimmobilie mit einem Renovierungsprogramm), wird ein der Verzögerung entsprechender Tilgungsaufschub toleriert, bis zu einer Gesamtlaufzeit von 27 Jahren und einer Tilgungsdauer von 25 Jahren. Bei Bestandsimmobilien müssen die Arbeiten seit der Entscheidung vom 18. Dezember 2023 (gültig ab 1. Januar 2024) mindestens 10 % der Gesamtkosten des Vorhabens ausmachen, gegenüber zuvor 25 %.

Zulässige Arbeiten können sein:

• Modernisierungsarbeiten,
• Sanierungsarbeiten,
• Ausbauarbeiten,
• oder energetischen Renovierung.

Vor dieser Änderung mussten die Arbeiten mindestens 25 % der Gesamtkosten des Vorhabens ausmachen, um bei einer Bestandsimmobilie von einer Laufzeit von 27 Jahren profitieren zu können. Die Änderung ist daher für Käufer, die eine Immobilie mit einem moderateren Renovierungsbudget in Betracht ziehen, beachtlich.

Im Jahr 2025 blieb der Anteil der Darlehen mit einer Laufzeit von mehr als 25 Jahren auf 7,0 % begrenzt. Auch hier muss zwischen rechtlicher Möglichkeit und Bankpraxis unterschieden werden: Eine verlängerte Laufzeit ist möglich, bleibt jedoch reguliert und an einen verzögerten Einzug in die Wohnung geknüpft: Kauf nach Plan, Bau oder Arbeiten, die bei einer älteren Immobilie die 10-%-Voraussetzung erfüllen.

Was die aktuellen Zahlen zu Wohnimmobilienkrediten zeigen

Die von der Banque de France veröffentlichten Daten zeigen 2025 einen sich normalisierenden Markt für Wohnungsbaukredite mit einer Jahresproduktion von 171,3 Mrd. €. Die durchschnittliche Laufzeit bei Vergabe betrug 22,4 Jahre, und der durchschnittliche Kreditbetrag bei Vergabe 193.948 €.

Diese Zahlen sollen Ihre Finanzierung nicht vorhersagen, sondern den Kontext verdeutlichen, in dem die Banken die HCSF-Regel anwenden. Der Markt hat sich erholt, ohne dass die Vergabekriterien deutlich gelockert wurden. Die Logik bleibt daher dieselbe: Zahlungsfähigkeit prüfen, eine vorsichtige Regulierung beibehalten und die Flexibilität nur innerhalb eines begrenzten Rahmens nutzen.

Die häufigsten Fehler, die vermieden werden sollten

Der erste Fehler besteht darin zu glauben, dass 35 % ein Ziel sind, das erreicht werden muss. Tatsächlich handelt es sich um eine Vorsichtsgrenze. Viele finanzierte Fälle liegen darunter.

Die zweite Möglichkeit besteht darin, die Restschuldversicherung bei der Berechnung zu vergessen. Die Schwelle von 35 % wird jedoch einschließlich der Versicherung berechnet. Ein Antrag, der ohne Versicherung durchzugehen scheint, kann daher nach deren Hinzurechnung abgelehnt werden.

Der dritte Irrtum besteht darin zu glauben, dass eine geringfügige Überschreitung zwangsläufig akzeptiert wird. Es gibt zwar einen gewissen Spielraum, dieser ist jedoch auf 20 % der Bankproduktion begrenzt. Er steht daher weder automatisch noch dauerhaft allen Profilen zur Verfügung.

Schließlich rechnen manche Verkäufer oder Käufer ausschließlich mit dem Kaufpreis, obwohl die Finanzierbarkeit zunächst von der monatlichen Rate und der Struktur des Falls abhängt. Wenn Sie vor einem neuen Vorhaben einen Verkauf erwägen, kann eine kostenlose Schätzung Ihrer Immobilie ebenfalls helfen, die mögliche Rolle eines Überbrückungskredits bei der Transaktion zu klären.

In Veules-les-Roses bietet Cabinet Soudey Landhäuser, Langhäuser, Reetdachhäuser und Wohnungen zum Verkauf an, während sich die Mietverwaltung mit PCG Gestion auf ganzjährig vermietete Wohnungen und nicht auf Ferienvermietungen bezieht.

Häufig gestellte Fragen