Tasa de endeudamiento del 35 % : las normas del HCSF para pedir un préstamo
El nivel de endeudamiento del 35 % fija el límite adoptado por el HCSF para el conjunto de los créditos de un hogar, incluido el seguro, a partir de sus ingresos netos antes de impuestos. No obstante, los bancos pueden conceder un préstamo por encima de ese límite en determinados casos, dentro de un marco de flexibilidad regulado.
En la práctica, el nivel de endeudamiento del 35 % corresponde al límite de tasa de esfuerzo adoptado por el Alto Consejo de Estabilidad Financiera para la concesión de un crédito hipotecario. Este límite se refiere al conjunto de los créditos del hogar, se calcula sobre sus ingresos netos antes de impuestos e incluye el seguro del préstamo. Para un hogar que percibe 3.000 € al mes, esto representa un máximo de 1.050 € en cuotas mensuales, considerando todos los créditos y el seguro.
Esta norma no significa que ninguna solicitud pueda superar este umbral. El marco francés prevé un margen de flexibilidad para los bancos, manteniendo al mismo tiempo una regulación prudente. Si está pensando en comprar una casa o un apartamento en la costa de Albâtre, resulta útil comprender exactamente qué cubre este límite, a quién se aplica y en qué casos aún puede concederse un préstamo por encima de él.
A tener en cuenta
- La norma del HCSF establece una tasa de esfuerzo que no supera el 35 % de los ingresos del hogar, netos antes de impuestos, incluyendo todos los créditos y el seguro del préstamo.
- Ejemplo de cálculo: con 3.000 € de ingresos mensuales, el conjunto de las cuotas de crédito no debe superar 1.050 €.
- Los créditos puente quedan excluidos de este cálculo si su importe no supera el 80 % del valor del inmueble puesto a la venta, descontando, en su caso, el capital pendiente del préstamo vigente sobre dicho inmueble.
- La duración del crédito está limitada a 25 años; puede llegar hasta 27 años cuando la entrada en la vivienda se retrasa: compra sobre plano, construcción o compra de una vivienda antigua con obras que representen al menos el 10 % del coste total de la operación.
- Los bancos disponen de un margen de flexibilidad limitado al 20 % de su producción; en 2025, su utilización media alcanzó el 16,6 %.
Lo que cubre exactamente la regla del 35 %
La regla más conocida es sencilla en principio: el conjunto de los gastos de reembolso del hogar (el nuevo crédito hipotecario y los créditos ya existentes, cualquiera que sea su naturaleza), incluido el seguro del préstamo, no debe superar el 35 % de sus ingresos netos antes de impuestos. En otras palabras, no se considera solo la cuota del capital y los intereses, sino la cuota completa soportada cada mes.
Este límite suele denominarse, en el lenguaje corriente, « tasa de endeudamiento ». El Banco de Francia también utiliza la expresión « tasa de esfuerzo en la concesión » en su análisis sobre la financiación de la vivienda en 2025. La idea sigue siendo la misma: evitar que un hogar destine una parte demasiado importante de sus ingresos al reembolso de sus créditos.
Según el Banco de Francia, este marco prudencial sigue siendo central en la financiación de la vivienda. En 2025, la tasa media de esfuerzo observada en el momento de la concesión era del 30,4 %, lo que demuestra que los préstamos concedidos se mantienen, de media, por debajo del límite.
Qué préstamos y qué hogares están incluidos
La regla se refiere a la concesión de créditos inmobiliarios. Se integra en el marco general de la financiación de la vivienda en Francia. Para un particular, por tanto, suele afectar a un proyecto financiado mediante un crédito incluido en este ámbito.
El cálculo se realiza a nivel del hogar prestatario, a partir de sus ingresos netos antes de impuestos ; se excluyen los ingresos excepcionales, que no constituyen un recurso estable y recurrente. Además, el banco examina la solvencia global del prestatario. Por eso, dos expedientes con los mismos ingresos totales pueden valorarse de forma diferente según su estructura, sus cargas y la estabilidad de su situación.
El umbral del 35 % es una norma que se aplica a los bancos en todo el territorio francés, con la única posibilidad de establecer excepciones dentro del límite de su margen de flexibilidad; su aplicación concreta depende posteriormente del expediente presentado y del análisis de la entidad prestamista.
Cómo leer concretamente este límite
Un cálculo sencillo permite hacerse una idea: para 3.000 € de ingresos mensuales, el 35 % corresponde a 1.050 € al mes. Este importe cubre la totalidad de las cuotas mensuales de crédito del hogar, incluido el seguro del prestatario.
Este límite, por sí solo, no indica cuánto puede pedir prestado. El importe financiable también depende de:
- de la duración del crédito,
- del tipo aplicado por el banco,
- del coste del seguro,
- y del examen global de su solvencia.
En otras palabras, dos hogares con la misma cuota mensual máxima teórica no necesariamente recibirán la misma oferta de préstamo. La regla del 35 % fija un límite que el banco debe respetar, salvo el margen de flexibilidad, pero no sustituye al análisis completo del expediente por parte de la entidad prestamista.
Los casos en los que se puede superar el límite máximo
El umbral del 35 % no prohíbe absolutamente cualquier superación. En efecto, el Banco de Francia recuerda que los bancos disponen de un margen de flexibilidad. Este margen está limitado al 20 % de su producción crediticia.
En 2025, el uso medio de este margen alcanzaba el 16,6 %, por lo que se situaba por debajo del límite autorizado. Al mismo tiempo, la proporción de préstamos que superaban el 35 % de tasa de esfuerzo se mantenía contenida en el 16,2 %, frente al 27,9 % en 2020. Estas cifras muestran dos cosas:
- el rebasamiento del umbral existe efectivamente en la práctica ;
- sigue estando regulado y no afecta a la mayoría de los expedientes.
Este margen, calculado sobre la producción trimestral de nuevos créditos de cada banco, debe reservarse al menos en un 70 % a los compradores de su vivienda habitual. Además, hay que evitar una idea preconcebida frecuente: superar el 35 % no da derecho a obtener un préstamo. Solo significa que el banco aún puede prestar dentro de una parte limitada de su producción, si considera que la solicitud es admisible conforme a su política de concesión.
En un caso límite, hablar con el banco o, si fuera necesario, con un profesional del derecho o de la contabilidad puede ayudar a medir la viabilidad real del proyecto.
El tratamiento específico de los créditos puente
Un aspecto que suele entenderse mal se refiere a los préstamos puente. Según el HCSF, quedan excluidos del cálculo de la tasa de esfuerzo del 35 % con una condición precisa: su cuota de financiación, es decir, la relación entre el importe del préstamo puente y el valor del inmueble puesto en venta (neto, si procede, del capital pendiente del préstamo vigente sobre dicho inmueble), no debe superar el 80 %.
Esta excepción es importante para los propietarios que compran antes de haber finalizado la venta de su vivienda actual. Si el crédito puente se mantiene dentro de este límite del 80 % del valor del inmueble puesto a la venta, no entra en el cálculo de la tasa de esfuerzo del 35 %.
Por el contrario, si no se cumple esta condición, no se puede aplicar automáticamente esta exclusión. Por tanto, es un punto que debe verificarse muy pronto al preparar el expediente, ya que puede cambiar sensiblemente la valoración de su capacidad de endeudamiento.
La duración máxima y la posibilidad de llegar a 27 años
El marco del HCSF también limita la duración del crédito a 25 años. Cuando la entrada en la vivienda se retrasa (compra sobre plano en VEFA, construcción o compra de una vivienda antigua con un programa de obras), se tolera un aplazamiento de la amortización equivalente a dicho retraso, dentro del límite de 27 años de duración total y 25 años de amortización. Para las viviendas antiguas, desde la decisión del 18 de diciembre de 2023 (en vigor desde el 1 de enero de 2024), las obras deben representar al menos el 10 % del coste total de la operación, frente al 25 % anterior.
Las obras admitidas pueden ser:
- de trabajos de modernización,
- de saneamiento,
- de acondicionamiento,
- o de renovación energética.
Antes de este cambio, las obras debían representar al menos el 25 % del coste total de la operación para poder beneficiarse de una duración de 27 años en inmuebles antiguos. Por tanto, el cambio es significativo para los compradores que contemplan un inmueble con un presupuesto de renovación más moderado.
En 2025, la proporción de préstamos con una duración superior a 25 años seguía siendo limitada, del 7,0 %. Una vez más, hay que distinguir claramente entre la posibilidad jurídica y la práctica bancaria: existe la posibilidad de ampliar la duración, pero sigue estando regulada y vinculada a una entrada diferida en la vivienda: compra sobre plano, construcción o trabajos que cumplan la condición del 10 % en una vivienda antigua.
Lo que muestran las cifras recientes del crédito para vivienda
Los datos publicados por el Banco de Francia muestran un mercado del crédito para vivienda en fase de normalización en 2025, con una producción de 171,3 Md€ durante el año. El plazo medio en el momento de la concesión se situaba en 22,4 años, y el importe medio del crédito concedido en 193.948 €.
Estas cifras no pretenden predecir su financiación, pero aclaran el contexto en el que los bancos aplican la norma HCSF. El mercado se ha recuperado, sin una relajación significativa de los criterios de concesión. La lógica sigue siendo, por tanto, la misma: examinar la solvencia, mantener un marco prudente y utilizar la flexibilidad únicamente dentro de un límite establecido.
| Referencia | Valor | Qué significa esto |
|---|---|---|
| Límite de la tasa de esfuerzo | 35 % | Mensualidades de todos los créditos del hogar, incluido el seguro, en relación con sus ingresos netos antes de impuestos |
| Ejemplo para 3.000 € de ingresos | 1.050 € | Total máximo de las cuotas mensuales del crédito, cálculo meramente ilustrativo |
| Margen de flexibilidad de los bancos | 20 % | Parte máxima de la producción que puede apartarse del marco estándar |
| Uso medio de este margen en 2025 | 16,6 % | Los bancos se mantuvieron por debajo del límite autorizado |
| Préstamos por encima del 35 % en 2025 | 16,2 % | El exceso existe, pero sigue siendo minoritario |
| Duración posible con obras | 27 años | Si las obras representan al menos el 10 % del coste total de la operación |
| Préstamo puente excluido del cálculo | 80 % | Exclusión si su importe no supera el 80 % del valor del inmueble puesto a la venta |
Los errores más frecuentes que deben evitarse
El primer error consiste en creer que el 35 % es un objetivo que alcanzar. En realidad, es un límite prudencial. Muchos expedientes financiados se sitúan por debajo.
La segunda consiste en olvidar el seguro del prestatario en el cálculo. Ahora bien, el umbral del 35 % se calcula incluyendo el seguro. Por tanto, una solicitud que parece viable sin el seguro puede dejar de serlo una vez añadido este.
La tercera es pensar que un ligero exceso será necesariamente aceptado. Existe cierto margen de flexibilidad, pero está limitado al 20 % de la producción de los bancos. Por tanto, no es automático ni está disponible permanentemente para todos los perfiles.
Por último, algunos vendedores o compradores razonan únicamente en términos de precio de compra, cuando la viabilidad de la financiación depende ante todo de la cuota mensual y de la estructura del expediente. Si contempla una venta antes de un nuevo proyecto, una valoración gratuita de su inmueble también puede ayudar a aclarar el posible papel de un préstamo puente en la operación.
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Preguntas frecuentes
¿Es el nivel de endeudamiento del 35 % una prohibición absoluta ?
No. Los bancos disponen de un margen de flexibilidad limitado al 20 % de su producción crediticia. Esto permite conceder ciertos préstamos por encima del 35 %, pero en una proporción limitada y según la valoración del expediente.
¿Incluye el umbral del 35 % el seguro del prestatario ?
Sí. El importe considerado incluye el seguro del préstamo hipotecario. Es un punto esencial, ya que puede hacer que un expediente supere el límite cuando la sola cuota mensual sin seguro parecía compatible.
¿Cómo saber si mi crédito puente cuenta para el cálculo ?
El crédito puente queda excluido del cálculo del porcentaje de esfuerzo del 35 % si su importe no supera el 80 % del valor del inmueble puesto a la venta, descontando, en su caso, el capital pendiente del préstamo vigente sobre dicho inmueble. Si no se respeta este umbral, la exclusión no puede aplicarse automáticamente. En ese caso, es necesario comprobar la estructura concreta con el banco.
¿Puedo pedir un préstamo a 27 años para comprar una vivienda antigua ?
Sí, es posible si las obras de renovación representan al menos el 10 % del coste total de la operación. Las obras pueden referirse a la modernización, el saneamiento, la adaptación o la renovación energética. Sin esta condición, esta regla no permite aplicar el plazo de 27 años.
¿Estar por debajo del 35 % garantiza la aprobación del préstamo ?
No. Estar por debajo del 35 % es un factor favorable, pero el banco también valora la solvencia global del prestatario. Por tanto, respetar el tope no implica una aprobación automática.
¿Por qué a veces se habla de tasa de esfuerzo y otras de tasa de endeudamiento ?
En este ámbito, ambas expresiones se utilizan a menudo para designar la parte de los ingresos destinada al reembolso del conjunto de los créditos. El Banco de Francia emplea el término tasa de esfuerzo en la concesión en su publicación sobre la financiación de la vivienda en 2025. Para el particular, la idea práctica sigue siendo la del límite del 35 %.
¿Dónde verificar las normas oficiales actualizadas ?
Puede consultar la medida del Alto Consejo de Estabilidad Financiera relativa a la concesión de créditos inmobiliarios y la publicación del Banco de Francia sobre la financiación de la vivienda en 2025. En caso de una situación particular, un banco o un profesional competente podrá precisar la aplicación a su expediente.
Fuentes
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