Tasso di indebitamento del 35 % : le regole dell’HCSF per ottenere un prestito

Il tasso di indebitamento del 35 % corrisponde, in pratica, al limite del tasso di incidenza adottato dall’Alto Consiglio per la stabilità finanziaria per la concessione di un mutuo immobiliare. Tale limite riguarda tutti i crediti del nucleo familiare, è calcolato sul reddito netto prima delle imposte e include l’assicurazione del mutuo. Per un nucleo che percepisce 3.000 € al mese, ciò rappresenta al massimo 1.050 € di rate mensili, considerando tutti i crediti, assicurazione compresa.

Questa regola non significa che nessuna pratica possa superare tale soglia. Il quadro francese prevede un margine di flessibilità lasciato alle banche, mantenendo al contempo una regolamentazione prudenziale. Se intendete acquistare una casa o un appartamento sulla Côte d'Albâtre, è quindi utile capire esattamente cosa copre questo limite, a chi si applica e in quali casi un prestito può ancora essere concesso oltre tale soglia.

Da ricordare

• La norma dell’HCSF considera un tasso di sforzo non superiore al 35 % dei redditi del nucleo familiare, netti prima delle imposte, considerando tutti i crediti e includendo l’assicurazione sul mutuo.
• Esempio di calcolo : con 3.000 € di redditi mensili, l’insieme delle rate dei crediti non deve superare 1.050 €.
• I mutui ponte sono esclusi da questo calcolo se il loro importo non supera l’80 % del valore del bene messo in vendita, al netto, se del caso, del capitale residuo del mutuo in corso su tale bene.
• La durata del credito è limitata a 25 anni ; può arrivare fino a 27 anni quando l’ingresso nell’abitazione è posticipato: acquisto su progetto, costruzione o acquisto di un immobile esistente con lavori che rappresentano almeno il 10 % del costo totale dell’operazione.
• Le banche dispongono di un margine di flessibilità limitato al 20 % della loro produzione; nel 2025 il suo utilizzo medio ha raggiunto 16,6 %.

Ciò che comprende esattamente la regola del 35 %

La regola più nota è semplice nel principio: l’insieme degli oneri di rimborso del nucleo familiare (il nuovo mutuo e i crediti già in corso, qualunque sia la loro natura), compresa l’assicurazione sul mutuo, non deve superare il 35 % dei suoi redditi netti prima delle imposte. In altre parole, non si considera soltanto la rata del capitale e degli interessi, ma la rata completa sostenuta ogni mese.

Questo limite è spesso chiamato, nel linguaggio comune, «tasso di indebitamento ». La Banque de France utilizza anche l’espressione «tasso di sforzo all’erogazione» nella sua analisi sul finanziamento dell’abitazione nel 2025. L’idea resta la stessa: evitare che una famiglia destini una quota eccessiva dei propri redditi al rimborso dei propri prestiti.

Secondo la Banque de France, questo quadro prudenziale rimane centrale nel finanziamento dell’abitazione. Nel 2025, il tasso medio di sforzo osservato al momento della concessione era pari al 30,4 %, il che dimostra che i prestiti concessi rimangono mediamente al di sotto del limite.

Quali prestiti e quali nuclei familiari sono interessati

La regola riguarda la concessione di mutui immobiliari. Si inserisce nel quadro generale del finanziamento dell’edilizia abitativa in Francia. Per un privato, riguarda quindi il più delle volte un progetto finanziato da un credito che rientra in questo ambito.

Il calcolo viene effettuato a livello del nucleo familiare mutuatario, sulla base dei redditi netti prima delle imposte ; i redditi eccezionali, che non costituiscono una risorsa stabile e ricorrente, sono esclusi. La banca esamina inoltre la solvibilità complessiva del mutuatario. Per questo motivo, due pratiche con lo stesso reddito complessivo possono essere valutate diversamente in base alla loro struttura, agli oneri e alla stabilità della loro situazione.

La soglia del 35 % è una norma vincolante per le banche su tutto il territorio francese, con la sola possibilità di deroga entro i limiti del loro margine di flessibilità; la sua applicazione concreta dipende poi dalla pratica presentata e dall’analisi dell’istituto finanziatore.

Come leggere concretamente questo tetto

Un semplice calcolo permette di chiarire le idee: per 3.000 € di reddito mensile, il 35 % corrisponde a 1.050 € al mese. Questo importo copre tutte le rate dei prestiti del nucleo familiare, compresa l’assicurazione sul mutuo.

Questo limite, da solo, non indica quanto potete prendere in prestito. L’importo finanziabile dipende anche da:

• della durata del credito,
• del tasso applicato dalla banca,
• del costo dell’assicurazione,
• e dell’esame globale della vostra solvibilità.

In altre parole, a due nuclei familiari con la stessa rata mensile massima teorica non verrà necessariamente proposto lo stesso importo di prestito. La regola del 35 % stabilisce un limite che la banca deve rispettare, al di fuori del margine di flessibilità, ma non sostituisce l'analisi completa della pratica da parte dell'istituto di credito.

I casi in cui il massimale può essere superato

La soglia del 35 % non vieta in modo assoluto ogni superamento. La Banque de France ricorda infatti che le banche dispongono di un margine di flessibilità. Tale margine è limitato al 20 % della loro produzione di crediti.

Nel 2025, l’utilizzo medio di questo margine raggiungeva il 16,6 %, quindi al di sotto del limite autorizzato. Nello stesso periodo, la quota dei prestiti che superavano il 35 % di tasso di sforzo rimaneva contenuta al 16,2 %, rispetto al 27,9 % nel 2020. Queste cifre mostrano due cose:

• il superamento della soglia esiste effettivamente nella pratica;
• rimane regolamentato e riguarda la maggior parte delle pratiche.

Questo margine, calcolato sulla produzione trimestrale di nuovi crediti di ciascuna banca, deve essere riservato per almeno il 70 % agli acquirenti della loro abitazione principale. Occorre inoltre evitare un’idea errata frequente: superare il 35 % non dà diritto al prestito. Significa soltanto che la banca può ancora concedere prestiti entro una quota limitata della propria produzione, se ritiene la pratica accettabile alla luce della propria politica di concessione.

Per un caso limite, un confronto con la banca o, se necessario, con un professionista legale o contabile può aiutare a valutare la reale fattibilità del progetto.

Il trattamento particolare dei mutui ponte

Un aspetto spesso frainteso riguarda i prestiti ponte. Secondo l’HCSF, sono esclusi dal calcolo del tasso di sforzo del 35 % a una precisa condizione: la loro quota di finanziamento, ovvero il rapporto tra l’importo del prestito ponte e il valore dell’immobile messo in vendita (al netto, se del caso, del capitale residuo del prestito in corso su tale immobile), non deve superare l’80 %.

Questa eccezione è importante per i proprietari che acquistano prima di aver perfezionato la vendita del loro attuale alloggio. Se il finanziamento ponte rimane entro questo limite dell’80 % del valore dell’immobile messo in vendita, non rientra nel calcolo del tasso di indebitamento del 35 %.

Al contrario, se questa condizione non è soddisfatta, non è possibile applicare automaticamente tale esclusione. È quindi un punto da verificare molto presto nella preparazione della pratica, poiché può modificare sensibilmente la valutazione della vostra capacità di indebitamento.

La durata massima e l’estensione a 27 anni

Il quadro HCSF limita inoltre la durata del credito a 25 anni. Quando l’ingresso nell’alloggio è posticipato (acquisto su progetto in VEFA, costruzione o acquisto di un immobile esistente con un programma di lavori), è ammesso un differimento dell’ammortamento equivalente a tale posticipo, entro il limite di 27 anni di durata complessiva e 25 anni di ammortamento. Per gli immobili esistenti, dalla decisione del 18 dicembre 2023 (in vigore dal 1° gennaio 2024), i lavori devono rappresentare almeno il 10 % del costo totale dell’operazione, contro il 25 % in precedenza.

I lavori ammessi possono essere:

• di lavori di ammodernamento,
• di risanamento,
• di sistemazione,
• o di ristrutturazione energetica.

Prima di questa evoluzione, i lavori dovevano rappresentare almeno il 25 % del costo totale dell'operazione per beneficiare di una durata di 27 anni per gli immobili esistenti. Il cambiamento è quindi significativo per gli acquirenti che considerano un immobile con un budget di ristrutturazione più contenuto.

Nel 2025, la quota dei prestiti di durata superiore a 25 anni rimaneva limitata al 7,0 %. Anche in questo caso, occorre distinguere bene tra possibilità giuridica e pratica bancaria: la durata prolungata esiste, ma rimane regolamentata e legata a un ingresso nell’immobile posticipato: acquisto sulla carta, costruzione o lavori che soddisfano la condizione del 10 % nell’edilizia esistente.

Ciò che mostrano realmente le cifre recenti del credito immobiliare

I dati pubblicati dalla Banca di Francia mostrano un mercato dei mutui per l’edilizia abitativa in fase di normalizzazione nel 2025, con una produzione di 171,3 Md€ nell’anno. La durata media al momento della concessione era di 22,4 anni e l’importo medio del mutuo al momento della concessione era di 193.948 €.

Queste cifre non hanno lo scopo di prevedere il vostro finanziamento, ma fanno luce sul contesto in cui le banche applicano la norma HCSF. Il mercato si è ripreso, senza un marcato allentamento dei criteri di concessione. La logica resta quindi la stessa: esaminare la solvibilità, mantenere un quadro prudente e utilizzare la flessibilità solo all’interno di un plafond limitato.

Gli errori più frequenti da evitare

Il primo errore consiste nel credere che il 35 % sia un obiettivo da raggiungere. In realtà, è un limite prudenziale. Molte pratiche finanziate si collocano al di sotto.

La seconda consiste nel dimenticare l’assicurazione sul mutuo nel calcolo. Eppure la soglia del 35 % si valuta includendo l’assicurazione. Una pratica che sembra essere accettabile senza l’assicurazione potrebbe quindi non esserlo più una volta aggiunta quest’ultima.

La terza è pensare che un lieve superamento sarà necessariamente accettato. Il margine di flessibilità esiste, ma è limitato al 20 % della produzione delle banche. Non è quindi né automatico né disponibile in permanenza per tutti i profili.

Infine, alcuni venditori o acquirenti ragionano esclusivamente in termini di prezzo d’acquisto, mentre la fattibilità del finanziamento dipende innanzitutto dalla rata mensile e dalla struttura della pratica. Se state valutando una cessione prima di un nuovo progetto, una stima gratuita del vostro immobile può anche aiutare a chiarire l’eventuale ruolo di un finanziamento ponte nell’operazione.

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