Tasa de usura : definición y cálculo del umbral trimestral

El tipo de usura fija el límite legal del coste total de un crédito concedido a un particular, una asociación o una entidad local. Para una financiación inmobiliaria, no solo cuenta el tipo nominal, sino la TAEG, es decir, la tasa anual equivalente global que integra los intereses y determinados gastos obligatorios. Si esta TAEG supera el umbral publicado para la categoría de préstamo correspondiente, el banco no tiene derecho a conceder el crédito.

Para los compradores de la costa de Albâtre, este mecanismo tiene una consecuencia muy concreta: protege frente a ofertas demasiado costosas, pero también puede bloquear un expediente cuando el seguro del préstamo, las garantías o los gastos hacen superar el límite. Según el Banco de Francia, este umbral se calcula a partir de las tasas medias aplicadas durante el trimestre anterior y después se incrementa en un tercio.

A tener en cuenta

• El tipo de usura es la TAEG máxima legal que un prestamista puede aplicar a un crédito concedido a un particular.
• Un préstamo se convierte en usurario si su TAEG supera el umbral vigente en el momento de su concesión.
• El Banco de Francia calcula este límite cada trimestre a partir del tipo medio observado el trimestre anterior, incrementado en un tercio.
• Del 1 de febrero de 2023 hasta diciembre de 2023, la revisión fue mensual con carácter transitorio; volvió a ser trimestral.
• En un crédito hipotecario, la TAEG incluye, entre otros conceptos, el tipo de interés, el seguro del prestatario, las garantías y ciertos gastos exigidos para obtener el préstamo.

Lo que cubre exactamente este límite

El tipo de usura es el nivel máximo que las entidades de crédito pueden aplicar cuando conceden un préstamo a un particular, una asociación o una entidad local. Para un particular que pide un préstamo para comprar una vivienda, el punto de control no es el tipo nominal mostrado por el banco, sino la TAEG.

El Banco de Francia recuerda que la TAE es un tipo « con todo incluido ». Incluye, en particular:

• el tipo de interés nominal del préstamo;
• los gastos pagados o adeudados a intermediarios que hayan intervenido en la concesión del préstamo, cuando estos gastos condicionen la obtención del crédito o las condiciones anunciadas;
• los costes del seguro y de las garantías obligatorias, según la misma lógica.

Service-Public.fr precisa también que, para comparar varias ofertas inmobiliarias, hay que fijarse en la TAEG. Esta tiene en cuenta, entre otros, el tipo de interés, el coste del seguro del prestatario, el coste de las garantías, los gastos adeudados a intermediarios, el coste de la valoración del inmueble, con exclusión de los gastos de registro relacionados con la transmisión de la propiedad, así como los demás gastos exigidos para obtener el crédito.

Por tanto, dos ofertas con un tipo nominal similar pueden dar lugar a TAEG diferentes. A menudo es en este punto donde se determina el cumplimiento o no del umbral legal.

Por qué existe este mecanismo

La función del tipo de usura es, ante todo, protectora. Según el Banco de Francia, pretende evitar que se ofrezcan a los prestatarios créditos demasiado caros y que posteriormente se encuentren en una situación financiera difícil.

Por tanto, este límite tiene una doble función:

• regula el coste máximo de un préstamo;
• prohíbe a los prestamistas conceder un crédito cuyo TAEG sea superior al umbral aplicable.

Cuando se rechaza una solicitud por superar el tipo máximo legal de interés, esto no significa necesariamente que el prestatario presente un perfil frágil. El exceso puede deberse a la suma de varios componentes del coste del crédito, especialmente el seguro y las garantías.

Cómo calcula el Banco de Francia el umbral trimestral

Para cada categoría de préstamo, la ley toma como base la tasa media aplicada durante el trimestre anterior y le añade un tercio. Para establecer esta tasa media, el Banco de Francia consulta cada trimestre a las entidades de crédito y a las sociedades de financiación.

Por tanto, el cálculo sigue una lógica en dos etapas:

1. observar las TAEG medias aplicadas durante el trimestre transcurrido, para cada categoría de préstamo;
2. aumentar esta tasa efectiva media en un tercio para obtener el umbral aplicable al trimestre siguiente.

Cada revisión se publica en el Diario Oficial. Los distintos umbrales también pueden consultarse en la página del Banco de Francia.

Por qué se habló de una revisión mensual en 2023

El funcionamiento normal es trimestral. No obstante, desde el 1 de febrero de 2023 hasta diciembre de 2023, la revisión fue mensual. El Banco de Francia explica que esta adaptación era transitoria, en un periodo de subida de los tipos, para evitar que un desfase dentro de un mismo trimestre provocara el aplazamiento de la formalización de préstamos al trimestre siguiente.

Esta mensualización excepcional ha finalizado. El Banco de Francia indicaba entonces que el regreso a una fijación trimestral se explica por la evolución de los tipos oficiales del Eurosistema, por el mantenimiento del Livret A al 3 % en esa fecha y por el descenso de los tipos a largo plazo. El objetivo declarado es también ofrecer una mayor visibilidad a los prestatarios.

Hoy, para entender si una financiación puede salir adelante, hay que consultar el umbral trimestral aplicable a la categoría del préstamo correspondiente en el momento en que se concede el crédito.

Lo que puede hacer superar el límite en un expediente inmobiliario

En un proyecto de compra, muchos prestatarios se concentran primero en el tipo de interés. Sin embargo, el rebasamiento del tipo de usura se determina por la TAEG, no solo por ese tipo nominal.

Service-Public.fr recuerda que el coste total de la operación que se va a financiar puede incluir, entre otros:

• el precio de venta de la vivienda o el coste de construcción, y eventualmente el precio del terreno;
• el coste de la garantía del prestamista ;
• los gastos notariales;
• los gastos de expediente del seguro del prestatario;
• la remuneración del corredor ;
• la remuneración del agente inmobiliario.

Todos estos elementos no se incluyen automáticamente en la TAE de la misma manera, pero varios de ellos pueden contribuir a ella cuando son obligatorios para obtener el crédito o las condiciones anunciadas. Esto explica que un expediente aparentemente sencillo pueda ser rechazado por el tipo de usura, aunque el tipo nominal parezca razonable.

Para una compra en VEFA, Service-Public.fr precisa además que los intereses intercalarios no se tienen en cuenta en el cálculo de la TAEG.

Por qué este umbral puede bloquear y a la vez asegurar una financiación

El tipo de usura protege la financiación porque fija un límite legal al coste total del crédito. Impide que un prestatario acepte un préstamo cuya carga sería excesivamente elevada.

Pero este mismo límite también puede bloquear un expediente. Si, en el momento en que se concede el préstamo, la TAEG supera el umbral aplicable, el préstamo es usurario y está prohibido concederlo.

Para un comprador, la verdadera cuestión no es solamente «¿a qué tipo pido prestado?», sino «¿cuál es el coste global considerado en la oferta?».

¿Qué hacer si un banco rechaza el préstamo debido al umbral?

El Banco de Francia indica varias vías prácticas. Si solo ha hecho simulaciones con un banco, puede solicitar información a otras entidades de crédito.

Esta competencia no garantiza la obtención de un crédito cuyo TAEG se mantenga por debajo del umbral. Sin embargo, puede permitirle comparar los principales componentes del TAEG, especialmente el tipo nominal y el seguro del prestatario. Service-Public.fr recuerda además que, para un mismo proyecto inmobiliario, un banco puede hacer una propuesta diferente de la de otro y que el prestatario es libre de comparar varias ofertas.

El banco no puede imponerle la elección de la aseguradora. Puede exigir un seguro del prestatario y fijar los riesgos que deben cubrirse, pero usted puede elegir quién le asegura, en las condiciones previstas por el banco.

Cuando el proyecto ya está bastante avanzado, también es útil releer la ficha europea de información normalizada, que se entrega gratuitamente como muy tarde en el momento de la oferta de préstamo. Facilita la comparación de las ofertas. También puede consultar la ficha de Service-Public.fr para comprobar las etapas del crédito inmobiliario, el plazo de reflexión de 10 días naturales y el período mínimo de validez de la oferta de 30 días naturales.

Un punto de atención concreto para las compras en la costa de Albâtre

Cuando el presupuesto de adquisición se suma a los gastos de garantía, a un seguro más caro o a gastos adicionales, conviene comprobar pronto el riesgo de excederse. Esto resulta especialmente útil antes de comprometerse con una propiedad, ya sea un apartamento o una casa de campo. Para hacerse una idea de los precios de las propiedades actualmente ofrecidas en la zona, Cabinet Soudey presenta casas y apartamentos en la costa de Alabastro, así como un servicio de valoración gratuita de una propiedad para los vendedores.

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