Taux d'usure : définition et calcul du seuil trimestriel

Le taux d’usure fixe le plafond légal du coût total d’un crédit accordé à un particulier, à une association ou à une collectivité locale. Pour un financement immobilier, ce n’est pas le seul taux nominal qui compte, mais le TAEG, c’est-à-dire le taux annuel effectif global intégrant les intérêts et certains frais obligatoires. Si ce TAEG dépasse le seuil publié pour la catégorie de prêt concernée, la banque n’a pas le droit d’accorder le crédit.

Pour les acquéreurs de la côte d’Albâtre, ce mécanisme a une conséquence très concrète : il protège contre des offres trop coûteuses, mais il peut aussi bloquer un dossier lorsque l’assurance emprunteur, les garanties ou les frais font dépasser le plafond. Selon la Banque de France, ce seuil est calculé à partir des taux moyens pratiqués au trimestre précédent, puis augmenté d’un tiers.

À retenir

• Le taux de l’usure est le TAEG maximal légal qu’un prêteur peut appliquer à un crédit accordé à un particulier.
• Un prêt devient usuraire si son TAEG dépasse le seuil en vigueur au moment où il est accordé.
• La Banque de France calcule ce seuil chaque trimestre à partir du taux moyen observé le trimestre précédent, augmenté d’un tiers.
• Du 1er février 2023 jusqu’au mois de décembre 2023, la révision a été mensuelle à titre transitoire ; elle est redevenue trimestrielle.
• Pour un crédit immobilier, le TAEG comprend notamment le taux d’intérêt, l’assurance emprunteur, les garanties et certains frais imposés pour obtenir le prêt.

Ce que recouvre exactement ce plafond

Le taux de l’usure est le niveau maximal que les établissements de crédit peuvent appliquer lorsqu’ils accordent un prêt à un particulier, à une association ou à une collectivité locale. Pour un particulier qui emprunte pour acheter un logement, le point de contrôle n’est pas le taux nominal affiché par la banque, mais le TAEG.

La Banque de France rappelle que le TAEG est un taux « tout compris ». Il inclut notamment :

• le taux d’intérêt nominal du prêt ;
• les frais payés ou dus à des intermédiaires intervenus dans l’octroi du prêt, lorsque ces frais conditionnent l’obtention du crédit ou les conditions annoncées ;
• les coûts d’assurance et de garanties obligatoires, selon la même logique.

Service-Public.fr précise aussi que, pour comparer plusieurs offres immobilières, c’est bien le TAEG qu’il faut regarder. Il prend notamment en compte le taux d’intérêt, le coût de l’assurance emprunteur, le coût des garanties, les frais dus à des intermédiaires, le coût de l’évaluation du bien immobilier, à l’exclusion des frais d’enregistrement liés au transfert de propriété, ainsi que les autres frais imposés pour obtenir le crédit.

Deux offres avec un taux nominal proche peuvent donc aboutir à des TAEG différents. C’est souvent à ce niveau que se joue le respect, ou non, du seuil légal.

Pourquoi ce mécanisme existe

Le rôle du taux de l’usure est d’abord protecteur. Selon la Banque de France, il vise à empêcher que des emprunteurs se voient proposer des crédits trop chers et se retrouvent ensuite dans une situation financière difficile.

Ce plafond a donc une double fonction :

• il encadre le coût maximal d’un prêt ;
• il interdit aux prêteurs d’accorder un crédit dont le TAEG serait supérieur au seuil applicable.

Lorsqu’un dossier est refusé pour dépassement du taux de l’usure, cela ne signifie donc pas forcément que l’emprunteur présente un profil fragile. Le dépassement peut venir de l’addition de plusieurs composantes du coût du crédit, notamment l’assurance et les garanties.

Comment la Banque de France calcule le seuil trimestriel

Pour chaque catégorie de prêt, la loi retient comme base le taux moyen pratiqué au cours du trimestre précédent, puis y ajoute un tiers. Pour établir ce taux moyen, la Banque de France interroge chaque trimestre les établissements de crédit et les sociétés de financement.

Le calcul suit donc une logique en deux temps :

1. observer les TAEG moyens pratiqués pendant le trimestre écoulé, pour chaque catégorie de prêt ;
2. augmenter ce taux effectif moyen d’un tiers pour obtenir le seuil applicable au trimestre suivant.

Chaque révision fait l’objet d’une publication au Journal officiel. Les différents seuils peuvent aussi être consultés sur la page de la Banque de France.

Pourquoi on a parlé d’une révision mensuelle en 2023

Le fonctionnement normal est trimestriel. Toutefois, du 1er février 2023 jusqu’au mois de décembre 2023, la révision a été mensuelle. La Banque de France explique que cette adaptation était transitoire, dans une période de hausse des taux, pour éviter qu’un décalage au sein d’un même trimestre ne conduise à reporter des mises en place de prêts au trimestre suivant.

Cette mensualisation exceptionnelle a pris fin. La Banque de France indiquait alors que le retour à une fixation trimestrielle s’explique par l’évolution des taux directeurs de l’Eurosystème, par le maintien du livret A à 3 % à cette date et par le recul des taux longs. L’objectif affiché est aussi de donner une meilleure visibilité aux emprunteurs.

Aujourd’hui, pour comprendre si un financement peut passer, il faut donc regarder le seuil trimestriel applicable à la catégorie du prêt concerné au moment où le crédit est accordé.

Ce qui peut faire dépasser le plafond dans un dossier immobilier

Dans un projet d’achat, beaucoup d’emprunteurs se concentrent d’abord sur le taux d’intérêt. Or le dépassement du taux de l’usure se joue sur le TAEG, pas sur ce seul taux nominal.

Service-Public.fr rappelle que le coût total de l’opération à financer peut inclure notamment :

• le prix de vente du logement ou le coût de la construction, éventuellement le prix du terrain ;
• le coût de la garantie du prêteur ;
• les frais de notaire ;
• les frais de dossier de l’assurance emprunteur ;
• la rémunération du courtier ;
• la rémunération de l’agent immobilier.

Tous ces éléments n’entrent pas automatiquement dans le TAEG de la même manière, mais plusieurs d’entre eux peuvent y contribuer lorsqu’ils sont imposés pour obtenir le crédit ou les conditions annoncées. C’est ce qui explique qu’un dossier apparemment simple puisse être refusé au titre du taux de l’usure alors même que le taux nominal semble raisonnable.

Pour un achat en VEFA, Service-Public.fr précise en outre que les intérêts intercalaires ne sont pas pris en compte dans le calcul du TAEG.

Pourquoi ce seuil peut à la fois bloquer et sécuriser un financement

Le taux de l’usure sécurise le financement parce qu’il fixe une limite légale au coût total du crédit. Il empêche qu’un emprunteur accepte un prêt dont la charge serait excessivement élevée.

Mais ce même plafond peut aussi bloquer un dossier. Si, au moment où le prêt est accordé, le TAEG dépasse le seuil applicable, le prêt est usuraire et il est interdit de l’accorder.

Pour un acquéreur, la vraie question n’est donc pas seulement « à quel taux j’emprunte ? », mais « quel est le coût global retenu dans l’offre ? ».

Que faire si une banque refuse le prêt à cause du seuil

La Banque de France indique plusieurs pistes pratiques. Si vous n’avez fait des simulations qu’avec une seule banque, vous pouvez solliciter d’autres établissements de crédit.

Cette mise en concurrence ne garantit pas l’obtention d’un crédit dont le TAEG resterait sous le seuil. Elle peut toutefois vous permettre de comparer les principales composantes du TAEG, en particulier le taux nominal et l’assurance emprunteur. Service-Public.fr rappelle d’ailleurs que, pour un même projet immobilier, une banque peut faire une proposition différente d’une autre et que l’emprunteur est libre de comparer plusieurs offres.

La banque ne peut pas vous imposer le choix de l’assureur. Elle peut exiger une assurance emprunteur et fixer les risques à couvrir, mais vous pouvez choisir vous-même qui vous assure dans les conditions prévues par la banque.

Lorsque le projet est déjà bien avancé, il est aussi utile de relire la fiche d’information standardisée européenne, remise gratuitement au plus tard lors de l’offre de prêt. Elle facilite la comparaison des offres. Vous pouvez également consulter la fiche de Service-Public.fr pour vérifier les étapes du crédit immobilier, le délai de réflexion de 10 jours calendaires et la durée minimale de validité de l’offre de 30 jours calendaires.

Un point de vigilance concret pour les achats sur la côte d’Albâtre

Lorsque le budget d’acquisition s’ajoute à des frais de garantie, à une assurance plus coûteuse ou à des frais annexes, le risque de dépassement mérite d’être vérifié tôt. C’est particulièrement utile avant de vous engager sur un bien, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison de pays. Pour situer les ordres de grandeur des biens actuellement proposés localement, le Cabinet Soudey présente des maisons et appartements sur la côte d'Albâtre ainsi qu’un service d’estimation gratuite d’un bien pour les vendeurs.

Questions fréquentes