Wucherzinssatz : Definition und Berechnung der vierteljährlichen Schwelle
Die gesetzliche Obergrenze für die Kosten eines Kredits für Privatpersonen wird anhand des effektiven Jahreszinses bestimmt: Sobald er den geltenden Schwellenwert überschreitet, wird der Kredit als Wucherkredit eingestuft. Die Berechnung des Wucherzinssatzes beruht auf den durchschnittlichen Zinssätzen des vorherigen Quartals zuzüglich eines Drittels.
Der Verschleißzinssatz legt die gesetzliche Obergrenze für die Gesamtkosten eines Kredits an eine Privatperson, einen Verein oder eine Gebietskörperschaft fest. Bei einer Immobilienfinanzierung zählt nicht nur der Nominalzins, sondern der effektive Jahreszins, also der effektive Jahreszinssatz einschließlich Zinsen und bestimmter obligatorischer Kosten. Überschreitet dieser effektive Jahreszins die für die betreffende Kreditkategorie veröffentlichte Schwelle, darf die Bank den Kredit nicht gewähren.
Für Käufer an der Alabasterküste hat dieser Mechanismus eine sehr konkrete Konsequenz: Er schützt vor zu teuren Angeboten, kann aber auch einen Antrag blockieren, wenn die Kreditversicherung, Sicherheiten oder Gebühren die Obergrenze überschreiten. Nach Angaben der Banque de France wird dieser Schwellenwert anhand der im vorangegangenen Quartal geltenden Durchschnittszinsen berechnet und anschließend um ein Drittel erhöht.
Das Wichtigste
- Der Verschleißzinssatz ist der gesetzlich zulässige maximale effektive Jahreszins, den ein Kreditgeber auf einen Privatkredit anwenden darf.
- Ein Darlehen gilt als Wucherkredit, wenn sein effektiver Jahreszins den zum Zeitpunkt der Vergabe geltenden Schwellenwert überschreitet.
- Die Banque de France berechnet diese Schwelle jedes Quartal auf Grundlage des im vorherigen Quartal beobachteten Durchschnittszinssatzes zuzüglich eines Drittels.
- Vom 1. Februar 2023 bis Dezember 2023 wurde die Anpassung vorübergehend monatlich vorgenommen; anschließend wurde sie wieder vierteljährlich.
- Bei einem Immobilienkredit umfasst der effektive Jahreszins insbesondere den Zinssatz, die Kreditnehmerversicherung, Sicherheiten und bestimmte für die Kreditgewährung vorgeschriebene Kosten.
Was diese Obergrenze genau umfasst
Der Verschleißzinssatz ist der Höchstwert, den Kreditinstitute bei der Vergabe eines Darlehens an eine Privatperson, einen Verein oder eine Gebietskörperschaft anwenden dürfen. Bei einer Privatperson, die zum Kauf einer Wohnung einen Kredit aufnimmt, ist nicht der von der Bank angezeigte Nominalzins maßgeblich, sondern der effektive Jahreszins.
Die Banque de France weist darauf hin, dass der effektive Jahreszins ein „Alles-inbegriffen“-Zinssatz ist. Er umfasst insbesondere:
- der nominale Darlehenszinssatz ;
- die an Vermittler gezahlten oder geschuldeten Gebühren, die an der Gewährung des Darlehens beteiligt waren, sofern diese Gebühren den Erhalt des Kredits oder die angekündigten Konditionen voraussetzen;
- die Kosten für Versicherungen und Pflichtgarantien nach derselben Logik.
Service-Public.fr weist außerdem darauf hin, dass beim Vergleich mehrerer Immobilienangebote der effektive Jahreszins (TAEG) maßgeblich ist. Er berücksichtigt insbesondere den Zinssatz, die Kosten der Kreditnehmerversicherung, die Kosten der Sicherheiten, die an Vermittler zu zahlenden Gebühren, die Kosten der Bewertung der Immobilie, ausgenommen die mit der Eigentumsübertragung verbundenen Eintragungsgebühren, sowie die sonstigen für die Kreditgewährung verlangten Kosten.
Zwei Angebote mit einem ähnlichen Nominalzinssatz können daher zu unterschiedlichen effektiven Jahreszinsen führen. Oft entscheidet sich auf dieser Ebene, ob der gesetzliche Schwellenwert eingehalten wird oder nicht.
Warum dieser Mechanismus existiert
Die Funktion des Verschleißzinssatzes ist zunächst schützend. Nach Angaben der Banque de France soll er verhindern, dass Kreditnehmern zu teure Kredite angeboten werden und sie anschließend in eine schwierige finanzielle Lage geraten.
Diese Obergrenze hat daher eine doppelte Funktion:
- sie begrenzt die maximalen Kosten eines Darlehens;
- sie verbietet Kreditgebern, einen Kredit zu gewähren, dessen effektiver Jahreszins über dem geltenden Schwellenwert liegt.
Wenn ein Antrag wegen Überschreitung des Wucherzinssatzes abgelehnt wird, bedeutet dies nicht unbedingt, dass der Kreditnehmer ein schwaches Profil aufweist. Die Überschreitung kann aus der Addition mehrerer Kostenbestandteile des Kredits entstehen, insbesondere aus Versicherung und Sicherheiten.
Wie berechnet die Banque de France die vierteljährliche Schwelle
Für jede Darlehenskategorie legt das Gesetz den im vorangegangenen Quartal angewandten Durchschnittszinssatz zugrunde und schlägt ein Drittel hinzu. Zur Ermittlung dieses Durchschnittssatzes befragt die Banque de France jedes Quartal die Kreditinstitute und Finanzierungsgesellschaften.
Die Berechnung folgt daher einer zweistufigen Logik:
- die während des vergangenen Quartals geltenden durchschnittlichen effektiven Jahreszinssätze für jede Darlehenskategorie zu beachten;
- diesen durchschnittlichen effektiven Satz um ein Drittel erhöhen, um den für das folgende Quartal geltenden Schwellenwert zu erhalten.
Jede Anpassung wird im Amtsblatt veröffentlicht. Die verschiedenen Schwellenwerte können auch auf der Seite der Banque de France eingesehen werden.
Warum 2023 von einer monatlichen Überprüfung die Rede war
Der normale Ablauf ist vierteljährlich. Vom 1. Februar 2023 bis Dezember 2023 erfolgte die Anpassung jedoch monatlich. Die Banque de France erklärt, dass diese Anpassung in einer Phase steigender Zinsen vorübergehend war, um zu verhindern, dass eine Verschiebung innerhalb desselben Quartals dazu führt, dass die Vergabe von Darlehen auf das folgende Quartal verschoben wird.
Diese außergewöhnliche monatliche Festlegung ist beendet. Die Banque de France erklärte damals, dass die Rückkehr zu einer vierteljährlichen Festlegung durch die Entwicklung der Leitzinsen des Eurosystems, die Beibehaltung des Livret A bei 3 % zu diesem Zeitpunkt und den Rückgang der langfristigen Zinssätze erklärt werde. Ziel ist außerdem, Kreditnehmern eine bessere Planbarkeit zu geben.
Heute muss man, um zu verstehen, ob eine Finanzierung möglich ist, die zum Zeitpunkt der Kreditvergabe geltende vierteljährliche Obergrenze für die betreffende Darlehenskategorie betrachten.
Was dazu führen kann, dass die Obergrenze in einer Immobilienakte überschritten wird
Bei einem Kaufvorhaben konzentrieren sich viele Kreditnehmer zunächst auf den Zinssatz. Eine Überschreitung des Wucherzinssatzes ergibt sich jedoch aus dem effektiven Jahreszins und nicht nur aus diesem Nominalzinssatz.
Service-Public.fr weist darauf hin, dass die Gesamtkosten des zu finanzierenden Vorhabens insbesondere Folgendes umfassen können:
- der Verkaufspreis der Wohnung oder die Baukosten, gegebenenfalls der Grundstückspreis ;
- die Kosten der Darlehensgebergarantie;
- die Notarkosten;
- die Bearbeitungsgebühren der Kreditnehmerversicherung;
- die Vergütung des Maklers;
- die Vergütung des Immobilienmaklers.
Nicht alle diese Elemente fließen automatisch in gleicher Weise in den effektiven Jahreszins ein, doch mehrere von ihnen können dazu beitragen, wenn sie für die Gewährung des Kredits oder der angekündigten Konditionen vorgeschrieben sind. Das erklärt, warum ein scheinbar einfacher Antrag wegen des Wucherzinssatzes abgelehnt werden kann, obwohl der Nominalzinssatz angemessen erscheint.
Bei einem Kauf im Bauträgermodell stellt Service-Public.fr außerdem klar, dass Bereitstellungszinsen bei der Berechnung des effektiven Jahreszinses nicht berücksichtigt werden.
Warum diese Schwelle eine Finanzierung sowohl verhindern als auch absichern kann
Der Verschleißzinssatz sichert die Finanzierung, weil er eine gesetzliche Grenze für die Gesamtkosten des Kredits festlegt. Er verhindert, dass ein Kreditnehmer ein Darlehen annimmt, dessen Belastung übermäßig hoch wäre.
Diese Obergrenze kann eine Akte jedoch auch blockieren. Wenn der effektive Jahreszins zum Zeitpunkt der Kreditvergabe den geltenden Schwellenwert überschreitet, ist der Kredit wucherisch und darf nicht vergeben werden.
| Konzept | Was sie misst | Was Sie überprüfen müssen |
|---|---|---|
| Nominalzinssatz | Der für die Berechnung der Darlehenszinsen verwendete Zinssatz | Er allein reicht nicht aus, um festzustellen, ob der Kredit die Obergrenze einhält |
| Effektiver Jahreszins | Die jährlichen Gesamtkosten des Kredits einschließlich Zinsen und Gebühren | Das ist der Zinssatz, den man mit dem Wucherzinssatz vergleichen muss |
| Wucherzinssatz | Der gesetzlich zulässige maximale effektive Jahreszins | Übersteigt der effektive Jahreszins diesen Wert, darf das Darlehen nicht gewährt werden |
Für einen Erwerber lautet die eigentliche Frage daher nicht nur „zu welchem Zinssatz nehme ich den Kredit auf?“, sondern „welche Gesamtkosten werden im Angebot zugrunde gelegt?“
Was tun, wenn eine Bank das Darlehen wegen des Schwellenwerts ablehnt?
Die Banque de France nennt mehrere praktische Möglichkeiten. Wenn Sie nur bei einer einzigen Bank Berechnungen durchgeführt haben, können Sie weitere Kreditinstitute anfragen.
Diese Vergleichsmöglichkeit garantiert nicht, dass ein Kredit mit einem unter dem Schwellenwert liegenden effektiven Jahreszins erhalten wird. Sie kann Ihnen jedoch ermöglichen, die wichtigsten Bestandteile des effektiven Jahreszinses zu vergleichen, insbesondere den Nominalzins und die Kreditnehmerversicherung. Service-Public.fr weist außerdem darauf hin, dass eine Bank für dasselbe Immobilienprojekt ein anderes Angebot als eine andere Bank machen kann und der Kreditnehmer mehrere Angebote vergleichen darf.
Die Bank darf Ihnen die Wahl des Versicherers nicht vorschreiben. Sie kann eine Restschuldversicherung verlangen und die abzudeckenden Risiken festlegen, aber Sie können unter den von der Bank vorgesehenen Bedingungen selbst wählen, wer Sie versichert.
Wenn das Vorhaben bereits weit fortgeschritten ist, ist es ebenfalls sinnvoll, das standardisierte europäische Informationsblatt erneut zu lesen, das spätestens bei Abgabe des Darlehensangebots kostenlos ausgehändigt wird. Es erleichtert den Vergleich der Angebote. Sie können außerdem das Informationsblatt von Service-Public.fr konsultieren, um die Schritte des Immobilienkredits, die Bedenkfrist von 10 Kalendertagen und die Mindestgültigkeitsdauer des Angebots von 30 Kalendertagen zu überprüfen.
Ein konkreter Aspekt, auf den beim Kauf an der Alabasterküste zu achten ist
Wenn sich zum Kaufbudget noch Kosten für Sicherheiten, eine teurere Versicherung oder zusätzliche Nebenkosten summieren, sollte das Risiko einer Überschreitung frühzeitig geprüft werden. Das ist besonders hilfreich, bevor Sie sich für eine Immobilie entscheiden, sei es eine Wohnung oder ein Landhaus. Um die Größenordnung der derzeit vor Ort angebotenen Immobilien einzuordnen, präsentiert der Cabinet Soudey Häuser und Wohnungen an der Alabasterküste sowie einen Service zur kostenlosen Schätzung einer Immobilie für Verkäufer.
Häufig gestellte Fragen
Was ist der Unterschied zwischen dem Zinssatz und dem Wucherzinssatz ?
Der Zinssatz entspricht der Vergütung für den geliehenen Betrag. Der Verschleißzinssatz ist hingegen die gesetzliche Obergrenze des für einen Kredit geltenden effektiven Jahreszinses. Ein Darlehen kann daher einen akzeptablen Zinssatz haben, aber unmöglich werden, wenn sein effektiver Jahreszins die gesetzliche Schwelle überschreitet.
Wie kann man feststellen, ob mein Kreditangebot die Schwelle überschreitet ?
Vergleichen Sie den in der Kreditofferte oder im FISE angegebenen effektiven Jahreszins mit dem für die Kreditkategorie geltenden Wucherzinssatz. Nicht der Nominalzinssatz muss geprüft werden. Übersteigt der effektive Jahreszins zum Zeitpunkt der Kreditvergabe den Schwellenwert, darf die Bank den Kredit nicht gewähren.
Warum kann die Restschuldversicherung einen Antrag zum Scheitern bringen ?
Weil der effektive Jahreszins insbesondere die Kosten der Restschuldversicherung umfasst, wenn diese Versicherung erforderlich ist, um den Kredit zu erhalten oder ihn zu den angekündigten Bedingungen zu erhalten. Eine teurere Versicherung kann daher dazu führen, dass die Obergrenze überschritten wird, selbst wenn der Nominalzinssatz des Darlehens nicht sehr hoch ist.
Darf die Bank mir ihre Versicherung vorschreiben, damit der Antrag genehmigt wird ?
Nein. Service-Public.fr erklärt, dass die Bank eine Kreditnehmerversicherung verlangen und die abzudeckenden Risiken festlegen kann, jedoch nicht die Wahl des Versicherers vorschreiben darf. Sie können unter den von der Bank vorgesehenen Bedingungen einen anderen Versicherer wählen.
Ändert sich der Verschleißzinssatz jeden Monat ?
Nein, der derzeitige Grundsatz ist eine vierteljährliche Anpassung. Eine monatliche Anpassung gab es vom 1. Februar 2023 bis Dezember 2023 vorübergehend. Seitdem erfolgt die Festsetzung wieder vierteljährlich.
Quellen
- Der Wucherzinssatz, Banque de France
- Ich möchte einen Immobilienkredit aufnehmen | Service Public, service-public.gouv.fr
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