Valor verde de una vivienda : ¿la etiqueta DPE influye en el precio ?

El valor verde de una vivienda influye en el precio de venta, y el impacto del DPE en el precio es ya un elemento concreto del mercado. En 2024, los Notarios de Francia constatan que las viviendas antiguas más eficientes se venden más caras, mientras que las viviendas con un consumo energético muy elevado se venden más baratas.

El DPE no resume por sí solo el valor de un inmueble, pero se ha convertido en un referente central para los compradores. Desde el 1 de julio de 2021, es plenamente oponible. Para los inmuebles afectados, la etiqueta figura en los anuncios, con una mención particular para las viviendas clasificadas F o G.

A tener en cuenta

• En 2024, según los Notarios de Francia, las viviendas eficientes se venden más caras y las viviendas con un consumo energético muy elevado se venden más baratas.
• La proporción de ventas de viviendas antiguas clasificadas F y G en la Francia metropolitana fuera de Córcega se sitúa en el 15 % en 2024, tras una disminución de 2 puntos.
• En las casas antiguas, la proporción de ventas en las clases F y G pasó del 20 % en 2023 al 17 % en 2024.
• Desde el 1 de julio de 2021, el DPE es jurídicamente oponible y un DPE sin un número de identificación ADEME de 13 cifras no es válido.
• Desde el 1 de julio de 2024, las viviendas de menos de 40 m² se benefician de umbrales adaptados, con un efecto significativo en algunas calificaciones.

El DPE influye efectivamente en el precio, pero no como una baremación automática

La constatación nacional es clara: la eficiencia energética influye en los precios. Los Notaires de France indican que en 2024 las viviendas antiguas más eficientes se venden más caras, mientras que los inmuebles con un consumo energético muy elevado se venden más baratos.

Sin embargo, esta tendencia no se convierte en una fórmula única. Los datos disponibles indican la dirección del mercado, no un porcentaje de descuento o de sobreprecio válido para cada venta. Dos viviendas clasificadas como F no serán necesariamente objeto de la misma negociación, ya que el comprador también tiene en cuenta la naturaleza del inmueble, las obras ya realizadas y la calidad de los justificantes.

Por tanto, el valor verde es un factor entre otros, pero un factor visible desde muy pronto, ya desde el anuncio y antes incluso de la visita.

Por qué la etiqueta energética pesa más que antes

Varios cambios explican este peso creciente.

Un diagnóstico que ha adquirido carácter vinculante

Desde el 1 de julio de 2021, el DPE ya no es meramente informativo: es plenamente oponible. Por tanto, tiene un alcance jurídico comparable al de los demás diagnósticos inmobiliarios, salvo en lo relativo a las recomendaciones de obras, que siguen siendo orientativas.

Una información visible en los anuncios correspondientes

Desde que se pone a la venta o en alquiler, el DPE debe poder comunicarse a cualquier persona interesada que lo solicite. Para los inmuebles sujetos a este diagnóstico, los anuncios deben mostrar las etiquetas energética y climática, así como la mención que señala un consumo energético excesivo cuando la vivienda está clasificada como F o G. Desde el 1 de enero de 2022, también deben incluir un rango estimado de la factura energética teórica.

Esta presentación cambia la negociación. El comprador compara más fácilmente dos propiedades similares y anticipa mejor el coste de uso, aunque la administración recuerda que esta estimación no debe compararse con las facturas reales de los ocupantes.

Unas limitaciones que van más allá del mero consumo

El DPE informa tanto sobre el consumo de energía como sobre las emisiones de gases de efecto invernadero. Para obtener una etiqueta de la A a la G, la vivienda debe alcanzar un nivel mínimo en cada uno de los dos criterios. Por tanto, la clasificación es una señal más completa que antes.

Las clases F y G están especialmente expuestas a la negociación

Las viviendas clasificadas como F o G se identifican como viviendas muy ineficientes energéticamente. Esta categoría se ha convertido en prioritaria en las políticas públicas de renovación, y eso se refleja en el mercado.

En la Francia metropolitana, excepto Córcega, la proporción de ventas de viviendas antiguas clasificadas F y G aumentó en 2022 y luego en 2023. En 2024, disminuyó 2 puntos hasta alcanzar el 15 %. Según los Notarios de Francia, este retroceso solo afecta al mercado de las viviendas unifamiliares antiguas, donde la proporción de ventas de las clases F y G pasó del 20 % en 2023 al 17 % en 2024.

Para un comprador arrendador, el asunto es más delicado debido a las normas de decencia energética aplicables al alquiler.

Lo que puede hacer el vendedor para poner mejor en valor su inmueble

El primer recurso no consiste necesariamente en iniciar obras de inmediato. Primero hay que comprobar que el DPE refleja correctamente la vivienda.

Preparar justificantes completos

La Administración subraya que, desde que el DPE es oponible, los datos utilizados para elaborarlo deben poder justificarse. Por tanto, es importante conservar los documentos relativos a las obras para que se tengan en cuenta en el diagnóstico.

Al vendedor le interesa reunir antes de la visita la información relativa al aislamiento, las carpinterías, la calefacción, la ventilación o la producción de agua caliente. Sin justificantes, algunas mejoras podrían no tenerse suficientemente en cuenta.

Comprobar el documento

El informe también debe incluir un número de identificación ADEME de 13 cifras. Sin este número, el DPE no es válido. Por tanto, antes de poner una vivienda a la venta, conviene comprobar la fecha, la validez y la identificación del documento.

Examine detenidamente las superficies pequeñas

Desde el 1 de julio de 2024, las viviendas de menos de 40 m² se benefician de umbrales más adaptados. El efecto puede ser importante: unas 140.000 viviendas ya no se clasifican como F o G tras este cambio. Para un inmueble diagnosticado antes de esa fecha, puede descargarse gratuitamente un certificado de nueva calificación en el Observatorio DPE-Audit de la ADEME y adjuntarse al DPE inicial.

Para un estudio o un pequeño apartamento, esta verificación puede cambiar la percepción de la propiedad desde el anuncio.

Desde el 1 de enero de 2026, el coeficiente de conversión de la electricidad utilizado para calcular el DPE ha pasado de 2,3 a 1,9. Así, una vivienda calentada con electricidad puede obtener una mejor calificación sin realizar obras. Un DPE realizado en 2025 o antes, que siga siendo válido, puede actualizarse gratuitamente, sin una nueva visita del técnico, cuando la calificación mejore.

Obras, recomendaciones y auditoría: lo que realmente puede ayudar a la venta

Un mal DPE no obliga automáticamente a realizar obras antes de vender. Los escenarios mencionados en el informe no son obligatorios. En cambio, ofrecen un marco útil para comprender qué frena la clasificación y qué puede mejorar el valor percibido del inmueble.

Las recomendaciones del DPE

El informe contiene recomendaciones sobre el uso, el mantenimiento de los equipos y las obras. Distingue entre obras esenciales y otras obras, con ahorros cuantificados en el consumo de energía y en las emisiones de gases de efecto invernadero.

Para una vivienda energéticamente ineficiente, deben proponerse dos opciones:

• un conjunto de obras prioritarias para salir del estado de vivienda energéticamente ineficiente;
• un conjunto de obras para alcanzar un nivel eficiente, de clase A o B, salvo que se opongan limitaciones técnicas o arquitectónicas.

Estos elementos son útiles durante una venta, ya que ofrecen al comprador una visión más concreta del potencial de mejora.

En una comunidad de propietarios, un certificado de eficiencia energética colectivo no siempre refleja las obras realizadas en una vivienda

En los edificios antiguos de viviendas colectivas, hay un aspecto que merece especial atención. Cuando se realiza un certificado de eficiencia energética del edificio, este puede, bajo ciertas condiciones, generar los certificados individuales de los apartamentos sin visitar cada vivienda. Esta simplificación es útil, pero no integra necesariamente todas las particularidades de una unidad privativa.

La Administración precisa que un copropietario que haya realizado obras en su apartamento puede sustituir este DPE generado a partir de datos colectivos por un DPE individual clásico, elaborado tras visitar la vivienda. Esto permite reflejar mejor el rendimiento real del bien.

Para un vendedor de un apartamento, es una palanca importante. Si ha cambiado las carpinterías, mejorado el aislamiento o sustituido determinados equipos, un DPE individual puede reflejar mejor estas inversiones que un documento elaborado a partir de datos colectivos.

Cómo traducir el DPE en una estrategia de precios realista

La reacción adecuada consiste en distinguir tres situaciones.

• Si la etiqueta es buena y reciente, hay que hacerla legible y coherente con el resto de la información del anuncio.
• Si la etiqueta es media, hay que mostrar lo que realmente significa en términos de uso, costes estimados y potencial de mejora.
• Si la etiqueta es baja, hay que evitar que un diagnóstico impreciso u obsoleto provoque una depreciación mayor de la necesaria.

La eficiencia energética no sustituye una valoración seria del inmueble. La influye. Para establecer un precio coherente, puede ser útil contrastar el contenido del DPE con una valoración gratuita y sin compromiso, especialmente en casas rurales, casas de campo alargadas o casas de techumbre de paja cuyas características técnicas a veces difieren mucho de un inmueble a otro.

Por parte de los compradores, consultar inmuebles comparables con una calificación claramente visible también permite comprender mejor las diferencias observadas entre las casas y apartamentos ofrecidos en la Costa de Alabastro.

Para profundizar, el Ministerio detalla el funcionamiento del certificado de eficiencia energética, y los Notarios de Francia publican periódicamente sus análisis sobre el valor verde de las viviendas.

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