Grüner Wert einer Wohnung : Beeinflusst das DPE-Label den Preis ?

Der ökologische Wert einer Wohnung beeinflusst den Verkaufspreis, und der Einfluss des Energieausweises auf den Preis ist inzwischen ein konkreter Marktfaktor. 2024 stellten die französischen Notare fest, dass die leistungsfähigsten Altbauwohnungen teurer verkauft werden, während sehr energieintensive Wohnungen günstiger verkauft werden.

Der Energieausweis allein fasst den Wert einer Immobilie nicht zusammen, ist aber zu einem zentralen Orientierungspunkt für Käufer geworden. Seit dem 1. Juli 2021 ist er vollumfänglich rechtlich bindend. Bei den betreffenden Immobilien erscheint das Label in den Anzeigen, mit einem besonderen Hinweis auf Wohnungen der Klassen F oder G.

Das Wichtigste

• Im Jahr 2024 wurden laut den französischen Notaren energieeffiziente Wohnungen teurer verkauft, während sehr energieintensive Wohnungen günstiger verkauft wurden.
• Der Anteil der Verkäufe von Altwohnungen in den Energieeffizienzklassen F und G im französischen Mutterland ohne Korsika beläuft sich 2024 auf 15 %, nach einem Rückgang um 2 Prozentpunkte.
• Bei älteren Häusern sank der Anteil der Verkäufe in den Energieklassen F und G von 20 % im Jahr 2023 auf 17 % im Jahr 2024.
• Seit dem 1. Juli 2021 ist der DPE rechtlich verbindlich, und ein DPE ohne 13-stellige ADEME-Identifikationsnummer ist ungültig.
• Seit dem 1. Juli 2024 gelten für Wohnungen mit weniger als 40 m² angepasste Schwellenwerte, was sich auf bestimmte Energieeffizienzklassen deutlich auswirkt.

Der Energieausweis beeinflusst den Preis durchaus, aber nicht wie eine automatische Preistabelle

Das nationale Bild ist eindeutig: Die Energieeffizienz wirkt sich auf die Preise aus. Die französischen Notare weisen darauf hin, dass sich 2024 die energieeffizientesten Altbauwohnungen teurer verkaufen, während sehr energieintensive Immobilien günstiger verkauft werden.

Diese Tendenz führt jedoch nicht zu einer einheitlichen Formel. Die verfügbaren Daten zeigen die Marktrichtung, aber keinen für jeden Verkauf gültigen prozentualen Abschlag oder Aufschlag. Zwei mit F eingestufte Wohnungen werden nicht unbedingt Gegenstand derselben Verhandlung sein, da der Käufer auch die Art der Immobilie, bereits durchgeführte Arbeiten und die Qualität der Belege berücksichtigt.

Der ökologische Wert ist somit ein Faktor unter mehreren, aber ein sehr früh sichtbarer Faktor – bereits in der Anzeige und noch vor der Besichtigung.

Warum das Energielabel heute stärker ins Gewicht fällt

Mehrere Entwicklungen erklären diese zunehmende Bedeutung.

Ein Gutachten, das rechtlich bindend geworden ist

Seit dem 1. Juli 2021 ist der DPE nicht mehr nur informativ: Er ist vollständig rechtlich verbindlich. Damit hat er eine Rechtswirkung, die mit der anderer Immobiliendiagnosen vergleichbar ist, ausgenommen die Empfehlungen zu Renovierungsarbeiten, die weiterhin unverbindlich sind.

Eine in den betreffenden Anzeigen sichtbare Information

Ab dem Zeitpunkt des Verkaufs- oder Vermietungsangebots muss der DPE jeder interessierten Person, die ihn anfordert, zugänglich gemacht werden. Bei Immobilien, für die diese Diagnose vorgeschrieben ist, müssen die Anzeigen die Energie- und Klimaklassen sowie einen Hinweis auf den übermäßigen Energieverbrauch enthalten, wenn die Wohnung in die Klasse F oder G eingestuft ist. Seit dem 1. Januar 2022 müssen sie außerdem eine geschätzte Bandbreite der theoretischen Energiekosten angeben.

Diese Darstellung verändert die Verhandlung. Der Käufer kann zwei ähnliche Immobilien leichter vergleichen und die Nutzungskosten besser einschätzen, auch wenn die Verwaltung daran erinnert, dass diese Schätzung nicht mit den tatsächlichen Rechnungen der Bewohner verglichen werden darf.

Einschränkungen, die über den bloßen Verbrauch hinausgehen

Der Energieausweis informiert sowohl über den Energieverbrauch als auch über die Treibhausgasemissionen. Um ein Label von A bis G zu erhalten, muss die Wohnung bei beiden Kriterien ein Mindestniveau erreichen. Die Einstufung ist daher aussagekräftiger als früher.

Die Klassen F und G sind besonders stark Verhandlungen ausgesetzt

Wohnungen der Energieklassen F oder G gelten als Energiefresser. Diese Kategorie ist bei der öffentlichen Renovierungspolitik prioritär geworden, was sich auf dem Markt bemerkbar macht.

Im französischen Mutterland ohne Korsika stieg der Anteil der Verkäufe älterer Wohnungen mit den Energieklassen F und G 2022 und anschließend 2023. 2024 ging er um 2 Prozentpunkte zurück und erreichte 15 %. Laut den französischen Notaren betrifft dieser Rückgang nur den Markt für ältere Einfamilienhäuser, bei denen der Anteil der Verkäufe in den Klassen F und G von 20 % im Jahr 2023 auf 17 % im Jahr 2024 sank.

Für einen vermietenden Käufer ist das Thema aufgrund der für die Vermietung geltenden Anforderungen an die energetische Wohnqualität sensibler.

Was der Verkäufer tun kann, um den Wert seiner Immobilie besser hervorzuheben

Der erste Ansatzpunkt besteht nicht unbedingt darin, sofort Arbeiten durchzuführen. Zunächst sollte geprüft werden, ob der Energieausweis die Wohnung korrekt widerspiegelt.

Vollständige Nachweise vorbereiten

Die Verwaltung weist darauf hin, dass die zur Erstellung des Energieausweises verwendeten Daten seit dessen rechtlicher Verbindlichkeit nachgewiesen werden können müssen. Daher ist es wichtig, die Unterlagen zu den Arbeiten aufzubewahren, damit sie bei der Diagnose berücksichtigt werden.

Ein Verkäufer sollte vor der Besichtigung die Unterlagen zur Dämmung, zu Fenstern und Türen, zur Heizung, zur Lüftung oder zur Warmwasserbereitung zusammentragen. Ohne Nachweise werden manche Verbesserungen möglicherweise nicht ausreichend berücksichtigt.

Das Dokument überprüfen

Der Bericht muss außerdem eine 13-stellige ADEME-Identifikationsnummer enthalten. Ohne diese Nummer ist der Energieausweis nicht gültig. Vor einem Verkauf sollte daher das Datum, die Gültigkeit und die Identifizierung des Dokuments überprüft werden.

Kleine Wohnflächen genau betrachten

Seit dem 1. Juli 2024 gelten für Wohnungen mit weniger als 40 m² besser angepasste Schwellenwerte. Die Auswirkungen können erheblich sein: Nach dieser Änderung sind etwa 140.000 Wohnungen nicht mehr in die Klassen F oder G eingestuft. Für eine Immobilie, für die bereits vor diesem Datum eine Diagnose erstellt wurde, kann eine Bescheinigung über die neue Energieeffizienzklasse kostenlos beim DPE-Audit-Observatorium der ADEME heruntergeladen und dem ursprünglichen DPE beigefügt werden.

Bei einem Studio oder einer kleinen Wohnung kann diese Überprüfung bereits bei der Annonce die Wahrnehmung der Immobilie verändern.

Seit dem 1. Januar 2026 ist der im Rahmen der DPE-Berechnung verwendete Umrechnungsfaktor für Strom von 2,3 auf 1,9 gesunken. Eine mit Strom beheizte Wohnung kann dadurch ohne Renovierungsarbeiten eine bessere Energieeffizienzklasse erhalten. Ein im Jahr 2025 oder früher erstellter und noch gültiger DPE kann kostenlos aktualisiert werden, ohne dass der Diagnostiker die Immobilie erneut besichtigen muss, wenn sich die Energieeffizienzklasse verbessert.

Arbeiten, Empfehlungen und Gutachten: Was beim Verkauf wirklich helfen kann

Ein schlechter DPE zwingt nicht automatisch dazu, vor dem Verkauf Arbeiten durchzuführen. Die im Bericht genannten Szenarien sind nicht verpflichtend. Sie bieten jedoch einen nützlichen Rahmen, um zu verstehen, was die Einstufung beeinträchtigt und was den wahrgenommenen Wert der Immobilie verbessern kann.

Die Empfehlungen des DPE

Der Bericht enthält Empfehlungen zur Nutzung, Wartung der Anlagen und zu Arbeiten. Er unterscheidet zwischen wesentlichen Arbeiten und anderen Arbeiten und beziffert die Einsparungen beim Energieverbrauch und bei den Treibhausgasemissionen.

Für eine energetische Problemimmobilie müssen zwei Maßnahmenpakete angeboten werden:

• ein Paket vorrangiger Maßnahmen, um den Zustand eines Energiefresser-Gebäudes zu verlassen;
• ein Maßnahmenpaket, um ein leistungsfähiges Niveau der Energieeffizienzklasse A oder B zu erreichen, es sei denn, technische oder architektonische Einschränkungen sprechen dagegen.

Diese Elemente sind bei einem Verkauf hilfreich, da sie dem Käufer eine konkretere Vorstellung vom Verbesserungspotenzial geben.

Bei Miteigentum spiegelt ein gemeinschaftlicher DPE die an einer Einheit durchgeführten Arbeiten nicht immer wider

Bei älteren Mehrfamilienhäusern verdient ein Punkt besondere Aufmerksamkeit. Wird ein Gebäudedatenblatt (DPE) für ein Gebäude erstellt, kann es unter bestimmten Voraussetzungen die individuellen DPE der Wohnungen hervorbringen, ohne jede Wohnung zu besichtigen. Diese Vereinfachung ist hilfreich, berücksichtigt jedoch nicht zwangsläufig alle Besonderheiten einer einzelnen Einheit.

Die Verwaltung stellt klar, dass ein Miteigentümer, der Arbeiten in seiner Wohnung durchgeführt hat, diesen anhand der gemeinschaftlichen Daten erstellten Energieausweis durch einen klassischen individuellen Energieausweis ersetzen kann, der nach Besichtigung der Wohnung erstellt wird. Dadurch lässt sich die tatsächliche Energieeffizienz der Immobilie besser wiedergeben.

Für einen Wohnungsverkäufer ist dies ein wichtiger Hebel. Wenn Sie Fenster und Türen ausgetauscht, die Dämmung verbessert oder bestimmte Ausstattungen ersetzt haben, kann ein individuelles DPE diese Investitionen besser widerspiegeln als ein Dokument, das auf Grundlage gemeinschaftlicher Daten erstellt wurde.

Wie man den Energieausweis in eine realistische Preisstrategie übersetzt

Die richtige Vorgehensweise besteht darin, drei Situationen zu unterscheiden.

• Ist das Energielabel gut und aktuell, muss es lesbar und mit den übrigen Angaben der Anzeige stimmig dargestellt werden.
• Ist das Energielabel mittelmäßig, muss gezeigt werden, was es tatsächlich hinsichtlich Nutzung, geschätzter Kosten und Verbesserungspotenzial bedeutet.
• Ist das Energielabel schlecht, sollte vermieden werden, dass eine ungenaue oder veraltete Diagnose zu einer stärkeren als notwendigen Wertminderung führt.

Die Energieeffizienz ersetzt keine seriöse Bewertung der Immobilie. Sie beeinflusst sie. Um einen stimmigen Preis festzulegen, kann es sinnvoll sein, den Inhalt des Energieausweises mit einer kostenlosen und unverbindlichen Bewertung abzugleichen, insbesondere bei Landhäusern, Langhäusern oder Reetdachhäusern, deren technische Merkmale sich von einer Immobilie zur anderen teilweise deutlich unterscheiden.

Auf Käuferseite ermöglicht der Vergleich ähnlicher Immobilien mit deutlich angegebener Energieeffizienzklasse ebenfalls, die bei den an der Alabasterküste angebotenen Häusern und Wohnungen beobachteten Unterschiede besser zu verstehen.

Für weitere Informationen erläutert das Ministerium die Funktionsweise des Energieausweises, und die französischen Notare veröffentlichen regelmäßig ihre Analysen zum grünen Wert von Wohnimmobilien.

Häufig gestellte Fragen