Agencia de gestión de alquileres: las garantías que hay que comprobar antes de firmar
Antes de firmar con una agencia de gestión de alquileres, deben comprobarse la tarjeta profesional, la garantía financiera y el seguro de responsabilidad civil profesional, ya que condicionan el derecho a ejercer y la seguridad de las cantidades cobradas.
Antes de confiar su inmueble a una agencia de gestión de alquileres, la primera comprobación se refiere a tres puntos muy concretos: la tarjeta profesional con la mención adecuada, la garantía financiera y el seguro de responsabilidad civil profesional. Estos elementos condicionan el derecho a ejercer y la protección de los fondos que el profesional pueda recibir por cuenta de usted.
En el alquiler anual, es útil releer atentamente el documento contractual propuesto por el profesional. En la costa de Albâtre, donde muchos propietarios alquilan una vivienda que no ocupan a diario, estas comprobaciones complementan las relacionadas con las obligaciones del arrendador y los controles que el agente puede realizar.
A tener en cuenta
- La gestión inmobiliaria es una actividad regulada: el profesional debe disponer de una tarjeta profesional que indique la actividad ejercida.
- En la gestión inmobiliaria, la garantía financiera es obligatoria; el mínimo es de 30.000 € durante los 2 primeros años de actividad y, posteriormente, de 110.000 € como mínimo.
- El umbral de 30.000 € no se aplica a determinadas personas jurídicas cuando un representante legal o estatutario ya ha estado sujeto anteriormente a esta obligación.
- El seguro de responsabilidad civil profesional es obligatorio; cubre los daños personales, materiales e inmateriales, incluidos los causados por los empleados.
- Para la compra, venta o alquiler de un inmueble, la intervención de un agente inmobiliario como intermediario requiere un mandato escrito.
Comprobar primero el derecho a ejercer la gestión inmobiliaria
La gestión del alquiler no es una simple prestación administrativa. Según la ficha oficial sobre el agente inmobiliario, se trata de una profesión regulada. Para ejercer, el profesional debe disponer de una tarjeta profesional.
Esta tarjeta debe corresponder a la actividad realmente ejercida. Para un propietario que confía una vivienda para alquilarla durante todo el año, lo esencial es la mención relativa a la gestión inmobiliaria. La administración recuerda también que la aptitud profesional, la honorabilidad, la garantía financiera y el seguro de responsabilidad civil profesional se controlan para la expedición o renovación de la tarjeta.
Para un arrendador, lo útil es pedir la identificación del titular de la tarjeta y de la actividad cubierta.
La garantía financiera, un aspecto clave cuando la agencia recibe sus alquileres
En la gestión inmobiliaria, la garantía financiera es obligatoria. Para un arrendador, es especialmente importante, ya que el gestor puede recibir cantidades por su cuenta: alquiler, fianza u otros fondos relacionados con el contrato.
La Administración precisa que esta garantía adopta la forma de un compromiso escrito o de un certificado expedido por:
- una compañía de seguros autorizada,
- una entidad de crédito,
- una sociedad financiera,
- o la Caisse des dépôts et consignations.
Su función es garantizar los fondos abonados por los clientes y permitir su reembolso en caso de insolvencia de la agencia.
Los importes mínimos que debe conocer
El importe mínimo de la garantía es de 30.000 € durante los 2 primeros años de actividad, y después de 110.000 € como mínimo. Esta cantidad garantizada se aplica a cada actividad inmobiliaria ejercida, por ejemplo, compraventa, gestión o administración de fincas.
La ficha oficial añade una precisión útil: el umbral de 30.000 € no se aplica a las personas jurídicas cuando uno de sus representantes legales o estatutarios ya haya estado sujeto anteriormente a esta obligación de garantía.
Lo que hay que examinar concretamente
Si la agencia recibe fondos, conviene comprobar detenidamente el certificado de garantía financiera. Cuando esta garantía la proporciona un banco o una aseguradora, debe abrirse una cuenta específica para recibir los pagos o entregas relacionados con el mandato de intermediación. La norma oficial precisa que solo puede abrirse una cuenta de este tipo por titular de la tarjeta profesional.
Para la gestión inmobiliaria, esta exigencia es especialmente importante, ya que la administración indica que no es posible presentar una declaración de no tenencia de fondos para esta actividad.
| Garantía que debe comprobarse | Lo que dice la norma | Por qué es útil para el arrendador |
|---|---|---|
| Tarjeta profesional | Es obligatoria y debe indicar la actividad ejercida. | Comprueba que la agencia puede gestionar legalmente un inmueble por cuenta suya. |
| Garantía financiera | Es obligatoria en la gestión inmobiliaria; mínimo de 30.000 € durante los 2 primeros años, y después un mínimo de 110.000 €. El umbral de 30.000 € no se aplica a determinadas personas jurídicas cuando un representante ya ha estado sujeto a esta obligación. | Protege los fondos cobrados por su cuenta en caso de insolvencia financiera. |
| Cuenta asignada a los fondos recibidos | Si la garantía la proporciona un banco o una aseguradora, debe abrirse una cuenta específica para los pagos recibidos en el marco del mandato de intermediación. | Sabe cómo deben tratarse las cantidades entregadas a la agencia. |
| Seguro de responsabilidad civil profesional | Es obligatoria para ejercer la profesión. | Permite indemnizar en caso de daños causados al cliente. |
El seguro de responsabilidad civil profesional, la garantía frente a errores y daños
El seguro de responsabilidad civil profesional es obligatorio para el agente inmobiliario. No protege únicamente al profesional: también sirve para indemnizar a sus clientes en caso de daños.
Según la administración, este seguro cubre tres categorías de riesgos:
- los daños corporales, por ejemplo una lesión durante una visita;
- los daños materiales, por ejemplo la pérdida de llaves;
- los daños inmateriales, por ejemplo un olvido de diagnóstico o una operación realizada basándose en información errónea.
La cobertura también se extiende a los daños causados por los empleados de la agencia. Para un propietario, esta garantía es tan importante como la garantía financiera: una protege los fondos depositados y la otra responde de las faltas e incidentes que puedan causar un perjuicio.
El certificado del seguro de responsabilidad civil profesional forma parte, además, de los documentos exigidos para la expedición y renovación de la tarjeta profesional.
Las comprobaciones técnicas y financieras que puede realizar el profesional
Más allá de los certificados, la ficha oficial sobre el agente inmobiliario describe las tareas que un profesional puede llevar a cabo : redactar y firmar un mandato, definir con el propietario el precio del alquiler y el importe de los gastos, enseñar el inmueble, redactar un inventario y verificar los aspectos técnicos y financieros de la transacción.
Entre estos elementos, la administración cita en particular:
- los ingresos de los clientes,
- el informe energético de un inmueble,
- la superficie.
Delegar la gestión no sustituye las obligaciones del arrendador
Firmar con un profesional no elimina las obligaciones vinculadas a la propia vivienda. Según las obligaciones del propietario arrendador, debe entregar una vivienda digna, sin riesgos para la seguridad o la salud del inquilino.
Por último, las obras que no correspondan a las reparaciones a cargo del inquilino siguen siendo exclusivamente de su responsabilidad durante toda la duración del contrato.
Antes de poner la vivienda en alquiler, se impone una pregunta sencilla: ¿el estado real de la vivienda permite cumplir estas obligaciones? Si persisten dudas sobre la habitabilidad, los documentos que deben entregarse o las obras que corren a su cargo, la ADIL, un abogado o un profesional del derecho puede orientarle.
Un último control que a menudo se pasa por alto: la honorabilidad del profesional
Para obtener y conservar su tarjeta, el profesional no debe estar sujeto a determinadas condenas o medidas, por ejemplo, una condena firme por delito desde hace menos de 10 años, una quiebra personal o una prohibición de administrar. Ejercer pese a estas prohibiciones constituye una infracción penal castigada con 5 años de prisión y una multa de 375.000 €. El arrendador no puede comprobar por sí mismo estas condenas: la tarjeta profesional, expedida por el presidente de la CCI a las personas que cumplen estas condiciones, sigue siendo, por tanto, el elemento que debe comprobarse.
Preguntas frecuentes
¿Cuáles son las tres garantías que deben solicitarse antes de firmar con una agencia de gestión de alquileres ?
Compruebe primero la tarjeta profesional correspondiente a la actividad ejercida y, después, el certificado de garantía financiera y el certificado del seguro de responsabilidad civil profesional. En la gestión inmobiliaria, estos tres puntos forman parte de la base legal para ejercer la actividad.
¿Puede una agencia gestionar mi inmueble sin garantía financiera?
Para la actividad de gestión inmobiliaria, la garantía financiera es obligatoria. La ficha oficial precisa además que para esta actividad no es posible declarar que no se poseen fondos.
¿Qué importe mínimo de garantía financiera debe tenerse en cuenta ?
El mínimo es de 30.000 € durante los 2 primeros años de actividad, y después de 110.000 € como mínimo. El umbral de 30.000 € no se aplica a las personas jurídicas cuando un representante legal o estatutario ya haya estado sujeto anteriormente a esta obligación. Esta cantidad garantizada se aplica a cada actividad inmobiliaria ejercida.
¿El seguro de responsabilidad civil profesional cubre únicamente al agente o también al propietario?
Protege al profesional, pero también sirve para indemnizar a sus clientes en caso de daños. La cobertura incluye los daños personales, materiales e inmateriales, incluidos los causados por los empleados de la agencia.
Si firmo con una agencia, ¿sigo siendo responsable de la conformidad de la vivienda ?
Sí, el arrendador sigue obligado a proporcionar una vivienda digna, sin peligro para la seguridad o la salud del inquilino. También debe asumir las obras que no correspondan a las reparaciones locativas.
Fuentes
- Agente inmobiliario: condiciones de acceso y ejercicio en Francia | Service Public Entreprendre, entreprendre.service-public.gouv.fr
- Centro de recursos: su búsqueda - Jurisprudencia (página 19 de 135) - ANIL, ANIL
- Contrato de arrendamiento de vivienda: obligaciones del propietario (arrendador) | Service Public, service-public.gouv.fr
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