Agenzia di gestione locativa: le garanzie da verificare prima di firmare
Prima di firmare con un'agenzia di gestione locativa, occorre verificare la licenza professionale, la garanzia finanziaria e l'assicurazione RC professionale, poiché condizionano il diritto di esercitare e la sicurezza delle somme incassate.
Prima di affidare il vostro immobile a un'agenzia di gestione locativa, la prima verifica riguarda tre punti molto concreti: la licenza professionale con la corretta abilitazione, la garanzia finanziaria e l'assicurazione di responsabilità civile professionale. Questi elementi condizionano il diritto di esercitare e la protezione dei fondi che il professionista può ricevere per vostro conto.
Nella locazione annuale, è utile rileggere attentamente il documento contrattuale proposto dal professionista. Sulla costa d'Albâtre, dove numerosi proprietari affittano un alloggio che non occupano quotidianamente, queste verifiche completano quelle relative agli obblighi del locatore e ai controlli che l'agente è in grado di effettuare.
Da ricordare
- La gestione immobiliare è un’attività regolamentata: il professionista deve essere titolare di una tessera professionale recante l’indicazione dell’attività esercitata.
- Nella gestione immobiliare, la garanzia finanziaria è obbligatoria; il minimo è di 30.000 € durante i primi 2 anni di attività, poi di almeno 110.000 €.
- La soglia di 30.000 € non si applica ad alcune persone giuridiche quando un rappresentante legale o statutario è già stato precedentemente soggetto a tale obbligo.
- L’assicurazione di responsabilità civile professionale è obbligatoria ; copre i danni fisici, materiali e immateriali, compresi quelli causati dai dipendenti.
- Per l’acquisto, la vendita o la locazione di un immobile, l’intervento di un agente immobiliare come intermediario richiede un mandato scritto.
Verificare innanzitutto il diritto di esercitare la gestione immobiliare
La gestione locativa non è una semplice prestazione amministrativa. Secondo la scheda ufficiale sull’agente immobiliare, si tratta di una professione regolamentata. Per esercitare, il professionista deve essere titolare di una tessera professionale.
Questa carta deve corrispondere all’attività effettivamente esercitata. Per un proprietario che affida un alloggio da affittare tutto l’anno, l’elemento essenziale è la menzione relativa alla gestione immobiliare. L’amministrazione ricorda inoltre che l’idoneità professionale, l’onorabilità, la garanzia finanziaria e l’assicurazione RCP sono verificate per il rilascio o il rinnovo della carta.
Per un locatore, la cosa utile da fare consiste quindi nel chiedere l’identificazione del titolare della carta e dell’attività coperta.
La garanzia finanziaria, un punto chiave quando l’agenzia riceve i suoi canoni
Nella gestione immobiliare, la garanzia finanziaria è obbligatoria. Per un locatore è particolarmente importante, poiché il gestore può ricevere somme per tuo conto: canone, deposito cauzionale o altri fondi legati al contratto di locazione.
L’amministrazione precisa che questa garanzia assume la forma di un impegno scritto o di un’attestazione rilasciata da:
- un’impresa di assicurazione autorizzata,
- un istituto di credito,
- una società di finanziamento,
- o la Cassa dei depositi e delle consignazioni.
Il suo ruolo è garantire i fondi versati dai clienti e consentirne il rimborso in caso di difficoltà finanziarie dell'agenzia.
Gli importi minimi da conoscere
L’importo minimo della garanzia è di 30.000 € durante i primi 2 anni di attività, poi di almeno 110.000 €. Questa somma garantita si applica a ogni attività immobiliare esercitata, ad esempio compravendita, gestione o amministrazione condominiale.
La scheda ufficiale aggiunge un chiarimento utile : la soglia di 30.000 € non riguarda le persone giuridiche quando uno dei loro rappresentanti legali o statutari è già stato precedentemente soggetto a questo obbligo di garanzia.
Ciò che occorre esaminare concretamente
Se l’agenzia riceve fondi, è opportuno verificare attentamente l’attestazione della garanzia finanziaria. Quando tale garanzia è fornita da una banca o da un assicuratore, deve essere aperto un conto dedicato a ricevere i versamenti o le somme connesse al mandato di intermediazione. La regola ufficiale precisa che può essere aperto un solo conto di questo tipo per titolare della tessera professionale.
Per la gestione immobiliare, questo requisito è particolarmente importante, poiché l’amministrazione indica che per questa attività non è possibile presentare una dichiarazione di non detenzione di fondi.
| Garanzia da verificare | Cosa dice la regola | Perché è utile al locatore |
|---|---|---|
| Tessera professionale | È obbligatoria e deve riportare l’indicazione dell’attività esercitata. | Verifichi che l’agenzia possa gestire legalmente un immobile per tuo conto. |
| Garanzia finanziaria | È obbligatoria nella gestione immobiliare; minimo di 30.000 € per i primi 2 anni, poi minimo di 110.000 €. La soglia di 30.000 € non si applica ad alcune persone giuridiche quando un rappresentante è già stato soggetto a tale obbligo. | Protegge i fondi incassati per vostro conto in caso di insolvenza finanziaria. |
| Conto destinato ai fondi ricevuti | Se la garanzia è fornita da una banca o da un assicuratore, deve essere aperto un conto dedicato ai versamenti ricevuti nell’ambito del mandato di intermediazione. | Sai come devono essere trattate le somme versate all’agenzia. |
| Assicurazione RCP | È obbligatoria per l’esercizio della professione. | Consente l’indennizzo in caso di danni causati al cliente. |
L’assicurazione RCP, la garanzia contro gli errori e i danni
L’assicurazione di responsabilità civile professionale è obbligatoria per l’agente immobiliare. Non protegge solo il professionista: serve anche a risarcire i clienti in caso di danno.
Secondo l’amministrazione, questa assicurazione copre tre categorie di rischi:
- i danni fisici, ad esempio una ferita durante una visita;
- i danni materiali, ad esempio lo smarrimento delle chiavi;
- i danni immateriali, ad esempio una diagnosi dimenticata o un'operazione effettuata sulla base di informazioni errate.
La copertura si estende anche ai danni causati dai dipendenti dell’agenzia. Per un proprietario, questa garanzia conta quanto la garanzia finanziaria: la prima protegge i fondi detenuti, l’altra risponde di errori e incidenti che possono causare un danno.
L’attestazione dell’assicurazione RCP fa inoltre parte dei documenti richiesti per il rilascio e il rinnovo della carta professionale.
Le verifiche tecniche e finanziarie che il professionista può effettuare
Al di là delle attestazioni, la scheda ufficiale sull’agente immobiliare descrive le attività che un professionista può essere chiamato a svolgere : redigere e firmare un mandato, definire con il proprietario il canone di locazione e l’importo delle spese, far visitare l’immobile, redigere un verbale di consegna e verificare gli elementi tecnici e finanziari della transazione.
Tra questi elementi, l’amministrazione cita in particolare:
- i redditi dei clienti,
- il rapporto energetico di un immobile,
- la superficie.
Affidare la gestione non sostituisce gli obblighi del locatore
Firmare con un professionista non elimina gli obblighi legati all'alloggio stesso. In base agli obblighi del proprietario locatore, dovete fornire un alloggio dignitoso, senza pericoli per la sicurezza o la salute dell'inquilino.
Infine, i lavori che non rientrano nelle riparazioni locative restano esclusivamente a vostro carico per tutta la durata del contratto di locazione.
Prima di qualsiasi messa in locazione, si impone una domanda semplice: lo stato reale dell'alloggio consente di rispettare questi obblighi? Se permane un dubbio sulla decenza dell'alloggio, sui documenti da consegnare o sui lavori a vostro carico, l'ADIL, un avvocato o un professionista del diritto può aiutarvi.
Un ultimo controllo spesso trascurato: l’onorabilità del professionista
Per ottenere e conservare la propria tessera, il professionista non deve essere oggetto di alcune condanne o provvedimenti, ad esempio una condanna definitiva per crimine da meno di 10 anni, un fallimento personale o un divieto di amministrare. Esercitare nonostante tali divieti costituisce un reato punito con 5 anni di reclusione e con una multa di 375.000 €. Il locatore non può verificare personalmente tali condanne: la tessera professionale, rilasciata dal presidente della CCI alle persone che soddisfano queste condizioni, resta quindi il riferimento da controllare.
Domande frequenti
Quali sono le tre garanzie da chiedere prima di firmare con un’agenzia di gestione locativa ?
Verifica innanzitutto la carta professionale corrispondente all’attività esercitata, poi l’attestazione della garanzia finanziaria e l’attestazione dell’assicurazione di responsabilità civile professionale. Nella gestione immobiliare, questi tre elementi fanno parte dei requisiti legali fondamentali per l’esercizio dell’attività.
Un’agenzia può gestire il mio immobile senza garanzia finanziaria ?
Per l’attività di gestione immobiliare, la garanzia finanziaria è obbligatoria. La scheda ufficiale precisa inoltre che per questa attività non è possibile dichiarare di non detenere fondi.
Quale importo minimo della garanzia finanziaria bisogna considerare ?
Il minimo è di 30.000 € durante i primi 2 anni di attività, poi di almeno 110.000 €. La soglia di 30.000 € non si applica alle persone giuridiche quando un rappresentante legale o statutario è già stato precedentemente soggetto a tale obbligo. Questa somma garantita si applica a ogni attività immobiliare esercitata.
L’assicurazione RCP copre solo l’agente o anche il proprietario ?
Protegge il professionista, ma serve anche a indennizzare i suoi clienti in caso di danni. La copertura riguarda i danni fisici, materiali e immateriali, compresi quelli causati dai dipendenti dell’agenzia.
Se firmo con un’agenzia, sono ancora responsabile della conformità dell’alloggio ?
Sì, il locatore resta tenuto a fornire un alloggio dignitoso, privo di pericoli per la sicurezza o la salute dell’inquilino. Deve inoltre sostenere i lavori che non rientrano nelle riparazioni locative.
Fonti
- Agente immobiliare: requisiti di accesso e di esercizio in Francia | Service Public Entreprendre, entreprendre.service-public.gouv.fr
- Centro risorse: la tua ricerca - Giurisprudenza (pagina 19 di 135) - ANIL, ANIL
- Contratto di locazione abitativa: obblighi del proprietario (locatore) | Service Public, service-public.gouv.fr
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