Spese di agenzia per la locazione : cosa deve pagare il proprietario ?
Le spese d’agenzia a carico del proprietario coprono la messa in locazione, salvo pratica, visita, contratto e, in alcuni casi, verbale di consegna, ripartibili con il conduttore entro massimali rigorosi. Tutto il resto spetta al locatore.
Nella locazione abitativa, le spese di agenzia per la locazione a carico del proprietario coprono la maggior parte degli onorari di messa in locazione: tutto ciò che non rientra nell'elenco limitato delle spese condivisibili con l'inquilino resta a carico del locatore. Secondo l'amministrazione, solo le spese per la pratica dell'inquilino, la visita, la redazione del contratto e, nel caso previsto per il verbale di consegna, alcune spese legate a tale prestazione possono essere ripartite tra le due parti, entro limiti rigorosi.
Per un proprietario, la questione non è quindi soltanto sapere se l’agenzia applica degli onorari, ma quali prestazioni sono interessate, come devono essere indicati e fin dove può arrivare la quota a carico dell’inquilino. Per una locazione annuale sulla côte d’Albâtre, Cabinet Soudey propone la gestione locativa con la sua società consorella PCG Gestion, anch’essa in un contesto regolamentato.
Da ricordare
- Le spese di redazione e diffusione dell'annuncio e, più in generale, tutte le spese diverse da pratica, visita, contratto di locazione e verbale di consegna sono a carico del proprietario.
- Per le spese di visita, di gestione della pratica e di redazione del contratto di locazione, la quota a carico dell’inquilino non può superare né la metà degli onorari fatturati né un limite per m² di superficie abitabile.
- A partire dal 1° gennaio 2026, questo massimale è di 12,10 € al m² nelle zone a tensione molto elevata, 10,09 € al m² nelle zone a tensione elevata e 8,07 € al m² al di fuori delle zone a tensione elevata.
- Per lo stato dei luoghi d’ingresso, quando viene effettuato dal conduttore e dall’agente immobiliare, la quota del conduttore non può superare la metà delle spese e 3,03 € IVA inclusa per m² di superficie abitabile a partire dal 1° gennaio 2026.
- Il verbale amichevole e in contraddittorio dello stato dei luoghi al rilascio non può essere addebitato all’inquilino.
Ciò che il proprietario paga da solo
La regola di base è semplice: il compenso del professionista incaricato di mettere in locazione un alloggio è a carico del locatore, salvo alcune prestazioni precisamente individuate dalla normativa.
In pratica, ciò significa che il proprietario si fa carico di tutti gli onorari che non corrispondono a:
- alla costituzione della pratica dell’inquilino;
- alla visita dell’alloggio;
- alla redazione del contratto di locazione;
- al verbale di constatazione d’ingresso.
L’amministrazione indica espressamente tra le spese a carico del locatore la redazione e la diffusione dell’annuncio. Questa logica vale più ampiamente per le prestazioni di intermediazione o negoziazione legate alla locazione. L’ANIL ricorda inoltre che le spese di intermediazione sono esclusivamente a carico del locatore.
Ciò che può essere condiviso con l’inquilino
La ripartizione è autorizzata solo per alcune voci determinate:
- la visita dell’alloggio;
- la costituzione del fascicolo del conduttore ;
- la redazione del contratto di locazione;
- lo stato dei luoghi d’ingresso, quando viene redatto dall’inquilino e dall’agente immobiliare.
È comunque necessario rispettare due limiti cumulativi per la quota richiesta al conduttore :
- non può essere superiore alla metà degli onorari fatturati dall’agenzia per la prestazione interessata ;
- deve inoltre rimanere al di sotto di un massimale calcolato al m² di superficie abitabile.
La conseguenza è importante per il proprietario: anche quando gli onorari sono ripartibili, una parte maggiore può alla fine spettargli se il massimale applicabile al conduttore viene raggiunto prima della metà delle spese.
Puoi trovare i dettagli ufficiali su i costi dell’agenzia per la locazione.
I massimali applicabili nel 2026
Per le spese di visita, istruttoria e redazione del contratto di locazione, il limite della quota imputabile al conduttore dipende dalla zona geografica dell’alloggio. Per lo stato dei luoghi d’ingresso, si applica un unico limite su tutto il territorio.
| Servizio | Zona molto tesa | Zona tesa | Al di fuori delle zone tese |
|---|---|---|---|
| Visita, documentazione, redazione del contratto di locazione | 12,10 € IVA inclusa per m² | 10,09 € IVA inclusa per m² | 8,07 € IVA inclusa per m² |
| Verbale di constatazione d’ingresso | 3,03 € IVA inclusa per m² | 3,03 € IVA inclusa per m² | 3,03 € IVA inclusa per m² |
Questi importi si applicano a partire dal 1° gennaio 2026. L’ANIL precisa che si tratta di importi massimi per tipo di prestazione e non di un forfait liberamente addebitabile all’inquilino.
Come calcolare la quota dell’inquilino e quindi l’importo restante da pagare a carico del locatore
Il calcolo viene sempre effettuato in due fasi per le spese ripartibili :
- si prende la metà degli onorari fatturati per la prestazione interessata;
- si confronta tale importo con il massimale legale per m².
Il locatario paga il minore dei due importi. Il proprietario paga il saldo.
Esempio in zona ad altissima tensione abitativa
Per un alloggio di 25 m², se l’agenzia fattura 500 € IVA inclusa per le spese di pratica, visita e redazione del contratto, la metà rappresenta 250 €. Il limite a carico del locatario è 25 x 12,10 €, ossia 302,50 €. Il locatario paga quindi 250 € e il proprietario 250 €.
Esempio in zona soggetta a tensione abitativa
Per un alloggio di 25 m² e 400 € IVA inclusa di spese, la metà rappresenta 200 €. Il limite a carico del locatario è 25 x 10,09 €, ossia 252,25 €. Il locatario paga 200 € e il proprietario 200 €.
Esempio fuori dalle zone soggette a tensione abitativa
Per un alloggio di 25 m² e 300 € IVA inclusa di spese, la metà rappresenta 150 €. Il limite a carico del locatario è 25 x 8,07 €, ossia 201,75 €. Il locatario paga 150 € e il proprietario 150 €.
Il caso particolare dello stato dei luoghi di entrata e di uscita
Il verbale dello stato dei luoghi all’ingresso segue una regola simile, con un proprio limite. Quando il verbale d’ingresso viene redatto dall’inquilino e dall’agente immobiliare, la quota dell’inquilino non può superare:
- la metà delle spese fatturate;
- e 3,03 € IVA inclusa per m² di superficie abitabile a partire dal 1° gennaio 2026.
Esempio: per un alloggio di 25 m², con un inventario d'ingresso fatturato 170 € IVA inclusa, la metà degli onorari ammonta a 85 €, mentre il massimale applicabile al locatario è di 75,75 €. Il locatario paga quindi 75,75 € e il proprietario 94,25 €.
Per lo stato dei luoghi di uscita amichevole e in contraddittorio, la regola è diversa: il conduttore non deve pagare alcuna spesa. Una clausola del contratto di locazione che ponga a suo carico questo stato dei luoghi amichevole di uscita è abusiva e deve considerarsi non apposta.
Se non è possibile effettuare un sopralluogo congiunto e in contraddittorio, è previsto l’intervento di un ufficiale giudiziario. Sia all’ingresso sia all’uscita, le spese richieste dall’ufficiale giudiziario sono quindi ripartite a metà tra l’inquilino e il proprietario.
Il rinnovo del contratto di locazione e la gestione locativa
Una nuova ripartizione delle spese può intervenire anche al rinnovo del contratto di locazione se l’agenzia redige un nuovo contratto. L’amministrazione considera questo caso quando il canone viene aumentato perché era sottovalutato, oppure quando vengono modificate le condizioni del contratto iniziale.
In questa ipotesi, le spese di redazione del nuovo contratto di locazione sono ripartite secondo lo stesso doppio limite previsto per la prima locazione:
- non più della metà delle spese per l’inquilino;
- e non più del massimale per m² applicabile alla zona.
Tuttavia, la gestione locativa non è soggetta a questi massimali applicabili al conduttore. Quando un proprietario affida la gestione della propria abitazione a un’agenzia mediante un mandato di gestione, le spese corrispondenti sono a suo carico. Service-Public.fr cita ad esempio la ricerca di un inquilino o l’invio delle ricevute dell’affitto. Le tariffe della gestione locativa sono fissate liberamente dall’agenzia.
Per un contratto di locazione abitativa annuale, potete anche consultare questo punto sulla gestione locativa a Veules-les-Roses.
Gli obblighi di esposizione dell'agenzia
L’agenzia stabilisce liberamente le proprie tariffe, ma deve renderle visibili e comprensibili. Il prezzo massimo di ogni prestazione deve figurare:
- all’ingresso nei locali;
- dall’esterno, sulla vetrina dell’agenzia ;
- su ogni vetrina pubblicitaria situata al di fuori dell’agenzia ;
- sui siti di annunci online.
Questi prezzi massimi devono essere esposti IVA inclusa. Per ogni prestazione, l’agenzia deve inoltre indicare chi ne sostiene il pagamento. Quando il prezzo massimo dipende dal canone, l’esposizione deve consentire di calcolarlo, in particolare per fasce di prezzo.
L’ANIL ricorda inoltre che il professionista deve distinguere ogni prestazione, in particolare la locazione da una parte e il verbale di consegna dall’altra.
Un ulteriore approfondimento è disponibile nell’analisi dell’ANIL.
La superficie considerata per il calcolo
I massimali si calcolano a partire dalla superficie abitabile. Questa superficie corrisponde alla superficie calpestabile, al netto di muri, tramezzi, gradini e vani scala, cavedi, imbotti di porte e finestre.
Alcuni spazi non vengono conteggiati, in particolare:
- i sottotetti non abitabili;
- le cantine ;
- i seminterrati;
- gli sconti;
- i garage;
- le terrazze;
- le logge;
- i balconi ;
- gli stenditoi esterni;
- le verande;
- i locali comuni;
- le pertinenze;
- gli spazi con un'altezza inferiore a 1,80 metro.
Domande frequenti
Quali spese d’agenzia non possono essere addebitate al locatario ?
Il locatario non può essere tenuto a sostenere spese diverse da quelle relative alla visita, alla costituzione del dossier, alla redazione del contratto di locazione e, per lo stato dei luoghi d’ingresso, al caso in cui questo sia redatto dal locatario e dall’agente immobiliare. Le spese per gli annunci, l’intermediazione o la ricerca del locatario restano a carico del proprietario.
Il proprietario paga almeno quanto l’inquilino ?
Sì, per le prestazioni ripartibili: la quota dell’inquilino non può superare la metà delle spese fatturate né il massimale applicabile per m². Il proprietario paga il saldo, che è quindi almeno pari alla quota dell’inquilino. Le altre spese sono interamente a suo carico.
Si può addebitare all’inquilino il verbale di uscita?
Per un verbale di riconsegna amichevole e in contraddittorio, l’inquilino non deve pagare alcuna spesa. Se questa forma di verbale non è possibile e interviene un ufficiale giudiziario, le sue spese sono ripartite a metà tra l’inquilino e il proprietario.
Come sapere se l’alloggio si trova in una zona tesa o non tesa ?
La zonizzazione dipende dal comune in cui si trova l’alloggio. Poiché questa classificazione determina il massimale di 12,10 €, 10,09 € o 8,07 € per m², occorre verificare la zonizzazione ufficiale prima di ripartire gli onorari.
Le spese di gestione della locazione possono essere condivise con il conduttore ?
No, non per la gestione locativa in sé. Quando viene firmato un mandato di gestione, i costi corrispondenti sono a carico del proprietario; l’agenzia stabilisce liberamente le proprie tariffe per questa attività.
Fonti
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