Frais d'agence à la location : que doit payer le propriétaire ?
Les frais d'agence à la charge du propriétaire couvrent la mise en location, sauf dossier, visite, bail et, dans certains cas, état des lieux d’entrée, partageables avec le locataire dans des plafonds stricts. Tout le reste incombe au bailleur.
En location d’habitation, les frais d'agence de location à la charge du propriétaire couvrent l’essentiel des honoraires de mise en location : tout ce qui n’entre pas dans la liste limitativement partageable avec le locataire reste à la charge du bailleur. Selon l’administration, seuls les frais de dossier du locataire, de visite, de rédaction du bail et, dans le cas prévu pour l’état des lieux d’entrée, certains frais liés à cette prestation peuvent être répartis entre les deux parties, dans des limites strictes.
Pour un propriétaire, la question n’est donc pas seulement de savoir si l’agence facture des honoraires, mais quelles prestations sont concernées, comment elles doivent être affichées, et jusqu’où la part du locataire peut aller. Pour une location à l’année sur la côte d’Albâtre, le Cabinet Soudey propose la gestion locative avec sa société sœur PCG Gestion, dans un cadre réglementé lui aussi.
À retenir
- Les frais de rédaction et diffusion de l’annonce, et plus largement tous les frais autres que dossier, visite, bail et état des lieux d’entrée, sont payés par le propriétaire.
- Pour les frais de visite, de dossier et de rédaction du bail, la part du locataire ne peut pas dépasser à la fois la moitié des honoraires facturés et un plafond par m² de surface habitable.
- À partir du 1er janvier 2026, ce plafond est de 12,10 € par m² en zone très tendue, 10,09 € par m² en zone tendue et 8,07 € par m² hors zones tendues.
- Pour l’état des lieux d’entrée, lorsque celui-ci est fait par le locataire et l’agent immobilier, la part du locataire ne peut pas dépasser la moitié des frais et 3,03 € TTC par m² de surface habitable à partir du 1er janvier 2026.
- L’état des lieux de sortie amiable et contradictoire ne peut pas être facturé au locataire.
Ce que le propriétaire paie seul
La règle de base est simple : la rémunération du professionnel mandaté pour mettre un logement en location est supportée par le bailleur, sauf pour quelques prestations précisément désignées par les textes.
En pratique, cela signifie que le propriétaire prend en charge tous les honoraires qui ne correspondent pas :
- à la constitution du dossier du locataire ;
- à la visite du logement ;
- à la rédaction du bail ;
- à l’état des lieux d’entrée.
L’administration cite expressément parmi les frais restant au bailleur la rédaction et la diffusion de l’annonce. Cette logique vaut plus largement pour les prestations d’entremise ou de négociation liées à la mise en location. L’ANIL rappelle d’ailleurs que les frais d’entremise sont à la charge exclusive du bailleur.
Ce qui peut être partagé avec le locataire
Le partage n’est autorisé que pour certains postes déterminés :
- la visite du logement ;
- la constitution du dossier du locataire ;
- la rédaction du bail ;
- l’état des lieux d’entrée, lorsque celui-ci est fait par le locataire et l’agent immobilier.
Encore faut-il respecter deux limites cumulatives pour la part demandée au locataire :
- elle ne peut pas être supérieure à la moitié des honoraires facturés par l’agence pour la prestation concernée ;
- elle doit aussi rester sous un plafond calculé au m² de surface habitable.
La conséquence est importante pour le propriétaire : même lorsque les honoraires sont partageables, une partie plus importante peut finalement lui revenir si le plafond applicable au locataire est atteint avant la moitié des frais.
Vous pouvez retrouver le détail officiel sur les frais d’agence à la location.
Les plafonds applicables en 2026
Pour les frais de visite, de dossier et de rédaction du bail, le plafond de la part imputable au locataire dépend de la zone géographique du logement. Pour l’état des lieux d’entrée, un plafond unique s’applique sur tout le territoire.
| Prestation | Zone très tendue | Zone tendue | Hors zones tendues |
|---|---|---|---|
| Visite, dossier, rédaction du bail | 12,10 € TTC par m² | 10,09 € TTC par m² | 8,07 € TTC par m² |
| État des lieux d’entrée | 3,03 € TTC par m² | 3,03 € TTC par m² | 3,03 € TTC par m² |
Ces montants valent à partir du 1er janvier 2026. L’ANIL précise qu’il s’agit de montants maximums par type de prestation, et non d’un forfait librement imputable au locataire.
Comment calculer la part du locataire, et donc le reste à payer par le bailleur
Le calcul se fait toujours en deux temps pour les frais partageables :
- on prend la moitié des honoraires facturés pour la prestation concernée ;
- on compare ce montant au plafond légal par m².
Le locataire paie le plus petit des deux montants. Le propriétaire paie le solde.
Exemple en zone très tendue
Pour un logement de 25 m², si l’agence facture 500 € TTC pour les frais de dossier, de visite et de rédaction du bail, la moitié représente 250 €. Le plafond locataire est de 25 x 12,10 €, soit 302,50 €. Le locataire paie donc 250 € et le propriétaire 250 €.
Exemple en zone tendue
Pour un logement de 25 m² et 400 € TTC d’honoraires, la moitié représente 200 €. Le plafond locataire est de 25 x 10,09 €, soit 252,25 €. Le locataire paie 200 € et le propriétaire 200 €.
Exemple hors zones tendues
Pour un logement de 25 m² et 300 € TTC d’honoraires, la moitié représente 150 €. Le plafond locataire est de 25 x 8,07 €, soit 201,75 €. Le locataire paie 150 € et le propriétaire 150 €.
Le cas particulier de l’état des lieux d’entrée et de sortie
L’état des lieux d’entrée suit une règle proche, avec son propre plafond. Lorsque l’état des lieux d’entrée est réalisé par le locataire et l’agent immobilier, la part du locataire ne peut pas dépasser :
- la moitié des frais facturés ;
- et 3,03 € TTC par m² de surface habitable à partir du 1er janvier 2026.
Exemple : pour un logement de 25 m², avec un état des lieux d’entrée facturé 170 € TTC, la moitié des honoraires atteint 85 €, tandis que le plafond applicable au locataire s’établit à 75,75 €. Le locataire paie donc 75,75 € et le propriétaire 94,25 €.
Pour l’état des lieux de sortie amiable et contradictoire, la règle est différente : le locataire n’a pas à payer de frais. Une clause du bail mettant cet état des lieux amiable de sortie à sa charge est abusive et doit être tenue pour non écrite.
Si un état des lieux amiable et contradictoire ne peut pas être réalisé, l’intervention d’un commissaire de justice est prévue. À l’entrée comme à la sortie, les frais demandés par le commissaire de justice sont alors partagés par moitié entre le locataire et le propriétaire.
Le renouvellement du bail et la gestion locative
Un nouveau partage des frais peut aussi intervenir au renouvellement du bail si l’agence rédige un nouveau bail. L’administration vise ce cas lorsque le loyer est augmenté parce qu’il était sous-évalué, ou lorsque les conditions du bail initial sont modifiées.
Dans cette hypothèse, les frais de rédaction du nouveau bail se partagent selon la même double limite que lors de la première mise en location :
- pas plus de la moitié des frais pour le locataire ;
- et pas plus du plafond par m² applicable à la zone.
En revanche, la gestion locative n’obéit pas à ces plafonds locataire. Lorsqu’un propriétaire confie la gestion de son logement à une agence au moyen d’un mandat de gestion, les frais correspondants sont à sa charge. Service-Public.fr cite par exemple la recherche d’un locataire ou l’envoi des quittances de loyer. Les tarifs de gestion locative sont librement fixés par l’agence.
Pour un bail d’habitation loué à l’année, vous pouvez aussi consulter ce point sur la gestion locative à Veules-les-Roses.
Les obligations d’affichage de l’agence
L’agence fixe librement ses tarifs, mais elle doit les rendre visibles et compréhensibles. Le prix maximum de chaque prestation doit apparaître :
- à l’entrée des locaux ;
- depuis l’extérieur, sur la vitrine de l’agence ;
- sur chaque vitrine publicitaire située hors de l’agence ;
- sur les sites d’annonces en ligne.
Ces prix maximums doivent être affichés TTC. Pour chaque prestation, l’agence doit également indiquer qui en supporte le paiement. Quand le prix maximum dépend du loyer, l’affichage doit permettre de le calculer, notamment par tranches de prix.
L’ANIL rappelle en outre que le professionnel doit distinguer chaque prestation, notamment la mise en location d’un côté et l’état des lieux de l’autre.
Un éclairage complémentaire figure dans l’analyse de l’ANIL.
La surface retenue pour le calcul
Les plafonds se calculent à partir de la surface habitable. Cette surface correspond à la surface au sol, après déduction des murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Certains espaces ne sont pas comptés, notamment :
- les combles non aménagés ;
- les caves ;
- les sous-sols ;
- les remises ;
- les garages ;
- les terrasses ;
- les loggias ;
- les balcons ;
- les séchoirs extérieurs ;
- les vérandas ;
- les locaux communs ;
- les dépendances ;
- les espaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre.
Questions fréquentes
Quels frais d’agence ne peuvent pas être facturés au locataire ?
Le locataire ne peut pas supporter les frais autres que la visite, la constitution du dossier, la rédaction du bail et, pour l’état des lieux d’entrée, le cas où celui-ci est fait par le locataire et l’agent immobilier. Les frais d’annonce, d’entremise ou de recherche du locataire restent à la charge du propriétaire.
Le propriétaire paie-t-il au moins autant que le locataire ?
Oui pour les prestations partageables : la part du locataire ne peut pas dépasser la moitié des frais facturés ni le plafond par m² applicable. Le propriétaire paie le solde, qui est donc au moins égal à la part du locataire. Les autres frais sont entièrement à sa charge.
Peut-on facturer l’état des lieux de sortie au locataire ?
Pour un état des lieux de sortie amiable et contradictoire, le locataire n’a pas à payer de frais. Si cette forme d’état des lieux n’est pas possible et qu’un commissaire de justice intervient, ses frais sont partagés par moitié entre le locataire et le propriétaire.
Comment savoir si le logement est en zone tendue ou non tendue ?
Le zonage dépend de la commune où se situe le logement. Comme ce classement conditionne le plafond de 12,10 €, 10,09 € ou 8,07 € par m², il faut vérifier le zonage officiel avant de répartir les honoraires.
Les frais de gestion locative peuvent-ils être partagés avec le locataire ?
Non pour la gestion locative elle-même. Lorsqu’un mandat de gestion est signé, les frais correspondants sont à la charge du propriétaire, l’agence fixant librement ses tarifs pour cette activité.
Sources
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