Gastos de agencia en el alquiler : ¿qué debe pagar el propietario ?
Los gastos de agencia a cargo del propietario cubren la puesta en alquiler, salvo el expediente, la visita, el contrato de alquiler y, en algunos casos, el inventario de entrada, que pueden compartirse con el inquilino dentro de límites estrictos. Todo lo demás corresponde al arrendador.
En el alquiler de vivienda, los gastos de agencia de alquiler a cargo del propietario cubren la mayor parte de los honorarios de puesta en alquiler: todo lo que no entra en la lista limitada de gastos que pueden repartirse con el inquilino sigue corriendo a cargo del arrendador. Según la administración, solo los gastos de expediente del inquilino, de visita, de redacción del contrato y, en el caso previsto para el estado de la vivienda al entrar, determinados gastos relacionados con esta prestación pueden repartirse entre ambas partes, dentro de límites estrictos.
Para un propietario, la cuestión no es solo saber si la agencia cobra honorarios, sino qué servicios están incluidos, cómo deben mostrarse y hasta dónde puede llegar la parte a cargo del inquilino. Para un alquiler durante todo el año en la costa de Albâtre, Cabinet Soudey ofrece gestión de alquileres con su empresa hermana PCG Gestion, también dentro de un marco regulado.
A tener en cuenta
- Los gastos de redacción y difusión del anuncio y, en general, todos los gastos distintos de expediente, visita, contrato de arrendamiento y estado de la vivienda de entrada, corren a cargo del propietario.
- Para los gastos de visita, expediente y redacción del contrato de alquiler, la parte del inquilino no puede superar simultáneamente la mitad de los honorarios facturados y un límite por m² de superficie habitable.
- A partir del 1 de enero de 2026, este límite es de 12,10 € por m² en zona muy tensionada, 10,09 € por m² en zona tensionada y 8,07 € por m² fuera de las zonas tensionadas.
- Para el estado de entrada, cuando lo realizan el inquilino y el agente inmobiliario, la parte del inquilino no puede superar la mitad de los gastos ni 3,03 € IVA incluido por m² de superficie habitable a partir del 1 de enero de 2026.
- El estado de la vivienda a la salida, realizado de mutuo acuerdo y de forma contradictoria, no puede cobrarse al inquilino.
Lo que paga únicamente el propietario
La regla básica es sencilla: la remuneración del profesional encargado de poner una vivienda en alquiler corre a cargo del arrendador, salvo algunas prestaciones designadas específicamente por la normativa.
En la práctica, esto significa que el propietario asume todos los honorarios que no correspondan a:
- a la preparación del expediente del inquilino;
- a la visita de la vivienda;
- a la redacción del contrato de arrendamiento;
- al estado de la vivienda al entrar.
La Administración menciona expresamente entre los gastos que siguen correspondiendo al arrendador la redacción y difusión del anuncio. Esta lógica se aplica más ampliamente a los servicios de intermediación o negociación relacionados con la puesta en alquiler. La ANIL recuerda, además, que los gastos de intermediación corren exclusivamente a cargo del arrendador.
Lo que puede compartirse con el inquilino
El reparto solo está autorizado para determinadas partidas:
- la visita a la vivienda ;
- la preparación del expediente del inquilino;
- la redacción del contrato de arrendamiento ;
- el acta de entrada, cuando la realizan el inquilino y el agente inmobiliario.
Aun así, deben respetarse dos límites acumulativos para la parte solicitada al inquilino:
- no puede ser superior a la mitad de los honorarios facturados por la agencia por el servicio correspondiente;
- también debe mantenerse por debajo de un límite calculado por m² de superficie habitable.
La consecuencia es importante para el propietario: incluso cuando los honorarios pueden repartirse, una parte mayor puede acabar correspondiéndole si se alcanza el límite aplicable al inquilino antes de la mitad de los gastos.
Puede consultar el detalle oficial sobre los honorarios de agencia en el alquiler.
Los límites aplicables en 2026
Para los gastos de visita, expediente y redacción del contrato de arrendamiento, el límite de la parte imputable al inquilino depende de la zona geográfica de la vivienda. Para el estado de entrada, se aplica un límite único en todo el territorio.
| Servicio | Zona muy tensionada | Zona tensionada | Fuera de las zonas tensionadas |
|---|---|---|---|
| Visita, expediente, redacción del contrato de arrendamiento | 12,10 € IVA incluido por m² | 10,09 € IVA incluido por m² | 8,07 € IVA incluido por m² |
| Estado de la vivienda al entrar | 3,03 € IVA incluido por m² | 3,03 € IVA incluido por m² | 3,03 € IVA incluido por m² |
Estas cantidades son aplicables a partir del 1 de enero de 2026. La ANIL precisa que se trata de importes máximos por tipo de prestación, y no de una cantidad global que pueda imputarse libremente al inquilino.
Cómo calcular la parte del inquilino y, por tanto, el importe restante que debe pagar el propietario
Para los gastos compartibles, el cálculo siempre se realiza en dos etapas:
- se toma la mitad de los honorarios facturados por la prestación correspondiente;
- se compara este importe con el límite legal por m².
El inquilino paga el menor de los dos importes. El propietario paga el resto.
Ejemplo en zona muy tensionada
Para una vivienda de 25 m², si la agencia cobra 500 € IVA incluido por los gastos de expediente, visita y redacción del contrato, la mitad representa 250 €. El límite para el inquilino es 25 x 12,10 €, es decir, 302,50 €. Por tanto, el inquilino paga 250 € y el propietario 250 €.
Ejemplo en zona tensionada
Para una vivienda de 25 m² y 400 € de honorarios, IVA incluido, la mitad representa 200 €. El límite para el inquilino es 25 x 10,09 €, es decir, 252,25 €. El inquilino paga 200 € y el propietario 200 €.
Ejemplo fuera de las zonas tensionadas
Para una vivienda de 25 m² y 300 € de honorarios, IVA incluido, la mitad representa 150 €. El límite para el inquilino es 25 x 8,07 €, es decir, 201,75 €. El inquilino paga 150 € y el propietario 150 €.
El caso particular del estado del lugar de entrada y de salida
El estado de la vivienda a la entrada sigue una regla similar, con su propio límite. Cuando lo realizan el inquilino y el agente inmobiliario, la parte correspondiente al inquilino no puede superar:
- la mitad de los gastos facturados ;
- y 3,03 € IVA incluido por m² de superficie habitable a partir del 1 de enero de 2026.
Ejemplo: para una vivienda de 25 m², con un inventario de entrada facturado a 170 € IVA incluido, la mitad de los honorarios alcanza 85 €, mientras que el límite aplicable al inquilino asciende a 75,75 €. Por tanto, el inquilino paga 75,75 € y el propietario 94,25 €.
Para el estado de salida amistoso y contradictorio, la regla es diferente: el inquilino no tiene que pagar gastos. Una cláusula del contrato que ponga este estado de salida amistoso a su cargo es abusiva y debe considerarse como no escrita.
Si no se puede realizar un inventario amistoso y contradictorio, está prevista la intervención de un agente judicial. Tanto a la entrada como a la salida, los gastos cobrados por el agente judicial se repartirán a partes iguales entre el inquilino y el propietario.
La renovación del contrato de alquiler y la gestión del alquiler
También puede producirse un nuevo reparto de los gastos al renovar el contrato de arrendamiento si la agencia redacta un nuevo contrato. La Administración contempla este caso cuando se aumenta el alquiler porque estaba infravalorado o cuando se modifican las condiciones del contrato inicial.
En este supuesto, los gastos de redacción del nuevo contrato de arrendamiento se reparten según el mismo doble límite que en el primer alquiler:
- no más de la mitad de los gastos para el inquilino;
- y no más del límite por m² aplicable a la zona.
Sin embargo, la gestión del alquiler no está sujeta a estos límites para el inquilino. Cuando un propietario confía la gestión de su vivienda a una agencia mediante un mandato de gestión, los gastos correspondientes corren a su cargo. Service-Public.fr cita, por ejemplo, la búsqueda de un inquilino o el envío de los recibos de alquiler. Las tarifas de gestión del alquiler las fija libremente la agencia.
Para un contrato de arrendamiento de vivienda alquilada durante todo el año, también puede consultar este punto sobre la gestión de alquileres en Veules-les-Roses.
Las obligaciones de exposición de la agencia
La agencia fija libremente sus tarifas, pero debe mostrarlas de forma visible y comprensible. El precio máximo de cada servicio debe aparecer:
- a la entrada en el inmueble;
- desde el exterior, en el escaparate de la agencia ;
- en cada escaparate publicitario situado fuera de la agencia ;
- en los sitios web de anuncios.
Estos precios máximos deben mostrarse con IVA incluido. Para cada prestación, la agencia también debe indicar quién asume su pago. Cuando el precio máximo depende del alquiler, la información debe permitir calcularlo, especialmente por tramos de precio.
La ANIL recuerda además que el profesional debe distinguir cada servicio, especialmente la puesta en alquiler por un lado y el inventario por otro.
Puede consultarse información adicional en el análisis de la ANIL.
La superficie considerada para el cálculo
Los límites se calculan a partir de la superficie habitable. Esta superficie corresponde a la superficie del suelo, después de deducir las paredes, tabiques, escalones y huecos de escalera, conductos, huecos de puertas y ventanas.
Algunos espacios no se contabilizan, en particular:
- los espacios bajo cubierta no acondicionados;
- los sótanos;
- los sótanos;
- los descuentos;
- los garajes;
- las terrazas;
- las logias;
- los balcones;
- los tendederos exteriores;
- las verandas;
- los locales comunes;
- las dependencias;
- los espacios cuya altura sea inferior a 1,80 metro.
Preguntas frecuentes
¿Qué gastos de agencia no pueden cobrarse al inquilino ?
El inquilino no puede asumir otros gastos distintos de la visita, la constitución del expediente, la redacción del contrato de arrendamiento y, para el estado de la vivienda al entrar, el caso en que lo realicen el inquilino y el agente inmobiliario. Los gastos de anuncio, intermediación o búsqueda del inquilino corren a cargo del propietario.
¿Paga el propietario al menos tanto como el inquilino ?
Sí para los servicios compartibles: la parte del inquilino no puede superar la mitad de los gastos facturados ni el límite por m² aplicable. El propietario paga el saldo, que por tanto es al menos igual a la parte del inquilino. Los demás gastos corren íntegramente a su cargo.
¿Se puede cobrar al inquilino el estado de la vivienda a la salida?
En un acta de entrega amistosa y contradictoria, el inquilino no tiene que pagar gastos. Si esta forma de realizar el acta no es posible y interviene un agente judicial, sus gastos se reparten a partes iguales entre el inquilino y el propietario.
¿Cómo saber si la vivienda se encuentra en una zona tensionada o no tensionada ?
La zonificación depende del municipio donde se encuentra la vivienda. Como esta clasificación determina el límite máximo de 12,10 €, 10,09 € o 8,07 € por m², hay que comprobar la zonificación oficial antes de repartir los honorarios.
¿Se pueden compartir los gastos de gestión del alquiler con el inquilino?
No para la gestión del alquiler en sí. Cuando se firma un contrato de gestión, los gastos correspondientes corren a cargo del propietario, y la agencia fija libremente sus tarifas para esta actividad.
Fuentes
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