Impagos de alquiler: pasos que debe seguir el propietario arrendador

En caso de impago de alquileres, el propietario arrendador debe reaccionar desde el primer vencimiento impagado, buscando primero una solución amistosa cuando aún sea posible y utilizando después, si la deuda persiste, los procedimientos previstos por la ley. Para un contrato de arrendamiento de vivienda, es especialmente importante respetar el marco del requerimiento de pago, la solicitud al juez y, si es necesario, la continuación del procedimiento.

En la Côte d’Albâtre, al igual que en otros lugares, un retraso en el pago no se trata de la misma manera que un conflicto consolidado. El objetivo es doble: obtener la regularización de la deuda y respetar estrictamente las normas aplicables al requerimiento de pago, la citación ante el tribunal y, en su caso, el requerimiento de abandonar la vivienda.

A tener en cuenta

• Desde el primer impago, puede buscarse una solución amistosa: un plazo adicional, el pago fraccionado, un acuerdo escrito y firmado.
• Para un contrato firmado desde el 29 de julio de 2023, el requerimiento de pago deja al inquilino 6 semanas para saldar su deuda; para un contrato ya vigente en esa fecha, se aplica el plazo previsto por su cláusula resolutoria.
• El inquilino puede solicitar al juez, en cualquier momento, un plazo de gracia previsto por el artículo 1343-5 del Código Civil (2 años como máximo). Durante la vista, el juez puede conceder hasta 3 años si el inquilino ha reanudado el pago íntegro del alquiler corriente antes de la vista y puede saldar su deuda.
• Después de un requerimiento para abandonar el inmueble, el plazo es, en principio, de 2 meses, con normas especiales durante la suspensión invernal del 1 de noviembre al 31 de marzo inclusive y una posible particularidad de suspensión por ciclones en los territorios franceses de ultramar.

Reaccionar inmediatamente, sin esperar varios meses

La primera reacción útil es no dejar que la deuda se instale. La ANIL recuerda que hay que actuar desde el primer impago. Para un arrendador, esto significa volver a ponerse rápidamente en contacto con el inquilino para comprobar si se trata de un olvido puntual, un incidente bancario o una dificultad más duradera.

Puede intentarse de entrada una solución amistosa. Según Service-Public.fr, el inquilino puede solicitar un plazo adicional para pagar el alquiler o proponer fraccionar el pago en varias veces. Si se llega a un acuerdo, es preferible formalizarlo por escrito y firmarlo conjuntamente. Esta constancia escrita ayuda a fijar claramente las cantidades adeudadas y el ritmo de regularización acordado.

Fomentar los trámites que puedan desbloquear la situación

La Administración menciona varias opciones: comunicar un cambio de situación a la Caf o a la MSA, solicitar una ayuda a la vivienda, recurrir a Action Logement en determinados casos, solicitar la ayuda de un trabajador social, utilizar el Fondo de Solidaridad para la Vivienda o presentar un expediente de sobreendeudamiento cuando exista al menos otra deuda.

En la práctica, preguntar al inquilino qué trámites ha realizado permite evaluar su buena fe y su capacidad para regularizar la situación. También puede ayudar a saber si el inquilino reconoce la deuda y busca una solución.

El servicio SOS alquileres impagados informa gratuitamente tanto a propietarios como a inquilinos en el 805.160.075, de lunes a viernes. También es útil contactar rápidamente con la ADIL de Seine-Maritime, que informa y asesora gratuitamente a los particulares, para evaluar la deuda, las ayudas disponibles y el procedimiento.

Pasar al requerimiento de pago cuando la vía amistosa ya no es suficiente

Cuando la deuda persiste, el procedimiento entra en una fase formal con el requerimiento de pago emitido por un comisario de justicia. Este documento reclama el pago de los alquileres impagados y, cuando proceda, de los gastos de alquiler impagados.

Service-Public.fr precisa que el requerimiento de pago debe contener determinadas menciones, de lo contrario carece de valor. En particular, debe indicar:

• el plazo concedido para pagar la deuda (6 semanas para un contrato de arrendamiento firmado desde el 29 de julio de 2023) ;
• el importe mensual del alquiler y de los gastos adicionales;
• la información según la cual, en ausencia de pago de la deuda o de solicitud de plazos, el propietario puede solicitar al juez la resolución del contrato de arrendamiento y el desalojo;
• la dirección del FSL;
• la información según la cual el inquilino puede solicitar al juez, en cualquier momento, un plazo de gracia previsto por el artículo 1343-5 del Código Civil.

Durante este plazo, el inquilino puede pagar, reanudar parcialmente el pago del alquiler, solicitar ayudas o negociar un acuerdo por escrito.

Comprender lo que puede ocurrir durante el plazo concedido al inquilino

El requerimiento de pago no pone fin automáticamente al contrato de arrendamiento. Durante el plazo concedido al inquilino, siguen siendo posibles varias opciones.

Un pago parcial no bloquea necesariamente la continuación del procedimiento. Service-Public.fr indica que un pago, aunque sea parcial, puede demostrar la buena voluntad del inquilino. Si la deuda no queda saldada y no se ha alcanzado ningún acuerdo al finalizar el plazo, sigue siendo posible acudir al juez.

Acudir al juez y preparar la audiencia

Cuando el arrendador es una persona jurídica distinta de una SCI constituida exclusivamente entre parientes y afines hasta el 4.º grado, la citación solo puede notificarse al menos 2 meses después de acudir a la CCAPEX (comisión de coordinación de las acciones de prevención de los desahucios de alquiler), so pena de inadmisibilidad.

La vista debe celebrarse al menos 6 semanas después de la recepción de la citación. Este plazo permite al inquilino preparar su defensa, reanudar el pago del alquiler y, si es posible, reembolsar toda o parte de la deuda. También puede consultar a un abogado o solicitar asistencia jurídica gratuita bajo ciertas condiciones.

Durante la vista, el juez puede recibir una solicitud de plazos para el reembolso. Si el contrato de arrendamiento contiene una cláusula resolutoria, el inquilino también puede solicitar que sus efectos se suspendan durante el período de reembolso. Según Service-Public.fr, el juez puede conceder un calendario de pagos de hasta 3 años y suspender el procedimiento de desahucio si se cumplen dos condiciones:

• el pago íntegro del alquiler corriente se reanudó antes de la vista;
• el inquilino tiene capacidad para reembolsar su deuda.

Cuando la situación ya es muy tensa, un arrendador puede hacer que un profesional del derecho o la ADIL revise sus trámites para evitar un error de procedimiento.

Después de la decisión del juez : calendario de pagos, resolución del contrato de arrendamiento o desahucio

La decisión del juez es notificada por un agente judicial. Hay dos escenarios posibles.

El juez concede plazos para el reembolso

En este caso, el inquilino debe reembolsar su deuda según el calendario establecido, respetando las cantidades y las fechas previstas. A cambio, puede permanecer en la vivienda.

Si no se respeta este calendario de pagos, el contrato de arrendamiento queda resuelto. El arrendatario deja de ser considerado arrendatario y pasa a ser ocupante sin derecho ni título. El propietario deja de cobrar un alquiler: lo sustituye una indemnización por ocupación, fijada por el juez. Entonces puede continuar el procedimiento de desahucio mediante un requerimiento de abandonar la vivienda.

El juez ordena la resolución del contrato de arrendamiento y el desalojo

El contrato queda rescindido. Una vez más, el ocupante pasa a estar sin derecho ni título, y los alquileres dejan paso a una indemnización por ocupación fijada por el juez. El propietario puede continuar el procedimiento haciendo notificar un requerimiento para abandonar el inmueble.

Para una vivienda alquilada durante todo el año, también existen fórmulas de gestión de alquileres durante todo el año. Cabinet Soudey ofrece esta actividad con su empresa hermana PCG Gestion para contratos de vivienda, de Dieppe a Saint-Valery-en-Caux.

El requerimiento de abandonar el inmueble y los plazos antes del desahucio

El requerimiento de abandonar el inmueble lo notifica un agente judicial.

En principio, después de este requerimiento, el inquilino dispone de 2 meses para abandonar la vivienda. No obstante, el juez puede haber reducido o eliminado este plazo, especialmente si considera que el inquilino actúa de mala fe.

Durante este plazo, el inquilino puede solicitar al juez de ejecución un plazo adicional de 1 mes a 1 año como máximo. El juez tiene en cuenta, en particular, la situación personal del inquilino y su buena voluntad.

Si el ocupante permanece en la vivienda después de que termine el plazo que se le concedió para marcharse, fuera de la vivienda social y del periodo de suspensión invernal, se expone a una multa de 7.500 euros.

La tregua invernal y la intervención del agente judicial

La tregua invernal se extiende del 1 de noviembre al 31 de marzo inclusive del año siguiente. En los departamentos de ultramar puede aplicarse una tregua ciclónica. Durante este período, el desalojo no puede llevarse a cabo si el inquilino no tiene una solución de realojo; si dispone de una vivienda adecuada a sus necesidades, puede llevarse a cabo durante todo el año.

El agente judicial puede avisar al inquilino antes de la fecha prevista para el desahucio, sin que ello sea obligatorio. Cuando interviene, debe presentarse un día laborable, entre las 6 horas y las 21 horas.

Si el arrendatario se niega a abrir, el agente judicial puede solicitar al representante del Estado en el departamento la asistencia de la policía o la gendarmería. Si se concede dicha asistencia, regresará acompañado de un cerrajero y de las fuerzas del orden.

Los bienes que quedan en la vivienda también siguen un procedimiento preciso. El acta debe, en particular, enumerar los bienes, indicar su posible valor de mercado y el lugar de almacenamiento, y recordar que deben retirarse en los 2 meses siguientes a la entrega o notificación del acta. Los papeles y documentos personales son conservados durante 2 años por el agente judicial.

Preguntas frecuentes