Canoni non pagati: i passaggi da seguire per il proprietario locatore

In caso di canoni di locazione non pagati, il proprietario locatore ha interesse ad agire fin dalla prima scadenza non pagata, cercando innanzitutto una soluzione amichevole quando ciò è ancora possibile, quindi utilizzando, se il debito persiste, le procedure previste dalla legge. Per un contratto di locazione abitativa, occorre soprattutto rispettare il quadro relativo all'ingiunzione di pagamento, al ricorso al giudice e, se necessario, alla prosecuzione della procedura.

Sulla costa d’Albâtre come altrove, un ritardo nel pagamento non si gestisce allo stesso modo di un conflitto ormai radicato. L'obiettivo è duplice: ottenere la regolarizzazione del debito e rispettare rigorosamente le regole applicabili all'ingiunzione di pagamento, alla citazione in tribunale e, se del caso, all'ingiunzione di lasciare i locali.

Da ricordare

• Fin dal primo mancato pagamento, si può cercare una soluzione amichevole: una proroga, il pagamento rateale, un accordo scritto e firmato.
• Per un contratto firmato dal 29 luglio 2023, il precetto di pagamento lascia al locatario 6 settimane per saldare il debito; per un contratto già in corso a tale data, si applica il termine previsto dalla relativa clausola risolutiva.
• L’inquilino può chiedere al giudice, in qualsiasi momento, un periodo di tolleranza previsto dall'articolo 1343-5 del codice civile (2 anni al massimo) Durante l'udienza, il giudice può concedere fino a 3 anni se l’inquilino ha ripreso a pagare integralmente il canone corrente prima dell’udienza e può saldare il proprio debito.
• Dopo un’ingiunzione a lasciare i locali, il termine è in linea di principio di 2 mesi, con regole particolari durante la pausa invernale dal 1º novembre al 31 marzo inclusi e una possibile particolarità relativa alla pausa ciclonica nei territori d’oltremare francesi.

Agire immediatamente, senza aspettare diversi mesi

La prima reazione utile è non lasciare che il debito si accumuli. L’ANIL ricorda che occorre agire dal primo mancato pagamento. Per un locatore, ciò significa ricontattare rapidamente l’inquilino per verificare se si tratti di una dimenticanza occasionale, di un problema bancario o di una difficoltà più duratura.

Si può tentare subito una soluzione amichevole. Secondo Service-Public.fr, l’inquilino può chiedere un termine supplementare per pagare l’affitto o proporre di dilazionare il pagamento in più rate. Se si raggiunge un accordo, è preferibile formalizzarlo per iscritto e firmarlo insieme. Questa traccia scritta aiuta a fissare chiaramente le somme dovute e il ritmo di regolarizzazione concordato.

Incoraggiare le iniziative che possono sbloccare la situazione

L’amministrazione indica diverse possibilità: segnalare un cambiamento di situazione alla Caf o alla MSA, richiedere un aiuto per l’alloggio, rivolgersi ad Action Logement in alcuni casi, ricorrere a un assistente sociale, attivare il Fondo di solidarietà per l’alloggio o presentare una domanda di sovraindebitamento quando esiste almeno un altro debito.

In pratica, chiedere al conduttore quali iniziative siano state intraprese consente di valutare la sua buona fede e la sua capacità di regolarizzare la situazione. Può inoltre aiutare a capire se il conduttore riconosce il debito e cerca una soluzione.

Il servizio SOS canoni non pagati informa gratuitamente proprietari e inquilini al numero 805.160.075, dal lunedì al venerdì. È inoltre utile contattare rapidamente l’ADIL della Seine-Maritime, che informa e consiglia gratuitamente i privati, per fare il punto sul debito, sugli aiuti disponibili e sulla procedura.

Passare all’intimazione di pagamento quando la soluzione amichevole non è più sufficiente

Quando il debito persiste, la procedura entra in una fase formale con l’ingiunzione di pagamento notificata da un ufficiale giudiziario. Questo documento richiede il pagamento dei canoni di locazione non pagati e, se del caso, delle spese di locazione non pagate.

Service-Public.fr precisa che il precetto di pagamento deve contenere alcune indicazioni, altrimenti non ha valore. Deve in particolare riportare:

• il termine concesso per pagare il debito (6 settimane per un contratto di locazione firmato dal 29 luglio 2023);
• l’importo mensile del canone e delle spese ;
• l’informazione secondo cui, in assenza di pagamento del debito o di richiesta di termini, il proprietario può chiedere al giudice la risoluzione del contratto di locazione e lo sfratto ;
• l’indirizzo del FSL;
• l’informazione secondo cui l’inquilino può chiedere al giudice, in qualsiasi momento, un termine di grazia previsto dall’articolo 1343-5 del codice civile.

Durante questo periodo, l’inquilino può pagare, riprendere parzialmente il pagamento dell’affitto, chiedere aiuti o negoziare un accordo scritto.

Capire cosa può accadere durante il periodo concesso all’inquilino

Il precetto di pagamento non comporta automaticamente la fine del contratto di locazione. Durante il termine concesso al locatario, restano possibili diversi esiti.

Un pagamento parziale non blocca necessariamente il prosieguo della procedura. Service-Public.fr indica che un pagamento, anche parziale, può attestare la buona volontà dell’inquilino. Se il debito non viene saldato e non è stato raggiunto alcun accordo al termine del periodo previsto, resta possibile adire il giudice.

Adire il giudice e preparare l’udienza

Quando il locatore è una persona giuridica diversa da una SCI costituita esclusivamente tra parenti e affini fino al 4° grado, l’atto di citazione può essere notificato solo almeno 2 mesi dopo il ricorso alla CCAPEX (commissione di coordinamento delle azioni di prevenzione degli sfratti locativi), pena l’irricevibilità.

L’udienza deve tenersi almeno 6 settimane dopo la ricezione dell’atto di citazione. Questo termine lascia all’inquilino il tempo di preparare la propria difesa, riprendere il pagamento del canone e, se possibile, rimborsare tutto o parte del debito. Può inoltre consultare un avvocato o richiedere il patrocinio a spese dello Stato a determinate condizioni.

Durante l’udienza, il giudice può essere adito con una richiesta di dilazione dei rimborsi. Se il contratto di locazione contiene una clausola risolutiva, il locatario può anche chiedere che i suoi effetti siano sospesi durante il periodo di rimborso. Secondo Service-Public.fr, il giudice può concedere un piano di pagamento fino a 3 anni e sospendere la procedura di sfratto se sono soddisfatte due condizioni:

• il pagamento integrale del canone corrente è ripreso prima dell’udienza ;
• il locatario è in grado di rimborsare il proprio debito.

Quando la situazione è già molto tesa, un locatore può utilmente far riesaminare le proprie procedure da un professionista del diritto o dall’ADIL, per evitare un errore procedurale.

Dopo la decisione del giudice : piano di rientro, risoluzione del contratto di locazione o sfratto

La decisione del giudice viene notificata da un ufficiale giudiziario. Sono possibili due scenari.

Il giudice concede termini per il rimborso

In questo caso, l’inquilino deve rimborsare il proprio debito secondo il piano di pagamento stabilito, rispettando gli importi e le date previste. In cambio, può rimanere nell’alloggio.

Se questo piano di pagamento non viene rispettato, il contratto di locazione è risolto. Il locatario non è più considerato tale, ma un occupante senza diritto né titolo. Il proprietario non addebita più un canone: subentra un’indennità di occupazione, stabilita dal giudice. Può quindi proseguire la procedura di sfratto mediante un precetto di rilascio dell’alloggio.

Il giudice ordina la risoluzione del contratto di locazione e lo sfratto

Il contratto è risolto. Anche in questo caso, l’occupante diventa privo di diritto e titolo e i canoni lasciano il posto a un’indennità di occupazione fissata dal giudice. Il proprietario può proseguire la procedura facendo notificare un’ingiunzione di lasciare i locali.

Per un alloggio affittato tutto l’anno, esistono anche formule di gestione locativa annuale. Cabinet Soudey propone questa attività con la sua società consorella PCG Gestion per i contratti abitativi, da Dieppe a Saint-Valery-en-Caux.

Il precetto di lasciare i locali e i termini prima dello sfratto

Il precetto di lasciare i locali viene notificato da un ufficiale giudiziario.

In linea di principio, dopo tale ingiunzione, l'inquilino dispone di 2 mesi per lasciare l'alloggio. Tuttavia, il giudice può aver ridotto o soppresso tale termine, in particolare se ritiene che l'inquilino sia in malafede.

Durante questo periodo, l’inquilino può chiedere al giudice dell’esecuzione un termine supplementare da 1 mese fino a 1 anno al massimo. Il giudice tiene conto in particolare della situazione personale dell’inquilino e della sua buona volontà.

Se l’occupante rimane nell’alloggio dopo la scadenza del termine concessogli per andarsene, al di fuori degli alloggi sociali e della sospensione invernale degli sfratti, rischia una multa di 7.500 euro.

La sospensione invernale degli sfratti e l’intervento dell’ufficiale giudiziario

La sospensione invernale degli sfratti va dal 1º novembre al 31 marzo incluso dell’anno successivo. Nei dipartimenti e territori d’oltremare può applicarsi una sospensione legata ai cicloni. Durante questo periodo, lo sfratto non può avere luogo se il conduttore non dispone di una soluzione abitativa alternativa; se dispone di un alloggio corrispondente alle sue esigenze, può avvenire tutto l’anno.

L’ufficiale giudiziario può avvisare l’inquilino prima della data fissata per lo sfratto, senza che ciò costituisca un obbligo. Quando interviene, deve presentarsi in un giorno lavorativo, tra 6 ore e 21 ore.

Se il locatario rifiuta di aprire, l’ufficiale giudiziario può chiedere l’intervento della polizia o della gendarmeria al rappresentante dello Stato nel dipartimento. Se tale intervento viene accordato, torna accompagnato da un fabbro e dalle forze dell’ordine.

Anche i beni lasciati nell’alloggio seguono una procedura precisa. Il verbale deve in particolare elencare i beni, indicare il loro eventuale valore di mercato, il luogo di deposito e ricordare che devono essere ritirati entro 2 mesi dalla consegna o dalla notifica del verbale. Le carte e i documenti personali sono conservati per 2 anni dall’ufficiale giudiziario.

Domande frequenti