Nicht gezahlte Mieten: die Schritte für den vermietenden Eigentümer

Bei unbezahlten Mieten sollte der Vermieter bereits bei der ersten nicht beglichenen Fälligkeit reagieren, indem er zunächst nach einer einvernehmlichen Lösung sucht, sofern dies noch möglich ist, und anschließend, falls die Schuld bestehen bleibt, die gesetzlich vorgesehenen Schritte einleitet. Bei einem Wohnraummietvertrag sind insbesondere die Vorgaben für den Zahlungsbefehl, die Anrufung des Gerichts und gegebenenfalls den weiteren Verfahrensablauf einzuhalten.

An der Alabasterküste wie auch anderswo ist ein Zahlungsverzug anders zu behandeln als ein festgefahrener Konflikt. Das Ziel ist zweifach: die Begleichung der Schuld zu erreichen und die geltenden Regeln für den Zahlungsbefehl, die Klage vor Gericht und gegebenenfalls den Räumungsbefehl strikt einzuhalten.

Das Wichtigste

• Bereits beim ersten Zahlungsausfall kann eine gütliche Lösung gesucht werden: zusätzliche Frist, Ratenzahlung sowie eine schriftliche und unterzeichnete Vereinbarung.
• Bei einem Mietvertrag, der seit dem 29. Juli 2023 unterzeichnet wurde, lässt der Zahlungsbefehl dem Mieter 6 Wochen, um seine Schuld zu begleichen; bei einem zu diesem Zeitpunkt bereits laufenden Mietvertrag gilt die in seiner auflösenden Klausel vorgesehene Frist.
• Der Mieter kann jederzeit jederzeit beim Gericht eine in Artikel 1343-5 des Zivilgesetzbuchs vorgesehene Zahlungsfrist beantragen (höchstens 2 Jahre). Bei der Verhandlung kann das Gericht bis zu 3 Jahre gewähren, wenn der Mieter vor der Verhandlung die vollständige Zahlung der laufenden Miete wieder aufgenommen hat und seine Schuld begleichen kann.
• Nach einer Aufforderung zum Verlassen der Räumlichkeiten beträgt die Frist grundsätzlich 2 Monate, mit besonderen Regelungen während der Winterpause vom 1. November bis einschließlich 31. März und einer möglichen Besonderheit einer Zyklonpause in den französischen Überseegebieten.

Sofort reagieren, ohne mehrere Monate zu warten

Der erste sinnvolle Schritt ist, die Schulden nicht anwachsen zu lassen. Die ANIL weist darauf hin, dass bereits beim ersten Zahlungsausfall gehandelt werden muss. Für einen Vermieter bedeutet dies, schnell wieder Kontakt zum Mieter aufzunehmen und zu prüfen, ob es sich um ein einmaliges Versäumnis, eine Bankstörung oder eine länger anhaltende Schwierigkeit handelt.

Eine gütliche Lösung kann von Anfang an versucht werden. Laut Service-Public.fr kann der Mieter um zusätzliche Zeit zur Zahlung der Miete bitten oder vorschlagen, die Zahlung in mehreren Raten zu leisten. Wird eine Vereinbarung getroffen, sollte sie möglichst schriftlich festgehalten und von beiden Seiten unterzeichnet werden. Dieser schriftliche Nachweis hilft, die geschuldeten Beträge und den vereinbarten Rhythmus der Begleichung klar festzulegen.

Maßnahmen fördern, die zur Lösung der Situation beitragen können

Die Verwaltung nennt mehrere Möglichkeiten: Meldung einer Änderung der Situation an die Caf oder die MSA, Antrag auf Wohnbeihilfe, in bestimmten Fällen Inanspruchnahme von Action Logement, Unterstützung durch eine Sozialarbeiterin, Inanspruchnahme des Solidaritätsfonds für Wohnraum oder Einreichung eines Überschuldungsantrags, wenn mindestens eine weitere Schuld besteht.

In der Praxis lässt sich durch die Frage an den Mieter, welche Schritte unternommen wurden, seine Gutgläubigkeit und seine Möglichkeiten zur Regularisierung einschätzen. Dies kann auch Aufschluss darüber geben, ob der Mieter die Schuld anerkennt und nach einer Lösung sucht.

Der Dienst SOS loyers impayés informiert Eigentümer und Mieter kostenlos unter 805.160.075, montags bis freitags. Es ist außerdem sinnvoll, schnell die ADIL de Seine-Maritime zu kontaktieren, die Privatpersonen kostenlos informiert und berät, um die Schulden, mögliche Hilfen und das Verfahren zu klären.

Zum Zahlungsbefehl übergehen, wenn eine gütliche Lösung nicht mehr ausreicht

Wenn die Schuld fortbesteht, tritt das Verfahren mit dem von einem Gerichtsvollzieher zugestellten Zahlungsbefehl in eine formelle Phase ein. Dieses Dokument fordert die Zahlung der ausstehenden Mieten und gegebenenfalls der ausstehenden Mietnebenkosten.

Service-Public.fr weist darauf hin, dass der Zahlungsbefehl bestimmte Angaben enthalten muss, andernfalls ist er unwirksam. Er muss insbesondere Folgendes enthalten:

• die für die Begleichung der Schuld eingeräumte Frist (6 Wochen für einen seit dem 29. Juli 2023 unterzeichneten Mietvertrag);
• die monatliche Höhe der Miete und der Nebenkosten ;
• die Information, dass der Eigentümer bei Nichtzahlung der Schuld oder bei fehlendem Antrag auf Fristgewährung beim Richter die Auflösung des Mietvertrags und die Räumung beantragen kann;
• die Adresse des FSL;
• die Information, dass der Mieter beim Richter jederzeit eine in Artikel 1343-5 des Zivilgesetzbuchs vorgesehene Zahlungsfrist beantragen kann.

Während dieser Frist kann der Mieter zahlen, die Mietzahlungen teilweise wieder aufnehmen, Unterstützung beantragen oder eine schriftliche Vereinbarung aushandeln.

Verstehen, was während der dem Mieter eingeräumten Frist geschehen kann

Der Zahlungsbefehl beendet den Mietvertrag nicht automatisch. Während der dem Mieter eingeräumten Frist sind mehrere Ausgänge möglich.

Eine Teilzahlung blockiert die Fortsetzung des Verfahrens nicht zwangsläufig. Service-Public.fr weist darauf hin, dass eine – auch teilweise – Zahlung den guten Willen des Mieters belegen kann. Ist die Schuld nicht beglichen und wurde nach Ablauf der Frist keine Vereinbarung getroffen, bleibt die Anrufung des Richters möglich.

Den Richter anrufen und den Verhandlungstermin vorbereiten

Ist der Vermieter eine juristische Person, die keine ausschließlich zwischen Verwandten und Verschwägerten bis zum 4. Grad gegründete SCI ist, darf die Klage unter Androhung der Unzulässigkeit erst mindestens 2 Monate nach der Befassung der CCAPEX (Koordinierungskommission für Maßnahmen zur Verhinderung von Zwangsräumungen) zugestellt werden.

Die Verhandlung muss frühestens 6 Wochen nach Erhalt der Klageschrift stattfinden. Diese Frist gibt dem Mieter Zeit, seine Verteidigung vorzubereiten, die Mietzahlungen wieder aufzunehmen und, wenn möglich, die gesamte Schuld oder einen Teil davon zurückzuzahlen. Er kann außerdem einen Anwalt konsultieren oder unter bestimmten Voraussetzungen Prozesskostenhilfe beantragen.

Bei der Anhörung kann der Richter mit einem Antrag auf Rückzahlungsfristen befasst werden. Wenn der Mietvertrag eine auflösende Bedingung enthält, kann der Mieter außerdem beantragen, dass deren Wirkung während des Rückzahlungszeitraums ausgesetzt wird. Laut Service-Public.fr kann der Richter einen Zahlungsplan von bis zu 3 Jahren gewähren und das Räumungsverfahren aussetzen, wenn zwei Bedingungen erfüllt sind:

• die vollständige Zahlung der laufenden Miete wurde vor der Verhandlung wieder aufgenommen ;
• der Mieter ist in der Lage, seine Schuld zurückzuzahlen.

Wenn die Situation bereits sehr angespannt ist, kann ein Vermieter seine Schritte sinnvollerweise von einem Rechtsfachmann oder der ADIL prüfen lassen, um einen Verfahrensfehler zu vermeiden.

Nach der Entscheidung des Richters: Zahlungsplan, Kündigung des Mietvertrags oder Räumung

Die Entscheidung des Richters wird durch einen Gerichtsvollzieher zugestellt. Zwei Szenarien sind möglich.

Das Gericht gewährt Zahlungsfristen

In diesem Fall muss der Mieter seine Schuld gemäß dem festgelegten Zahlungsplan zurückzahlen und die vorgesehenen Beträge und Termine einhalten. Im Gegenzug kann er in der Wohnung bleiben.

Wird dieser Zahlungsplan nicht eingehalten, wird der Mietvertrag aufgelöst. Der Mieter gilt dann nicht mehr als Mieter, sondern als Bewohner ohne Recht oder Titel. Der Eigentümer berechnet keine Miete mehr: An ihre Stelle tritt eine vom Richter festgesetzte Nutzungsentschädigung. Er kann das Räumungsverfahren dann mit einem Räumungsbefehl fortsetzen.

Das Gericht ordnet die Kündigung des Mietvertrags und die Räumung an

Der Mietvertrag ist beendet. Auch in diesem Fall wird der Bewohner zum unberechtigten Besitzer ohne Rechtsgrund, und an die Stelle der Mieten tritt eine vom Richter festgesetzte Nutzungsentschädigung. Der Eigentümer kann das Verfahren fortsetzen, indem er eine Aufforderung zum Verlassen der Räumlichkeiten zustellen lässt.

Für eine ganzjährig vermietete Wohnung gibt es auch Angebote zur ganzjährigen Mietverwaltung. Cabinet Soudey bietet diese Tätigkeit mit seinem Schwesterunternehmen PCG Gestion für Wohnraummietverträge von Dieppe bis Saint-Valery-en-Caux an.

Der Räumungsbefehl und die Fristen vor der Zwangsräumung

Der Gerichtsvollzieher stellt den Räumungsbefehl zu.

Grundsätzlich hat der Mieter nach diesem Zahlungsbefehl 2 Monate Zeit, die Wohnung zu verlassen. Der Richter kann diese Frist jedoch verkürzt oder aufgehoben haben, insbesondere wenn er den Mieter als böswillig oder unkooperativ betrachtet.

Während dieser Frist kann der Mieter beim Vollstreckungsrichter eine zusätzliche Frist von 1 Monat bis zu höchstens 1 Jahr beantragen. Der Richter berücksichtigt insbesondere die persönliche Situation des Mieters und seinen guten Willen.

Bleibt der Bewohner nach Ablauf der ihm zum Auszug gewährten Frist in der Wohnung, droht ihm – ausgenommen Sozialwohnungen und die Wintersperre – eine Geldstrafe von 7.500 Euro.

Die Winterpause und das Einschreiten des Gerichtsvollziehers

Die Winterpause läuft vom 1. November bis einschließlich 31. März des folgenden Jahres. In den französischen Überseegebieten kann eine Wirbelsturm-Pause gelten. Während dieses Zeitraums darf keine Räumung erfolgen, wenn der Mieter keine Möglichkeit zur anderweitigen Unterbringung hat; verfügt er über eine seinen Bedürfnissen entsprechende Wohnung, kann die Räumung das ganze Jahr über erfolgen.

Der Gerichtsvollzieher kann den Mieter vor dem für die Räumung festgelegten Termin informieren, ist dazu jedoch nicht verpflichtet. Wenn er tätig wird, muss er an einem Werktag zwischen 6 Uhr und 21 Uhr erscheinen.

Weigert sich der Mieter, die Tür zu öffnen, kann der Gerichtsvollzieher beim Vertreter des Staates im Departement die Unterstützung der Polizei oder Gendarmerie beantragen. Wird diese Unterstützung gewährt, kehrt er in Begleitung eines Schlossers und der Ordnungskräfte zurück.

Auch für die in der Wohnung zurückgelassenen Gegenstände gilt ein genaues Verfahren. Das Protokoll muss insbesondere die Gegenstände auflisten, ihren etwaigen Marktwert und den Lagerort angeben sowie daran erinnern, dass sie innerhalb von 2 Monaten nach der Übergabe oder Zustellung des Protokolls abgeholt werden müssen. Persönliche Papiere und Dokumente werden vom Gerichtsvollzieher 2 Jahre lang aufbewahrt.

Häufig gestellte Fragen