Loyers impayés : les étapes à suivre pour le propriétaire bailleur

En cas de loyers impayés, le propriétaire bailleur a intérêt à réagir dès la première échéance non réglée, en recherchant d’abord une solution amiable lorsque cela reste possible, puis en utilisant, si la dette persiste, les démarches prévues par la loi. Pour un bail d’habitation, il faut surtout respecter le cadre du commandement de payer, de la saisine du juge et, si nécessaire, de la suite de la procédure.

Sur la côte d’Albâtre comme ailleurs, un retard de paiement ne se traite pas de la même façon qu’un conflit installé. L’objectif est double : obtenir la régularisation de la dette et respecter strictement les règles applicables au commandement de payer, à l’assignation au tribunal et, le cas échéant, au commandement de quitter les lieux.

À retenir

• Dès le premier impayé, une solution amiable peut être recherchée : délai supplémentaire, paiement en plusieurs fois, accord écrit et signé.
• Pour un bail signé depuis le 29 juillet 2023, le commandement de payer laisse au locataire 6 semaines pour régler sa dette ; pour un bail déjà en cours à cette date, c’est le délai prévu par sa clause résolutoire qui s’applique.
• Le locataire peut demander au juge, à tout moment, un délai de grâce prévu par l’article 1343-5 du code civil (2 ans maximum). Lors de l’audience, le juge peut accorder jusqu’à 3 ans si le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et peut régler sa dette.
• Après un commandement de quitter les lieux, le délai est en principe de 2 mois, avec des règles particulières pendant la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars inclus et une particularité possible de trêve cyclonique dans les DOM.

Réagir immédiatement, sans attendre plusieurs mois

Le premier réflexe utile est de ne pas laisser la dette s’installer. L’ANIL rappelle qu’il faut agir dès le premier impayé. Pour un bailleur, cela signifie reprendre contact rapidement avec le locataire afin de vérifier s’il s’agit d’un oubli ponctuel, d’un incident bancaire ou d’une difficulté plus durable.

Une solution amiable peut être tentée d’emblée. Selon Service-Public.fr, le locataire peut demander un délai supplémentaire pour payer le loyer ou proposer d’étaler le paiement en plusieurs fois. Si un accord est trouvé, il est préférable de le formaliser par écrit et de le signer ensemble. Cette trace écrite aide à fixer clairement les sommes dues et le rythme de régularisation retenu.

Encourager les démarches qui peuvent débloquer la situation

L’administration cite plusieurs pistes : signalement d’un changement de situation à la Caf ou à la MSA, demande d’aide au logement, sollicitation d’Action logement dans certains cas, recours à une assistante sociale, mobilisation du Fonds de solidarité pour le logement ou dépôt d’un dossier de surendettement lorsqu’il existe au moins une autre dette.

Dans la pratique, demander au locataire quelles démarches ont été entreprises permet d’évaluer sa bonne foi et ses capacités de régularisation. Cela peut aussi aider à savoir si le locataire reconnaît la dette et cherche une solution.

Le service SOS loyers impayés informe gratuitement les propriétaires comme les locataires au 0 805 160 075, du lundi au vendredi. Il est également utile de contacter rapidement l’ADIL de Seine-Maritime, qui informe et conseille gratuitement les particuliers, pour faire le point sur la dette, les aides mobilisables et la procédure.

Passer au commandement de payer lorsque l’amiable ne suffit plus

Lorsque la dette persiste, la procédure entre dans une phase formelle avec le commandement de payer délivré par un commissaire de justice. Ce document réclame le paiement des loyers impayés et, le cas échéant, des charges locatives impayées.

Service-Public.fr précise que le commandement de payer doit contenir certaines mentions, faute de quoi il n’a pas de valeur. Il doit notamment faire apparaître :

• le délai accordé pour payer la dette (6 semaines pour un bail signé depuis le 29 juillet 2023) ;
• le montant mensuel du loyer et des charges ;
• l’information selon laquelle, en l’absence de paiement de la dette ou de demande de délais, le propriétaire peut demander au juge la résiliation du bail et l’expulsion ;
• l’adresse du FSL ;
• l’information selon laquelle le locataire peut demander au juge, à tout moment, un délai de grâce prévu par l’article 1343-5 du code civil.

Pendant ce délai, le locataire peut payer, reprendre partiellement le paiement du loyer, demander des aides ou négocier un accord écrit.

Comprendre ce qui peut se passer pendant le délai laissé au locataire

Le commandement de payer n’entraîne pas automatiquement la fin du bail. Durant le délai laissé au locataire, plusieurs issues restent possibles.

Un règlement partiel ne bloque pas nécessairement la suite de la procédure. Service-Public.fr indique qu’un paiement, même partiel, peut attester de la bonne volonté du locataire. Si la dette n’est pas soldée et qu’aucun accord n’a été conclu à l’issue du délai, la saisine du juge reste possible.

Saisir le juge et préparer l’audience

Lorsque le bailleur est une personne morale autre qu’une SCI constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4e degré, l’assignation ne peut être délivrée qu’au moins 2 mois après la saisine de la CCAPEX (commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives), sous peine d’irrecevabilité.

L’audience doit avoir lieu au moins 6 semaines après la réception de l’assignation. Ce délai laisse au locataire le temps de préparer sa défense, de reprendre le paiement du loyer et, si possible, de rembourser tout ou partie de la dette. Il peut aussi consulter un avocat ou demander l’aide juridictionnelle sous certaines conditions.

Lors de l’audience, le juge peut être saisi d’une demande de délais de remboursement. Si le bail contient une clause résolutoire, le locataire peut aussi demander que ses effets soient suspendus pendant la période de remboursement. D’après Service-Public.fr, le juge peut accorder un échéancier allant jusqu’à 3 ans et suspendre la procédure d’expulsion si deux conditions sont réunies :

• le paiement entier du loyer courant a repris avant l’audience ;
• le locataire est en capacité de rembourser sa dette.

Quand la situation est déjà très tendue, un bailleur peut utilement faire relire ses démarches par un professionnel du droit ou par l’ADIL afin d’éviter une erreur de procédure.

Après la décision du juge : échéancier, résiliation du bail ou expulsion

La décision du juge est signifiée par un commissaire de justice. Deux scénarios sont possibles.

Le juge accorde des délais de remboursement

Dans ce cas, le locataire doit rembourser sa dette selon l’échéancier fixé, en respectant les sommes et les dates prévues. En contrepartie, il peut rester dans le logement.

Si cet échéancier n’est pas respecté, le bail est résilié. Le locataire n’est plus considéré comme locataire, mais comme occupant sans droit ni titre. Le propriétaire ne facture plus un loyer : une indemnité d’occupation, fixée par le juge, prend le relais. Il peut alors poursuivre la procédure d’expulsion par un commandement de quitter le logement.

Le juge ordonne la résiliation du bail et l’expulsion

Le bail est résilié. Là encore, l’occupant devient sans droit ni titre et les loyers laissent place à une indemnité d’occupation fixée par le juge. Le propriétaire peut poursuivre la procédure en faisant délivrer un commandement de quitter les lieux.

Pour un logement loué à l’année, il existe aussi des formules de gestion locative à l’année. Le Cabinet Soudey propose cette activité avec sa société sœur PCG Gestion pour les baux d’habitation, de Dieppe à Saint-Valery-en-Caux.

Le commandement de quitter les lieux et les délais avant expulsion

Le commandement de quitter les lieux est délivré par un commissaire de justice.

En principe, après ce commandement, le locataire dispose de 2 mois pour quitter le logement. Le juge peut toutefois avoir réduit ou supprimé ce délai, notamment s’il considère le locataire de mauvaise volonté.

Pendant ce délai, le locataire peut demander au juge de l’exécution un délai supplémentaire allant de 1 mois à 1 an maximum. Le juge tient compte notamment de la situation personnelle du locataire et de sa bonne volonté.

Si l’occupant reste dans le logement après la fin du délai qui lui est accordé pour partir, hors logement social et hors trêve hivernale, il encourt une amende de 7 500 euros.

La trêve hivernale et l’intervention du commissaire de justice

La trêve hivernale court du 1er novembre au 31 mars inclus de l’année suivante. Dans les DOM, une trêve cyclonique peut s’appliquer. Pendant cette période, l’expulsion ne peut pas avoir lieu si le locataire n’a pas de solution de relogement ; s’il dispose d’un logement correspondant à ses besoins, elle peut avoir lieu toute l’année.

Le commissaire de justice peut prévenir le locataire avant la date retenue pour l’expulsion, sans que cela soit une obligation. Lorsqu’il intervient, il doit se présenter un jour ouvrable, entre 6 heures et 21 heures.

Si le locataire refuse d’ouvrir, le commissaire de justice peut demander le concours de la police ou de la gendarmerie au représentant de l’État dans le département. Si ce concours est accordé, il revient accompagné d’un serrurier et des forces de l’ordre.

Les biens laissés dans le logement suivent eux aussi une procédure précise. Le procès-verbal doit notamment lister les biens, indiquer leur éventuelle valeur marchande, le lieu de stockage, et rappeler qu’ils doivent être retirés dans les 2 mois suivant la remise ou la signification du procès-verbal. Les papiers et documents personnels sont conservés pendant 2 ans par le commissaire de justice.

Questions fréquentes