Garantie Visale : ce qu'elle apporte au propriétaire bailleur
La garantie Visale protège le propriétaire bailleur en prenant le relais sur les impayés et, sous conditions, sur certaines dégradations, puis Action Logement se retourne vers le locataire pour récupérer les sommes versées.
La garantie Visale pour le propriétaire bailleur est une caution locative gratuite accordée par Action Logement, à condition que le locataire ait obtenu son visa avant la signature du bail et que le bailleur accepte l’acte de cautionnement. Pour un logement loué à l’année, elle permet au propriétaire d’être payé d’abord par Action Logement en cas d’impayés ou, dans certaines limites, pour des dégradations locatives lorsque le locataire quitte définitivement le logement, puis Action Logement se retourne vers le locataire pour récupérer les sommes versées.
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À retenir
- Visale est une caution gratuite d’Action Logement : en cas d’impayés, ou de dégradations locatives lorsque le locataire quitte définitivement le logement, le bailleur est payé par Action Logement, puis le locataire rembourse cet organisme.
- La demande doit être faite avant la signature du bail : le locataire obtient un visa, puis le bailleur valide un acte de cautionnement en ligne.
- Dans le secteur privé, la garantie peut couvrir jusqu’à 36 mensualités impayées pendant les 3 premières années du bail (de 1 à 9 mois pour un travailleur saisonnier), et jusqu’à 2 mois de loyer et charges pour les dégradations locatives au départ définitif du locataire.
- Le bailleur doit respecter des délais précis, notamment une mise en demeure dans les 15 jours qui suivent l’impayé et, après récupération du logement, un délai de 60 jours pour demander la prise en charge des dégradations.
- Le logement et le locataire doivent remplir des conditions d’éligibilité, notamment sur l’âge, le statut, le type de bail, la commune du logement et le niveau de loyer admis.
Ce que Visale sécurise concrètement pour le bailleur
Selon Service-Public.fr, la garantie Visale couvre deux risques principaux pour le propriétaire.
- Les loyers et charges impayés.
- Les dégradations locatives constatées lorsque le locataire quitte définitivement le logement.
Le principe est le suivant : lorsque la situation entre dans le cadre prévu, Action Logement règle d’abord le bailleur, puis demande ensuite le remboursement au locataire. Il s’agit d’une caution locative et non d’une aide versée à fonds perdu : le locataire doit rembourser les sommes avancées par Action Logement.
Pour le propriétaire, l’intérêt est aussi pratique. En cas d’impayé déclaré dans les formes requises, Action Logement gère également le recouvrement. Cette démarche peut, si la situation l’exige, aller jusqu’à la résiliation du bail et à l’expulsion du locataire.
Les montants pris en charge
Les limites de prise en charge diffèrent selon que le logement relève du secteur privé ou du secteur social.
| Situation couverte | Secteur privé | Secteur social |
|---|---|---|
| Impayés de loyers et charges | Jusqu’à 36 mois d’impayés pendant les 3 premières années du bail (de 1 à 9 mois pour un travailleur saisonnier) | Jusqu’à 9 mois d’impayés de loyer et charges locatives, après déduction des aides au logement, pendant les 3 premières années du bail |
| Dégradations locatives au départ définitif du locataire | Jusqu’à 2 mois de loyer et charges prévus au bail | Non pris en charge pour un locataire ordinaire ; jusqu’à 2 mois de loyer et charges inscrits dans le bail pour un travailleur saisonnier |
| Après les 3 premières années du bail | Une nouvelle demande est nécessaire pour continuer à bénéficier de Visale | Une nouvelle demande est nécessaire pour continuer à bénéficier de Visale |
Visale n’instaure donc pas une protection sans limite. La durée couverte, les plafonds applicables et les formalités de déclaration restent déterminants pour obtenir le paiement.
Quelles conditions pour que le bailleur puisse en bénéficier
Le premier filtre concerne la situation du locataire. Le visa est délivré par Action Logement à certains publics, avec des règles qui varient selon l’âge, le statut et la localisation du logement. Service-Public.fr distingue notamment :
- les locataires ayant atteint 17 ans et 10 mois et âgés de moins de 30 ans, avec des conditions différentes selon qu’ils sont étudiants, alternants, travailleurs saisonniers ou autres profils ;
- certains locataires de 30 ans ou plus, en particulier des salariés du secteur privé, y compris agricole, dans les cas prévus par la fiche officielle.
Le logement doit également entrer dans le champ du dispositif. La garantie vise certains logements mis en location en métropole, dans les Drom ou à Saint-Martin. Selon les situations, elle peut concerner un logement du secteur privé, certains logements sociaux, une résidence universitaire, un foyer jeune travailleur, un logement-foyer et, pour les travailleurs saisonniers, d’autres formes d’hébergement listées par l’administration.
Pour le bailleur, plusieurs conditions sont essentielles :
- le locataire doit avoir obtenu son visa avant la signature du bail ;
- le bailleur ne doit pas bénéficier déjà d’un cautionnement ou d’une assurance loyers impayés, car il ne peut alors pas bénéficier de la garantie Visale ;
- le bailleur doit accepter l’acte de cautionnement ;
- le locataire et le bailleur ne doivent pas être membres de la même famille (grand-parent, parent ou enfant) ; seule exception, la cohabitation intergénérationnelle solidaire mise en place dans le cadre du réseau Cohabilis.
Le point de vigilance sur le loyer
Visale n’est pas ouverte pour n’importe quel montant de loyer. Le plafond admis dépend de la commune du logement, du profil du locataire et, dans certains cas, de ses ressources.
Comme ces règles changent selon la commune et la situation exacte du candidat, mieux vaut vérifier le plafond applicable sur la fiche officielle de la garantie Visale avant d’accepter le dossier.
Comment la mettre en place sans perdre la garantie
La chronologie a une importance directe. Si le bail est signé avant les démarches requises, la garantie ne s’applique pas.
Étape côté locataire
Le futur locataire fait sa demande en ligne et transmet les justificatifs demandés. Si le dossier est complet et conforme, il reçoit un visa en quelques jours ouvrés.
Étape côté bailleur
Le propriétaire crée son espace personnel sur Visale.fr, y indique le numéro du visa, le nom du locataire et les caractéristiques du logement, puis valide la proposition d’acte de cautionnement créée automatiquement.
Signature du bail
Le bail ne doit être signé qu’après cette validation. Pour une location à l’année soumise à un bail d’habitation, ce point doit être vérifié dès l’examen du dossier, au même titre que les autres pièces du candidat.
Que doit faire le bailleur en cas d’impayé
La garantie fonctionne à condition de suivre la procédure prévue. En cas d’impayé, Service-Public.fr décrit plusieurs démarches successives.
- Dans les 15 jours qui suivent l’impayé, adresser au locataire une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception.
- Dès que l’impayé dépasse le total d’un mois de loyer et de charges (après déduction de l’aide au logement), le bailleur peut le déclarer à Action Logement depuis son espace personnel en ligne.
- Après cette déclaration, valider en ligne la quittance subrogative émise par Action Logement, avec les justificatifs demandés.
Après validation de cette quittance, Action Logement verse au bailleur, dans un délai de 5 jours ouvrés, le montant correspondant, puis en poursuit le remboursement auprès du locataire.
La fiche officielle donne un exemple simple : pour 450 € de loyer mensuel et 50 € de charges mensuelles, la déclaration devient possible dès que l’impayé dépasse 500 € lorsque le locataire ne perçoit pas d’aide au logement. Si une aide est versée, le seuil se calcule après sa déduction.
Tant que la dette du locataire envers Action Logement n’est pas entièrement remboursée, le bailleur doit mettre à jour chaque mois le compte locataire sur son espace en ligne, y compris si le paiement du loyer a repris. Pour compléter ce sujet, vous pouvez consulter les étapes à suivre en cas de loyers impayés.
Et pour les dégradations locatives
La prise en charge des dégradations est possible lorsque le locataire a quitté définitivement le logement. Après récupération du bien, le bailleur dispose de 60 jours pour demander à Action Logement cette prise en charge.
La demande s’effectue depuis l’espace personnel, avec les justificatifs des dégradations, notamment les états des lieux, ainsi que les justificatifs de réparation, notamment la facture. Action Logement émet alors une quittance subrogative à valider en ligne. Après validation, le versement intervient dans un délai de 5 jours ouvrés, dans la limite de 2 mois de loyer et charges inscrits dans le bail.
En quoi cela peut faciliter la mise en location
Pour un propriétaire bailleur, Visale peut rendre recevables des dossiers qui auraient été écartés faute de caution familiale classique. Les jeunes de moins de 30 ans, les alternants, les étudiants et certains salariés de 30 ans ou plus peuvent, lorsque leur situation entre dans les critères d’Action Logement, présenter un visa à la place d’une caution familiale.
L’intérêt n’est pas seulement financier. Le dispositif crée aussi un cadre administratif défini : visa en amont, acte de cautionnement, seuil de déclaration de l’impayé, versement après validation de la quittance subrogative, puis recouvrement conduit par Action Logement.
Il faut néanmoins rester attentif aux conditions exactes : visa obtenu à temps, type de bail accepté, clause résolutoire lorsqu’elle est exigée, loyer admis et respect des délais de déclaration. En cas de doute sur un dossier particulier, l’éclairage de l’ANIL ou de l’ADIL peut être utile.
Questions fréquentes
Visale remplace-t-elle totalement le risque d’impayé pour le bailleur ?
Non. La garantie couvre des impayés et, dans certaines limites, des dégradations locatives lorsque le locataire quitte définitivement le logement. Dans le secteur privé, la prise en charge peut aller jusqu’à 36 mois d’impayés pendant les 3 premières années du bail (de 1 à 9 mois pour un travailleur saisonnier) et jusqu’à 2 mois de loyer et charges pour les dégradations.
Le bailleur peut-il demander Visale après la signature du bail ?
Non. Le locataire doit obtenir son visa avant la signature du bail, puis le bailleur doit valider l’acte de cautionnement. Le bail ne doit être signé qu’après cette étape.
À partir de quel montant d’impayé la déclaration est-elle possible ?
Le bailleur peut déclarer l’impayé dès qu’il dépasse le total d’un mois de loyer et de charges, après déduction de l’aide au logement. L’exemple officiel retient 500 € sans aide au logement pour un loyer de 450 € et 50 € de charges.
Les dégradations sont-elles prises en charge automatiquement au départ du locataire ?
Non. La demande doit être faite après récupération du logement, dans un délai de 60 jours, avec les justificatifs demandés. La prise en charge vise les dégradations locatives lorsque le locataire quitte définitivement le logement et reste limitée à 2 mois de loyer et charges inscrits dans le bail.
Visale concerne-t-elle tous les logements loués à l’année ?
Non. Il faut vérifier le type de logement, la commune, le montant du loyer, l’âge et le statut du locataire. Selon les cas, la garantie vise notamment des logements du secteur privé, certains logements sociaux, des résidences universitaires ou des foyers, avec des conditions différentes selon le profil du candidat.
Sources
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