Maklergebühren bei der Vermietung : Was muss der Eigentümer zahlen ?
Die vom Eigentümer zu tragenden Maklergebühren decken die Vermietung ab, ausgenommen Unterlagen, Besichtigung, Mietvertrag und in bestimmten Fällen das Übergabeprotokoll, die innerhalb strenger Obergrenzen mit dem Mieter geteilt werden können. Alle übrigen Kosten trägt der Vermieter.
Bei der Wohnraumvermietung decken die vom Eigentümer zu tragenden Maklergebühren für die Vermietung den wesentlichen Teil der Vermittlungsgebühren ab: Alles, was nicht in der abschließenden Liste der mit dem Mieter teilbaren Kosten enthalten ist, bleibt zulasten des Vermieters. Nach Angaben der Verwaltung können nur die Kosten für die Akte des Mieters, die Besichtigung, die Erstellung des Mietvertrags sowie in dem für das Übergabeprotokoll vorgesehenen Fall bestimmte mit dieser Leistung verbundene Kosten innerhalb strenger Grenzen zwischen den beiden Parteien aufgeteilt werden.
Für einen Eigentümer stellt sich daher nicht nur die Frage, ob die Agentur Gebühren berechnet, sondern auch, welche Leistungen davon betroffen sind, wie sie ausgewiesen werden müssen und wie hoch der Anteil des Mieters sein darf. Für eine ganzjährige Vermietung an der Alabasterküste bietet Cabinet Soudey gemeinsam mit seiner Schwesterfirma PCG Gestion die Mietverwaltung an, die ebenfalls einem gesetzlichen Rahmen unterliegt.
Das Wichtigste
- Die Kosten für die Erstellung und Veröffentlichung der Anzeige sowie allgemein alle Kosten außer Akte, Besichtigung, Mietvertrag und Übergabeprotokoll werden vom Eigentümer getragen.
- Bei Besichtigungs-, Bearbeitungs- und Mietvertragserstellungskosten darf der Anteil des Mieters weder die Hälfte der berechneten Gebühren noch eine Obergrenze je m² Wohnfläche überschreiten.
- Ab dem 1. Januar 2026 beträgt diese Obergrenze 12,10 € pro m² in Gebieten mit sehr angespanntem Wohnungsmarkt, 10,09 € pro m² in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt und 8,07 € pro m² außerhalb angespannter Gebiete.
- Beim Einzugsprotokoll, wenn dieses vom Mieter und dem Immobilienmakler erstellt wird, darf der Mieteranteil ab dem 1. Januar 2026 die Hälfte der Kosten und 3,03 € inkl. MwSt. pro m² Wohnfläche nicht überschreiten.
- Das einvernehmliche und von beiden Parteien gemeinsam durchgeführte Übergabeprotokoll darf dem Mieter nicht in Rechnung gestellt werden.
Was der Eigentümer allein bezahlt
Die Grundregel ist einfach: Die Vergütung des beauftragten Berufsträgers für die Vermietung einer Wohnung trägt der Vermieter, außer bei einigen gesetzlich genau bezeichneten Leistungen.
In der Praxis bedeutet dies, dass der Eigentümer alle Gebühren übernimmt, die nicht Folgendem entsprechen:
- bei der Zusammenstellung der Unterlagen des Mieters;
- bei der Besichtigung der Wohnung;
- bei der Erstellung des Mietvertrags;
- beim Übergabeprotokoll.
Die Verwaltung nennt ausdrücklich als weiterhin vom Vermieter zu tragende Kosten die Erstellung und Veröffentlichung der Anzeige. Diese Logik gilt weiter gefasst für Vermittlungs- oder Verhandlungsleistungen im Zusammenhang mit der Vermietung. Die ANIL erinnert im Übrigen daran, dass Vermittlungsgebühren ausschließlich vom Vermieter zu tragen sind.
Was mit dem Mieter geteilt werden kann
Die Aufteilung ist nur für bestimmte festgelegte Posten zulässig:
- die Besichtigung der Wohnung;
- die Zusammenstellung der Unterlagen des Mieters;
- die Erstellung des Mietvertrags;
- die Zustandsfeststellung bei Einzug, wenn diese vom Mieter und vom Immobilienmakler erstellt wird.
Für den vom Mieter verlangten Anteil müssen jedoch zwei kumulative Grenzen eingehalten werden:
- sie darf nicht höher sein als die Hälfte der von der Agentur für die betreffende Leistung berechneten Honorare;
- sie muss außerdem unter einem pro m² Wohnfläche berechneten Höchstbetrag bleiben.
Die Folge ist für den Eigentümer erheblich: Selbst wenn die Gebühren teilbar sind, kann ihm letztlich ein größerer Anteil zufallen, wenn die für den Mieter geltende Obergrenze vor der Hälfte der Gebühren erreicht wird.
Die offiziellen Einzelheiten finden Sie unter Maklergebühren bei der Vermietung.
Die geltenden Höchstgrenzen im Jahr 2026
Für Besichtigungs-, Bearbeitungs- und Mietvertragserstellungskosten hängt die Obergrenze des dem Mieter berechenbaren Anteils von der geografischen Lage der Wohnung ab. Für das Einzugsprotokoll gilt landesweit eine einheitliche Obergrenze.
| Leistung | Sehr angespanntes Gebiet | Angespanntes Gebiet | Außerhalb angespannter Gebiete |
|---|---|---|---|
| Besichtigung, Unterlagen, Erstellung des Mietvertrags | 12,10 € inkl. MwSt. pro m² | 10,09 € inkl. MwSt. pro m² | 8,07 € inkl. MwSt. pro m² |
| Übergabeprotokoll | 3,03 € inkl. MwSt. pro m² | 3,03 € inkl. MwSt. pro m² | 3,03 € inkl. MwSt. pro m² |
Diese Beträge gelten ab dem 1. Januar 2026. Die ANIL weist darauf hin, dass es sich um Höchstbeträge je Leistungsart und nicht um eine frei dem Mieter berechenbare Pauschale handelt.
Wie berechnet man den Anteil des Mieters und damit den vom Vermieter noch zu zahlenden Restbetrag?
Bei teilbaren Kosten erfolgt die Berechnung stets in zwei Schritten:
- man nimmt die Hälfte der für die betreffende Leistung berechneten Honorare;
- man vergleicht diesen Betrag mit der gesetzlichen Obergrenze pro m².
Der Mieter zahlt den niedrigeren der beiden Beträge. Der Eigentümer zahlt den Restbetrag.
Beispiel in einem stark angespannten Gebiet
Bei einer 25 m² großen Wohnung beträgt die Hälfte 250 €, wenn die Agentur 500 € inklusive Mehrwertsteuer für Aktenbearbeitung, Besichtigung und Erstellung des Mietvertrags berechnet. Die Obergrenze für den Mieter beträgt 25 x 12,10 €, also 302,50 €. Der Mieter zahlt daher 250 € und der Eigentümer 250 €.
Beispiel in einem angespannten Gebiet
Bei einer 25 m² großen Wohnung und 400 € inklusive Mehrwertsteuer an Gebühren beträgt die Hälfte 200 €. Die Obergrenze für den Mieter beträgt 25 x 10,09 €, also 252,25 €. Der Mieter zahlt 200 € und der Eigentümer 200 €.
Beispiel außerhalb angespannter Gebiete
Bei einer 25 m² großen Wohnung und 300 € inklusive Mehrwertsteuer an Gebühren beträgt die Hälfte 150 €. Die Obergrenze für den Mieter beträgt 25 x 8,07 €, also 201,75 €. Der Mieter zahlt 150 € und der Eigentümer 150 €.
Der Sonderfall des Ein- und Auszugsprotokolls
Das Einzugsprotokoll folgt einer ähnlichen Regel mit einer eigenen Obergrenze. Wird das Einzugsprotokoll vom Mieter und vom Immobilienmakler erstellt, darf der Anteil des Mieters folgende Grenze nicht überschreiten:
- die Hälfte der berechneten Kosten;
- und 3,03 € € inkl. MwSt. pro m² Wohnfläche ab dem 1. Januar 2026.
Beispiel : Bei einer Wohnung mit 25 m² und einer mit 170 € inklusive Mehrwertsteuer berechneten Übergabezustandsaufnahme beträgt die Hälfte der Gebühren 85 €, während die für den Mieter geltende Obergrenze 75,75 € beträgt. Der Mieter zahlt daher 75,75 € und der Eigentümer 94,25 €.
Für ein einvernehmliches und gemeinsames Auszugsprotokoll gilt eine andere Regel: Der Mieter muss keine Kosten tragen. Eine Klausel im Mietvertrag, die ihm die Kosten dieses einvernehmlichen Auszugsprotokolls auferlegt, ist missbräuchlich und gilt als nicht geschrieben.
Wenn keine einvernehmliche und widersprüchliche Zustandsaufnahme durchgeführt werden kann, ist das Einschreiten eines Gerichtsvollziehers vorgesehen. Sowohl beim Einzug als auch beim Auszug werden die vom Gerichtsvollzieher verlangten Kosten dann zur Hälfte zwischen Mieter und Eigentümer geteilt.
Verlängerung des Mietvertrags und Mietverwaltung
Eine neue Aufteilung der Kosten kann bei der Verlängerung des Mietvertrags erfolgen, wenn die Agentur einen neuen Mietvertrag erstellt. Die Verwaltung erfasst diesen Fall, wenn die Miete erhöht wird, weil sie zuvor zu niedrig angesetzt war, oder wenn die Bedingungen des ursprünglichen Mietvertrags geändert werden.
In diesem Fall werden die Kosten für die Erstellung des neuen Mietvertrags nach derselben doppelten Begrenzung aufgeteilt wie bei der erstmaligen Vermietung:
- nicht mehr als die Hälfte der Kosten für den Mieter;
- und nicht mehr als der für die Zone geltende Höchstbetrag pro m².
Die Mietverwaltung unterliegt hingegen nicht diesen Obergrenzen für den Mieter. Überträgt ein Eigentümer die Verwaltung seiner Wohnung mithilfe eines Verwaltungsauftrags an eine Agentur, trägt er die entsprechenden Kosten. Service-Public.fr nennt beispielsweise die Suche nach einem Mieter oder den Versand von Mietquittungen. Die Preise für die Mietverwaltung werden von der Agentur frei festgelegt.
Bei einem ganzjährig vermieteten Wohnraummietvertrag können Sie auch diesen Beitrag zur Mietverwaltung in Veules-les-Roses lesen.
Die Aushangpflichten der Agentur
Die Agentur legt ihre Preise frei fest, muss sie jedoch sichtbar und verständlich machen. Der Höchstpreis jeder Leistung muss angegeben werden:
- bei der Übergabe der Räumlichkeiten;
- von außen, am Schaufenster der Agentur;
- an jedem außerhalb der Agentur gelegenen Werbeschaufenster;
- auf Online-Anzeigenseiten.
Diese Höchstpreise müssen inklusive Mehrwertsteuer angegeben werden. Für jede Leistung muss die Agentur außerdem angeben, wer die Zahlung trägt. Wenn der Höchstpreis von der Miete abhängt, muss die Angabe seine Berechnung ermöglichen, insbesondere durch Preisstaffeln.
Die ANIL erinnert zudem daran, dass der Fachmann jede Leistung unterscheiden muss, insbesondere die Vermietung einerseits und das Übergabeprotokoll andererseits.
Weitere Erläuterungen finden sich in der Analyse der ANIL.
Die für die Berechnung berücksichtigte Fläche
Die Höchstgrenzen werden anhand der Wohnfläche berechnet. Diese Fläche entspricht der Bodenfläche nach Abzug von Wänden, Trennwänden, Treppen und Treppenhäusern, Schächten sowie Tür- und Fensterlaibungen.
Bestimmte Flächen werden nicht berücksichtigt, insbesondere:
- die nicht ausgebauten Dachböden;
- die Keller ;
- die Kellerräume;
- die Rabatte;
- die Garagen;
- die Terrassen;
- die Loggien;
- die Balkone ;
- die Außen-Trockenräume;
- die Wintergärten;
- die Gemeinschaftsräume;
- die Nebenräume;
- die Bereiche mit einer Höhe von weniger als 1,80 Meter.
Häufig gestellte Fragen
Welche Maklergebühren dürfen dem Mieter nicht berechnet werden ?
Der Mieter darf keine anderen Kosten tragen als die Besichtigung, die Zusammenstellung der Unterlagen, die Erstellung des Mietvertrags und bei der Übergabeprotokollerstellung den Fall, dass diese vom Mieter und dem Immobilienmakler vorgenommen wird. Die Kosten für Anzeigen, Vermittlung oder die Suche nach einem Mieter trägt weiterhin der Eigentümer.
Zahlt der Eigentümer mindestens so viel wie der Mieter ?
Ja, bei umlegbaren Leistungen: Der Anteil des Mieters darf weder die Hälfte der berechneten Kosten noch die geltende Obergrenze pro m² überschreiten. Der Eigentümer zahlt den Rest, der somit mindestens dem Anteil des Mieters entspricht. Die übrigen Kosten trägt er vollständig.
Kann man dem Mieter das Auszugsprotokoll in Rechnung stellen?
Bei einer einvernehmlichen und widerspruchlichen Übergabeinspektion beim Auszug muss der Mieter keine Gebühren zahlen. Ist diese Form der Übergabeinspektion nicht möglich und wird ein Gerichtsvollzieher hinzugezogen, werden seine Kosten je zur Hälfte zwischen Mieter und Eigentümer geteilt.
Wie kann man feststellen, ob sich die Wohnung in einem angespannten oder nicht angespannten Gebiet befindet ?
Die Einstufung hängt von der Gemeinde ab, in der sich die Wohnung befindet. Da diese Einstufung die Obergrenze von 12,10 €, 10,09 € oder 8,07 € pro m² bestimmt, muss die offizielle Einstufung geprüft werden, bevor die Gebühren verteilt werden.
Können die Kosten der Mietverwaltung mit dem Mieter geteilt werden?
Nein, nicht für die Mietverwaltung selbst. Wenn ein Verwaltungsmandat unterzeichnet wird, gehen die entsprechenden Kosten zulasten des Eigentümers; die Agentur legt ihre Tarife für diese Tätigkeit frei fest.
Quellen
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