Location nue : micro-foncier, régime réel et déficit foncier
La fiscalité de la location nue repose sur le micro-foncier, avec un abattement forfaitaire, ou sur le régime réel, qui permet de déduire les charges et de constater un déficit foncier.
Les loyers d’un logement loué vide sont imposés comme revenus fonciers, selon le régime micro-foncier ou le régime réel. Le choix dépend notamment du montant des revenus et des charges déductibles ; seul le régime réel permet de constater un déficit foncier.
Pour comprendre la fiscalité de la location nue, il faut distinguer l’abattement forfaitaire du micro-foncier des dépenses effectivement déductibles au réel, puis examiner les conditions de report d’un éventuel déficit.
À retenir
- Lorsque les revenus fonciers annuels ne dépassent pas 15 000 €, charges non comprises, le micro-foncier s’applique automatiquement, sauf exclusions (par exemple monuments historiques ou logement bénéficiant d’un régime de déduction particulier), où le réel s’applique de plein droit ; hors exclusion, le propriétaire peut opter pour le réel.
- Le micro-foncier prévoit un abattement de 30 % ; les travaux et les autres charges ne sont pas déduits séparément.
- Au-delà de 15 000 € de revenus fonciers annuels, le régime réel s’applique. Il permet de déduire les frais et charges admis pour leur montant réel et justifié.
- Au réel, la part du déficit issue des dépenses autres que les intérêts d’emprunt est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € (15 300 € pour un logement relevant du dispositif « Cosse »), ou jusqu’à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique répondant aux conditions prévues.
- L’imputation sur le revenu global peut être remise en cause si la location cesse dans les 3 ans suivant l’année de la déduction, sauf en cas de licenciement, d’invalidité, de décès ou d’expropriation.
Deux régimes selon les revenus encaissés
Selon Service-Public.fr, les loyers tirés d’une maison ou d’un appartement loué non meublé relèvent des revenus fonciers. Ils sont soumis à l’impôt sur le revenu et doivent être déclarés. Pour déterminer le régime applicable, le seuil à examiner est celui des revenus fonciers annuels, charges non comprises.
Si ces revenus ne dépassent pas 15 000 €, le micro-foncier s’applique automatiquement, sauf exclusions : monuments historiques, logement bénéficiant d’un régime de déduction particulier, ou détention exclusive de parts de certaines sociétés immobilières ou fonds de placement immobilier. Dans ces cas, le régime réel s’applique de plein droit. Hors exclusion, le bailleur peut toutefois choisir le régime réel. Au-delà de ce montant, il relève du régime réel.
| Point de comparaison | Micro-foncier | Régime réel |
|---|---|---|
| Application selon les revenus annuels | Automatique si les revenus ne dépassent pas 15 000 €, sauf exclusions (monuments historiques, régime de déduction particulier), avec possibilité d’opter pour le réel hors exclusion | Obligatoire au-delà de 15 000 € ou en cas d’exclusion du micro-foncier ; possible sur option en dessous ou à ce seuil |
| Prise en compte des dépenses | Abattement forfaitaire de 30 % | Déduction des frais et charges admis, pour leur montant réel et justifié |
| Déficit foncier | Pas de déficit foncier créé par la déduction des charges | Possible lorsque la déduction des charges aboutit à un résultat négatif |
| Déclaration | Revenus bruts portés sur la déclaration n°2042 | Détail du revenu net foncier et déclaration n°2044 ou n°2044 spécial jointe à la n°2042. La déclaration spéciale concerne notamment les monuments historiques, certains amortissements ou dispositifs Scellier, la nue-propriété et certaines parts de SCPI. |
Le prélèvement à la source prend la forme d’un acompte mensuel ou trimestriel prélevé sur le compte bancaire. Les prélèvements sociaux sont également prélevés par acompte, au taux de 17,2 %. Pour distinguer ces prélèvements de l’impôt sur le revenu, vous pouvez consulter les explications sur les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers.
Le micro-foncier : un forfait à la place des charges
Le micro-foncier simplifie la déclaration : le propriétaire indique le montant brut de ses revenus fonciers, sans appliquer lui-même l’abattement. Celui-ci représente 30 % des revenus fonciers et tient forfaitairement compte des frais. Le propriétaire ne déduit donc pas séparément ses travaux, ses assurances ou ses autres charges.
Le montant à déclarer n’est pas nécessairement limité aux loyers. Pour établir les revenus fonciers bruts, l’administration prévoit de prendre en compte notamment les dépenses qui incombent normalement au propriétaire mais sont mises à la charge des locataires, ainsi que les subventions et indemnités perçues. Les charges qui incombent au locataire sont ensuite déduites de cette somme.
Ce fonctionnement mérite une attention particulière lorsque des dépenses importantes sont prévues. Même si les frais réellement supportés sont élevés, l’abattement reste forfaitaire. Le micro-foncier ne permet pas de créer un déficit foncier en déduisant ces dépenses.
Choisir le réel lorsque l’option est ouverte
Lorsque vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 €, la comparaison porte sur les charges déductibles au réel et l’abattement de 30 % du micro-foncier. Le réel peut retenir votre attention si vous supportez des dépenses déductibles importantes, par exemple des travaux d’entretien ou d’amélioration.
Le choix ne se limite pas au montant des factures d’une année : les dépenses doivent être admises en déduction et justifiées. Les intérêts d’emprunt et les autres charges n’ont pas non plus le même traitement lorsqu’un déficit apparaît. Il est donc utile de distinguer ces postes avant de comparer les régimes.
L’option pour le réel est irrévocable pendant 3 ans. Cette durée compte si les dépenses sont concentrées sur une période ou si leur montant varie d’une année à l’autre. Un service des impôts ou un professionnel du droit ou de la comptabilité peut vous éclairer sur votre situation avant ce choix.
Les recettes et les charges à déclarer au réel
Au régime réel, le revenu foncier net correspond aux recettes encaissées pendant l’année, diminuées des frais et charges déductibles pour leur montant réel et justifié. Les recettes comprennent les loyers encaissés.
Les sommes reçues au titre du dépôt de garantie doivent aussi être déclarées lorsqu’elles servent à compenser des loyers impayés, à remettre les locaux en état après le départ des locataires ou à financer des charges locatives.
Parmi les principales dépenses déductibles, l’administration cite :
- les frais de réparation et d’entretien ;
- les travaux d’amélioration, par exemple une rénovation énergétique ;
- les provisions pour charges de copropriété ;
- les primes d’assurance, notamment habitation, loyers impayés ou emprunteur ;
- certains impôts, dont la taxe foncière et la taxe d’ordures ménagères.
Les intérêts payés pendant l’année peuvent aussi être déduits si l’emprunt finance l’acquisition, la construction, la reconstruction, l’agrandissement, l’entretien ou l’amélioration d’un bien destiné à être loué. Les notaires mentionnent également des frais annexes liés à l’emprunt, ainsi que des frais de gestion et d’administration du bien.
La nature des travaux compte : les dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers. À l’inverse, les réparations, l’entretien et les travaux d’amélioration figurent parmi les catégories admises. Conservez les justificatifs permettant d’identifier la nature et le montant des dépenses déclarées.
Si le bien n’est loué qu’en partie, les charges sont déductibles pour la partie louée. Pour déterminer la part correspondante, la fiche officielle indique d’utiliser les pourcentages servant à répartir les charges entre les occupants.
Comment s’impute un déficit foncier
Un déficit foncier apparaît lorsque la déduction des charges au régime réel conduit à un résultat négatif. Son traitement dépend de l’origine des dépenses : il faut distinguer les intérêts d’emprunt des autres charges déductibles.
La part du déficit provenant des dépenses autres que les intérêts d’emprunt est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 € (15 300 € pour un logement relevant du dispositif « Cosse »). Selon l’administration, cette déduction s’applique automatiquement. Si le revenu global est insuffisant pour absorber le déficit imputable, celui-ci peut être reporté sur le revenu global des 6 années suivantes.
La part du déficit qui dépasse cette limite, ainsi que celle liée aux intérêts d’emprunt, est déductible des revenus fonciers des 10 années suivantes. Le report sur les revenus fonciers ne fonctionne donc pas de la même manière que l’imputation sur le revenu global.
La déduction du revenu global peut être remise en cause lorsque la location de l’immeuble prend fin au cours des 3 années suivant celle de la déduction. Les notaires indiquent que la location non meublée doit se poursuivre jusqu’à la fin de la 3e année qui suit la déduction. Celle-ci reste toutefois acquise si l’arrêt de la location est justifié par un licenciement, une invalidité, un décès ou l’expropriation de l’immeuble.
Le plafond relevé pour la rénovation énergétique
Le plafond d’imputation sur le revenu global peut être porté jusqu’à 21 400 € pour des dépenses de rénovation énergétique. Le bien doit atteindre une classe A, B, C ou D après les travaux, alors qu’il était classé E, F ou G auparavant ; ce résultat doit être obtenu au plus tard le 31 décembre 2027.
Les dépenses doivent en outre correspondre à un devis accepté à compter du 5 novembre 2022 et avoir été payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027. Le plafond relevé dépend donc à la fois du résultat énergétique obtenu et des dates du devis et du paiement.
Avant de retenir ce montant dans votre calcul, vérifiez les caractéristiques et les dates de votre opération. La fiche sur les revenus locatifs rappelle les conditions applicables au déficit foncier et au plafond majoré.
Déclarer ses revenus fonciers
Au micro-foncier, le montant brut des revenus fonciers, sans abattement, est porté sur la déclaration de revenus n°2042. Au réel, le propriétaire indique le détail du calcul de son revenu foncier net et remplit la déclaration n°2044 ou n°2044 spécial, à joindre à la déclaration d’ensemble n°2042.
La déclaration n°2044 spécial est à remplir si le propriétaire possède au moins un immeuble relevant d’un régime spécial, comme un monument historique, s’il a opté pour une déduction par amortissement de logements neufs, ou s’il bénéficie d’une déduction spécifique liée à un dispositif Scellier. Elle concerne aussi le nu-propriétaire qui a supporté des charges pour un bien loué par l’usufruitier, ainsi que le détenteur de parts de SCPI ayant opté pour leur déduction par amortissement.
La déclaration en ligne est obligatoire lorsque la résidence principale est équipée d’un accès à internet et que le déclarant est en mesure d’effectuer cette démarche en ligne. L’espace des finances publiques permet d’accéder à la déclaration et aux documents d’information fiscale.
À Veules-les-Roses et sur la côte d’Albâtre, les propriétaires de logements loués à l’année peuvent être concernés par ces choix fiscaux. Le Cabinet Soudey propose des logements à louer à l’année et la gestion locative de logements loués à l’année avec sa société sœur PCG Gestion.
Questions fréquentes
Quel régime s’applique à 15 000 € de revenus fonciers ?
Lorsque les revenus fonciers annuels ne dépassent pas 15 000 €, charges non comprises, le micro-foncier s’applique automatiquement, sauf exclusions (par exemple monuments historiques ou logement bénéficiant d’un régime de déduction particulier), où le réel s’applique de plein droit. Hors exclusion, le propriétaire peut toutefois opter pour le régime réel ; cette option est irrévocable pendant 3 ans.
Peut-on déduire des travaux au micro-foncier ?
Les travaux ne sont pas déduits séparément au micro-foncier. Le régime prévoit à la place un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus fonciers.
Quels travaux sont déductibles au régime réel ?
Les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration figurent parmi les charges déductibles pour leur montant réel et justifié. Les travaux de construction, de reconstruction et d’agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers.
Les intérêts d’emprunt réduisent-ils le revenu global en cas de déficit ?
La part du déficit liée aux intérêts d’emprunt est déductible des revenus fonciers des 10 années suivantes. La déduction du revenu global concerne la part provenant des dépenses autres que ces intérêts, dans la limite applicable.
Que devient le déficit si le revenu global ne suffit pas à l’absorber ?
La part imputable sur le revenu global qui ne peut pas être absorbée peut être reportée sur le revenu global des 6 années suivantes. La part dépassant la limite de déduction et celle liée aux intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers des 10 années suivantes.
Faut-il continuer à louer après avoir déduit un déficit ?
Si la location de l’immeuble prend fin au cours des 3 années suivant celle de la déduction, celle-ci peut être remise en cause. Elle est toutefois maintenue si l’arrêt de la location est justifié par un licenciement, une invalidité, un décès ou l’expropriation de l’immeuble.
Sources
- Impôt sur le revenu - Revenus locatifs (location non meublée) | Service Public, service-public.gouv.fr
- Accueil impots.gouv.fr, impots.gouv.fr (Direction générale des Finances publiques)
- Mon patrimoine - Le déficit foncier: Un moyen efficace pour réduire vos impôts, Notaires de France
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