Locazione non ammobiliata : regime micro-foncier, regime reale e disavanzo fondiario

Gli affitti di un immobile locato non ammobiliato sono tassati come redditi fondiari, secondo il regime micro-foncier o il regime reale. La scelta dipende in particolare dall’ammontare dei redditi e delle spese deducibili; solo il regime reale consente di rilevare un disavanzo fondiario.

Per comprendere la fiscalità della locazione non ammobiliata, occorre distinguere la deduzione forfettaria del regime micro-foncier dalle spese effettivamente deducibili secondo il regime reale, quindi esaminare le condizioni di riporto di un eventuale disavanzo.

Due regimi in base agli incassi

Secondo Service-Public.fr, i canoni derivanti da una casa o da un appartamento locato non ammobiliato rientrano nei redditi fondiari. Sono soggetti all’imposta sul reddito e devono essere dichiarati. Per determinare il regime applicabile, la soglia da esaminare è quella dei redditi fondiari annuali, spese escluse.

Se tali redditi non superano 15.000 €, il regime micro-foncier si applica automaticamente, salvo esclusioni: monumenti storici, immobili che beneficiano di un regime di deduzione particolare, oppure detenzione esclusiva di quote di determinate società immobiliari o fondi di investimento immobiliare. In questi casi, il regime reale si applica di diritto. Al di fuori dei casi di esclusione, il locatore può tuttavia scegliere il regime reale. Oltre tale importo, rientra nel regime reale.

Il prelievo alla fonte assume la forma di un acconto mensile o trimestrale prelevato dal conto bancario. Anche i prelievi sociali vengono effettuati tramite acconto, all’aliquota del 17,2 %. Per distinguere questi prelievi dall’imposta sul reddito, potete consultare le spiegazioni sui prelievi sociali sui redditi fondiari.

Il regime micro-fondiario: un forfait al posto degli oneri

Il regime micro-fondiario semplifica la dichiarazione: il proprietario indica l’importo lordo dei propri redditi fondiari, senza applicare personalmente la detrazione. Questa rappresenta il 30 % dei redditi fondiari e tiene conto forfettariamente delle spese. Il proprietario non deduce quindi separatamente i lavori, le assicurazioni o gli altri oneri.

L’importo da dichiarare non è necessariamente limitato ai canoni. Per determinare i redditi fondiari lordi, l’amministrazione prevede di tenere conto in particolare delle spese che normalmente incombono al proprietario ma sono poste a carico degli inquilini, nonché delle sovvenzioni e delle indennità percepite. Gli oneri a carico dell’inquilino vengono poi dedotti da tale somma.

Questo funzionamento merita particolare attenzione quando sono previste spese ingenti. Anche se le spese effettivamente sostenute sono elevate, la detrazione rimane forfettaria. Il regime micro-fondiario non consente di creare un deficit fondiario deducendo tali spese.

Scegliere il regime ordinario quando l’opzione è disponibile

Quando i vostri redditi fondiari non superano 15.000 €, il confronto riguarda le spese deducibili secondo il regime reale e la deduzione del 30 % prevista dal regime micro-foncier. Il regime reale può essere interessante se sostenete spese deducibili rilevanti, ad esempio lavori di manutenzione o miglioramento.

La scelta non si limita all’importo delle fatture di un anno: le spese devono essere ammesse in deduzione e documentate. Gli interessi passivi e gli altri oneri non hanno neppure lo stesso trattamento quando emerge un deficit. È quindi utile distinguere queste voci prima di confrontare i regimi.

L’opzione per il regime reale è irrevocabile per 3 anni. Questa durata è rilevante se le spese sono concentrate in un determinato periodo o se il loro importo varia da un anno all’altro. Un ufficio delle imposte o un professionista del diritto o della contabilità può aiutarvi a valutare la vostra situazione prima di questa scelta.

I ricavi e le spese da dichiarare secondo il regime reale

Nel regime ordinario, il reddito fondiario netto corrisponde agli incassi percepiti durante l’anno, diminuiti delle spese e degli oneri deducibili per il loro importo effettivo e documentato. Gli incassi comprendono i canoni percepiti.

Anche le somme ricevute a titolo di deposito cauzionale devono essere dichiarate quando servono a compensare canoni non pagati, a rimettere in buono stato i locali dopo la partenza degli inquilini o a finanziare spese a carico degli inquilini.

Tra le principali spese deducibili, l’amministrazione cita:

• le spese di riparazione e manutenzione ;
• i lavori di miglioramento, ad esempio una ristrutturazione energetica ;
• gli accantonamenti per spese condominiali ;
• i premi assicurativi, in particolare per l’abitazione, gli affitti non pagati o il mutuatario ;
• alcune imposte, tra cui l’imposta fondiaria e la tassa per la raccolta dei rifiuti.

Gli interessi pagati durante l’anno possono anch’essi essere dedotti se il prestito finanzia l’acquisto, la costruzione, la ricostruzione, l’ampliamento, la manutenzione o il miglioramento di un bene destinato alla locazione. I notai menzionano inoltre spese accessorie legate al prestito, nonché spese di gestione e amministrazione del bene.

La natura dei lavori è determinante: le spese di costruzione, ricostruzione o ampliamento non sono deducibili dai redditi fondiari. Al contrario, le riparazioni, la manutenzione e i lavori di miglioramento rientrano tra le categorie ammesse. Conservate i giustificativi che consentano di identificare la natura e l’importo delle spese dichiarate.

Se l’immobile è locato solo in parte, le spese sono deducibili per la parte locata. Per determinare la quota corrispondente, la scheda ufficiale indica di utilizzare le percentuali che servono a ripartire le spese tra gli occupanti.

Come si imputa un deficit fondiario

Un disavanzo fondiario si verifica quando la deduzione delle spese secondo il regime reale porta a un risultato negativo. Il suo trattamento dipende dall’origine delle spese: occorre distinguere gli interessi passivi di mutuo dalle altre spese deducibili.

La parte del deficit derivante dalle spese diverse dagli interessi passivi è deducibile dal reddito complessivo entro il limite di 10.700 € (15.300 € per un’abitazione rientrante nel dispositivo « Cosse »). Secondo l’amministrazione, questa deduzione si applica automaticamente. Se il reddito complessivo è insufficiente ad assorbire il deficit imputabile, questo può essere riportato sul reddito complessivo dei 6 anni successivi.

La parte del deficit che supera tale limite, così come quella legata agli interessi passivi, è deducibile dai redditi fondiari dei 10 anni successivi. Il riporto sui redditi fondiari non funziona quindi nello stesso modo dell’imputazione sul reddito complessivo.

La deduzione dal reddito complessivo può essere rimessa in discussione quando la locazione dell’immobile termina nel corso dei 3 anni successivi a quello della deduzione. I notai indicano che la locazione non ammobiliata deve proseguire fino alla fine del 3° anno successivo alla deduzione. Essa rimane tuttavia acquisita se l’interruzione della locazione è giustificata da un licenziamento, un’invalidità, un decesso o l’espropriazione dell’immobile.

Il limite maggiorato per la ristrutturazione energetica

Il limite di imputazione sul reddito complessivo può essere portato fino a 21.400 € per le spese di ristrutturazione energetica. L’immobile deve raggiungere la classe A, B, C o D dopo i lavori, mentre prima era classificato E, F o G; questo risultato deve essere ottenuto entro il 31 dicembre 2027.

Le spese devono inoltre corrispondere a un preventivo accettato a partire dal 5 novembre 2022 ed essere state pagate tra il 1° gennaio 2023 e il 31 dicembre 2027. Il limite maggiorato dipende quindi sia dal risultato energetico ottenuto sia dalle date del preventivo e del pagamento.

Prima di includere questo importo nel calcolo, verificate le caratteristiche e le date della vostra operazione. La scheda sui redditi da locazione ricorda le condizioni applicabili al deficit fondiario e al limite maggiorato.

Dichiarare i propri redditi fondiari

Nel regime micro-fondiario, l’importo lordo dei redditi fondiari, senza detrazione, viene indicato nella dichiarazione dei redditi n. 2042. Nel regime ordinario, il proprietario indica il dettaglio del calcolo del proprio reddito fondiario netto e compila la dichiarazione n. 2044 o n. 2044 speciale, da allegare alla dichiarazione complessiva n. 2042.

La dichiarazione n. 2044 speciale deve essere compilata se il proprietario possiede almeno un immobile soggetto a un regime speciale, come un monumento storico, se ha optato per una deduzione mediante ammortamento di abitazioni nuove, o se beneficia di una deduzione specifica legata a un dispositivo Scellier. Riguarda anche il nudo proprietario che ha sostenuto spese per un bene locato dall’usufruttuario, nonché il detentore di quote di SCPI che ha optato per la loro deduzione mediante ammortamento.

La dichiarazione online è obbligatoria quando la residenza principale è dotata di accesso a internet e il dichiarante è in grado di effettuare tale procedura online. L’area delle finanze pubbliche consente di accedere alla dichiarazione e ai documenti di informazione fiscale.

A Veules-les-Roses e sulla costa d’Albâtre, i proprietari di immobili locati tutto l’anno possono essere interessati da queste scelte fiscali. Il Cabinet Soudey propone immobili da affittare tutto l’anno e la gestione locativa di immobili locati tutto l’anno con la sua società sorella PCG Gestion.

Domande frequenti