Alquiler sin amueblar : régimen simplificado, régimen real y déficit inmobiliario
La fiscalidad del alquiler sin amueblar se basa en el régimen de microfoncier, con una reducción a tanto alzado, o en el régimen real, que permite deducir las cargas y constatar un déficit inmobiliario.
Los alquileres de una vivienda alquilada sin amueblar tributan como rendimientos inmobiliarios, según el régimen simplificado o el régimen real. La elección depende, entre otros factores, del importe de los rendimientos y de los gastos deducibles; solo el régimen real permite declarar un déficit inmobiliario.
Para comprender la fiscalidad del alquiler sin amueblar, hay que distinguir la reducción fija del régimen simplificado de los gastos efectivamente deducibles en el régimen real y, a continuación, examinar las condiciones de compensación de un posible déficit.
A tener en cuenta
- Cuando los rendimientos inmobiliarios anuales no superan 15.000 €, sin incluir los gastos, el régimen simplificado se aplica automáticamente, salvo exclusiones (por ejemplo, monumentos históricos o viviendas acogidas a un régimen de deducción específico), en cuyo caso el régimen real se aplica automáticamente ; fuera de estos casos de exclusión, el propietario puede optar por el régimen real.
- El régimen de microfoncier prevé una reducción del 30 % ; las obras y las demás cargas no se deducen por separado.
- Por encima de 15.000 € de rendimientos inmobiliarios anuales, se aplica el régimen real. Este permite deducir los gastos y cargas admitidos por su importe real y justificado.
- En el régimen real, la parte del déficit derivada de gastos distintos de los intereses del préstamo se imputa a la renta global hasta el límite de 10.700 € (15.300 € para una vivienda acogida al dispositivo « Cosse »), o hasta 21.400 € para determinadas obras de renovación energética que cumplan las condiciones previstas.
- La imputación al rendimiento global puede cuestionarse si el alquiler cesa durante los 3 años siguientes al año de la deducción, salvo en caso de despido, invalidez, fallecimiento o expropiación.
Dos regímenes según los ingresos cobrados
Según Service-Public.fr, los alquileres obtenidos de una casa o un apartamento alquilado sin amueblar constituyen rendimientos inmobiliarios. Están sujetos al impuesto sobre la renta y deben declararse. Para determinar el régimen aplicable, el umbral que debe examinarse es el de los rendimientos inmobiliarios anuales, sin incluir los gastos.
Si estos rendimientos no superan 15.000 €, el régimen simplificado se aplica automáticamente, salvo exclusiones: monumentos históricos, viviendas acogidas a un régimen de deducción específico o tenencia exclusiva de participaciones de determinadas sociedades inmobiliarias o fondos de inversión inmobiliaria. En estos casos, el régimen real se aplica automáticamente. Fuera de estos casos de exclusión, el arrendador puede optar por el régimen real. Por encima de este importe, queda sujeto al régimen real.
| Punto de comparación | Régimen simplificado | Régimen real |
|---|---|---|
| Aplicación según los ingresos anuales | Automático si los ingresos no superan 15.000 €, salvo exclusiones (monumentos históricos, régimen de deducción especial), con posibilidad de optar por el régimen real fuera de las exclusiones | Obligatorio por encima de 15.000 € o en caso de exclusión del régimen simplificado; posible mediante opción por debajo de dicho importe o en ese umbral |
| Consideración de los gastos | Reducción a tanto alzado del 30 % | Deducción de los gastos y cargas admitidos, por su importe real y justificado |
| Déficit inmobiliario | No se genera ningún déficit inmobiliario por la deducción de los gastos | Posible cuando la deducción de los gastos da lugar a un resultado negativo |
| Declaración | Rendimientos brutos consignados en la declaración n.º 2042 | Detalle del rendimiento inmobiliario neto y declaración n.º 2044 o n.º 2044 especial adjunta a la n.º 2042. La declaración especial se refiere, en particular, a los monumentos históricos, determinadas amortizaciones o dispositivos Scellier, la nuda propiedad y determinadas participaciones de SCPI. |
La retención en origen adopta la forma de un anticipo mensual o trimestral cargado en la cuenta bancaria. Las cotizaciones sociales también se cobran mediante anticipo, al tipo de 17,2 %. Para distinguir estas retenciones del impuesto sobre la renta, puede consultar las explicaciones sobre las cotizaciones sociales sobre los rendimientos inmobiliarios.
El régimen de microfoncier: una cantidad fija en lugar de las cargas
El régimen de microfoncier simplifica la declaración: el propietario indica el importe bruto de sus rendimientos inmobiliarios, sin aplicar él mismo la reducción. Esta representa el 30 % de los rendimientos inmobiliarios y tiene en cuenta los gastos a tanto alzado. Por tanto, el propietario no deduce por separado sus obras, seguros u otras cargas.
El importe que debe declararse no se limita necesariamente a los alquileres. Para establecer los rendimientos inmobiliarios brutos, la Administración prevé tener en cuenta, en particular, los gastos que normalmente corresponden al propietario pero que se ponen a cargo de los inquilinos, así como las subvenciones e indemnizaciones percibidas. Las cargas que corresponden al inquilino se deducen posteriormente de esta suma.
Este funcionamiento requiere especial atención cuando se prevén gastos importantes. Aunque los gastos realmente soportados sean elevados, la reducción sigue siendo a tanto alzado. El régimen de microfoncier no permite crear un déficit inmobiliario deduciendo estos gastos.
Elegir el régimen real cuando la opción esté disponible
Cuando sus rendimientos inmobiliarios no superan 15.000 €, la comparación se realiza entre los gastos deducibles en el régimen real y la reducción del 30 % del régimen simplificado. El régimen real puede resultar interesante si soporta gastos deducibles importantes, por ejemplo, obras de conservación o mejora.
La elección no se limita al importe de las facturas de un año: los gastos deben estar admitidos para deducción y justificados. Los intereses del préstamo y las demás cargas tampoco reciben el mismo tratamiento cuando aparece un déficit. Por tanto, conviene distinguir estas partidas antes de comparar los regímenes.
La opción por el régimen real es irrevocable durante 3 años. Esta duración es relevante si los gastos se concentran en un periodo o si su importe varía de un año a otro. La administración tributaria o un profesional del derecho o de la contabilidad puede orientarle sobre su situación antes de tomar esta decisión.
Los ingresos y los gastos que deben declararse en el régimen real
En el régimen real, el rendimiento inmobiliario neto corresponde a los ingresos cobrados durante el año, menos los gastos y cargas deducibles por su importe real y justificado. Los ingresos incluyen los alquileres cobrados.
Las cantidades recibidas en concepto de fianza también deben declararse cuando se utilizan para compensar alquileres impagados, acondicionar el inmueble tras la salida de los inquilinos o financiar gastos repercutibles.
Entre los principales gastos deducibles, la administración cita:
- los gastos de reparación y conservación ;
- las obras de mejora, por ejemplo, una renovación energética ;
- las provisiones para gastos de comunidad ;
- las primas de seguro, en particular del hogar, de alquileres impagados o del prestatario ;
- determinados impuestos, entre ellos el impuesto sobre bienes inmuebles y la tasa de recogida de basuras.
Los intereses pagados durante el año también pueden deducirse si el préstamo financia la adquisición, construcción, reconstrucción, ampliación, mantenimiento o mejora de un bien destinado al alquiler. Los notarios mencionan asimismo gastos accesorios relacionados con el préstamo, así como gastos de gestión y administración del bien.
La naturaleza de las obras es importante: los gastos de construcción, reconstrucción o ampliación no son deducibles de los rendimientos inmobiliarios. En cambio, las reparaciones, el mantenimiento y las obras de mejora figuran entre las categorías admitidas. Conserve los justificantes que permitan identificar la naturaleza y el importe de los gastos declarados.
Si el inmueble solo está alquilado parcialmente, los gastos son deducibles por la parte alquilada. Para determinar la parte correspondiente, la ficha oficial indica que deben utilizarse los porcentajes empleados para repartir los gastos entre los ocupantes.
¿Cómo se imputa un déficit inmobiliario?
Se produce un déficit inmobiliario cuando la deducción de los gastos en el régimen real da lugar a un resultado negativo. Su tratamiento depende del origen de los gastos: hay que distinguir los intereses del préstamo de los demás gastos deducibles.
La parte del déficit procedente de gastos distintos de los intereses del préstamo es deducible de la renta global hasta el límite de 10.700 € (15.300 € para una vivienda acogida al dispositivo « Cosse »). Según la Administración, esta deducción se aplica automáticamente. Si la renta global es insuficiente para absorber el déficit imputable, este puede trasladarse a la renta global de los 6 años siguientes.
La parte del déficit que supera este límite, así como la vinculada a los intereses del préstamo, es deducible de los rendimientos inmobiliarios de los 10 años siguientes. Por tanto, el traslado a los rendimientos inmobiliarios no funciona de la misma manera que la imputación a la renta global.
La deducción de la renta global puede cuestionarse cuando el alquiler del inmueble finaliza durante los 3 años siguientes al de la deducción. Los notarios indican que el alquiler sin amueblar debe continuar hasta el final del 3.er año siguiente a la deducción. No obstante, esta se mantiene si el cese del alquiler está justificado por un despido, una incapacidad, un fallecimiento o la expropiación del inmueble.
El límite incrementado para la renovación energética
El límite de imputación a la renta global puede elevarse hasta 21.400 € para gastos de renovación energética. El inmueble debe alcanzar una clase A, B, C o D después de las obras, cuando anteriormente estaba clasificado como E, F o G; este resultado debe obtenerse como máximo el 31 de diciembre de 2027.
Además, los gastos deben corresponder a un presupuesto aceptado a partir del 5 de noviembre de 2022 y haberse pagado entre el 1 de enero de 2023 y el 31 de diciembre de 2027. Por tanto, el límite incrementado depende tanto del resultado energético obtenido como de las fechas del presupuesto y del pago.
Antes de incluir este importe en su cálculo, compruebe las características y las fechas de su operación. La ficha sobre los rendimientos del alquiler recuerda las condiciones aplicables al déficit inmobiliario y al límite incrementado.
Declarar los rendimientos inmobiliarios
En el régimen de microfoncier, el importe bruto de los rendimientos inmobiliarios, sin reducción, se indica en la declaración de la renta n.º 2042. En el régimen real, el propietario indica el detalle del cálculo de su rendimiento inmobiliario neto y cumplimenta la declaración n.º 2044 o n.º 2044 especial, que debe adjuntarse a la declaración general n.º 2042.
La declaración n.º 2044 especial debe cumplimentarse si el propietario posee al menos un inmueble sujeto a un régimen especial, como un monumento histórico, si ha optado por una deducción mediante amortización de viviendas nuevas o si disfruta de una deducción específica vinculada a un dispositivo Scellier. También afecta al nudo propietario que haya soportado cargas por un bien alquilado por el usufructuario, así como al titular de participaciones de SCPI que haya optado por su deducción mediante amortización.
La declaración en línea es obligatoria cuando la residencia principal dispone de acceso a internet y el declarante puede realizar este trámite en línea. El espacio de las finanzas públicas permite acceder a la declaración y a los documentos de información fiscal.
En Veules-les-Roses y en la costa de Albâtre, los propietarios de viviendas alquiladas durante todo el año pueden verse afectados por estas decisiones fiscales. Cabinet Soudey ofrece viviendas para alquilar durante todo el año y la gestión del alquiler de viviendas alquiladas durante todo el año con su empresa hermana PCG Gestion.
Preguntas frecuentes
¿Qué régimen se aplica a 15.000 € de rendimientos inmobiliarios ?
Cuando los rendimientos inmobiliarios anuales no superan 15.000 €, sin incluir los gastos, el régimen simplificado se aplica automáticamente, salvo exclusiones (por ejemplo, monumentos históricos o viviendas acogidas a un régimen de deducción específico), en cuyo caso el régimen real se aplica automáticamente. Fuera de estos casos de exclusión, el propietario puede optar por el régimen real ; esta opción es irrevocable durante 3 años.
¿Se pueden deducir las obras en el régimen simplificado ?
Las obras no se deducen por separado en el régimen simplificado. En su lugar, el régimen prevé una reducción fija del 30 % sobre los rendimientos inmobiliarios.
¿Qué obras son deducibles en el régimen real ?
Los gastos de reparación, mantenimiento y mejora figuran entre las cargas deducibles por su importe real y justificado. Las obras de construcción, reconstrucción y ampliación no son deducibles de los rendimientos inmobiliarios.
¿Los intereses del préstamo reducen la renta global en caso de déficit ?
La parte del déficit vinculada a los intereses del préstamo es deducible de los rendimientos inmobiliarios de los 10 años siguientes. La deducción de la renta global se refiere a la parte procedente de gastos distintos de dichos intereses, dentro del límite aplicable.
¿Qué ocurre con el déficit si el rendimiento global no basta para absorberlo ?
La parte imputable a la renta global que no pueda absorberse puede trasladarse a la renta global de los 6 años siguientes. La parte que supera el límite de deducción y la vinculada a los intereses del préstamo son deducibles de los rendimientos inmobiliarios de los 10 años siguientes.
¿Es necesario seguir alquilando después de haber deducido un déficit ?
Si el alquiler del inmueble finaliza durante los 3 años siguientes al de la deducción, esta puede cuestionarse. No obstante, se mantiene si la interrupción del alquiler está justificada por un despido, una invalidez, un fallecimiento o la expropiación del inmueble.
Fuentes
- Impuesto sobre la renta - Rendimientos del alquiler (alquiler de vivienda sin amueblar) | Service Public, service-public.gouv.fr
- Página de inicio impots.gouv.fr, impots.gouv.fr (Dirección General de Finanzas Públicas)
- Mi patrimonio - El déficit inmobiliario: Una forma eficaz de reducir sus impuestos, Notaires de France
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