Cotizaciones sociales sobre rentas inmobiliarias y plusvalías inmobiliarias

Las cotizaciones sociales sobre los rendimientos inmobiliarios y las plusvalías inmobiliarias afectan a una gran parte de los propietarios, residan o no en Francia. Para los alquileres procedentes de una vivienda no amueblada y para las plusvalías inmobiliarias de particulares, el principio es claro : estos ingresos están sujetos a las contribuciones sociales, con ajustes específicos según su afiliación a un régimen de seguridad social.

Para comprender bien las cotizaciones sociales sobre los rendimientos inmobiliarios, hay que distinguir tres cuestiones: los ingresos afectados, la tasa realmente aplicable según su situación y la forma en que se recaudan estas cantidades. En la costa de Albâtre, donde numerosas viviendas se poseen como segundas residencias o se alquilan durante todo el año, esta distinción evita errores al declarar un alquiler o vender un inmueble.

A tener en cuenta

• Los rendimientos inmobiliarios procedentes de un alquiler sin amueblar y las plusvalías inmobiliarias de particulares figuran entre los rendimientos sujetos a cotizaciones sociales.
• En el caso general, los rendimientos inmobiliarios y las plusvalías inmobiliarias soportan 17,2 % de cotizaciones sociales, y el alquiler amueblado no profesional 18,6 %.
• Si vive en Francia, trabaja en un país del EEE o en Suiza y está sujeto al régimen obligatorio de seguridad social de ese Estado, la CSG y la CRDS no se aplican; el gravamen de solidaridad del 7,5 % sigue siendo exigible.
• Para los rendimientos inmobiliarios declarados dentro de plazo, la liquidación de impuestos se envía entre agosto y septiembre.

Qué ingresos inmobiliarios están incluidos

Según Service-Public.fr, las cotizaciones sociales se aplican, en particular, a los siguientes ingresos cuando forman parte del patrimonio inmobiliario de los particulares :

• los rendimientos inmobiliarios procedentes de un alquiler sin amueblar;
• los ingresos de un alquiler amueblado no profesional ;
• las plusvalías inmobiliarias de los particulares.

Para los propietarios arrendadores, la primera precaución consiste, por tanto, en identificar correctamente la naturaleza de los ingresos declarados. Un alquiler procedente de un arrendamiento sin amueblar se incluye en los rendimientos inmobiliarios. Una transmisión inmobiliaria con ganancia se rige por el régimen de las plusvalías inmobiliarias de los particulares.

Esta distinción interesa sobre todo a los arrendadores que dudan entre el alquiler sin amueblar y el amueblado. Cabinet Soudey ofrece viviendas en alquiler anual en la costa de Alabastro, y su gestión de alquileres con PCG Gestion se refiere precisamente a los contratos de vivienda anuales, no al alquiler de corta duración.

Residente o no residente : los mismos ingresos afectados

Para estos rendimientos inmobiliarios, ser residente o no residente no cambia la tasa: lo que cuenta es la afiliación a un régimen de seguridad social.

Si tiene su domicilio fiscal fuera de Francia

Algunas rentas de fuente francesa siguen sujetas a las cotizaciones sociales, en particular:

• los rendimientos inmobiliarios percibidos en Francia;
• los ingresos de un alquiler amueblado no profesional ;
• las plusvalías inmobiliarias.

Por tanto, para los propietarios no residentes, es imprudente pensar que marcharse al extranjero elimina de inmediato toda contribución social sobre un inmueble conservado en Francia. La administración tributaria recomienda comprobar la situación ante el servicio de impuestos competente, especialmente a través de su espacio en impots.gouv.fr.

Los tipos según su situación

Los tipos no se interpretan de la misma manera según la situación personal del contribuyente. Para los casos inmobiliarios más habituales, los tipos son los siguientes.

Conviene destacar dos aspectos que requieren atención.

• La reducción al 7,5 % no se debe únicamente al hecho de vivir o trabajar en el extranjero. Requiere una afiliación a la seguridad social obligatoria de un país del EEE o de Suiza, según los casos definidos por la Administración.
• Para un no residente que desee beneficiarse de este régimen, Service-Public.fr indica que debe declarar bajo su responsabilidad su situación y presentar los justificantes si la Administración los solicita.

Si su situación ha cambiado durante el año, o si ha trabajado fuera de Francia mientras conservaba una propiedad en Sena Marítimo, consultar con la administración tributaria o con un profesional del derecho puede evitar un error de tipo impositivo.

Cómo se pagan las retenciones

La forma de pago depende de la naturaleza de los ingresos.

Para los rendimientos inmobiliarios

Si ha presentado su declaración de la renta dentro de plazo, recibirá entre agosto y septiembre una liquidación tributaria conjunta del impuesto sobre la renta y las cotizaciones sociales. Esta liquidación indica el detalle y el cálculo de los impuestos, así como los medios de pago disponibles.

En este caso, no tiene que realizar ningún trámite particular para pagar las cotizaciones sociales sobre estos ingresos: se exigen junto con la tributación correspondiente.

Durante el año, los rendimientos inmobiliarios también dan lugar a un pago a cuenta de las cotizaciones sociales, abonado en las mismas condiciones y con la misma periodicidad que el pago a cuenta del impuesto sobre la renta mediante retención en origen.

Para las plusvalías inmobiliarias

En el momento de la venta, el notario calcula la plusvalía imponible y presenta la declaración, acompañada del pago del impuesto y de las cotizaciones sociales adeudadas. A continuación, debe declarar el importe de la plusvalía en su declaración de la renta.

Para los no residentes

Si ha presentado su declaración dentro de plazo, el servicio tributario para particulares no residentes también le enviará entre agosto y septiembre una liquidación tributaria para sus cotizaciones sociales, con el detalle del cálculo y los medios de pago.

Los casos de reducción o exención que no deben confundirse

En este tema, es frecuente confundir la exención del impuesto sobre la renta con la exención de las cotizaciones sociales.

Existe una exención prevista expresamente cuando vive en Francia, trabaja en un Estado del EEE o en Suiza y está sujeto al régimen obligatorio de seguridad social de ese país: en esa situación, no se deben la CSG ni la CRDS, y sigue siendo aplicable la contribución de solidaridad de 7,5 %. Para los no residentes, la administración también indica que determinados ingresos de fuente francesa están sujetos a las cotizaciones sociales, mientras que otros están exentos.

Ejemplo habitual: para una plusvalía inmobiliaria, la exención por período de tenencia se obtiene después de 22 años para el impuesto sobre la renta, pero solo después de 30 años para las cotizaciones sociales.

Para una venta, lo prudente consiste en verificar su situación antes de firmar y antes de realizar cualquier declaración, especialmente si reside fuera de Francia o trabaja en el extranjero. Si el valor de una propiedad debe establecerse en otro contexto, como una herencia, una donación o una partición, una tasación inmobiliaria a valor de mercado también puede responder a una necesidad distinta de la fiscalidad de la plusvalía.

Los errores más frecuentes entre propietarios y vendedores

• Confundir residencia fiscal y afiliación a la Seguridad Social. El tipo del 7,5 % no se deriva únicamente del lugar de residencia.
• Olvidar la diferencia entre alquiler de vivienda vacía y amueblada. Los rendimientos inmobiliarios se refieren al alquiler de vivienda vacía, mientras que el alquiler amueblado no profesional pertenece a otra categoría mencionada por separado por la administración.
• Esperar a la venta para comprobar su situación de no residente. La Administración exige, en algunos casos, una declaración jurada y justificantes.

Para un propietario que alquila un inmueble durante todo el año o contempla una cesión, una comprobación previa de las declaraciones y de la calificación de los ingresos suele ser más útil que una corrección posterior. Si se necesita valorar un bien antes de un reparto familiar, la tasación a valor de mercado responde a una lógica patrimonial distinta de la del cálculo de las cotizaciones sociales.

Preguntas frecuentes