Sozialabgaben auf Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie Immobilienveräußerungsgewinne

Sozialabgaben auf Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie auf Immobiliengewinne betreffen einen großen Teil der Eigentümer, unabhängig davon, ob sie in Frankreich wohnen oder nicht. Für Mieten aus einer unmöblierten Vermietung und für private Immobiliengewinne ist der Grundsatz klar: Diese Einkünfte unterliegen den Sozialabgaben, mit genau festgelegten Anpassungen je nach Zugehörigkeit zu einem Sozialversicherungssystem.

Um die Sozialabgaben auf Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung richtig zu verstehen, müssen drei Fragen unterschieden werden: die betroffenen Einkünfte, der je nach Ihrer Situation tatsächlich geltende Satz und die Art und Weise, wie diese Beträge erhoben werden. An der Alabasterküste, wo zahlreiche Immobilien als Zweitwohnungen gehalten oder ganzjährig vermietet werden, hilft diese Unterscheidung, Fehler bei der Erklärung einer Mieteinnahme oder beim Verkauf einer Immobilie zu vermeiden.

Das Wichtigste

• Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aus einer Vermietung ohne Mobiliar und die Immobilienveräußerungsgewinne von Privatpersonen gehören zu den Einkünften, die den Sozialabgaben unterliegen.
• Im allgemeinen Fall unterliegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie Immobilienveräußerungsgewinne 17,2 % Sozialabgaben, die nichtgewerbliche möblierte Vermietung 18,6 %.
• Wenn Sie in Frankreich wohnen, Ihre Tätigkeit in einem Land des Europäischen Wirtschaftsraums (EWR) oder in der Schweiz ausüben und der obligatorischen Sozialversicherung dieses Staates unterliegen, fallen CSG und CRDS nicht an; der Solidaritätsbeitrag von 7,5 % bleibt jedoch geschuldet.
• Bei fristgerecht erklärten Einkünften aus Grundvermögen wird der Steuerbescheid zwischen August und September zugestellt.

Welche Immobilieneinkünfte sind betroffen

Laut Service-Public.fr gelten die Sozialabgaben insbesondere für folgende Einkünfte, wenn sie das Immobilienvermögen von Privatpersonen betreffen :

• die aus einer unmöblierten Vermietung stammenden Grundstückseinkünfte ;
• die Einkünfte aus einer nicht gewerblichen möblierten Vermietung ;
• die Veräußerungsgewinne aus Immobilien von Privatpersonen.

Für vermietende Eigentümer besteht die erste wichtige Prüfung daher darin, die Art der erklärten Einkünfte richtig zu bestimmen. Eine Miete aus einer unmöblierten Vermietung fällt unter die Einkünfte aus Grundvermögen. Ein Immobilienverkauf mit Gewinn unterliegt der Regelung für Immobilienwertzuwächse von Privatpersonen.

Diese Unterscheidung betrifft vor allem Vermieter, die zwischen unmöblierter und möblierter Vermietung schwanken. Cabinet Soudey bietet ganzjährig zu vermietende Wohnungen an der Alabasterküste an, und seine Mietverwaltung mit PCG Gestion betrifft ausdrücklich ganzjährige Wohnraummietverträge, nicht die Kurzzeitvermietung.

Ansässige oder nicht ansässige Person : dieselben betroffenen Einkünfte

Bei diesen Immobilieneinkünften ändert es am Steuersatz nichts, ob Sie ansässig oder nicht ansässig sind: Entscheidend ist die Mitgliedschaft in einem Sozialversicherungssystem.

Wenn Sie steuerlich außerhalb Frankreichs ansässig sind

Bestimmte Einkünfte aus französischen Quellen unterliegen weiterhin den Sozialabgaben, insbesondere:

• die in Frankreich erzielten Grundstückseinkünfte ;
• die Einkünfte aus einer nicht gewerblichen möblierten Vermietung ;
• die Veräußerungsgewinne aus Immobilien.

Für nichtansässige Eigentümer ist es daher unvorsichtig anzunehmen, dass ein Umzug ins Ausland automatisch jeglichen Sozialbeitrag für eine in Frankreich behaltene Immobilie entfallen lässt. Die Steuerverwaltung empfiehlt außerdem, die eigene Situation beim zuständigen Finanzamt zu überprüfen, insbesondere über Ihr Benutzerkonto auf impots.gouv.fr.

Die Zinssätze je nach Ihrer Situation

Die Zinssätze werden je nach persönlicher Situation des Steuerpflichtigen nicht auf dieselbe Weise betrachtet. Für die häufigsten Immobilienfälle gelten folgende Zinssätze.

Zwei Punkte verdienen besondere Beachtung.

• Die Ermäßigung auf 7,5 % hängt nicht allein davon ab, im Ausland zu leben oder zu arbeiten. Sie setzt je nach den von der Verwaltung festgelegten Fällen eine Mitgliedschaft in der obligatorischen Sozialversicherung eines EWR-Landes oder der Schweiz voraus.
• Für einen Nichtansässigen, der von dieser Regelung profitieren möchte, weist Service-Public.fr darauf hin, dass er eidesstattlich versichern und die Nachweise vorlegen muss, falls die Verwaltung sie anfordert.

Wenn sich Ihre Situation im Laufe des Jahres geändert hat oder Sie außerhalb Frankreichs gearbeitet haben, während Sie eine Immobilie im Département Seine-Maritime behalten haben, kann ein Gespräch mit dem Finanzamt oder einem Rechtsexperten helfen, einen falschen Steuersatz zu vermeiden.

Wie werden die Abgaben bezahlt

Die Zahlungsart hängt von der Art des Einkommens ab.

Für Einkünfte aus Grundvermögen

Wenn Sie Ihre Einkommensteuererklärung fristgerecht eingereicht haben, erhalten Sie zwischen August und September einen gemeinsamen Steuerbescheid für die Einkommensteuer und die Sozialabgaben. Dieser Bescheid enthält die Einzelheiten und die Berechnung der Steuern sowie die nutzbaren Zahlungsmöglichkeiten.

In diesem Fall müssen Sie keine besonderen Schritte unternehmen, um die Sozialabgaben auf diese Einkünfte zu zahlen: Sie werden zusammen mit der entsprechenden Steuer erhoben.

Im Laufe des Jahres unterliegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ebenfalls einer Vorauszahlung auf die Sozialabgaben, die unter denselben Bedingungen und in derselben Häufigkeit wie die Vorauszahlung auf die Einkommensteuer im Rahmen des Quellensteuerabzugs geleistet wird.

Für Immobilienwertzuwächse

Beim Verkauf berechnet der Notar den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn und reicht die Erklärung zusammen mit der Zahlung der geschuldeten Steuer und Sozialabgaben ein. Anschließend müssen Sie den Betrag des Veräußerungsgewinns in Ihrer Einkommensteuererklärung angeben.

Für Nichtansässige

Wenn Sie Ihre Erklärung fristgerecht eingereicht haben, sendet Ihnen das Finanzamt für Gebietsfremde ebenfalls zwischen August und September einen Steuerbescheid für Ihre Sozialabgaben, einschließlich der Berechnungsdetails und der Zahlungsmöglichkeiten.

Die Fälle von Erleichterungen oder Befreiungen, die nicht verwechselt werden sollten

Bei diesem Thema wird häufig zwischen der Befreiung von der Einkommensteuer und der Befreiung von den Sozialabgaben verwechselt.

Eine Erleichterung ist ausdrücklich vorgesehen, wenn Sie in Frankreich leben, in einem EWR-Staat oder in der Schweiz arbeiten und dem obligatorischen Sozialversicherungssystem dieses Landes unterliegen: In diesem Fall sind die CSG und die CRDS nicht geschuldet, während der Solidaritätsbeitrag von 7,5 % weiterhin gilt. Für Nichtansässige weist die Verwaltung außerdem darauf hin, dass bestimmte Einkünfte aus französischen Quellen den Sozialabgaben unterliegen, während andere davon befreit sind.

Übliches Beispiel: Bei einem Immobilienveräußerungsgewinn wird die Befreiung aufgrund der Haltedauer nach 22 Jahren für die Einkommensteuer, aber erst nach 30 Jahren für die Sozialabgaben gewährt.

Bei einem Verkauf besteht die Vorsicht darin, Ihren Status vor der Unterzeichnung und vor jeder Erklärung zu überprüfen, insbesondere wenn Sie außerhalb Frankreichs wohnen oder im Ausland arbeiten. Wenn der Wert einer Immobilie in einem anderen Zusammenhang ermittelt werden muss, etwa bei einer Erbschaft, Schenkung oder Teilung, kann ein Immobiliengutachten zum Verkehrswert ebenfalls einem anderen Bedarf als der Besteuerung des Veräußerungsgewinns entsprechen.

Die häufigsten Fehler von Eigentümern und Verkäufern

• Steuerlichen Wohnsitz und Sozialversicherungspflicht verwechseln. Der Satz von 7,5 % ergibt sich nicht allein aus dem Wohnort.
• Den Unterschied zwischen unmöblierter und möblierter Vermietung vergessen. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung betreffen die unmöblierte Vermietung, während die nicht gewerbliche möblierte Vermietung einer anderen, von der Verwaltung gesondert genannten Kategorie unterliegt.
• Den Verkauf abwarten, um den Status als Nichtansässiger zu überprüfen. Die Verwaltung verlangt in bestimmten Fällen eine ehrenwörtliche Erklärung und Nachweise.

Für einen Eigentümer, der eine Immobilie ganzjährig vermietet oder eine Veräußerung erwägt, ist eine vorherige Prüfung der Erklärungen und der Einkommenseinstufung oft sinnvoller als eine nachträgliche Korrektur. Bei Bedarf an der Bewertung einer Immobilie vor einer familiären Aufteilung folgt die Verkehrswertermittlung einer anderen vermögensbezogenen Logik als die Berechnung der Sozialabgaben.

Häufig gestellte Fragen