Unmöblierte Vermietung: Mikro-Grundstücksregime, tatsächliches Regime und Grundstücksdefizit
Die Besteuerung der Vermietung unmöblierter Immobilien beruht entweder auf dem Mikro-Grundstücksvermögen mit einem pauschalen Abzug oder auf der tatsächlichen Besteuerung, die den Abzug der Aufwendungen und die Feststellung eines Grundstücksdefizits ermöglicht.
Die Mieten einer unmöbliert vermieteten Wohnung werden als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung besteuert, entweder nach dem Mikro-Grundstücksregime oder nach dem tatsächlichen Regime. Die Wahl hängt insbesondere von der Höhe der Einkünfte und der abzugsfähigen Aufwendungen ab; nur das tatsächliche Regime ermöglicht die Feststellung eines Grundstücksdefizits.
Um die Besteuerung der unmöblierten Vermietung zu verstehen, muss man den pauschalen Abzug des Mikro-Grundstücksregimes von den tatsächlich abzugsfähigen Ausgaben nach dem tatsächlichen Regime unterscheiden und anschließend die Bedingungen für den Vortrag eines möglichen Defizits prüfen.
Das Wichtigste
- Wenn die jährlichen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung 15.000 € nicht überschreiten, ohne Aufwendungen, gilt das Mikro-Grundstücksregime automatisch, vorbehaltlich von Ausschlüssen (zum Beispiel historische Denkmäler oder Wohnungen, die von einem besonderen Abzugsregime profitieren), bei denen das tatsächliche Regime von Rechts wegen gilt ; außerhalb eines Ausschlusses kann der Eigentümer für das tatsächliche Regime optieren.
- Das Mikro-Grundstücksvermögen sieht einen Abzug von 30 % vor; Arbeiten und andere Aufwendungen werden nicht gesondert abgezogen.
- Bei jährlichen Grundstückseinkünften von mehr als 15.000 € gilt die tatsächliche Besteuerung. Sie ermöglicht den Abzug der zugelassenen Kosten und Aufwendungen in ihrer tatsächlichen und nachgewiesenen Höhe.
- Bei der tatsächlichen Besteuerung kann der aus anderen Ausgaben als Darlehenszinsen resultierende Teil des Defizits bis zu einer Grenze von 10.700 € (15.300 € für eine Immobilie im Rahmen der Regelung „Cosse“) auf das Gesamteinkommen angerechnet werden, oder bei bestimmten energetischen Renovierungsarbeiten bis zu 21.400 €, sofern die vorgesehenen Bedingungen erfüllt sind.
- Die Verrechnung mit dem Gesamteinkommen kann infrage gestellt werden, wenn die Vermietung innerhalb der 3 Jahre nach dem Jahr des Abzugs endet, außer im Fall einer Kündigung, Invalidität, eines Todesfalls oder einer Enteignung.
Zwei Regelungen je nach vereinnahmten Einkünften
Laut Service-Public.fr gehören Mieten aus einem unmöbliert vermieteten Haus oder einer unmöbliert vermieteten Wohnung zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Sie unterliegen der Einkommensteuer und müssen erklärt werden. Für die Bestimmung des anwendbaren Regimes ist der Schwellenwert der jährlichen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ohne Aufwendungen maßgeblich.
Wenn diese Einkünfte 15.000 € nicht überschreiten, gilt das Mikro-Grundstücksregime automatisch, vorbehaltlich von Ausschlüssen: historische Denkmäler, Wohnungen, die von einem besonderen Abzugsregime profitieren, oder der ausschließliche Besitz von Anteilen an bestimmten Immobiliengesellschaften oder Immobilienfonds. In diesen Fällen gilt das tatsächliche Regime von Rechts wegen. Außerhalb eines Ausschlusses kann der Vermieter jedoch das tatsächliche Regime wählen. Oberhalb dieses Betrags unterliegt er dem tatsächlichen Regime.
| Vergleichspunkt | Mikro-Grundstücksregime | Tatsächliches Regime |
|---|---|---|
| Anwendung je nach Jahreseinkünften | Automatisch, wenn die Einkünfte 15.000 € nicht überschreiten, vorbehaltlich bestimmter Ausschlüsse (historische Denkmäler, besondere Abzugsregelung), mit der Möglichkeit, außerhalb der Ausschlüsse die tatsächliche Besteuerung zu wählen | Verpflichtend oberhalb von 15.000 € oder bei Ausschluss vom Mikro-Grundstücksregime; unterhalb oder bei diesem Schwellenwert auf Antrag möglich |
| Berücksichtigung der Ausgaben | Pauschaler Freibetrag von 30 % | Abzug der zugelassenen Kosten und Aufwendungen in ihrer tatsächlichen und nachgewiesenen Höhe |
| Grundstücksdefizit | Kein Grundstücksdefizit durch den Abzug der Aufwendungen | Möglich, wenn der Abzug der Aufwendungen zu einem negativen Ergebnis führt |
| Anmeldung | Bruttoeinkünfte, die in der Erklärung Nr. 2042 angegeben werden | Aufschlüsselung der Nettoeinkünfte aus dem Grundstück und Erklärung Nr. 2044 oder Nr. 2044 spécial, beigefügt zur Nr. 2042. Die Sondererklärung betrifft insbesondere historische Denkmäler, bestimmte Abschreibungen oder Scellier-Regelungen, das bloße Eigentum und bestimmte Anteile an Immobilieninvestmentgesellschaften (SCPI). |
Die Quellensteuer erfolgt in Form einer monatlichen oder vierteljährlichen Abschlagszahlung, die vom Bankkonto eingezogen wird. Auch die Sozialabgaben werden als Abschlagszahlung in Höhe von 17,2 % eingezogen. Zur Unterscheidung dieser Abgaben von der Einkommensteuer können Sie die Erläuterungen zu den Sozialabgaben auf Grundstückseinkünfte einsehen.
Das Mikro-Grundstücksvermögen: eine Pauschale anstelle der Aufwendungen
Das Mikro-Grundstücksvermögen vereinfacht die Erklärung: Der Eigentümer gibt den Bruttobetrag seiner Grundstückseinkünfte an, ohne den Abzug selbst anzuwenden. Dieser entspricht 30 % der Grundstückseinkünfte und berücksichtigt die Kosten pauschal. Der Eigentümer zieht seine Arbeiten, Versicherungen oder sonstigen Aufwendungen daher nicht gesondert ab.
Der anzugebende Betrag ist nicht unbedingt auf die Mieten beschränkt. Für die Ermittlung der Bruttogrundstückseinkünfte sieht die Verwaltung insbesondere die Berücksichtigung von Ausgaben vor, die normalerweise dem Eigentümer obliegen, aber den Mietern auferlegt werden, sowie von erhaltenen Zuschüssen und Entschädigungen. Die dem Mieter obliegenden Aufwendungen werden anschließend von dieser Summe abgezogen.
Diese Regelung verdient besondere Aufmerksamkeit, wenn erhebliche Ausgaben vorgesehen sind. Auch wenn die tatsächlich getragenen Kosten hoch sind, bleibt der Abzug pauschal. Das Mikro-Grundstücksvermögen ermöglicht es nicht, durch Abzug dieser Ausgaben ein Grundstücksdefizit zu schaffen.
Die tatsächliche Besteuerung wählen, wenn die Option offensteht
Wenn Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung 15.000 € nicht überschreiten, werden die nach dem tatsächlichen Regime abzugsfähigen Aufwendungen und der Abzug von 30 % nach dem Mikro-Grundstücksregime verglichen. Das tatsächliche Regime kann für Sie interessant sein, wenn Ihnen erhebliche abzugsfähige Ausgaben entstehen, zum Beispiel für Instandhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten.
Die Entscheidung beschränkt sich nicht auf die Höhe der Rechnungen eines Jahres: Die Ausgaben müssen zum Abzug zugelassen und nachgewiesen sein. Darlehenszinsen und andere Aufwendungen werden bei Entstehung eines Defizits ebenfalls unterschiedlich behandelt. Daher ist es sinnvoll, diese Positionen zu unterscheiden, bevor die Regelungen verglichen werden.
Die Option für das tatsächliche Regime ist 3 Jahre lang unwiderruflich. Diese Dauer ist relevant, wenn sich die Ausgaben auf einen Zeitraum konzentrieren oder ihre Höhe von einem Jahr zum anderen variiert. Ein Finanzamt oder ein Rechts- oder Buchhaltungsfachmann kann Sie vor dieser Entscheidung zu Ihrer Situation beraten.
Die nach dem tatsächlichen Regime zu erklärenden Einnahmen und Aufwendungen
Bei der tatsächlichen Besteuerung entsprechen die Nettoeinkünfte aus dem Grundstück den im Laufe des Jahres vereinnahmten Einnahmen abzüglich der abzugsfähigen, tatsächlich angefallenen und nachgewiesenen Kosten und Aufwendungen. Zu den Einnahmen gehören die vereinnahmten Mieten.
Auch Beträge, die im Rahmen der Mietkaution erhalten wurden, müssen erklärt werden, wenn sie zum Ausgleich nicht gezahlter Mieten, zur Instandsetzung der Räumlichkeiten nach dem Auszug der Mieter oder zur Finanzierung von Mietnebenkosten verwendet werden.
Zu den wichtigsten abzugsfähigen Ausgaben zählen laut Verwaltung:
- Reparatur- und Instandhaltungskosten ;
- Verbesserungsarbeiten, zum Beispiel eine energetische Sanierung ;
- Vorauszahlungen für Nebenkosten der Wohnungseigentümergemeinschaft ;
- Versicherungsprämien, insbesondere für Wohngebäude, Mietausfall oder Darlehensnehmer ;
- bestimmte Steuern, darunter die Grundsteuer und die Abgabe für die Müllabfuhr.
Im Laufe des Jahres gezahlte Zinsen können ebenfalls abgezogen werden, wenn das Darlehen den Erwerb, den Bau, den Wiederaufbau, die Erweiterung, die Instandhaltung oder die Verbesserung einer zur Vermietung bestimmten Immobilie finanziert. Die Notare erwähnen außerdem mit dem Darlehen verbundene Nebenkosten sowie Verwaltungs- und Bewirtschaftungskosten der Immobilie.
Die Art der Arbeiten ist entscheidend: Bau-, Wiederaufbau- oder Erweiterungskosten sind nicht von den Grundstückseinkünften abzugsfähig. Reparaturen, Instandhaltung und Verbesserungsarbeiten gehören dagegen zu den zugelassenen Kategorien. Bewahren Sie Belege auf, anhand derer Art und Höhe der erklärten Ausgaben festgestellt werden können.
Wenn die Immobilie nur teilweise vermietet wird, sind die Aufwendungen für den vermieteten Teil abzugsfähig. Zur Bestimmung des entsprechenden Anteils weist das offizielle Merkblatt darauf hin, die Prozentsätze zu verwenden, die zur Aufteilung der Aufwendungen unter den Bewohnern dienen.
Wie wird ein Grundstücksdefizit angerechnet?
Ein Grundstücksdefizit entsteht, wenn der Abzug der Aufwendungen nach dem tatsächlichen Regime zu einem negativen Ergebnis führt. Seine Behandlung hängt vom Ursprung der Ausgaben ab: Die Darlehenszinsen sind von den sonstigen abzugsfähigen Aufwendungen zu unterscheiden.
Der aus anderen Ausgaben als Darlehenszinsen stammende Teil des Defizits ist bis zu einer Grenze von 10.700 € vom Gesamteinkommen abzugsfähig (15.300 € für eine Immobilie im Rahmen der Regelung „Cosse“). Nach Auffassung der Verwaltung gilt dieser Abzug automatisch. Reicht das Gesamteinkommen zur Verrechnung des anrechenbaren Defizits nicht aus, kann dieses auf das Gesamteinkommen der folgenden 6 Jahre vorgetragen werden.
Der Teil des Defizits, der diese Grenze überschreitet, sowie der auf Darlehenszinsen entfallende Teil sind von den Grundstückseinkünften der folgenden 10 Jahre abzugsfähig. Der Vortrag auf Grundstückseinkünfte funktioniert daher nicht auf dieselbe Weise wie die Anrechnung auf das Gesamteinkommen.
Der Abzug vom Gesamteinkommen kann rückgängig gemacht werden, wenn die Vermietung der Immobilie innerhalb der 3 Jahre nach dem Jahr des Abzugs endet. Die Notare weisen darauf hin, dass die Vermietung der unmöblierten Immobilie bis zum Ende des 3. Jahres nach dem Abzug fortgesetzt werden muss. Der Abzug bleibt jedoch bestehen, wenn die Beendigung der Vermietung durch eine Kündigung, eine Invalidität, einen Todesfall oder die Enteignung der Immobilie gerechtfertigt ist.
Die erhöhte Obergrenze für energetische Renovierungen
Die Obergrenze für die Anrechnung auf das Gesamteinkommen kann für energetische Renovierungsarbeiten auf bis zu 21.400 € angehoben werden. Die Immobilie muss nach den Arbeiten die Energieklasse A, B, C oder D erreichen, während sie zuvor in die Klasse E, F oder G eingestuft war; dieses Ergebnis muss spätestens am 31. Dezember 2027 erreicht sein.
Die Ausgaben müssen außerdem einem ab dem 5. November 2022 angenommenen Kostenvoranschlag entsprechen und zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 31. Dezember 2027 bezahlt worden sein. Die erhöhte Obergrenze hängt daher sowohl vom erzielten Energieergebnis als auch von den Daten des Kostenvoranschlags und der Zahlung ab.
Bevor Sie diesen Betrag in Ihre Berechnung aufnehmen, prüfen Sie die Merkmale und Daten Ihres Vorhabens. Das Merkblatt zu Mieteinnahmen erläutert die geltenden Bedingungen für das Grundstücksdefizit und die erhöhte Obergrenze.
Grundstückseinkünfte erklären
Im Rahmen des Mikro-Grundstücksvermögens wird der Bruttobetrag der Grundstückseinkünfte ohne Abzug in der Einkommensteuererklärung Nr. 2042 angegeben. Bei der tatsächlichen Besteuerung gibt der Eigentümer die Berechnung seiner Nettoeinkünfte aus dem Grundstück an und füllt die Erklärung Nr. 2044 oder Nr. 2044 spécial aus, die der Gesamterklärung Nr. 2042 beizufügen ist.
Die Erklärung Nr. 2044 spécial ist auszufüllen, wenn der Eigentümer mindestens eine Immobilie besitzt, die einer Sonderregelung unterliegt, etwa ein historisches Denkmal, wenn er sich für einen Abschreibungsabzug bei neuen Wohnungen entschieden hat oder von einem spezifischen Abzug im Rahmen einer Scellier-Regelung profitiert. Sie betrifft auch den bloßen Eigentümer, der Aufwendungen für eine vom Nießbraucher vermietete Immobilie getragen hat, sowie den Inhaber von SCPI-Anteilen, der deren Abschreibung gewählt hat.
Die Online-Erklärung ist verpflichtend, wenn der Hauptwohnsitz über einen Internetzugang verfügt und der Erklärende in der Lage ist, den Vorgang online durchzuführen. Der Bereich der öffentlichen Finanzen ermöglicht den Zugriff auf die Erklärung und die steuerlichen Informationsunterlagen.
In Veules-les-Roses und an der Alabasterküste können Eigentümer ganzjährig vermieteter Wohnungen von diesen steuerlichen Entscheidungen betroffen sein. Cabinet Soudey bietet ganzjährig zu vermietende Wohnungen sowie die Mietverwaltung ganzjährig vermieteter Wohnungen mit seinem Schwesterunternehmen PCG Gestion an.
Häufig gestellte Fragen
Welches Regime gilt für 15.000 € Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ?
Wenn die jährlichen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung 15.000 € nicht überschreiten, ohne Aufwendungen, gilt das Mikro-Grundstücksregime automatisch, vorbehaltlich von Ausschlüssen (zum Beispiel historische Denkmäler oder Wohnungen, die von einem besonderen Abzugsregime profitieren), bei denen das tatsächliche Regime von Rechts wegen gilt. Außerhalb eines Ausschlusses kann der Eigentümer jedoch für das tatsächliche Regime optieren ; diese Option ist 3 Jahre lang unwiderruflich.
Können Arbeiten beim Mikro-Grundstücksregime abgezogen werden ?
Aufwendungen für Arbeiten werden beim Mikro-Grundstücksregime nicht gesondert abgezogen. Stattdessen sieht das Regime einen pauschalen Abzug von 30 % von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung vor.
Welche Arbeiten sind nach dem tatsächlichen Regime abzugsfähig ?
Reparatur-, Instandhaltungs- und Verbesserungsaufwendungen gehören zu den abzugsfähigen Kosten in ihrer tatsächlichen und nachgewiesenen Höhe. Bau-, Wiederaufbau- und Erweiterungsarbeiten sind nicht von den Grundstückseinkünften abzugsfähig.
Verringern Darlehenszinsen bei einem Defizit das Gesamteinkommen?
Der auf Darlehenszinsen entfallende Teil des Defizits ist von den Grundstückseinkünften der folgenden 10 Jahre abzugsfähig. Der Abzug vom Gesamteinkommen betrifft den aus anderen Ausgaben als diesen Zinsen stammenden Teil innerhalb der geltenden Grenze.
Was geschieht mit dem Defizit, wenn das Gesamteinkommen nicht ausreicht, um es zu verrechnen ?
Der auf das Gesamteinkommen anrechenbare Teil, der nicht verrechnet werden kann, kann auf das Gesamteinkommen der folgenden 6 Jahre vorgetragen werden. Der die Abzugsgrenze überschreitende Teil sowie der auf Darlehenszinsen entfallende Teil sind von den Grundstückseinkünften der folgenden 10 Jahre abzugsfähig.
Muss nach dem Abzug eines Defizits weiterhin vermietet werden?
Wenn die Vermietung der Immobilie innerhalb der 3 Jahre nach dem Jahr des Abzugs endet, kann dieser infrage gestellt werden. Er bleibt jedoch bestehen, wenn die Beendigung der Vermietung durch eine Kündigung, Invalidität, einen Todesfall oder die Enteignung der Immobilie begründet ist.
Quellen
- Einkommensteuer – Mieteinnahmen (Vermietung unmöblierter Immobilien) | Service Public, service-public.gouv.fr
- Startseite impots.gouv.fr, impots.gouv.fr (Generaldirektion für öffentliche Finanzen)
- Mein Vermögen – Das Grundstücksdefizit: Ein wirksames Mittel zur Senkung Ihrer Steuern, Notaires de France
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