Prélèvements sociaux sur revenus fonciers et plus-values immobilières

Les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers et les plus-values immobilières concernent une large part des propriétaires, qu’ils résident en France ou non. Pour les loyers issus d’une location vide et pour les plus-values immobilières des particuliers, le principe est clair : ces revenus entrent dans le champ des contributions sociales, avec des aménagements précis selon votre affiliation à un régime de sécurité sociale.

Pour bien comprendre les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers, il faut distinguer trois questions : les revenus concernés, le taux réellement applicable selon votre situation, et la façon dont ces sommes sont appelées. Sur la côte d’Albâtre, où de nombreux biens sont détenus comme résidences secondaires ou mis en location à l’année, cette distinction évite des erreurs au moment de déclarer un loyer ou de vendre un bien.

À retenir

• Les revenus fonciers provenant d’une location vide et les plus-values immobilières des particuliers figurent parmi les revenus soumis aux prélèvements sociaux.
• Dans le cas général, les revenus fonciers et les plus-values immobilières supportent 17,2 % de prélèvements sociaux, la location meublée non professionnelle 18,6 %.
• Si vous habitez en France, exercez votre activité dans un pays de l’EEE ou en Suisse et relevez du régime obligatoire de sécurité sociale de cet État, la CSG et la CRDS ne s’appliquent pas ; le prélèvement de solidarité de 7,5 % reste dû.
• Pour les revenus fonciers déclarés dans les délais, l’avis d’imposition est adressé entre août et septembre.

Quels revenus immobiliers sont concernés

Selon Service-Public.fr, les prélèvements sociaux s’appliquent notamment aux revenus suivants lorsqu’il s’agit du patrimoine immobilier des particuliers :

• les revenus fonciers provenant d’une location vide ;
• les revenus d’une location meublée non professionnelle ;
• les plus-values immobilières des particuliers.

Pour les propriétaires bailleurs, la première vigilance consiste donc à bien identifier la nature du revenu déclaré. Un loyer issu d’une location nue entre dans les revenus fonciers. Une cession immobilière avec gain relève, elle, du régime des plus-values immobilières des particuliers.

Cette distinction intéresse surtout les bailleurs qui hésitent entre location vide et meublée. Le Cabinet Soudey propose des logements à louer à l’année sur la côte d’Albâtre, et sa gestion locative avec PCG Gestion concerne précisément les baux d’habitation à l’année, pas la location de courte durée.

Résident ou non-résident : les mêmes revenus visés

Pour ces revenus immobiliers, être résident ou non-résident ne change pas le taux : c’est l’affiliation à un régime de sécurité sociale qui compte.

Si vous êtes fiscalement domicilié hors de France

Certains revenus de source française restent soumis aux prélèvements sociaux, notamment :

• les revenus fonciers perçus en France ;
• les revenus d’une location meublée non professionnelle ;
• les plus-values immobilières.

Pour les propriétaires non-résidents, il est donc imprudent de penser qu’un départ à l’étranger fait disparaître d’emblée toute contribution sociale sur un bien conservé en France. L’administration fiscale invite d’ailleurs à vérifier sa situation auprès du service des impôts compétent, notamment via votre espace sur impots.gouv.fr.

Les taux selon votre situation

Les taux ne se lisent pas de la même manière selon la situation personnelle du contribuable. Pour les cas immobiliers les plus courants, les taux sont les suivants.

Deux points de vigilance méritent d’être soulignés.

• L’allégement à 7,5 % n’est pas lié au seul fait de vivre ou de travailler à l’étranger. Il suppose une affiliation à la sécurité sociale obligatoire d’un pays de l’EEE ou de la Suisse, selon les cas définis par l’administration.
• Pour un non-résident qui souhaite bénéficier de ce régime, Service-Public.fr indique qu’il faut attester sur l’honneur de sa situation et fournir les justificatifs si l’administration les demande.

Si votre situation a changé en cours d’année, ou si vous avez travaillé hors de France tout en conservant un bien en Seine-Maritime, un échange avec le service des impôts ou un professionnel du droit peut éviter une erreur de taux.

Comment les prélèvements sont payés

Le mode de paiement dépend de la nature du revenu.

Pour les revenus fonciers

Si vous avez effectué votre déclaration de revenus dans les délais, vous recevez entre août et septembre un avis d’imposition commun pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Cet avis indique le détail et le calcul des impositions, ainsi que les moyens de paiement utilisables.

Dans ce cas, vous n’avez pas de démarche particulière à accomplir pour payer les contributions sociales sur ces revenus : elles sont appelées avec l’imposition correspondante.

En cours d’année, les revenus fonciers donnent aussi lieu à un acompte de prélèvements sociaux, versé dans les mêmes conditions et selon la même périodicité que l’acompte d’impôt sur le revenu du prélèvement à la source.

Pour les plus-values immobilières

Lors de la vente, le notaire calcule la plus-value imposable et dépose la déclaration, accompagnée du paiement de l’impôt et des prélèvements sociaux dus. Vous devez ensuite reporter le montant de la plus-value sur votre déclaration de revenus.

Pour les non-résidents

Si vous avez déposé votre déclaration dans les délais, le service des impôts des particuliers non-résidents vous envoie lui aussi entre août et septembre un avis d’imposition pour vos prélèvements sociaux, avec le détail du calcul et les moyens de paiement.

Les cas d’allégement ou d’exonération à ne pas confondre

Sur ce sujet, la confusion est fréquente entre exonération d’impôt sur le revenu et exonération de prélèvements sociaux.

Un cas d’allégement est expressément prévu lorsque vous vivez en France, travaillez dans un État de l’EEE ou en Suisse et relevez du régime obligatoire de sécurité sociale de ce pays : dans cette situation, la CSG et la CRDS ne sont pas dues, et le prélèvement de solidarité de 7,5 % reste applicable. Pour les non-résidents, l’administration indique aussi que certains revenus de source française sont soumis aux prélèvements sociaux, tandis que d’autres en sont exonérés.

Exemple courant : pour une plus-value immobilière, l’exonération pour durée de détention est acquise après 22 ans pour l’impôt sur le revenu, mais après 30 ans seulement pour les prélèvements sociaux.

Pour une vente, la prudence consiste à vérifier votre statut avant la signature et avant toute déclaration, en particulier si vous résidez hors de France ou si vous travaillez à l’étranger. Si la valeur d’un bien doit être établie dans un autre contexte, comme une succession, une donation ou un partage, une expertise immobilière en valeur vénale peut aussi répondre à un besoin distinct de la fiscalité de la plus-value.

Les erreurs les plus fréquentes chez les propriétaires et vendeurs

• Confondre résidence fiscale et affiliation sociale. Le taux à 7,5 % ne découle pas du seul lieu de résidence.
• Oublier la différence entre location vide et meublée. Les revenus fonciers visent la location vide, alors que la location meublée non professionnelle relève d’une autre catégorie mentionnée séparément par l’administration.
• Attendre la vente pour vérifier sa situation de non-résident. L’administration demande, dans certains cas, une attestation sur l’honneur et des justificatifs.

Pour un propriétaire qui loue un bien à l’année ou envisage une cession, un contrôle préalable des déclarations et de la qualification du revenu reste souvent plus utile qu’une correction a posteriori. En cas de besoin sur l’évaluation d’un bien avant partage familial, l’expertise en valeur vénale répond à une logique patrimoniale différente de celle du calcul des prélèvements sociaux.

Questions fréquentes