Taxe d'habitation d'une résidence secondaire sur la côte d'Albâtre
Sur la côte d’Albâtre, la taxe d’habitation d’une résidence secondaire est due pour un meublé dont vous avez la disposition au 1er janvier, avec une majoration possible en zone tendue, comme à Veules-les-Roses, si la commune l’a votée. En cas d’erreur, une réclamation s’impose.
Sur la côte d’Albâtre, où de nombreux propriétaires conservent une maison de famille ou un pied-à-terre, la taxe d’habitation d’une résidence secondaire soulève souvent des questions au moment de l’avis d’imposition.
La règle est simple dans son principe, mais plusieurs situations doivent être distinguées : occupation à titre privatif, location meublée, ancien domicile après une entrée en Ehpad, majoration dans certaines communes, ou réclamation si vous estimez être imposé à tort. Selon la fiche officielle sur la THRS, c’est la situation au 1er janvier qui commande l’imposition de l’année entière.
À retenir
- L’imposition est établie pour l’année entière d’après la situation au 1er janvier.
- Le calcul repose sur la valeur locative cadastrale du logement et de ses dépendances, avec un taux fixé localement.
- Certaines communes situées en zone tendue peuvent appliquer une majoration après délibération du conseil municipal.
- En cas d’absence de déclaration d’occupation ou d’erreur, l’amende prévue est de 150 € par local concerné.
Dans quels cas la taxe reste due
Le caractère meublé est déterminant. Sont visés les locaux meublés affectés à l’habitation, avec un ameublement suffisant pour permettre d’y vivre. Les dépendances immédiates sont aussi concernées, même lorsqu’elles ne sont pas meublées et même si elles ne sont pas attenantes au logement, par exemple un garage ou un parking privatif.
- Si vous êtes locataire à l’année d’une résidence secondaire, vous recevez l’avis de taxe d’habitation pour ce logement.
- Si vous occupez un second logement pour des raisons professionnelles, ou si vous bénéficiez d’un logement de fonction en plus du domicile familial, ce logement est regardé comme une résidence secondaire soumise à la THRS ; dans une commune qui applique la majoration, vous pouvez demander sur réclamation le dégrèvement de cette majoration.
La suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales depuis le 1er janvier 2023 ne modifie pas cette règle : une résidence secondaire reste imposable.
Comment savoir si un logement est votre résidence principale
La distinction entre résidence principale et résidence secondaire est essentielle. D’après la définition fiscale de la résidence principale, il s’agit du lieu auquel est établi votre impôt sur le revenu.
- Si vous êtes locataire à l’année d’un autre logement sans en être propriétaire, vous devez l’indiquer dans votre déclaration de revenus.
Comment la taxe est calculée
Le montant n’est pas déterminé à partir d’un loyer réellement perçu, ni d’une valeur de marché. Pour la THRS, l’administration retient la valeur locative cadastrale du logement et de ses dépendances. Cette base est revalorisée chaque année, notamment en fonction de l’évolution des prix.
Le montant obtenu dépend ensuite des taux d’imposition votés localement (commune et intercommunalité). Il varie donc d’une commune à l’autre.
- La valeur locative cadastrale sert de base aux impôts locaux.
L’administration précise d’ailleurs qu’il n’est pas possible d’obtenir soi-même une estimation fiable, car le calcul dépend de nombreux critères liés aux caractéristiques du bien taxé. Si vous souhaitez une estimation, il faut contacter le service des impôts fonciers du secteur où se situe le logement.
Cette distinction compte aussi pour les propriétaires qui envisagent une transmission ou une vente. Une expertise immobilière en valeur vénale peut être utile dans un cadre successoral ou patrimonial, mais elle ne remplace pas la valeur locative cadastrale utilisée pour la THRS.
Déclaration d’occupation : une formalité à ne pas négliger
Les propriétaires de locaux d’habitation doivent déclarer leur situation d’occupation auprès de l’administration fiscale. Cette formalité doit être accomplie avant le 1er juillet dans deux cas :
- le logement n’a pas encore fait l’objet d’une déclaration ;
- des changements sont intervenus depuis la précédente déclaration.
Vous devez notamment indiquer si vous conservez la jouissance du logement.
La déclaration se fait dans l’espace personnel sur impots.gouv.fr, via la rubrique « Gérer mes biens immobiliers ». En l’absence de déclaration ou en cas d’inexactitude, l’amende prévue est de 150 € par local concerné.
Ce point concerne de nombreux propriétaires de résidences secondaires sur la côte d’Albâtre. Lorsqu’un bien est loué à l’année, la déclaration d’occupation doit identifier le locataire (nom, prénom, date et lieu de naissance). Le Cabinet Soudey propose d’ailleurs des logements à louer à l’année et la gestion locative de longue durée avec sa société sœur PCG Gestion, dans un cadre distinct de celui des résidences conservées pour un usage privatif.
Majoration possible dans certaines communes
Certaines communes peuvent appliquer une majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Cette possibilité concerne des communes situées en zone tendue. Sont visées :
- les communes comprises dans une agglomération continue de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements ;
- les communes où la part des logements qui ne constituent pas des résidences principales est particulièrement importante.
Il s’agit des communes où la taxe sur les logements vacants s’applique. La majoration suppose une décision du conseil municipal. Pour les communes caractérisées par une part élevée de logements autres que des résidences principales, cette majoration s’applique depuis le 1er janvier 2024.
Un dégrèvement de la majoration peut être demandé sur réclamation, auprès du centre des impôts dont dépend la résidence secondaire, si votre activité professionnelle vous oblige à occuper ce logement ou un logement de fonction, si votre résidence principale est l’établissement de soins de longue durée où vous êtes hébergé, ou si le logement ne peut pas être affecté à l’habitation principale pour une cause étrangère à votre volonté.
Exonérations et dégrèvements possibles
La THRS reste la règle, mais plusieurs situations ouvrent droit à une exonération ou à un dégrèvement. Elles doivent être lues avec précision, car elles ne visent pas tous les propriétaires de résidences secondaires.
| Situation | Conséquence possible | Démarche indiquée |
|---|---|---|
| Ancienne résidence principale après entrée en Ehpad, maison de retraite ou centre de soins de longue durée | Exonération de THRS pour cet ancien logement à compter de l’année qui suit l’admission | L’exonération suit la situation décrite par l’administration |
| Retour d’expatriation après appel à quitter la zone de résidence ou opération de retour collectif | Dégrèvement possible sur le logement qui constituait la résidence principale en France avant l’expatriation | Déposer une réclamation |
Sur la côte d’Albâtre, tout dépend donc de la commune concernée et de la situation exacte du logement.
Comment contester un avis de taxe d’habitation
L’avis d’imposition, reçu au cours du dernier trimestre de l’année, indique notamment les éléments servant de base au calcul de l’impôt.
Une contestation peut être envisagée, par exemple, si le logement n’était pas imposable comme résidence secondaire dans votre situation au 1er janvier, si une majoration a été appliquée alors que vous relevez de l’un de ces cas de dégrèvement, ou si les éléments d’occupation déclarés ne correspondent pas à votre cas réel.
Le dépôt d’une réclamation ne dispense pas du paiement de la taxe. Vous pouvez toutefois demander un sursis de paiement. La demande s’adresse au centre des finances publiques compétent.
Attention aussi à une confusion fréquente : les taxes sur les logements vacants ne s’appliquent pas à la résidence secondaire, même si elle n’est occupée qu’une partie de l’année, car elles concernent les locaux non meublés.
Si vous envisagez de vendre un bien devenu coûteux à conserver, il peut être utile de distinguer la taxe d’habitation et la fiscalité de cession. Pour ce second point, vous pouvez lire les règles sur la plus-value lors de la vente d’une résidence secondaire.
Questions fréquentes
Je loue à l’année un appartement meublé pour mes séjours en Seine-Maritime : qui paie ?
Si vous êtes locataire à l’année de cette résidence secondaire, c’est vous qui devez payer la taxe d’habitation correspondante. Vous recevez l’avis d’imposition à votre nom.
Que se passe-t-il si j’entre en Ehpad et que je garde mon ancien logement ?
L’établissement devient votre résidence principale. Votre ancien logement est considéré comme une résidence secondaire, mais vous êtes exonéré de THRS pour cet ancien logement à compter de l’année qui suit votre admission.
Puis-je calculer moi-même le montant de ma taxe ?
Non, l’administration précise qu’il n’est pas possible d’obtenir soi-même une estimation fiable, car le calcul dépend de nombreux critères liés aux caractéristiques du bien taxé. Si vous souhaitez une estimation, il faut contacter le service des impôts fonciers du secteur concerné.
Une réclamation suspend-elle automatiquement le paiement ?
Non, la réclamation ne vous dispense pas de payer la taxe. Vous pouvez en revanche demander un sursis de paiement auprès du service compétent.
Les taxes sur les logements vacants peuvent-elles s’appliquer à une résidence secondaire peu occupée ?
Non, les taxes sur les logements vacants ne s’appliquent pas à la résidence secondaire, même si elle n’est occupée qu’une partie de l’année. Elles concernent les locaux non meublés.
Sources
- Taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS) | Service Public, service-public.gouv.fr
- Qu'est-ce que la résidence principale pour les impôts ? | Service Public, service-public.gouv.fr
À savoir. Le contenu des articles rédigés peut contenir des erreurs, des omissions ou des informations devenues inexactes depuis leur date de publication, malgré les contrôles effectués. Il est fourni à titre purement informatif : il ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un avocat, d’un expert-comptable ou d’un professionnel de l’immobilier, et le cabinet décline toute responsabilité en cas d’information erronée. Pour votre situation, appuyez-vous sur les sources officielles citées ou contactez-nous.
