Impuesto de vivienda de una segunda residencia en la costa de Alabastro

En la Côte d’Albâtre, donde muchos propietarios conservan una casa familiar o un pied-à-terre, el impuesto de residencia de una segunda residencia suele plantear dudas al recibir el aviso de liquidación.

La regla es sencilla en principio, pero deben distinguirse varias situaciones: ocupación con carácter privativo, alquiler amueblado, antigua vivienda habitual tras el ingreso en una residencia de mayores, recargo en determinados municipios o reclamación si considera que se le ha gravado indebidamente. Según la ficha oficial sobre el THRS, la situación a 1 de enero determina la tributación de todo el año.

A tener en cuenta

• La tributación se establece para todo el año según la situación a 1 de enero.
• El cálculo se basa en el valor catastral locativo de la vivienda y sus dependencias, con un tipo fijado localmente.
• Algunos municipios situados en zonas tensionadas pueden aplicar un recargo previa deliberación del consejo municipal.
• En caso de ausencia de declaración de ocupación o de error, la multa prevista es de 150 € por cada inmueble afectado.

En qué casos se sigue adeudando el impuesto

El carácter amueblado es determinante. Se contemplan los locales amueblados destinados a vivienda, con un mobiliario suficiente para permitir vivir en ellos. Las dependencias inmediatas también están incluidas, aunque no estén amuebladas e incluso aunque no sean contiguas a la vivienda, por ejemplo, un garaje o una plaza de aparcamiento privada.

• Si es inquilino durante todo el año de una segunda residencia, recibe el aviso del impuesto de residencia correspondiente a esa vivienda.
• Si ocupa una segunda vivienda por motivos profesionales, o si dispone de una vivienda proporcionada por la empresa además del domicilio familiar, esta vivienda se considera una segunda residencia sujeta al THRS; en un municipio que aplique el recargo, puede solicitar mediante reclamación la reducción de dicho recargo.

La supresión del impuesto sobre la vivienda habitual desde el 1 de enero de 2023 no modifica esta regla: una segunda residencia sigue estando sujeta a impuestos.

Cómo saber si una vivienda es su residencia habitual

La distinción entre residencia principal y segunda residencia es esencial. Según la definición fiscal de residencia principal, se trata del lugar en el que está establecido su impuesto sobre la renta.

• Si es inquilino durante todo el año de otra vivienda sin ser propietario de ella, debe indicarlo en su declaración de la renta.

Cómo se calcula el impuesto

El importe no se determina a partir de un alquiler realmente percibido ni de un valor de mercado. Para la THRS, la administración toma el valor catastral de alquiler de la vivienda y sus dependencias. Esta base se revaloriza cada año, especialmente en función de la evolución de los precios.

El importe obtenido depende después de los tipos impositivos aprobados localmente (municipio e intermunicipalidad). Por tanto, varía de un municipio a otro.

• El valor catastral de alquiler sirve de base para los impuestos locales.

La Administración precisa, además, que no es posible obtener uno mismo una estimación fiable, ya que el cálculo depende de numerosos criterios relacionados con las características del bien gravado. Si desea una estimación, debe ponerse en contacto con el servicio de impuestos inmobiliarios del sector donde se encuentra la vivienda.

Esta distinción también importa para los propietarios que contemplan una transmisión o una venta. Una tasación inmobiliaria a valor de mercado puede ser útil en un contexto sucesorio o patrimonial, pero no sustituye al valor catastral de alquiler utilizado para la THRS.

Declaración de ocupación: un trámite que no debe descuidarse

Los propietarios de locales destinados a vivienda deben declarar su situación de ocupación ante la administración tributaria. Este trámite debe realizarse antes del 1 de julio en dos casos :

• la vivienda aún no ha sido objeto de una declaración;
• se han producido cambios desde la declaración anterior.

Debe indicar, en particular, si conserva el disfrute de la vivienda.

La declaración se realiza en el espacio personal de impots.gouv.fr, a través de la sección « Gestionar mis bienes inmuebles ». En ausencia de declaración o en caso de inexactitud, la multa prevista es de 150 € por cada local afectado.

Este punto afecta a muchos propietarios de segundas residencias en la costa de Alabastro. Cuando una propiedad se alquila durante todo el año, la declaración de ocupación debe identificar al inquilino (apellido, nombre, fecha y lugar de nacimiento). Cabinet Soudey también ofrece viviendas en alquiler anual y gestión de alquileres a largo plazo con su empresa hermana PCG Gestion, en un marco distinto al de las residencias conservadas para uso privado.

Posible incremento en algunos municipios

Algunos municipios pueden aplicar un recargo del impuesto de vivienda sobre las segundas residencias. Esta posibilidad afecta a municipios situados en zonas tensionadas. Se incluyen:

• los municipios comprendidos en una aglomeración continua de más de 50 000 habitantes donde existe un desequilibrio marcado entre la oferta y la demanda de vivienda;
• los municipios donde la proporción de viviendas que no constituyen residencias principales es especialmente elevada.

Se trata de los municipios en los que se aplica el impuesto sobre las viviendas vacías. El recargo requiere una decisión del consejo municipal. En los municipios caracterizados por una elevada proporción de viviendas que no son residencias principales, este recargo se aplica desde el 1 de enero de 2024.

Puede solicitarse una reducción del recargo mediante reclamación ante la oficina de impuestos de la que dependa la segunda residencia, si su actividad profesional le obliga a ocupar esta vivienda o una vivienda de servicio, si su residencia habitual es el centro de cuidados de larga duración donde está ingresado, o si la vivienda no puede destinarse a residencia habitual por una causa ajena a su voluntad.

Posibles exenciones y reducciones

El THRS sigue siendo la norma, pero varias situaciones dan derecho a una exención o a una reducción. Deben analizarse con precisión, ya que no afectan a todos los propietarios de segundas residencias.

En la Côte d’Albâtre, todo depende, por tanto, del municipio correspondiente y de la situación exacta de la vivienda.

Cómo impugnar un aviso del impuesto de vivienda

El aviso de liquidación, recibido durante el último trimestre del año, indica, entre otros datos, los elementos que sirven de base para calcular el impuesto.

Puede plantearse una impugnación, por ejemplo, si la vivienda no estaba sujeta al impuesto como segunda residencia en su situación a 1 de enero, si se aplicó un recargo pese a estar incluido en uno de estos supuestos de reducción, o si los datos de ocupación declarados no corresponden a su situación real.

La presentación de una reclamación no exime del pago del impuesto. No obstante, puede solicitar un aplazamiento del pago. La solicitud debe dirigirse al centro de finanzas públicas competente.

También hay que prestar atención a una confusión frecuente : los impuestos sobre las viviendas vacías no se aplican a la segunda residencia, aunque solo esté ocupada una parte del año, ya que afectan a los locales no amueblados.

Si se plantea vender una propiedad cuyo mantenimiento se ha vuelto costoso, puede ser útil distinguir entre el impuesto sobre la vivienda y la fiscalidad de la transmisión. Sobre este segundo punto, puede consultar las normas sobre la plusvalía en la venta de una segunda residencia.

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