Imposta sulla casa di una seconda residenza sulla costa d’Albâtre
Sulla costa d’Albâtre, l'imposta sulla casa di una seconda casa è dovuta per un alloggio ammobiliato di cui disponete al 1° gennaio, con una possibile maggiorazione in una zona soggetta a tensione abitativa, come Veules-les-Roses, se il comune l'ha deliberata. In caso di errore, è necessario presentare un reclamo.
Sulla costa d’Albâtre, dove molti proprietari conservano una casa di famiglia o un pied-à-terre, l'imposta sulla casa di una seconda casa solleva spesso interrogativi al momento della ricezione dell'avviso di pagamento.
La regola è semplice nel principio, ma occorre distinguere diverse situazioni: occupazione a titolo privato, locazione arredata, precedente domicilio dopo l’ingresso in una struttura per anziani non autosufficienti, maggiorazione in alcuni comuni o reclamo se si ritiene di essere tassati ingiustamente. Secondo la scheda ufficiale sulla THRS, è la situazione al 1° gennaio a determinare l’imposizione per l’intero anno.
Da ricordare
- L’imposizione è stabilita per l’intero anno in base alla situazione al 1° gennaio.
- Il calcolo si basa sul valore locativo catastale dell’alloggio e delle sue pertinenze, con un’aliquota fissata a livello locale.
- Alcuni comuni situati in zone tese possono applicare una maggiorazione previa deliberazione del consiglio comunale.
- In caso di mancata dichiarazione di occupazione o di errore, l'ammenda prevista è di 150 € per ogni unità interessata.
In quali casi l’imposta resta dovuta
Il carattere arredato è determinante. Sono interessati i locali arredati destinati ad abitazione, con arredi sufficienti per consentire di viverci. Sono interessate anche le pertinenze immediate, anche quando non sono arredate e anche se non sono adiacenti all’alloggio, ad esempio un garage o un parcheggio privato.
- Se siete inquilini annuali di una seconda casa, ricevete l'avviso dell'imposta sulla casa per questo alloggio.
- Se occupate una seconda abitazione per motivi professionali, o se usufruite di un alloggio di servizio oltre alla casa familiare, tale alloggio è considerato una seconda casa soggetta alla THRS; in un comune che applica la maggiorazione, potete chiedere, tramite reclamo, lo sgravio di tale maggiorazione.
La soppressione della tassa sulla casa per le abitazioni principali dal 1º gennaio 2023 non modifica questa regola: una seconda casa rimane imponibile.
Come sapere se un alloggio è la vostra residenza principale
La distinzione tra abitazione principale e abitazione secondaria è essenziale. Secondo la definizione fiscale dell’abitazione principale, si tratta del luogo in cui è stabilita la sua imposta sul reddito.
- Se siete inquilini annuali di un altro alloggio senza esserne proprietari, dovete indicarlo nella dichiarazione dei redditi.
Come viene calcolata la tassa
L’importo non è determinato in base a un canone effettivamente percepito né a un valore di mercato. Per la THRS, l’amministrazione prende in considerazione il valore locativo catastale dell’alloggio e delle sue pertinenze. Questa base imponibile viene rivalutata ogni anno, in particolare in funzione dell’andamento dei prezzi.
L’importo ottenuto dipende poi dalle aliquote fiscali deliberate a livello locale (comune e intercomunalità). Varia quindi da un comune all’altro.
- Il valore locativo catastale serve da base per le imposte locali.
L’amministrazione precisa inoltre che non è possibile ottenere autonomamente una stima affidabile, poiché il calcolo dipende da numerosi criteri legati alle caratteristiche dell’immobile tassato. Se desiderate una stima, è necessario contattare il servizio delle imposte fondiarie del settore in cui si trova l’abitazione.
Questa distinzione è importante anche per i proprietari che valutano una trasmissione o una vendita. Una perizia immobiliare del valore di mercato può essere utile in ambito successorio o patrimoniale, ma non sostituisce il valore locativo catastale utilizzato per la THRS.
Dichiarazione di occupazione: una formalità da non trascurare
I proprietari di locali ad uso abitativo devono dichiarare la loro situazione di occupazione all'amministrazione fiscale. Tale formalità deve essere espletata entro il 1° luglio in due casi:
- l’alloggio non è ancora stato oggetto di una dichiarazione ;
- sono intervenuti cambiamenti dalla dichiarazione precedente.
Devi indicare in particolare se conservi il godimento dell’alloggio.
La dichiarazione viene effettuata nell’area personale su impots.gouv.fr, tramite la sezione « Gestire i miei immobili ». In assenza di dichiarazione o in caso di inesattezza, l’ammenda prevista è di 150 € per ogni unità interessata.
Questo punto riguarda numerosi proprietari di seconde case sulla Côte d’Albâtre. Quando un immobile viene affittato tutto l’anno, la dichiarazione di occupazione deve identificare l’inquilino (cognome, nome, data e luogo di nascita). Cabinet Soudey propone inoltre alloggi in affitto annuale e servizi di gestione locativa a lungo termine con la sua società consorella PCG Gestion, in un contesto distinto da quello delle residenze mantenute per uso privato.
Maggiorazione possibile in alcuni comuni
Alcuni comuni possono applicare una maggiorazione dell’imposta di abitazione sulle seconde case. Questa possibilità riguarda i comuni situati in zone tese. Sono interessati:
- i comuni compresi in un agglomerato continuo di oltre 50.000 abitanti in cui esiste un marcato squilibrio tra domanda e offerta di alloggi;
- i comuni in cui la quota di abitazioni che non costituiscono residenze principali è particolarmente elevata.
Si tratta dei comuni in cui si applica l'imposta sugli alloggi sfitti. La maggiorazione presuppone una decisione del consiglio comunale. Per i comuni caratterizzati da un'elevata percentuale di alloggi diversi dalle residenze principali, questa maggiorazione si applica dal 1° gennaio 2024.
Una riduzione della maggiorazione può essere richiesta tramite reclamo presso il centro delle imposte da cui dipende la seconda casa, se la vostra attività professionale vi obbliga a occupare tale alloggio o un alloggio di servizio, se la vostra abitazione principale è la struttura di assistenza a lungo termine in cui siete ospitati, oppure se l’alloggio non può essere destinato ad abitazione principale per una causa indipendente dalla vostra volontà.
Possibili esenzioni e sgravi
La THRS resta la regola, ma diverse situazioni danno diritto a un’esenzione o a uno sgravio. Devono essere lette con attenzione, perché non riguardano tutti i proprietari di seconde case.
| Situazione | Possibile conseguenza | Procedura indicata |
|---|---|---|
| Ex abitazione principale dopo l’ingresso in una casa di riposo, in una casa di cura o in un centro di lungodegenza | Esenzione dalla THRS per questo ex alloggio a decorrere dall'anno successivo all'ammissione | L’esenzione segue la situazione descritta dall’amministrazione |
| Rientro dall’espatrio dopo essere stati invitati a lasciare la zona di residenza o nell’ambito di un’operazione di rientro collettivo | Possibile sgravio sull’immobile che costituiva la residenza principale in Francia prima dell’espatrio | Presentare un reclamo |
Sulla costa d’Albâtre, tutto dipende quindi dal comune interessato e dalla situazione esatta dell'alloggio.
Come contestare un avviso di tassa sulla casa
L’avviso di imposta, ricevuto nell’ultimo trimestre dell’anno, indica in particolare gli elementi che servono come base per il calcolo dell’imposta.
Si può valutare una contestazione, ad esempio, se nella vostra situazione l’alloggio non era soggetto all’imposta come seconda casa al 1° gennaio, se è stata applicata una maggiorazione mentre rientrate in uno di questi casi di sgravio, o se gli elementi relativi all’occupazione dichiarati non corrispondono alla vostra situazione reale.
La presentazione di un reclamo non esonera dal pagamento della tassa. Potete tuttavia chiedere una sospensione del pagamento. La richiesta va presentata al centro delle finanze pubbliche competente.
Attenzione anche a una confusione frequente : le imposte sugli alloggi sfitti non si applicano alla seconda casa, anche se è occupata solo per una parte dell’anno, poiché riguardano i locali non arredati.
Se prevedete di vendere un immobile diventato costoso da mantenere, può essere utile distinguere l’imposta sulla casa e la fiscalità della cessione. Per questo secondo aspetto, potete leggere le regole sulla plusvalenza in caso di vendita di una seconda casa.
Domande frequenti
Affitto per tutto l'anno un appartamento ammobiliato per i miei soggiorni nella Senna Marittima : chi paga ?
Se siete inquilini annuali di questa seconda casa, siete voi a dover pagare la relativa imposta sulla casa. Ricevete l'avviso di pagamento a vostro nome.
Cosa succede se entro in una casa di riposo e conservo il mio vecchio alloggio ?
L’immobile diventa la vostra abitazione principale. La vostra vecchia abitazione è considerata una seconda casa, ma siete esenti dalla THRS per tale vecchia abitazione a partire dall’anno successivo alla vostra ammissione.
Posso calcolare da solo l’importo della mia imposta ?
No, l’amministrazione precisa che non è possibile ottenere autonomamente una stima affidabile, poiché il calcolo dipende da numerosi criteri legati alle caratteristiche dell’immobile tassato. Se si desidera una stima, occorre contattare il servizio delle imposte fondiarie del settore interessato.
Un reclamo sospende automaticamente il pagamento ?
No, il reclamo non esonera dal pagamento dell’imposta. È tuttavia possibile chiedere una sospensione del pagamento presso il servizio competente.
Le imposte sugli alloggi sfitti possono applicarsi a una seconda casa poco utilizzata?
No, le imposte sugli alloggi sfitti non si applicano alla seconda casa, anche se è occupata solo per una parte dell’anno. Riguardano i locali non ammobiliati.
Fonti
- Imposta sulle abitazioni secondarie (THRS) | Service Public, service-public.gouv.fr
- Che cos’è la residenza principale ai fini fiscali? | Service Public, service-public.gouv.fr
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