Seconda casa sulla costa d'Albâtre : plusvalenza alla vendita

La vendita di una seconda casa sulla costa d’Albâtre può generare una plusvalenza imponibile, ma il risultato dipende dal calcolo adottato, dalle spese ammesse, dalla durata di detenzione e dalle esenzioni previste dalla legge.

Per un proprietario a Veules-les-Roses, Saint-Valery-en-Caux, Dieppe o nel Pays de Caux, la questione principale è rendere affidabile la base fiscale prima della firma. Una casa di famiglia conservata a lungo, una casa colonica ricevuta per successione o un immobile d’epoca ristrutturato non producono necessariamente la stessa imposizione.

Da ricordare

• La plusvalenza corrisponde alla differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto, con diverse possibili rettifiche.
• L’abitazione principale è esente, ma anche una seconda casa può dare diritto, a seconda dei casi, a un’esenzione o a riduzioni.
• Dopo le detrazioni, la plusvalenza netta imponibile è in linea di principio soggetta all’imposta sul reddito con aliquota del 19 % e ai prelievi sociali con aliquota del 17,2 % ; un venditore affiliato al regime obbligatorio di previdenza sociale di un altro Paese dello Spazio economico europeo o della Svizzera paga, a determinate condizioni, soltanto il prelievo di solidarietà del 7,5 %.
• Oltre 22 anni di possesso, la plusvalenza immobiliare è esente dall’imposta sul reddito; oltre 30 anni, l’esenzione si estende anche ai prelievi sociali.
• Può aggiungersi un’imposta complementare se la plusvalenza imponibile supera 50.000 €, con un’aliquota dal 2 % al 6 %.

Seconda casa : in quali casi la plusvalenza è soggetta a imposta ?

Quando si rivende un immobile a un prezzo superiore al costo di acquisto, si realizza una plusvalenza. Per una seconda casa, questa plusvalenza è in linea di principio soggetta all’imposta sul reddito e ai contributi sociali.

Secondo Service Public, l’esenzione automatica riguarda l’abitazione principale, cioè l’alloggio occupato abitualmente ed effettivamente per la maggior parte dell’anno. Una casa vacanze o un pied-à-terre generalmente non rientra quindi in questa categoria.

Tuttavia, seconda casa non significa tassazione sistematica. L’esenzione può derivare dalla durata della detenzione, da un prezzo di vendita limitato, dalla situazione personale del venditore, da una prima cessione a determinate condizioni o ancora da regole specifiche applicabili ai non residenti.

Come si calcola la plusvalenza lorda?

Il calcolo si basa sul confronto tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto. Tuttavia, questi due importi possono essere adeguati.

Il prezzo di vendita considerato

Il punto di partenza è il prezzo indicato nell’atto. Può essere diminuito, previa documentazione, di alcune spese sostenute per la vendita, ad esempio le diagnosi obbligatorie. Al contrario, le somme versate a vostro favore lo aumentano.

Il prezzo di acquisto considerato

In caso di acquisto, la base considerata corrisponde all'importo effettivamente pagato e indicato nell'atto. Tale base può poi essere maggiorata in diversi casi:

• le spese e le indennità versate al venditore, per il loro importo effettivo;
• le spese di acquisto, per il loro importo effettivo documentato o secondo una percentuale forfettaria del 7,5 % del prezzo di acquisto;
• alcune spese per lavori, a determinate condizioni, per il loro importo reale documentato o per un importo forfettario del 15 % del prezzo di acquisto quando il bene è detenuto da più di 5 anni ;
• le spese per la viabilità, le reti e la distribuzione.

Se il bene è stato affittato arredato in qualità di locatore non professionale, gli ammortamenti dedotti sono, a determinate condizioni, reintegrati nel calcolo della plusvalenza per le vendite effettuate dal 15 febbraio 2025 : riducono il prezzo di acquisto considerato, secondo Service Public.

Se il bene proviene da una donazione o da una successione, il riferimento non è un vecchio prezzo pagato dalla famiglia. La base di acquisto corrisponde allora al valore considerato per il calcolo dei diritti al momento del trasferimento, come indicato nell’atto di donazione o nella dichiarazione di successione. Secondo impots.gouv.fr, le spese sostenute, come le spese notarili e i diritti di registrazione, aumentano tale valore. La percentuale forfettaria del 7,5 % riguarda invece le spese di acquisto di un bene comprato.

Per gli immobili trasferiti tra generazioni, questo aspetto può incidere notevolmente sul calcolo finale. Il valore dichiarato al momento del trasferimento resta il riferimento: una stima effettuata al momento della vendita non lo sostituisce. Una perizia del valore di mercato serve a stabilire il valore di un immobile a una determinata data, ad esempio in occasione di una donazione, di una successione o di una divisione in corso.

Quali spese e lavori consentono di ottimizzare legalmente la base imponibile?

L’obiettivo non è aggirare la regola, ma applicare correttamente ciò che i testi normativi autorizzano. In pratica, una plusvalenza sovrastimata deriva spesso da una pratica incompleta.

Le dimenticanze più comuni sono le seguenti:

• per un immobile acquistato, non includere le spese di acquisto, sebbene possano essere considerate al valore effettivo o tramite il forfait del 7,5 % del prezzo di acquisto ;
• tralasciare lavori ammissibili;
• confondere la manutenzione ordinaria con le spese di costruzione, ricostruzione, ampliamento o miglioramento ;
• non disporre più dei documenti giustificativi necessari;
• per un bene ricevuto per donazione o successione, dimenticare di aggiungere al valore dichiarato le spese notarili e i diritti di registrazione pagati.

Per una seconda casa d’epoca, è preferibile raccogliere prima della vendita gli atti, le fatture, le diagnosi e i documenti relativi al trasferimento. Il notaio calcola l’imposta: per le spese e i lavori considerati al loro importo effettivo, ha bisogno dei giustificativi. In mancanza, possono applicarsi le percentuali forfettarie del 7,5 % (spese di acquisto di un bene comprato) e del 15 % (lavori, bene detenuto da più di 5 anni).

Quando è in corso una successione, una donazione o una divisione, Cabinet Soudey, presente a Veules-les-Roses da oltre 70 anni, interviene in particolare nelle perizie immobiliari del valore di mercato.

Durata della detenzione: l’effetto principale sulla fiscalità

La durata della detenzione riduce progressivamente la base imponibile grazie ad abbattimenti. La base imponibile non è la stessa per l’imposta sul reddito e per i contributi sociali.

Service Public fornisce il seguente scaglione:

• fino al 5º anno, non si applica alcuna detrazione ;
• dal 6º al 21º anno, la riduzione è del 6 % all’anno per l’imposta sul reddito e del 1,65 % all’anno per i contributi sociali ;
• per il 22º anno compiuto, è del 4 % per l’imposta sul reddito e del 1,6 % per i prelievi sociali ;
• oltre il 22º anno, la plusvalenza è esente dall’imposta sul reddito e la riduzione per i contributi sociali è del 9 % all’anno ;
• oltre il 30º anno, l’esenzione si estende anche ai contributi sociali.

Ad esempio, per un immobile posseduto da 25 anni, la plusvalenza è esente dall’imposta sul reddito e la riduzione per i contributi sociali raggiunge il 55 % (26,4 % + 1,6 % + 27 %), secondo l’esempio di Service Public.

Per le case familiari conservate a lungo, la data esatta di inizio del periodo di possesso merita quindi di essere verificata con attenzione prima della vendita.

Quali esenzioni possono riguardare una seconda casa?

Una seconda casa non è sempre soggetta a imposta. Esistono diverse esenzioni, ma sono rigorosamente regolamentate.

La prima cessione di un’abitazione diversa dalla residenza principale

Puoi essere esente se cedi un alloggio diverso dalla tua residenza principale e se rispetti due condizioni cumulative :

• destinare il prezzo di vendita all’acquisto o alla costruzione della propria abitazione principale entro un termine di 2 anni ;
• non essere stati proprietari della vostra residenza principale nei 4 anni precedenti la vendita.

L’esenzione deve essere richiesta nell’atto e può essere utilizzata una sola volta. Se viene reinvestita solo una parte del prezzo, l’esenzione riguarda una quota della plusvalenza proporzionale alla frazione del prezzo reinvestita: ad esempio, se il 60 % del prezzo viene utilizzato per l’acquisto dell’abitazione principale, il 60 % della plusvalenza è esente.

Il prezzo di vendita non supera 15.000 €

La vendita è esente quando il prezzo non supera 15.000 €. Questa situazione riguarda soprattutto cessioni particolari.

La situazione personale del venditore

Esistono inoltre esenzioni soggette a condizioni di reddito per i venditori che percepiscono una pensione di vecchiaia o di reversibilità, o che possiedono una carta di mobilità inclusione-invalidità (loro stessi o il coniuge). Un’altra esenzione, soggetta a condizioni, riguarda le persone che risiedono in una struttura di accoglienza per anziani o per adulti con disabilità, ma solo per la vendita della loro precedente abitazione principale: non si applica a una seconda casa.

Per una cessione nel 2026, Service Public indica le seguenti condizioni:

• pensione di vecchiaia o di reversibilità, oppure carta mobilità inclusione invalidità: un reddito fiscale di riferimento del 2024 non superiore a 12.793 € per la 1ª quota del quoziente familiare, più 3.428 € per ogni ulteriore mezza quota ;
• ingresso in una struttura di accoglienza: un reddito del 2024 non superiore a 30.024 € per la 1ª quota, più 7.015 € per la 1ª mezza quota supplementare e 5.522 € per le mezze quote successive ; la precedente abitazione principale deve essere venduta entro i 2 anni successivi all’ingresso nella struttura e non deve essere stata occupata (locata o prestata), salvo che dal coniuge ;
• in tutti questi casi, non essere soggetti all’IFI per l’anno penultimo precedente la vendita.

Altre esenzioni dipendono dall'immobile o dall'acquirente, non dalla situazione del venditore: vendita di un diritto di sopraelevazione fino al 31 dicembre 2026, vendita a un ente di edilizia sociale o a un operatore privato che si impegna a realizzare alloggi sociali fino al 31 dicembre 2027, oppure espropriato se l'intero indennizzo viene reinvestito entro 12 mesi.

Non residente: un caso frequente per le case per le vacanze

Sulla costa d’Albâtre, alcuni proprietari vivono fuori dalla Francia pur conservando una casa di famiglia. La plusvalenza resta in linea di principio imponibile alle stesse condizioni previste per un residente, fatte salve le convenzioni fiscali internazionali.

Sono tuttavia previste esenzioni specifiche. La vendita dell’abitazione principale può essere esente se avviene entro il 31 dicembre dell’anno successivo al trasferimento del domicilio fiscale fuori dalla Francia e se l’abitazione non è stata messa a disposizione di terzi tra la partenza e la vendita.

Per un’altra abitazione, è prevista un’esenzione entro il limite di una plusvalenza di 150.000 € e di un’abitazione per contribuente, a due condizioni cumulative: essere cittadini di un Paese dell’Unione europea o dello Spazio economico europeo che abbia concluso una convenzione con la Francia, ed essere stati fiscalmente domiciliati in Francia in modo continuativo per almeno 2 anni. Secondo Service Public, la vendita deve avvenire al più tardi entro il 31 dicembre del 10º anno successivo a quello del trasferimento del domicilio fiscale; tale termine non si applica se disponete liberamente dell’alloggio almeno dal 1º gennaio dell’anno precedente a quello della vendita. Un proprietario che possiede soltanto la nazionalità britannica non soddisfa il requisito di nazionalità dall’uscita del Regno Unito dall’Unione europea. Secondo impots.gouv.fr, questa esenzione non si applica neppure a un bene detenuto tramite una società, ad esempio una SCI.

Per i prelievi sociali, un non residente affiliato al regime obbligatorio di sicurezza sociale di un altro Paese dello Spazio economico europeo o della Svizzera paga solo il prelievo di solidarietà del 7,5 %, invece del 17,2 %. Deve attestare sotto la propria responsabilità la propria situazione e fornire i documenti giustificativi qualora l’amministrazione li richieda.

Quando la plusvalenza resta imponibile, in linea di principio deve essere designato un rappresentante fiscale, salvo le eccezioni previste dalla normativa in base alla vostra situazione, al prezzo di vendita o all’esenzione acquisita.

Tassazione finale: quali aliquote occorre tenere a mente ?

Una volta determinata la plusvalenza netta imponibile, dopo aver tenuto conto delle riduzioni applicabili, si applicano in linea di principio due principali prelievi:

• l’imposta sul reddito con aliquota del 19 %;
• i contributi sociali con aliquota del 17,2 %.

L’aliquota dei contributi sociali è limitata a 7,5 %, a determinate condizioni, per un venditore affiliato alla previdenza sociale obbligatoria di un altro Paese dello Spazio economico europeo o della Svizzera (vedere la sezione sui non residenti).

Secondo l'amministrazione fiscale, può aggiungersi un'imposta supplementare quando la plusvalenza imponibile supera 50.000 €. La sua aliquota varia da 2 % à 6 %. Riguarda le plusvalenze immobiliari elevate e non si applica alle vendite esenti né alle cessioni di terreni edificabili.

È quindi necessario distinguere la plusvalenza lorda, la plusvalenza corretta in base alle spese e alle maggiorazioni ammesse, poi la plusvalenza netta imponibile, calcolata separatamente per l'imposta sul reddito e per i contributi sociali, poiché le detrazioni differiscono. Ciascuna di queste due basi è soggetta alla propria aliquota: 19 % per l'imposta sul reddito, 17,2 % (o 7,5 % nel caso descritto sopra) per i contributi sociali.

Chi espleta le pratiche e come preparare al meglio la vendita?

Il notaio incaricato della vendita espleta gli adempimenti fiscali: pratiche presso l’amministrazione, calcolo della plusvalenza imponibile, compilazione della dichiarazione e pagamento dell’imposta presso i servizi della pubblicità fondiaria del luogo in cui si trova l’immobile. Dovrete poi riportare le informazioni necessarie nella vostra dichiarazione dei redditi.

Per preparare la vendita di una seconda casa, l’ordine più utile è spesso il seguente:

1. ritrovare l’atto di acquisto, successione o donazione ;
2. verificare la data di inizio della detenzione;
3. raccogliere i giustificativi delle spese, dei lavori e delle spese di vendita ;
4. esaminare le possibili esenzioni ;
5. far stimare il valore attuale dell’immobile per fissare il prezzo di vendita.

Una stima commerciale e una perizia del valore di mercato non rispondono alla stessa esigenza: la prima serve a fissare un prezzo di messa in vendita, la seconda stabilisce il valore di un immobile a una determinata data, ad esempio per una successione, una donazione o una divisione in corso.

Per approfondire, è possibile consultare la pagina di service-public.gouv.fr sulla plusvalenza immobiliare e la guida pratica dell’amministrazione fiscale.

Domande frequenti