Zweitwohnsitz an der Alabasterküste : Wertzuwachssteuer beim Verkauf

Der Verkauf eines Zweitwohnsitzes an der Alabasterküste kann einen steuerpflichtigen Wertzuwachs erzielen, aber das Ergebnis hängt von der zugrunde gelegten Berechnung, den anerkannten Kosten, der Haltedauer und den gesetzlich vorgesehenen Steuerbefreiungen ab.

Für einen Eigentümer in Veules-les-Roses, Saint-Valery-en-Caux, Dieppe oder im Pays de Caux besteht die wichtigste Aufgabe darin, die steuerliche Grundlage vor der Unterzeichnung zu verlässlichen. Ein lange erhaltenes Familienhaus, ein durch Erbschaft erhaltenes Langhaus oder eine renovierte alte Immobilie führen nicht zwangsläufig zu derselben Besteuerung.

Das Wichtigste

• Der Wertzuwachs entspricht der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Anschaffungspreis, wobei mehrere Korrekturen möglich sind.
• Der Hauptwohnsitz ist steuerbefreit, aber auch ein Zweitwohnsitz kann je nach Fall Anspruch auf eine Befreiung oder Abschläge geben.
• Nach den Abschlägen unterliegt der steuerpflichtige Nettogewinn grundsätzlich der Einkommensteuer zum Satz von 19 % und den Sozialabgaben zum Satz von 17,2 %; ein Verkäufer, der dem Pflichtsystem der sozialen Sicherheit eines anderen Landes des Europäischen Wirtschaftsraums oder der Schweiz angeschlossen ist, zahlt unter bestimmten Voraussetzungen nur den Solidaritätsbeitrag von 7,5 %.
• Nach 22 Jahren Besitz ist der Immobiliengewinn von der Einkommensteuer befreit; nach 30 Jahren erstreckt sich die Befreiung auch auf die Sozialabgaben.
• Eine zusätzliche Steuer kann hinzukommen, wenn der steuerpflichtige Gewinn 50.000 € übersteigt, mit einem Steuersatz von 2 % bis 6 %.

Zweitwohnsitz : In welchen Fällen wird der Wertzuwachs besteuert ?

Wenn Sie eine Immobilie zu einem höheren Preis als ihren Anschaffungskosten weiterverkaufen, erzielen Sie einen Veräußerungsgewinn. Bei einem Zweitwohnsitz unterliegt dieser Gewinn grundsätzlich der Einkommensteuer und den Sozialabgaben.

Laut Service Public betrifft die automatische Steuerbefreiung den Hauptwohnsitz, also die Wohnung, die während des größten Teils des Jahres gewöhnlich und tatsächlich bewohnt wird. Ein Ferienhaus oder eine Zweitwohnung fällt daher in der Regel nicht unter diese Kategorie.

Dennoch bedeutet Zweitwohnung nicht automatisch eine Besteuerung. Die Steuerbefreiung kann sich aus der Haltedauer, einem begrenzten Verkaufspreis, der persönlichen Situation des Verkäufers, einer ersten Veräußerung unter bestimmten Voraussetzungen oder besonderen Regelungen für Nichtansässige ergeben.

Wie wird der Bruttowertzuwachs berechnet?

Die Berechnung beruht auf dem Vergleich zwischen dem Verkaufspreis und dem Anschaffungspreis. Diese beiden Beträge können jedoch angepasst werden.

Der zugrunde gelegte Verkaufspreis

Ausgangspunkt ist der im Vertrag angegebene Preis. Er kann gegen Vorlage von Belegen um bestimmte beim Verkauf entstandene Kosten, beispielsweise vorgeschriebene Diagnosen, gemindert werden. Umgekehrt erhöhen Beträge, die zu Ihren Gunsten gezahlt wurden, ihn.

Der zugrunde gelegte Anschaffungspreis

Beim Kauf entspricht die zugrunde gelegte Basis dem tatsächlich gezahlten und im Vertrag genannten Betrag. Diese Basis kann anschließend in mehreren Fällen erhöht werden:

• die dem Verkäufer gezahlten Kosten und Entschädigungen in tatsächlicher Höhe;
• die Erwerbsnebenkosten in nachgewiesener tatsächlicher Höhe oder pauschal in Höhe von 7,5 % des Kaufpreises;
• bestimmte Aufwendungen für Arbeiten unter bestimmten Voraussetzungen in ihrer nachgewiesenen tatsächlichen Höhe oder pauschal mit 15 % des Kaufpreises, wenn die Immobilie seit mehr als 5 Jahren gehalten wird;
• die Kosten für Straßenbau, Versorgungsnetze und Verteilung.

Wurde die Immobilie als nicht gewerbsmäßiger Vermieter möbliert vermietet, werden die abgezogenen Abschreibungen unter bestimmten Voraussetzungen bei Verkäufen seit dem 15. Februar 2025 in die Berechnung des Veräußerungsgewinns einbezogen: Sie mindern den berücksichtigten Anschaffungspreis, so Service Public.

Stammt die Immobilie aus einer Schenkung oder einem Nachlass, ist nicht ein früher von der Familie gezahlter Preis maßgeblich. Die Anschaffungsgrundlage entspricht dann dem Wert, der zum Zeitpunkt der Übertragung für die Berechnung der Abgaben angesetzt wurde, wie er in der Schenkungsurkunde oder der Erbschaftsteuererklärung angegeben ist. Laut impots.gouv.fr erhöhen gezahlte Kosten wie Notar- und Eintragungsgebühren diesen Wert. Der Pauschalsatz von 7,5 % betrifft hingegen die Anschaffungskosten einer gekauften Immobilie.

Bei Immobilien, die zwischen Generationen übertragen werden, kann dieser Punkt die endgültige Berechnung erheblich beeinflussen. Der bei der Übertragung angegebene Wert bleibt maßgeblich: Eine zum Zeitpunkt des Verkaufs vorgenommene Bewertung ersetzt ihn nicht. Ein Gutachten zum Verkehrswert dient dazu, den Wert einer Immobilie zu einem bestimmten Datum festzustellen, etwa bei einer Schenkung, einem Erbfall oder einer laufenden Teilung.

Welche Kosten und Arbeiten ermöglichen eine rechtmäßige Optimierung der steuerpflichtigen Bemessungsgrundlage?

Es geht nicht darum, die Regel zu umgehen, sondern das korrekt anzuwenden, was die Vorschriften erlauben. In der Praxis ergibt sich ein überhöhter Veräußerungsgewinn häufig aus einer unvollständigen Akte.

Die häufigsten Versäumnisse sind folgende:

• bei einer gekauften Immobilie die Erwerbsnebenkosten nicht einbeziehen, obwohl sie nach den tatsächlichen Kosten oder über die Pauschale von 7,5 % des Kaufpreises berücksichtigt werden können;
• förderfähige Arbeiten außer Acht zu lassen;
• laufende Instandhaltung mit Aufwendungen für Bau, Wiederaufbau, Erweiterung oder Verbesserung verwechseln;
• nicht mehr über die erforderlichen Nachweise zu verfügen;
• bei einer durch Schenkung oder Erbschaft erhaltenen Immobilie vergessen, die gezahlten Notarkosten und Eintragungsgebühren zum angegebenen Wert hinzuzurechnen.

Für ein älteres Zweitwohnsitzobjekt ist es besser, vor dem Verkauf die Urkunden, Rechnungen, Diagnosen und Übertragungsdokumente zusammenzustellen. Der Notar berechnet die Steuer: Für in tatsächlicher Höhe berücksichtigte Kosten und Arbeiten benötigt er Nachweise. Andernfalls können die Pauschalen von 7,5 % (Erwerbsnebenkosten einer gekauften Immobilie) und 15 % (Arbeiten bei einer seit mehr als 5 Jahren gehaltenen Immobilie) angewendet werden.

Wenn eine Erbschaft, Schenkung oder Teilung ansteht, ist der Cabinet Soudey, der seit über 70 Jahren in Veules-les-Roses ansässig ist, insbesondere im Bereich der Immobilienbewertung zum Verkehrswert tätig.

Haltedauer: die wesentliche Auswirkung auf die Besteuerung

Die Haltedauer verringert die steuerpflichtige Bemessungsgrundlage schrittweise durch Freibeträge. Die Bemessungsgrundlage ist für die Einkommensteuer und die Sozialabgaben nicht dieselbe.

Service Public gibt folgende Tabelle an:

• bis zum 5. Jahr wird kein Abschlag angewendet;
• vom 6. bis zum 21. Jahr beträgt der Freibetrag für die Einkommensteuer 6 % pro Jahr und für die Sozialabgaben 1,65 % pro Jahr;
• für das 22. vollendete Jahr beträgt er 4 % für die Einkommensteuer und 1,6 % für die Sozialabgaben;
• nach Ablauf des 22. Jahres ist der Veräußerungsgewinn von der Einkommensteuer befreit, und der Freibetrag für die Sozialabgaben beträgt 9 % pro Jahr;
• nach Ablauf des 30. Jahres erstreckt sich die Befreiung auch auf die Sozialabgaben.

Zum Beispiel ist für eine seit 25 Jahren gehaltene Immobilie der Veräußerungsgewinn von der Einkommensteuer befreit, und der Abschlag für die Sozialabgaben beträgt 55 % (26,4 % + 1,6 % + 27 %), gemäß dem Beispiel von Service Public.

Bei Familienhäusern, die lange behalten wurden, sollte das genaue Datum des Beginns der Besitzdauer daher vor dem Verkauf sorgfältig überprüft werden.

Welche Steuerbefreiungen können einen Zweitwohnsitz betreffen ?

Ein Zweitwohnsitz wird nicht immer besteuert. Es gibt mehrere Steuerbefreiungen, die jedoch streng geregelt sind.

Die erste Veräußerung einer anderen Wohnung als des Hauptwohnsitzes

Sie können steuerbefreit sein, wenn Sie eine andere Wohnung als Ihren Hauptwohnsitz veräußern und zwei kumulative Voraussetzungen erfüllen:

• den Verkaufspreis innerhalb einer Frist von 2 Jahren für den Kauf oder Bau Ihres Hauptwohnsitzes verwenden;
• in den 4 Jahren vor dem Verkauf nicht Eigentümer des Hauptwohnsitzes gewesen zu sein.

Die Steuerbefreiung muss im Vertrag beantragt werden und kann nur einmal genutzt werden. Wird nur ein Teil des Preises wiederverwendet, gilt die Steuerbefreiung für einen Teil des Veräußerungsgewinns, der dem Anteil des wiederverwendeten Preises entspricht: Wenn beispielsweise 60 % des Preises für den Kauf des Hauptwohnsitzes verwendet werden, sind 60 % des Veräußerungsgewinns steuerfrei.

Der Verkaufspreis übersteigt nicht 15.000 €

Der Verkauf ist steuerbefreit, wenn der Preis 15.000 € nicht übersteigt. Diese Situation betrifft vor allem besondere Veräußerungen.

Die persönliche Situation des Verkäufers

Für Verkäufer, die eine Alters- oder Hinterbliebenenrente beziehen oder eine Mobilitätseinschränkungskarte mit dem Vermerk „Invalidität“ besitzen (selbst oder ihr Ehepartner), gibt es ebenfalls Befreiungen, die an Einkommensvoraussetzungen geknüpft sind. Eine weitere bedingte Befreiung betrifft Personen, die in einer Einrichtung für ältere Menschen oder für Erwachsene mit Behinderung leben, allerdings nur beim Verkauf ihres früheren Hauptwohnsitzes: Sie gilt nicht für einen Zweitwohnsitz.

Für eine Veräußerung im Jahr 2026 nennt Service Public folgende Bedingungen:

• Alters- oder Hinterbliebenenrente oder Inklusionsmobilitätskarte wegen Invalidität: ein steuerliches Referenzeinkommen für 2024, das für den 1. Familienquotientenanteil 12.793 € nicht überschreitet, zuzüglich 3.428 € je zusätzlichem halben Anteil;
• bei Aufnahme in eine Betreuungseinrichtung: ein Einkommen aus dem Jahr 2024, das 30.024 € für den 1. Anteil zuzüglich 7.015 € für den 1. zusätzlichen halben Anteil und 5.522 € für die folgenden halben Anteile nicht überschreitet; der bisherige Hauptwohnsitz muss innerhalb von 2 Jahren nach der Aufnahme in die Einrichtung verkauft werden und darf nicht bewohnt (vermietet oder verliehen) worden sein, außer durch den Ehepartner;
• in all diesen Fällen für das vorletzte Jahr vor dem Verkauf nicht der IFI unterliegen.

Weitere Befreiungen hängen von der Immobilie oder dem Käufer ab und nicht von der Situation des Verkäufers : Verkauf eines Aufstockungsrechts bis zum 31. Dezember 2026Verkauf an eine soziale Wohnungsbauorganisation oder an einen privaten Betreiber, der sich verpflichtet, bis zum 31. Dezember 2027oder enteignet, wenn die gesamte Entschädigung innerhalb einer Frist von 12 Monate.

Nichtansässiger: ein häufiger Fall bei Ferienhäusern

An der Alabasterküste leben einige Eigentümer außerhalb Frankreichs und behalten dennoch ein Familienhaus. Der Veräußerungsgewinn bleibt grundsätzlich unter denselben Bedingungen steuerpflichtig wie bei einem in Frankreich ansässigen Eigentümer, vorbehaltlich internationaler Steuerabkommen.

Es sind jedoch besondere Befreiungen vorgesehen. Der Verkauf des Hauptwohnsitzes kann steuerfrei sein, wenn er spätestens am 31. Dezember des Jahres erfolgt, das auf die Verlegung des steuerlichen Wohnsitzes ins Ausland folgt, und wenn die Wohnung zwischen dem Wegzug und dem Verkauf keinem Dritten zur Verfügung gestellt wurde.

Für eine andere Wohnung ist eine Befreiung bis zu einem Veräußerungsgewinn von 150.000 € und einer Wohnung je Steuerpflichtigem vorgesehen, sofern zwei kumulative Bedingungen erfüllt sind: Staatsangehöriger eines Landes der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraums zu sein, das ein Abkommen mit Frankreich geschlossen hat, und mindestens 2 Jahre ununterbrochen steuerlich in Frankreich ansässig gewesen zu sein. Laut Service Public muss der Verkauf spätestens am 31. Dezember des 10. Jahres nach dem Jahr der Verlegung des steuerlichen Wohnsitzes erfolgen; diese Frist gilt nicht, wenn Sie mindestens seit dem 1. Januar des Jahres vor dem Verkaufsjahr frei über die Wohnung verfügen können. Ein Eigentümer, der lediglich die britische Staatsangehörigkeit besitzt, erfüllt seit dem Austritt des Vereinigten Königreichs aus der Europäischen Union die Staatsangehörigkeitsvoraussetzung nicht. Laut impots.gouv.fr gilt diese Befreiung auch nicht für eine Immobilie, die über eine Gesellschaft gehalten wird, beispielsweise eine SCI.

Bei Sozialabgaben zahlt ein Nichtansässiger, der dem Pflichtsozialversicherungssystem eines anderen Landes des Europäischen Wirtschaftsraums oder der Schweiz angeschlossen ist, nur den Solidaritätsbeitrag von 7,5 % statt 17,2 %. Er muss seine Situation ehrenwörtlich bestätigen und auf Anfrage der Verwaltung Nachweise vorlegen.

Wenn der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig bleibt, muss grundsätzlich ein Steuervertreter benannt werden, vorbehaltlich der in den Vorschriften vorgesehenen Ausnahmen je nach Ihrer Situation, dem Verkaufspreis oder der erworbenen Steuerbefreiung.

Endbesteuerung: Welche Steuersätze sollte man im Blick behalten?

Sobald der steuerpflichtige Nettogewinn nach Berücksichtigung der anwendbaren Freibeträge feststeht, fallen grundsätzlich zwei wesentliche Abgaben an:

• die Einkommensteuer zum Satz von 19 %;
• die Sozialabgaben zum Satz von 17,2 % .

Der Satz der Sozialabgaben ist unter bestimmten Voraussetzungen auf 7,5 % begrenzt, wenn der Verkäufer dem obligatorischen Sozialversicherungssystem eines anderen Landes des Europäischen Wirtschaftsraums oder der Schweiz angeschlossen ist (siehe den Abschnitt über Nichtansässige).

Nach Angaben der Finanzverwaltung kann eine zusätzliche Steuer hinzukommen, wenn der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn 50.000 €. Ihr Satz variiert je nach 2 % à 6 %. Sie betrifft hohe Immobilienveräußerungsgewinne und gilt weder für steuerbefreite Verkäufe noch für die Veräußerung von Bauland.

Man muss daher zwischen dem Bruttogewinn, dem um zulässige Kosten und Zuschläge korrigierten Gewinn und anschließend dem steuerpflichtigen Nettogewinn unterscheiden, der für die Einkommensteuer und die Sozialabgaben getrennt berechnet wird, da die Freibeträge unterschiedlich sind. Für jede dieser beiden Bemessungsgrundlagen gilt ein eigener Satz: 19 % für die Einkommensteuer, 17,2 % (oder 7,5 % im oben beschriebenen Fall) für die Sozialabgaben.

Wer erledigt die Formalitäten und wie bereitet man den Verkauf gut vor?

Der mit dem Verkauf beauftragte Notar erledigt die steuerlichen Formalitäten: Er übernimmt die Schritte gegenüber der Verwaltung, berechnet den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn, erstellt die Erklärung und zahlt die Steuer bei der für den Belegenheitsort der Immobilie zuständigen Grundbuchwerbestelle. Anschließend müssen Sie die erforderlichen Angaben in Ihrer Einkommensteuererklärung machen.

Um den Verkauf eines Zweitwohnsitzes vorzubereiten, ist folgende Reihenfolge meist am sinnvollsten:

1. die Erwerbs-, Erbschafts- oder Schenkungsurkunde wiederfinden;
2. das Datum des Beginns des Besitzes überprüfen;
3. Belege für Kosten, Arbeiten und Verkaufskosten zusammentragen;
4. die möglichen Befreiungen zu prüfen;
5. den aktuellen Wert der Immobilie schätzen zu lassen, um den Verkaufspreis festzulegen.

Eine Vermarktungsschätzung und eine Verkehrswertermittlung erfüllen nicht denselben Zweck: Erstere dient der Festlegung eines Verkaufspreises, letztere stellt den Wert einer Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt fest, beispielsweise für eine Erbschaft, eine Schenkung oder eine laufende Aufteilung.

Für weitere Informationen können Sie die Seite von service-public.gouv.fr über den Immobilienveräußerungsgewinn und den praktischen Leitfaden der Steuerverwaltung konsultieren.

Häufig gestellte Fragen